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dodo
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 Posté - 13 mars 2010 : 10:39:42
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bonjour,
voilà j'avais acheté une petit appartement en vefa en 1997, et nous venons d'acheté une maison.
aujourd'hui je m'interroge si faut louer ce bien ou le vendre en sachant que celui est payé à 90 %.
l'idée serait de le louer en gestion à une agence avec GLI.
merci de ceux qui pourront me donner des conseil
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 Posté - 13 mars 2010 : 11:08:49
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Avec aussi peu d'éléments aucune réponse sérieuse possible.
Age, tranche d'imposition, patrimoine, succession, retraite, rendemen t du bien, valeur, travaux a faire, taxe foncière, couts de copropriété, type de locataire dans la ville, vos conaissance de la location, fiabilité de l'agence, etc... |
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maoyann
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Posté - 13 mars 2010 : 11:52:24
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Bonjour Dodo,
Ribouldingue est très exigeant sur les éléments utiles à connaître pour vous conseiller dans votre choix.
Néanmoins si vous pouviez déjà nous donner :
- une estimation du prix de vente
- une estimation du loyer que vous pourriez obtenir de cet appartement
- le montant de la taxe foncière hors TEOM
- une estimation des frais de copropriété non récupérables
On pourrait déjà commencer à évaluer la rentabilité, bien sur sans tenir compte de l'aspect patrimonial. |
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Posté - 13 mars 2010 : 13:01:46
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Certes maoyann.
Donc vous propsoez de conseiller Dodo sur le SEUL CRITERE de la rentabilité.
Or je pense que vendre ou non un bien que l'on possède peut procéder de beaucoup d'autres critères. Nécessité d'avoir une peu de trésorerie, d'etre au calme et de ne pas s'ennuyer avec des locataires, ou au contraire de générer des revenus fonciers puisqu'on bénéficie par ailleurs de déficits fonciers nonutilisés OU ENCORE débuter uen activité de location qui vq s'aggrandir au fur et a mesure des années.
Pour ma part, je ne vois même pas en cet instant sur quel critère(S) répondre à la question. |
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dodo
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Posté - 13 mars 2010 : 13:38:23
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oui je comprend que les infos que j'ai transmis ne permettent pas de me conseiller :
l'appartement a été acheté à 95165 euros
la loyer serait envriron 550 HC pour un F2.
ce qui nous donne un rendement brut de 6.94 %
frais de gestion 8.442 %TTC : 557.17
frais de copropriéé : 200
loyer impayer : 2.412 % : 159.19
budget travaux : 500
interets sur crédit restant : 540
assurance bailleur : 120
total charges avant impots : 2 576.36
csg/rds : 600
revenus net : 3 423.64
notre tranche ages est de 30/40 notre impostion est de 5.5 % donc non imposable actuellement
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maoyann
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Posté - 13 mars 2010 : 14:08:23
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A Ribouldingue,
citation: Certes maoyann.
Donc vous propsoez de conseiller Dodo sur le SEUL CRITERE de la rentabilité.
Ce n'est pas ce que j'ai Ă©crit.
Je pense que si la rentabilité par elle-même n'est pas déjà suffisamment élevée, il n'est pas utile d'aller plus loin dans l'analyse de la situation de Dodo. |
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maoyann
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Posté - 13 mars 2010 : 14:10:53
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A Dodo,
citation: l'appartement a été acheté à 95165 euros
D'accord, mais avez-vous une estimation de sa valeur aujourd'hui ? |
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dodo
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Posté - 13 mars 2010 : 21:54:53
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sa valeur je dirais je l'hestime entre 120 000 et 130 000 euros.
j'ai oublié de préciser que le prix et le loyer comprend un garage.
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Posté - 13 mars 2010 : 22:37:33
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rendement de l'ordre de 5% brut, et la moitié en net.
Vous ĂŞtes presque non imposable, mais avez vous besoin de ces 3 500 euros net d'impots annuels pour vivre?
Sinon, à ce niveau, je revendrais si possible (cela dépend de vos autres revenus) pour racheter plus gros avec un nouvel emprunt puisque les bienfaits de l'emprunt actuels sont venus a terme. Les revenus seraient du coup non imposables.
je racheterais de l'ancien avec travaux et surtotu pas du neuf trop cher. |
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dodo
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Posté - 13 mars 2010 : 22:54:43
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comment obténez vous les 5 % brut.
nous sommes bien non imposable, les autres revenus sont modeste, les 3500 euros sont pas négligeable et cela nous permettrais par exemple a financer nos travaux dans notre nouvelle maison. |
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maoyann
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Posté - 13 mars 2010 : 23:09:12
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Donc considérons, une valeur de 125000 euros.
Il vous en reste Ă payer 10% de 95165 euros soit 9500 euros.
Imaginons que sur la durée, le logement est libre 1 mois / an. Les revenus annuels sont 550 * 11 = 6050 euros.
On en retire chaque année :
frais de gestion : 558
frais de copropriété : 200
ALI : 159
budget travaux : 500
Assurance bailleur : 120
Il manque la taxe foncière
Revenus fonciers nets : 6050- (557+200+159+500+120) = 4514
Imposition Ă 5,5% : 248
csg/rds : 546
Revenus net = 3720 (- taxe foncière)
Ce qui fait moins de 3%.
Si vous placez ces (125000-9500=115500) qui correspondent au produit de la vente moins le remboursement du capital restant, vous devez pouvoir trouver un placement financier sans risques qui vous rapporte davantage.
Evidemment si on prend l'hypothèse que :
- vous gardez le bien en location 20 ans
- que tout augmente de 2% (loyers, assurances ...)
- que votre tranche marginale d'imposition reste Ă 5,5%
Le rendement net annuel au bout de 20 ans sera de 3% /an
Par contre si :
- votre TMI passe Ă 14% puis 30%,
- si la taxe foncière augmente plus que prévu (je vous rappelle qu'on n'en a pas tenu compte ici par ce que vous ne nous avez pas indiqué son montant),
- la copropriété décide de refaire la façade et le toiture, le rendement diminue.
Après, si vous souhaitez vous investir dans la gestion de ce bien et la faire vous même et qu'on enlève les 557 euros annuels, ça fait monter le rendement de 3 à ... 3,34%.
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dodo
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Posté - 13 mars 2010 : 23:28:19
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en faite dans mes calcul j'ai tenu compte de la taxe foncière qui est de 500 euros que j'ai effectivement oublié dans mon post.
j'aimerais préciser que nous sommes à ce jour non impossable et d'après mes calculs on resterait non imposable.
si je préfère mettre en gestion c'est que je ne m'y connais pas.
vu la conjoncture est ce qu'il ne serait pas plus judicieux de le louer et le vendre plus tard bon lĂ il faudra payer une plus value.
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maoyann
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Posté - 13 mars 2010 : 23:42:43
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Si :
- on abandonne les impĂ´ts sur le revenus
- on met la taxe foncière à 500 / an
On arrive Ă des revenus nets annuels de 3528 euros au lieu de 3720.
Le 3% passe Ă 2,8%.
citation: vu la conjoncture est ce qu'il ne serait pas plus judicieux de le louer et le vendre plus tard bon lĂ il faudra payer une plus value.
Personne ne peut dire aujourd'hui comment le marché va évoluer à moyen terme.
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Posté - 14 mars 2010 : 07:53:27
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En revanche, on peut dire sans se tromper beaucoup que les placements financiers aujourd'hi a faible rapport (assurance vie entre 3,5 à 4,5 et obligations d'état autour de 3 à 3,5%) vont forcément réaugmenter du fait des déficits énromes et des colossaux besoins de financement de tous les états de la terre.
Donc investir dans du financier a taux fixe aujourd'hu, c'est prendre un risque de perdre une partie de son capital, alors que que coté de l'immobilier de rapport (attention, uniquement de rapport) ca peut ne pas etre aussi direct.
citation: j'aimerais préciser que nous sommes à ce jour non impossable et d'après mes calculs on resterait non imposable Pas tout a fait car vous avez tendance a ne regarder que l'impot sur le revenu, qui pourtant n'est pas seulement le seul impot sur le revenu.
Vous paierez uen somme non négligeable sur la CDS-CDRS. |
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dodo
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Posté - 14 mars 2010 : 10:17:53
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citation: Initialement posté par maoyannSi : - on abandonne les impôts sur le revenus - on met la taxe foncière à 500 / an On arrive à des revenus nets annuels de 3528 euros au lieu de 3720. Le 3% passe à 2,8%. citation: vu la conjoncture est ce qu'il ne serait pas plus judicieux de le louer et le vendre plus tard bon là il faudra payer une plus value. Personne ne peut dire aujourd'hui comment le marché va évoluer à moyen terme.
je ne comprend pas trop comment tu obtiens ton rendement car moi j'arrive Ă 3.60 % avec un revenu net de 3423 que je divise par la prix d'achat. |
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dodo
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Posté - 14 mars 2010 : 10:26:03
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citation: Initialement posté par ribouldingueEn revanche, on peut dire sans se tromper beaucoup que les placements financiers aujourd'hi a faible rapport (assurance vie entre 3,5 à 4,5 et obligations d'état autour de 3 à 3,5%) vont forcément réaugmenter du fait des déficits énromes et des colossaux besoins de financement de tous les états de la terre. Donc investir dans du financier a taux fixe aujourd'hu, c'est prendre un risque de perdre une partie de son capital, alors que que coté de l'immobilier de rapport (attention, uniquement de rapport) ca peut ne pas etre aussi direct. citation: j'aimerais préciser que nous sommes à ce jour non impossable et d'après mes calculs on resterait non imposable Pas tout a fait car vous avez tendance a ne regarder que l'impot sur le revenu, qui pourtant n'est pas seulement le seul impot sur le revenu. Vous paierez uen somme non négligeable sur la CDS-CDRS.
en effet le cds et rds j'y echaperai pas.
si je comprend bien tu me déconseille de vendre pour un placement financier.
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maoyann
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Posté - 14 mars 2010 : 19:01:40
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citation: je ne comprend pas trop comment tu obtiens ton rendement car moi j'arrive Ă 3.60 % avec un revenu net de 3423 que je divise par la prix d'achat.
Pour la comparaison aujourd'hui avec un autre bien, je ne prends pas le prix que vous avez payé à l'achat mais le prix estimé actuel du bien. |
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dodo
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Posté - 14 mars 2010 : 21:06:45
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citation: Initialement posté par maoyanncitation: je ne comprend pas trop comment tu obtiens ton rendement car moi j'arrive à 3.60 % avec un revenu net de 3423 que je divise par la prix d'achat. Pour la comparaison aujourd'hui avec un autre bien, je ne prends pas le prix que vous avez payé à l'achat mais le prix estimé actuel du bien.
mais il me semblait que le prix d'achat ce calculait sur le prix d'achat |
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Ankou
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Posté - 14 mars 2010 : 21:40:01
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citation: Initialement posté par dodo
mais il me semblait que le prix d'achat ce calculait sur le prix d'achat
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Posté - 14 mars 2010 : 22:02:38
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Oubliez le prix d'achat.
C'est comme si on parlait du chateau de Versailles en utilisant le prix d'achat... |
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dodo
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Posté - 14 mars 2010 : 22:07:20
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il me semblait que c'est ce que j'ai lu partout sur le net |
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