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Gédehem
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 Posté - 13 janv. 2010 : 12:29:25
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Janys, ce mandat d'un an a été donné à quelle date et jusqu'à quelle date ?
C'est un grand classique : l'AG désignant le syndic est toujours tenue 3 ou 4 mois après la fin de l'exercice précédent. Pour 2010 il y aura une partie des comptes du syndicat tenue par le sortant et l'autre partie par le nouveau.
L'important n'est pas là !
Avant tout changement de syndic, pour lequel il faur dégager une majorité, il est indispensable de se poser la question de fond :
- le changement de syndic est-il la seule solution ?
Si je me souviens bien de vos précédentes intrventions, ce sont les pratiques de votre syndicat qui sont à changer, en particulier celles du CS manifestement peu au fait de son rôle et de sa mission.
Il y a également le manque d'information et "d'engagement" des copropriétaires, trop passifs.
Mettons que vous changiez de syndic : si ces pratiques internes ne changent pas, il aura tôt fait de prendre le sens du vent et de vous rouler lui aussi dans la farine.
Il ne faut pas TOUT attendre de so syndic et s'en remettre à lui pour faire tourner la boutique tout seul dans l'intérêt des coropriétares.
Il ne faut pas vous tromper sur la finalité de la démarche. Elle passe avant tout par une information faites à tous, une prise de conscience par le CS (et futurs candidats, car il faut sans doute changer ceux en place) de sa place, de son rôle, tout particulièrement pour remettre le syndic à sa place en revoyant sa mission "assistance du syndic".
Ce n'est qu'avec un fonctionement interne plus cohérent que vous pouvez envisager de changer de syndic.
Mais peut être qu'en recadrant vos pratiques internes et le CS, votre syndic actuel fera ce qui lui sera demandé de faire sans avoir à en chercher un autre .... 
Pour résumer, vous pouvez changer le cheval qui tire la carriole !
Mais si personne n'est là pour lui tenir les rênes, vous n'aurez pas plus de résultat qu'avec le précédent si vous ne voulez pas qu'il vous entraine dans le fossé. . |
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mespres
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 22
Posté - 13 janv. 2010 : 13:55:24
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Gedehem, je suis d'accord avec vous sur le danger que représente une résolution accordant un budget de dépenses pour le CS, mais pas pour les mêmes raisons.
Le CS de Janys outrepasse gravement son rôle en faisant exécuter par le syndic complice des travaux onéreux.
Supposons maintenant que le CS reçoive du jardinier un devis de plantation de rosiers pour 65 €. Stricto sensu, un vote s'impose. Dans la pratique, il est évident qu'il est de l'intérêt général que ces travaux soient exécutées sans attendre l'AG.
Où est la limite ? elle est impossible à normaliser, c'est bien la difficulté. Le cas idéal se ramène à un CS efficace, soucieux de l'intérêt commun. Il lui arrive d'engager des dépenses, mais toujours dans des dimensions raisonnables. Il en compte en AG, les copros remercient le CS . Cela se passe comme cela dans ma copro 
Que faire dans une copro comme celle de Janys ? Il faut encadrer les dépenses spontanées du CS évidemment.
Méthode léonine : le CS ne dépense rien, ses frais de stylos exceptés, il se borne à faire des propositions en AG --> AG à 50 résolutions, sur des sujets grandioses et fascinants, tels que la plantation d'un rosier pour 65 €.
Méthode pragmatique : imposer un seuil de dépenses à un CS, en qui la confiance n'est pas totale : c'est bien un garde fou. |
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Janys
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Posté - 13 janv. 2010 : 15:06:14
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, citation: ce mandat d'un an a été donné à quelle date et jusqu'à quelle date ?
Du 26/11/2009 au 25/11/2010.c'est à cheval sur 2 exercices, je ne croyais pas cela possible. Comment faire si on ne veut pas qu'un exercice soit géré par 2 syndics ?
,citation: Avant tout changement de syndic, pour lequel il faur dégager une majorité, il est indispensable de se poser la question de fond :
- le changement de syndic est-il la seule solution ?
C'est une démarche et une étude à faire. Trouver un petit syndic rigoureux plutôt qu'une grosse usine. Vous devez connaître cela ?
Quant au CS des décisions ont déjà été prises lors de la 1ère réunion, notamment d'afficher le compte rendu du CS après chaque rencontre.
Un membre du CS va se charger de revoir tous les contrats. Déjà nous n'avons pas eu le contrat d'entretien du syndic depuis 2007
Je vais me charger de revoir le budget prévisionnel et d'élaborer les prochains. Je pense qu'il sera revu à la baisse, contrairement à la mentalité antérieure du président du CS qui avait comme politique qu'il ne fallait pas que les charges dépassent le budget donc on n'hésite pas à le gonfler. Seulement lui il travaillait dans la fonction publique et moi dans le privé, le raisonnement n'est pas le même. La politique du moins-disant n'est pas forcément la bonne, mais par facilité c'est toujours cela qu'il l'a emporté.
Pour faire des économies il faut serrer les boulons et c'est bien mon intention. Je fonctionne toujours par tableaux comparatifs
Il me semble que tous ont compris que les dépenses doivent être votées en AG, pas évidemment pour les petites dépenses (comme le souligne mesprés) il faut raison garder, mais cela ne doit pas empêcher la concertation. Nous ne sommes pas suffisamment nombreux pour ne pas trouver un terrain d'entente, pour une fois il faudra que les hommes (du CS) écoutent les femmes du CS.
Je sais que je peux être redoutable en gestion, mais je veux simplement limiter les dégâts car je ne veux pas consacrer toute ma liberté à la copropriété, et croyez-moi je sais déléguer et contrôler derrière.
A suivre...
Je viens de recevoir le PV
présents ou représentés : 6885/9980
vote contre l'approbation des comptes :2329
vote contre le quitus : 2329
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Gédehem
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Posté - 13 janv. 2010 : 15:21:04
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Pardon, mais sur l'histoire du rosier je ne comprends pas trop !
L'AG vote bien un budget prévisionel, avec par exemple dans le budget "epaces verts" une ligne "plantations" pour (mettons) 800 € .
On ne va tout même pas établir un devis pour ces plantations, pas plus que pour chacun des 5 ou 6 rosiers envisagés !
C'est là la mission "assistance du syndic" dévolue au CS, ce dernier se mettant en chasse des rosiers et autres plantations en liaison avec le syndic en charge de la mise en œuvre, ... dans la limite des 800 € expliqués à l'AG et décidés par elle !
Pas besoin d'allouer une somme au CS !
Idem pour les petits consommables, type balais et serpillères, dont personne n'assure le suivi (*), mais qu'il faut bien acheter aux commerces du coin !
Ici aussi le budget prévisionnel encadre ces dépenses, les modalités d'achat étant à préciser entre syndic, CS ...et l'employé.
C'est ce que j'appelle dans un autre sujet "Politique de maitrise des charges" par l'AG, aucun centime d'€ ne pouvant être alors engagé au delà de ce qui est décidé, le CS étant à même d'y veiller puisque c'est lui qui s'en occupera.
Pour le reste, on ne peut hélas ériger en principe telle pratique dans telle copropriété. Chacune a son fonctionnement de "micro-société" qui lui est propre.
"Il lui arrive d'engager des dépenses, mais toujours dans des dimensions raisonnables."
Sujet du bac : "En matière de dépense, qu'est-ce que le 'raisonnable' !!! 
En revanche, on ne doit pas sortir du cadre fixé pour tous : le CS n'a aucun pouvoir pour agir au nom du syndicat.
Hors de la délégation prévue D.art.21 pour un acte expressément déterminé, l'AG ne peut valablement accorder de fonds au CS pour qu'il engage des dépenses non identifiées au nom du sydicat.
J'insiste sur cette mission "assistance du syndic" (L.art.21) trop souvent oubliée des CS qui se limitent à la mission "controle" !
Assister le syndic c'est aller choisir les rosiers comme les serpillères, mais selon le budget décidé par l'AG et dont le syndic a seul la charge de la gestion ....et donc la responsabilité ! (dimension à ne pas oublier ... )
(*) c'est un point que j'ai constaté depuis très longtemps : personne n'assure la gestion des stocks ! Vous ne pouvez pas savoir combien de serpillères sont consommées, pas plus que des produits d'entretien. Il se dit que certains les mangent et/ou les boivent ......
Ajout pour Janys :
"Je viens de recevoir le PV
présents ou représentés : 6885/9980
vote contre l'approbation des comptes :2329
vote contre le quitus : 2329"
OK : mais vous ne dites rien des voix ayant approuvé les comptes et donné quitus, qui seules comptent (voix pour, abstentions)
Vos dates d'exercice comptables ? |
Édité par - Gédehem le 13 janv. 2010 15:32:18 |
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mespres
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Posté - 13 janv. 2010 : 16:35:35
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bien d'accord avec vous gedehem, à la nuance près qu'il est illusoire de faire un budget prévisionnel avec des découpages fins sur l'imprévisible. J'englobe dans l'imprévisible les réparations, mais aussi toutes les bonnes idées telles que les rosiers qui peuvent ... germer en cours d'exercice.
Notre budget comporte un poste fourre tout entretien et petites réparations censé absorber ce type de dépense. |
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Gédehem
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26
Posté - 13 janv. 2010 : 17:31:53
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Difficile effectivement de faire très fin sur le poste "entretien/réparation", qui est 'à la louche', du moins sur ce qui est imprévisible, ce qui n'st pas le cas par exemple de la remise en peinture de la porte du garage à vélos, que l'on peut anticiper ......
En revanche, il sera distinct du poste "entretien espaces verts", lequel sera découpé en tranches selon : contrat d'entretien ici (si c'st le cas) arrosage, plantations-produits d'entretien, etc .... |
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Janys
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Posté - 13 janv. 2010 : 17:52:21
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citation: Initialement posté par Gédehem
Pardon, mais sur l'histoire du rosier je ne comprends pas trop !
L'AG vote bien un budget prévisionel, avec par exemple dans le budget "epaces verts" une ligne "plantations" pour (mettons) 800 € .
J'ai pris l'exemple des rosiers de mespres comme une "blague" d'abord parce que nous n'avons pas de rosiers, seulement une terrasse de 600 m2. Certains copro ont demandé de végétaliser, un essai est fait cette année sur une petite surface pour 2000€, non budgété et le tout va couter "la peau des fesses".
(*)citation: c'est un point que j'ai constaté depuis très longtemps : personne n'assure la gestion des stocks ! Vous ne pouvez pas savoir combien de serpillères sont consommées, pas plus que des produits d'entretien. Il se dit que certains les mangent et/ou les boivent ......
SI...moi - depuis 5 ans je fais le stock de la femme de ménage, depuis le jour ou je me suis rendu compte qu'elle avait acheté des ampoules pour au moins 20 ans et des sacs poubelles pour 10 ans. Lorsqu'elle a besoin de quelque chose elle est censée venir me faire signer son bon.
citation: "Je viens de recevoir le PV
présents ou représentés : 6885/9980
vote contre l'approbation des comptes :2329
vote contre le quitus : 2329"
OK : mais vous ne dites rien des voix ayant approuvé les comptes et donné quitus, qui seules comptent (voix pour, abstentions)
Vos dates d'exercice comptables ?
j'ai déjà dit plusieurs fois : 1er juillet/30 juin
24 voix présents ou représentés
7 contre
17 pour
0 abstention
un bémol : je viens de me rendre compte que les pouvoirs des personnes qui ont votés contre ne sont pas dans les contre, pourquoi seraient-ils dans les pour ?
Alors que pour la mise en conformité des ascenseurs un pouvoir a bien été porté dans les contre.
Vous avez une explication ?
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Janys
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Posté - 13 janv. 2010 : 18:25:29
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Je reviens vers vous pour le calcul des voix des pouvoirs
après re-re vérification, les pouvoirs des copro ayant voté contre sont passés du côté des pour.
Est-ce que cela ne vaut pas annulation de l'AG ?
Le jour de l'AG, cela a complètement changé la donne pour le président de séance. Le secrétaire de séance (le syndic) ayant donné un faux nombre de voix contre. |
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nefer
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Posté - 13 janv. 2010 : 20:09:14
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citation: Initialement posté par Janys
Je reviens vers vous pour le calcul des voix des pouvoirs
après re-re vérification, les pouvoirs des copro ayant voté contre sont passés du côté des pour.
Est-ce que cela ne vaut pas annulation de l'AG ?
Le jour de l'AG, cela a complètement changé la donne pour le président de séance. Le secrétaire de séance (le syndic) ayant donné un faux nombre de voix contre.
1) ce sont les scrutateurs qui doivent comptabiliser les votes
2) c'est le président de l'AG qui doit s'assurer de l'exactitude de tout ce qui est écrit dans le PV avant d ela signer
3) si personne n'a contesté le vote qu'il a formulé en AG....;il est validé |
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Janys
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30
Posté - 13 janv. 2010 : 20:44:54
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Donc si les copropriétaires se rendent compte qu'il y a une erreur, on ne peut rien faire ?
Le syndic sait ce qu'il fait en faisant tout signer à la fin de l'AG |
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Gédehem
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Posté - 13 janv. 2010 : 21:55:00
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NON : ce sont les membres du "bureau" (qui en fait n'existe plus   ), c'est à dire Pdt, scrutateurs et secrétaire qui doivent rectifier ce PV s'il y a une erreur matérielle d'imputation des voix !
Car c'est bien au scrutateurs de "scruter", c'est à dire de procéder au comptage des voix lors des votes.
Le secrétaire ne fait qu'enregistrer ce qu'indiquent ces scrutateurs, le pdt promulgant à haute et intelligible voix le résultat, le sens de la décision.
Il est constant que les copropriétaires représentés ont votés dans le même sens que le vote du mandataire, sauf si ce mandataire fait part d'un sens du vote différent !
Autrement dit, si un copropriétaire présent a voté "contre" (ou pour) pour lui même sans rien préciser pour les voix de ses mandants, ceux-ci sont également réputés avoir voté dans le même sens "contre" (ou pour) !
S'il y avait eu une expression différente, le copropriétaire votant "contre" pour lui-même doit préciser qu'il vote "pour" pour son mandant.
C'est ce que semble indiquer le vote sur les ascenseurs ???
Pdt d'AG et scrutateurs doivent se saisir de la question, en particulier avec le témoignage des mandataires concernés (et pourquoi pas de ceux représentés.
Dans ce cas il s'agit d'une rectification de PV d'AG en raison d'une erreur dans la comptabilisation des votes, rectification que doit entreprendre le "bureau".
"Erreur sur le procès-verbal d’assemblée générale.
Demande de rectification.
Il appartient au bureau de l’assemblée de rectifier un procès-verbal dès lors qu’il a été informé d’une erreur, dans l’affaire dont il s’agit dans le décompte de voix ayant pour effet de modifier le sens du résultat du vote (CA Paris 23° Ch.B 3.07.2003)
La Cour confirme ainsi sa jurisprudence (CA Paris ,23° ch.B .10.01.2002), en précisant que la rectification d’une erreur matérielle doit être effectuée spontanément par le bureau de
l’assemblée.
Dans cet arrêt du 10.01.2002, la Cour avait décidé qu’en cas de refus du bureau, cette demande pouvait être formée devant le TGI.
En cas d’erreur matérielle dans la rédaction du procès-verbal, la demande en rectification devant le TGI doit être formée dans le délai de 10 ans prévu par l’art.42, 1er alinéa. "
Ajout :
"Le syndic sait ce qu'il fait en faisant tout signer à la fin de l'AG."
OUi, il le sait très bien : il ferme les cordons du sac de farine dans lequel il a roulé les copropriétaires .....
Il ne faut JAMAIS signer le PV d'AG à la va-vite le soir même de l'AG, contrairement à ce que prévoient des textes qui protègent les syndics ! |
Édité par - Gédehem le 13 janv. 2010 22:00:09 |
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Janys
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Posté - 13 janv. 2010 : 22:33:08
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merci Géhélem,
Difficile à avaler tout cela, je prends cela pour de l'abus de confiance et je vais faire en sorte qu'il soit demander une rectification du PV de l'AG.
Comme l'envoi est fait en LR AR - qui devra payer les frais ? |
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Gédehem
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33
Posté - 13 janv. 2010 : 22:40:46
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Pas facile à avaler, les couleuvres, hein ?
Vous devez notifier cette demande au Pdt de séance, avec copie aux scrutateurs et secrétaire, en motivant votre demande, ici sur la curiosité d'un vote différent mandants/mandataires rapporté au PV, alors que ces derniers (les mandataires) n'ont pas exprimé en séance de vote différent pour leur mandant (à vérifier, bien entendu).
Si ce pdt et ces scrutatzeurs sont conscients de la "magouille" du secrétaire, l'affaire devrait bien se passer. |
Édité par - Gédehem le 13 janv. 2010 22:47:41 |
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Janys
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Posté - 13 janv. 2010 : 23:14:32
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non vraiment pas facile,
Du président de séance comme des scrutateurs je réponds comme de moi-même. Tous les pouvoirs étaient en blanc, donc sans indication.
Erreur volontaire ou involontaire du secrétaire de séance ( Le directeur de Lamy) ou du nouveau gestionnaire qui assistait à l'AG et qui a fait le PV, il y a dysfonctionnement ou incompétence et les fautes s'accumulent, je n'ose parler de "magouille" ou alors !!!! |
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océan
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 Posté - 13 janv. 2010 : 23:35:06
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Parcourez les forums anciens et nouveaux c'est classique
je le vis dans plusieurs copros : en président d'AG je dois me battre pour faire changer le PV que je refuse de signer le soir même, en tant que structateur je n'ai même pas eu le PV pour le vérifer et la présidente a signé (la dernière page sans rien vérifier!;
la meilleure ce sont les comptes indiqués comme acceptés par le syndic alors que refusés; on attend toujours ...
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 14 janv. 2010 : 10:24:58
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D'où l'importance des "feuilles de vote" (*) dont doivent disposer les scrutateurs !
Sous Excl ou autre trableur c'est trés facile.
Nom/prénon - N°LOT - tantièmes - et autant de colonnes qu'il y a de questions ODJ
Les absents non représentés (feuille de présence) sont rayés sur toute la ligne.
Lors des votes les scrutateurs enregistrent "C" pour les contre, "A" pour les abstentions. Il suffit d'en faire le total pour en déduire les voix "pour".
Bien entendu, si un vote s'avère majoritairement "contre" on inverse l'expression : "Qui est pour", afin d'en déduire les "contre" majoritaires.
Autrement dit, plus qu'un problème de secrétaire-syndic, c'est une question d'organisation du fonctionnement de l'assemblée, qui est une pièce de théatre qu'il faut préparer, chacun des acteurs principaux, ici pdt de séance et scrutateurs, devant parfaitement connaitre leur rôle !
(*) C'est en fait une copie simplifiée de la feuille de présence. Etablie à l'avance sur la base de l'EDD/RDC pour les lot et la liste des copropriétaires connus (liste des copropriétaires dont doit disposer tout CS), elle peut être complétée au moment de l'émargement, voire un peu après lorsque le pdt de séance désigné récupère les feuilles des présennce pour validation avant d'ouvrir la séance (impératif !) |
Édité par - Gédehem le 14 janv. 2010 10:38:05 |
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Louis92
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Posté - 14 janv. 2010 : 10:49:25
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Les scrutateurs doivent donc être attentifs lors des votes et se concentrer sur des additions à l'issue de chaque vote. Il me semble utile de suggérer aux présidents d'AG d'annoncer que les copropriétaires qui acceptent d'être scrutateurs ont le droit comme les autres de participer à l'AG et qu'en conséquence, l'AG attendra que les scrutateurs aient terminé leurs additions avant de continuer tout débat et passer au point d'ordre du jour suivant.
Cette suggestion est de nature à trouver plus facilement des candidats et à avoir des additions mieux faites.
Cdlt. Louis92. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 14 janv. 2010 : 10:56:49
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... et pour ce faire, ne pas oublier les calculettes ..... |
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océan
Contributeur actif
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Posté - 14 janv. 2010 : 11:16:29
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pas si facile que cela dans la réalité car il faut avoir toutes les résolutions de préparées avec les tantièmes adéquats et tout dépend du nb de lots etc, d'avoir chacun son micro ou au moins un et que chacun des présents annonce son vote et celui de ses mandats par résolution
je me souviens d'une AG au cours de laquelle nous avons changé de syndic, le syndic qui comptait bien rester a mis près d'une heure pour faire les additions et oui il lui manquait un ou deux votes pour passer
on se laisse vite dépasser avec les remarques de copros pressés, de coût d'AG et l'art des gestionnaires dans le calcul des majorités ou se tromper dans le cochement des votes
sans parler des arrivées ou départ en cours d'AG
les AG où le pdt de séance mène l'assemblée sont assez rares |
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Janys
Contributeur actif
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Posté - 15 janv. 2010 : 10:18:36
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Pour Gedehem.
citation: "Erreur sur le procès-verbal d’assemblée générale.
Demande de rectification.
Il appartient au bureau de l’assemblée de rectifier un procès-verbal dès lors qu’il a été informé d’une erreur, dans l’affaire dont il s’agit dans le décompte de voix ayant pour effet de modifier le sens du résultat du vote (CA Paris 23° Ch.B 3.07.2003)
La Cour confirme ainsi sa jurisprudence (CA Paris ,23° ch.B .10.01.2002), en précisant que la rectification d’une erreur matérielle doit être effectuée spontanément par le bureau de
l’assemblée.
Dans cet arrêt du 10.01.2002, la Cour avait décidé qu’en cas de refus du bureau, cette demande pouvait être formée devant le TGI.
En cas d’erreur matérielle dans la rédaction du procès-verbal, la demande en rectification devant le TGI doit être formée dans le délai de 10 ans prévu par l’art.42, 1er alinéa. "
Hier soir en réunion du CS, le bureau de l'assemblée est d'accord pour faire une demande de rectification du PV.
J'ai essayé de faire une tentative amiable auprès du syndic, pour lui demander comment les représentés des copro ayant voté CONTRE se retrouvaient dans les POUR.
Pour lui il n'y a pas d'erreur :
1er argument : on ne peut pas décider à la place des personnes représentées
2ème argument : le PV a été signé après l'AG.
Ma réponse :
Pourquoi pour Mme x représentée par Mr Z (pouvoir en blanc) on retrouve
son vote dans les POUR pour les résolutions 5 et 6 (approbation des comptes et quitus) et on retrouve son vote dans CONTRE pour la résolution 14 (conformité des ascenseurs)
Réponse du syndic ce matin : il maintient qu'il n'y a pas d'erreur.
Je ne suis pas armée sur le plan juridique mais il y a tout de même un non sens: pourquoi décider de les mettre dans les POUR, en ABSTENTION je pourrais encore comprendre
Comment le bureau doit-il présenter sa requête auprès du syndic ?
Forme et contenu.
J'ai besoin que cela soit bien bordé.
Merci car je pense qu'il faut faire vite
Un détail, mais à contrôler. En réunion du CS hier nous avons constaté que pour certains les PV ont été envoyé en AR, pour d'autres en lettre simple
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