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guilain
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 Posté - 03 déc. 2009 : 13:23:12
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Bonjour,
Je souhaitais savoir a partir de quelle date le syndic doit modifier les tantiemes pour le calcul/appel des charges ?
Je m'explique :
- ag 03/2009 valide les projets d'actes d'achats par la copro de parties privatives et projets de modificatifs du RC subséquents.
- 1er achat par la copro en Juin devant notaire, enregistrement aux hypothèques en Juillet (suivi de l'envoi par le notaire des ces acte au syndic)
- 2eme achat par la copro en Octobre devant notaire et enregistrement aux hypothèques en Novembre (suivi aussi de l'envoi par el notaire au syndic des retours des actes).
Quand le syndic doit il modifier les tantiemes :
- dès l'AG de mars ?
- en Juin puis Octobre (dates des actes) ?
- Juillet puis Novembre (dates des enregistrements aux hypothèques) ?
- ou enfin dates auxquelles il reçoit retour des actes et modifs RC par le notaire après enregistrements ?
merci,
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Gédehem
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Posté - 03 déc. 2009 : 17:46:02
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Une décision d'AG s'impose aux titulaires de droit à la date de la prise de décision.
Elle s'impose aux futurs acquéreurs lorsque la modif RDC est mentionnée aux actes.
En pratique : La modif s'impose à tous ceux qui étaient copropriétaire en 03-2009, et à ceux qui depuis cette date sont devenus membres lorsque la modif a été portée à leur connaissance, en fait annexée à leurs actes (voir D.art.4 sur ce point). |
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guilain
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 2
Posté - 03 déc. 2009 : 23:03:50
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citation: Initialement posté par Gédehem
Une décision d'AG s'impose aux titulaires de droit à la date de la prise de décision.
pas de nouveaux copro depuis 03/09.
si je décripte bien : la modification des tantiemes enregistrés dans la bécane du syndic doivent etre faits le lendemain de l'AG qui a validé les projets d'actes et de modifs RC pendants...soit depuis Mars 2009, les nouveaux tantiemes devraient donc etre appliqués aux calculs des charges a compter de Mars 2009, est ce bien celà ?
Puis je trouver ceci dans quelque texte, j'avoue avoir cherché mais en vain... |
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JB22
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Posté - 03 déc. 2009 : 23:31:46
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La décision d' A.G. de mars 2009 n'est pas un "acte conventionnel réalisant ou constatant le tranfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot..." au sens de l'article 4 du décret de 1967.
Il a été décidé l'achat par le syndicat de "parties privatives" cela demande une modification du R.C. que si ces parties deviennent "parties communes".
Les lots privatifs sont supprimés à chaque acquisition et la répartition des charges modifiée.
Soyez attentif aux répartitions, je sais par expérience que certains syndics "se mélanges les pinceaux" dans ces opérations.
Les propriétaires vendeurs cessent de devoir des charges à partir de la date des actes de ventes. |
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guilain
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 Posté - 04 déc. 2009 : 12:51:43
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merci JB22. Le syndic doit donc effectuer les modifications à partir des dates des actes de ventes...soit dans notre cas Juin puis Octobre.
ces parties privatives ont été acquises par le syndicat et portée en partie communes (le nombre total de tantièmes généraux a donc baissé legerement, modifiant également les tantiemes ascenseur de facto...)
Je vais vérifier mais je crois que le syndic a oublié de faire la modif (mon appel de charge reçu pour le 4eme et dernier trimestre 2009 ne tient pas compte de cette modif...ou alors le syndic attendait la fin de l'année pour régulariser...on verra mais j'en doute...)
Merci ! |
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JB22
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Posté - 04 déc. 2009 : 13:37:25
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De guilain
"ou alors le syndic attendait la fin de l'année pour régulariser...on verra mais j'en doute...)"
Ainsi donc le syndic a appelé des provisions pour les 3e et 4e trimestre au copropriétaire qui a vendu en Juin, ce qui confirme que les syndics maitrisent mal ces situations et leurs systèmes informatiques.
Selon la nouvelle législation les provisions et charges sont dues par celui qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité.
Pouvez-vous nous préciser la nature des parties privatives acquises par le syndicat. |
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guilain
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Posté - 04 déc. 2009 : 14:36:40
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citation: Pouvez-vous nous préciser la nature des parties privatives acquises par le syndicat.
il s'agissait d'une partie de palier (et oui, les vieux de la vieille de la copro avaient accepté de vendre un palier entier a un copro qui nous le revend maitnenant, le comble !!!) et d'une cave.
Merci |
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Gédehem
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Posté - 05 déc. 2009 : 21:33:52
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L'adoption par l'AG d'un nouveau RDC (cas de L.art.49), comme l'adoption de nouvelles clauses, rend ce nouveau RDC comme les nouvelles clauses opposables aux copropriétaires membres du syndicat (*) à l'instant même de la prise de décision (conjonction de L.art.13 et D.art.4)
Voir sur ce point, entre autres, Cass. 22.11.2000. 00-7073.
La publication du RDC ou des modifs ne les rends oppposables qu'aux futurs acquéreurs et tiers au syndicat.
Guilain indiquait :
"- ag 03/2009 valide les projets d'actes d'achats par la copro de parties privatives et projets de modificatifs du RC subséquents."
puis posant la question :
Quand le syndic doit il modifier les tantiemes :
- dès l'AG de mars ?
Réponse : OUI, sans aucun doute.
(*) ainsi qu'à leurs héritiers. |
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JB22
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Posté - 06 déc. 2009 : 00:41:20
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"L'adoption par l'AG d'un nouveau RDC"
Il n'y a pas adoption mais "projets de modificatifs du RC subséquents".
L.art.49 ne vise que "les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives..." ce qui n'est pas le cas ici.
Je confirme:"La décision d' A.G. de mars 2009 n'est pas un "acte conventionnel réalisant ou constatant le tranfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot..." au sens de l'article 4 du décret de 1967."
Il n'y a pas de transfert de propriété puisqu'il s'agit de :"projets d'actes d'achats par la copro" (guilain)
Les vendeurs cessent d'être copropriétaires et d'être redevables des charges qu'à la date de signature des actes devant notaire.
En conséquences les tantièmes doivent être modifiés à la date des actes. |
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Gédehem
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Posté - 06 déc. 2009 : 23:54:15
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JB, pouvez vous précisez le fondement juridique de votre affirmation ? ....
Dans l'affaire, on se moque de la vente des lots comme des acquéreurs.
"Je m'explique :
- ag 03/2009 valide les projets d'actes d'achats par la copro de parties privatives et projets de modificatifs du RC subséquents."
Les mots ont un sens !
Les projets ayant été validés (adoptés) par l'AG, il n'y a plus de "projet".
Il y a eu une décision d'AG modifiant RC et donc tantièmes liés à la décision d'acheter .
Cette DECISION modifiant RDC/tantièmes s'impose à l'instant même aux membres du syndicat en 03.2009 (voir les nombreux arrets sur ce point, dont celui que j'ai cité plus haut), peu importe la date de réalisation effective de la mutation, soumise aux démarches administraitives et notariales.
En revanche, la décision ne s'imposera aux acquereurs qu'à la date de la publication ou à défaut si ces modifs sont annexées à meurs actes.
Mais pour les copropriétaires en titre entre le 03.2009 et les dates de mutation, ce sont les modifs et les nouveaux tantièmes qui s'appliquent sans aucune hésitation possible. |
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JB22
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Posté - 07 déc. 2009 : 10:17:47
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Citation:
"Les mots ont un sens !
Les projets ayant été validés (adoptés) par l'AG, il n'y a plus de "projet".
Il y a eu une décision d'AG modifiant RC et donc tantièmes liés à la décision d'acheter ."
OUI, c' est pourquoi il n'y a pas un "acte conventionnel réalisant ou constatant le tranfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot..." au sens de l'article 4 du décret de 1967."
Prenons comme exemple un Syndicat qui décide de vendre une partie commune: Il décide en A.G du projet de vente et du projet de modication du R.C.
Rien n'est réalisé, croyez-vous que le futur acquéreur sera redevable des charges et le syndicat dégagé des charges communes à partir de la décision d'A.G. (Plusieurs mois possibles entre "décision" et "réalisation")
Pouvez-vous nous donner un "lien" vers la décision de la cour de cassation.
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Gédehem
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Posté - 07 déc. 2009 : 19:30:03
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Pardon, mais je ne comprends pas bien votre argumentaire ! ...
Vous parlez encore de "projet" alors que l'AG a pris une décision qui produit des effets juridiques.
Une fois décidé l'achat de cette partie privative et décidé la modif de l'EDD/RDC, dont les tantièmes, il y a ACTE juridique sur lequel nul ne peut revenir !
Il ne faut pas confondre la convention par laquelle un syndicat décide d'acheter telle partie privative, acheteur et vendeur en sont tombés d'accord, avec l'enregistrement de cet acte devant notaire, lequel ne fait que constater l'accord des parties intervenus quelques temps plus tot !
Le PV de l'AG authentifie l'acte décisionnel du syndicat..
La modification du RDC décidée en 03.2009 s'applique aussitot. C'est le principe édicté par L.art.8.
L.art.13 traite des tiers au syndicat, spécifiquement des "ayants cause à titre particulier des copropriétaires.".
Pour les "ayants cause généraux, universels, pas de problème : ce sont le copropriétaire lui-même, ses héritiers ..
Les ayants cause particuliers sont principalement les acquéreurs, les futurs copropriétaires.
D.art.4 traite tout particulièrement de ce point : les modifs d'un RDC s'appliquent à l'acquéreur si le RDC a été publié avant son acquisitaion.
Mais le RDC s'impose à l'acquereur s'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent (D.art.4)
QUI est l'acquéreur ???
C'est le SYNDICAT lui même, syndicat qui a DECIDÉ en 03.2009
- de modifier son RDC et d'adopter de nouveaux tantièmes.
- d'acheter telle partie privative dont il a du préciser le prix ....
Sauf condition suspensive particulière, le RDC que le syndicat a modifié en 03.2009 s'impose à lui depuis ce 03.2009 ...
Pour l'arret, je l'avais noté dans ma Doc.
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JB22
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Posté - 07 déc. 2009 : 20:47:00
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"Le PV de l'AG authentifie l'acte décisionnel du syndicat.."
Le PV. constate la décision unilatérale du syndicat d'acheter, il ne constate pas la réalisation de l'acte. Une A.G. peut revenir sur une décision tant qu'elle n'est pas réalisée. (Le vendeur n'intervient pas à l'A.G.)
Le syndicat n'est engagé vis-à vis du vendeur que si un "compromis" a été signé, il peut revenir sur sa décision dans les conditions prévues dans ce "compromis".
Je reste sur mes positions, les "projets" cessent d'être des projets que par la réalisation. (Article 4 du Décret)
Vous dites:"le RDC que le syndicat a modifié en 03.2009 s'impose à lui depuis ce 03.2009 ..."
Il adopte un R.C. de copropriété qui ne correspond pas à l'état descriptif de division puisque le transfert de propriété n'est pas réalisé.
Attendons d'autres participations pour nous départager...
Cordialement,
JB22
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Gédehem
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Posté - 07 déc. 2009 : 21:07:22
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"ces parties privatives ont été acquises par le syndicat et portée en partie communes (le nombre total de tantièmes généraux a donc baissé legerement, modifiant également les tantiemes ascenseur de facto...)"
Je doute fort que le vendeur, à l'évidence copropriétaire, ai manifesté une opposition voire une abstention à cet achat par le syndicat, parties privatives passées en "parties communes" (  )... 
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JB22
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Posté - 08 déc. 2009 : 10:50:13
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"ces parties privatives ont été acquises par le syndicat "
"acquises" à la date de la signature des actes, pas avant, ce n'est pas la décision d'A.G. qui réalise la mutation de propriété et le transfert des droits.
Remarque: Le sujet n'apparaît pas sur le Forum: sujet actif depuis le...
Ce qui ne facilite par les interventions, seuls les "abonnés au sujet" ont accès...
J'ai informé U.I. j'attends une réponse concrète... |
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guilain
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Posté - 08 déc. 2009 : 12:58:24
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bonjour,
Je viens d'avoir notre syndic au tel qui m'informe faire les modifications de tantièmes dans bécane à la date de réception des actes par le notaire....a ma surprise (fonction des échange sur le forum ci dessus), je lui demande d'expliquer la raison...bafouile..."on fait toujours comme ça"...mais va interroger la FNAIM pour vérification....aussi, aurai je peut etre indirectement l'avis de la FNAIm a vous retranscrire sur le forum !*
nb : pour rejoindre un post/débat de ALH14U ici : http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=1364 ...je tiens a mentionner au passage que notre gestionnaire répondant à nos questions, appelant les charges etc...n'est pas enregistrée a la préfecture (vérifié et confirmé par AR par la préfecture selon recommandation de ALH14U).
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