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infoappart
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 Posté - 22 nov. 2009 : 11:52:14
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Bonjour à tous,
Je suis au Conseil Syndical d’une copropriété neuve et nous avons constaté plusieurs anomalies sur la vérification des comptes suite à la fin de l’exercice :
Nous refusons pour le moment environ 85% des factures dont nous attendons des explications.
Exemple : Contrat maintenance voté en AG sur le portail 400€ facturé 420€ pourquoi ?
Aussi nous refusons catégoriquement certaines factures :
Exemples :
- Nous refusons de payer une facture d’eau qui correspond au chantier plus de 1700€ et il était clairement établi que le constructeur payait l’eau tant que les compteurs individuels n’étaient pas posés.
- Nous refusons de payer une facture d’intervention EDF sur compteur pour la mise en service d’un bâtiment alors que sur les 3 autres compteurs il n’y a pas cette facturation (Facture de chantier)
Le syndic peut-il quand même faire le forcing sur ses factures bien que nous les refusons ou doit-il les prendre à sa charge (Avec son assurance par exemple)
Merci
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Édité par - infoappart le 22 nov. 2009 12:14:41 |
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mespres
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Posté - 22 nov. 2009 : 12:16:31
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Le Cs n'a aucuns pouvoirs. Seule l'AG peut refuser l'approbation des comptes, ce qui ne contraint en rien le syndic : cela sera sans beaucoup d'effet. Seule option efficace : sollliciter un Rendez vous avec le syndic pour examiner les points en litige
sur les points que vous évoquez : contrat porte parking : laissez tomber les 20 €.
facture d'eau 1700 € : le syndic doit en obtenir le paiement, cela fait partie de sa mission courante. Cela devrait être possible.
EDF : il est très difficile d'obtenir quoique ce soit de cette entreprise.
Enfin, excluez l'idée que le syndic paie les factures qui vous posent problème : cela ne s'est jamais vu !! Son assurance ne sert certainement pas à cela !! |
Édité par - mespres le 22 nov. 2009 12:19:18 |
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Gédehem
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Posté - 22 nov. 2009 : 12:19:31
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En tant que CS vous pouvez donner un avis défavorable sur des facturations bien identifiées, en justifiant votre avis.
Cela fait l'objet d'une note diffusée aux copropriétaires, avec copie au syndic.
Mais c'est l'AG qui décide du rejet définitif, la résolution précisat le motif de refus. La résolution est donc à travailler à l'avance (CS) pour la présenter en séance.
Le devenir de ces factures n'est pas votre affaire ! 
Du moment que le syndicat les a rejeté, le syndic s'en débrouille avec qui il veut !
Mais il ne peut imputer la dépense dans les comptes, la répartir entre les copropriétaires.
EX :
3/- Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG (autres motifs ...).
Ces dépenses pour un total de 3500 € sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots.
Ajout : ayant approuvé 121.500 € (par exemple), il ne peut être imputé et donc exigible des copropriétaires QUE leur quote-part de ces 121.500 €.
Il n'y a pas de 'forcing' possible pour le syndic, les 3.500 € n'étant pas recouvrables de qui que ce soit ! |
Édité par - Gédehem le 22 nov. 2009 12:24:24 |
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Posté - 22 nov. 2009 : 12:21:33
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tout d'abord en tant que CS votre role consiste à surveiler la gestion du syndic et à émetre un avis, c'est ce que vous semblez faire.
Mais en fait c'est l'AG qui décidera en dernier ressort. Donc en attendant le syndic peut faire ce que vous appelez du forcing.
N'oubliez pas que les fournisseurs font un travail qui mérite rémunération.
Maintenant sur les quelques exemples que vous citez, il faut vous appuyer sur des écrits : citation: Nous refusons de payer une facture d’eau qui correspond au chantier plus de 1700€ et il était clairement établi que le constructeur payait l’eau tant que les compteurs individuels n’étaient pas posés.
que signifie "il était clairement établi " : est ce un document écrit ou une parole au détour d'une réunion, ou un oui-dire du syndic auprès du CS.... |
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infoappart
Contributeur débutant
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4
Posté - 22 nov. 2009 : 12:27:38
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Bonjour,
Merci pour la réponse.
Donc si je comprends bien s'il n'y a pas d'accord avec le syndic il faut que le Conseil Syndical donne comme consigne de vote le refus de l'approbation des comptes.
Supposons que l'approbation des comptes est refusé après comment cela se passe?
Concernant EDF pour nous c'est une facture imputable au constructeur donc on veut que se soit le constructeur qui la paye. |
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infoappart
Contributeur débutant
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Posté - 22 nov. 2009 : 12:39:33
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Voici la preuve pour l'eau
(J'ai enlevé les noms)
-------- Message original --------
Sujet : RE: Compteurs d'eau
Date : Mon, 5 Jan 2009 14:26:21 +0100
De : SYNDIC
Pour : infoappart
Copie à :Membres conseil syndical
Bonjour Monsieur,
Tout d’abord je profite de cet e-mail pour vous présenter mes vœux pour la nouvelle année.
D’autre part, et comme je l’ai écrit à tous les membres du Conseil Syndical, la consommation d’eau sera prise en charge par le promoteur jusqu’à ce que les compteurs définitifs soient posés, comme cela avait été vu avec Madame X et Monsieur Y
Nous ne règlerons donc rien à ce niveau.
Vous souhaitant bonne réception,
Cordialement,
Z
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 Posté - 22 nov. 2009 : 12:51:49
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Je ne refuserais pas globalement les comptes sans en donner le détail.
Pour l'eau vous avez un sacré argument.
citation: Nous refusons de payer une facture d’intervention EDF sur compteur pour la mise en service d’un bâtiment alors que sur les 3 autres compteurs il n’y a pas cette facturation Pour cette intervention, si l'intervention était nécessaire pour mettre en route les installations privatives, je ne vois pas comment le syndic pouvait faire autrement que de payer, quitte a en reclamer après le paiement a quelqu'un d'autre.
C'est donc bien le syndicat qui paye, quitte a se retourner contre quelqu'un après coup.
Pour les 20 euros, si c'est la seule facture qui fasse un écart de 20 euros, je ne pense pas que ce soit un énorme souci. |
Édité par - ribouldingue le 22 nov. 2009 12:53:23 |
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Posté - 22 nov. 2009 : 12:55:55
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refuser l'approbation des comptes est une erreur, car il ne peut y avoir de régularisation des comptes : débit comme crédit, le systême s'arrête sur cet exercice et repart sur un nouveau mais le pb n'est pas réglé ...
Donc à l'AG il faut refuser "légitimement" telle ou telle facture et arrêter les comptes à la somme proposée moins ces factures. Mais le pb n'est pas solutionnée car le fournisseur a été payée... 
pour l'exemple que vous citez :
1- le synidc ne eput pas refuser de lui-même une facture, c'est le syndicat qui refuse ou non
2- vous ne connaissez pas l'avis du promoteur est -il en accord avec ce que votre syndic écrit.
Que se passe t il si le promoteur ne veut pas payer; votre fournisseur d'eau ne va pas s'embeter : c'est le paiement ou la coupure d'eau 
Je crains que vous ne soyez contraint à certaines factures.
Je suis un fervent partisan : c'est le CS qui suit de très, très près toutes les dépenses, trimestre par trimestre, ceci permet de freiner certaines dépenses... |
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infoappart
Contributeur débutant
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8
Posté - 22 nov. 2009 : 12:57:55
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Pour les 20 euros, si c'est la seule facture qui fasse un écart de 20 euros, je ne pense pas que ce soit un énorme souci.
Non ce n'est pas la seule facture s'était un exemple parmi les nombreux problèmes
Merci |
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gustav
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Posté - 02 déc. 2009 : 18:50:12
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citation: Initialement posté par rambouilletDonc à l'AG il faut refuser "légitimement" telle ou telle facture et arrêter les comptes à la somme proposée moins ces factures. Mais le pb n'est pas solutionnée car le fournisseur a été payée... pour l'exemple que vous citez : 1- le synidc ne eput pas refuser de lui-même une facture, c'est le syndicat qui refuse ou non 2- vous ne connaissez pas l'avis du promoteur est -il en accord avec ce que votre syndic écrit. Je crains que vous ne soyez contraint à certaines factures. Je suis un fervent partisan : c'est le CS qui suit de très, très près toutes les dépenses, trimestre par trimestre, ceci permet de freiner certaines dépenses...
Bonsoir
je suis de près ce sujet, et suis relativement inquiet sur la possibilté de refuser quioque que ce soit, car en vous lisant, on doit finalement accepter de fermer les yeux. GDM propose lui, de n'approuver que les sommes indiscutables, mais qui empéchera "physiquement"le syndic de faire sa compta sans tenir compte des sommes non acceptées par l'AG, Qd c'est payé, c'est payé !! j'en ai bien peur.
j'ai un autre exemple, pour lequel je fais un post sépazré, étant différent de celui ci.
Merci pour ces rélexions tout de même très intéressantes. |
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Posté - 02 déc. 2009 : 19:28:45
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eh oui gustav, c'est là tout le problême...
L'AG refuse des factures, le syndic les retire des budgets réalisés et on croit que l'affaire est terminée.
Qui va aller vérifer que le compte 512 et surtout le compte bancaire ont vu revenir cet argent, que nenni dans 95% des cas.
Qui a vu un syndic pro ou non pro dire OK, je puise dans ma poche pour payer la facture du fournisseur que vous avez refusé...
Souvent cela inaperçu, si les comptes 512 et bancaires ne sont pas épluchés à la ligne près ! |
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infoappart
Contributeur débutant
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11
Posté - 02 déc. 2009 : 20:47:27
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citation: Initialement posté par rambouillet
eh oui gustav, c'est là tout le problême...
L'AG refuse des factures, le syndic les retire des budgets réalisés et on croit que l'affaire est terminée.
Qui va aller vérifer que le compte 512 et surtout le compte bancaire ont vu revenir cet argent, que nenni dans 95% des cas.
Qui a vu un syndic pro ou non pro dire OK, je puise dans ma poche pour payer la facture du fournisseur que vous avez refusé...
Souvent cela inaperçu, si les comptes 512 et bancaires ne sont pas épluchés à la ligne près !
Et le compte 512 peut-on le vérifier à tout moment?
Car ce que nous avons vérifié au niveau des numéros de compte était un listing et non pas une présentation des comptes comme la loi l'exige avec les tableaux annexes.
Ses tableaux annexes peuvent-ils être consulté à tout moment?
Merci
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 02 déc. 2009 : 22:31:23
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Rambouillet met le doigt sur ce qu'il faut vérifier : la trésorerie, la banque !
Lorsque l'AG n'approuve pas telle dépense et rappelle dans son PV les dépenses effectivement approuvées, ce que fait le syndic avec les sommes refusées n'est pas l'affaire du syndicat.
Mais il doit suveiller la trésorerie et donc la banque pour que ces sommes soient restituées.
A défaut il peut demander la désignation d'un administrateur ad hoc pour recouvrer cette créance du syndic et éventuellement engager sa RCP.....
Ceci dit, il est vrai qu'il y a là des lacunes et que les copropriétés peu attentives ou faiblement actives ne sont pas du tout protégées .... |
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Posté - 03 déc. 2009 : 08:00:38
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en tant que membre du conseil syndical vous pouvez à tout moment (moyennat RDV  ) prendre connaissance des documents de votre syndicat : citation: Article 21 de la loi
Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
.......
Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.
Il reçoit, en outre sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.
.....
citation: Article 26 du décret
Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'éxecution.
Il peut recevoir d'autres missions ou délégations de l'assemblée générale dans les conditions prévues à l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 21 du présent décret.
Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l'article 21, de la loi du 10 juillet 1965.
Donc le compte 512 et les relevés bancaires peuvent être consultés. Quant aux annexes elles ne sont prévues qu'une fois par an, mais vous pouvez vous mêmes les recosntituer à l'aide entre autres du grand livre dont vous avez accés à tout moment (sur RDV )...
Le grand livre est en général un listing ainsi que le journal...
Bon courage, |
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mespres
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Posté - 03 déc. 2009 : 08:06:01
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Le décret comptable m'a ouvert les yeux. Certes c'est une usine à gaz inadaptée. Mais en voulant le comprendre, j'ai compris que pointer les factures n'était qu'une petite partie du contrôle des comptes. En particulier, il est obligatoire de vérifier le rapprochement bancaire : il faut que la banque (solde fourni par la banque) soit en phase avec les écritures du syndic (compte 512). Plus précisémment la différence du soldes du 512 et du solde de la banque doit exactement correspondre à des opérations tracées (typiquement un chèque envoyé à la banque non encore crédité). Un bon syndic en fournit le détail, qui doit être exigé. |
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gustav
Contributeur actif
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Posté - 03 déc. 2009 : 09:43:03
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Bonjour..
les indications de mespres.. sont uniquement valables sur un compte séparé, je présume? |
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Posté - 03 déc. 2009 : 12:30:18
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non non,
sur un compte unique également, le syndic doit vous prouver que les mouvements bancaires ont bien eu lieu : soit il vous donne le relevé bancaire de toutes les copros (et il se fait prendre au piège du secret vis à vis des autres copros ), soit ce qui est le plus souvent, il a négocié un sous compte avec la banque, et il vous fournit les relevés bancaires des sous comptes.
Et vous vérifiez bien que cela est en concordance avec l'annexe 1 : situation financière de la fin de l'exercice.
Le décret n'est pas compliqué lorsqu'on s'y penche sur 4 à 5 cas précis, par contre il est soumis à interprétation des comptables dans certains cas.... |
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infoappart
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Posté - 03 déc. 2009 : 14:29:53
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citation: Initialement posté par rambouillet
Le grand livre est en général un listing ainsi que le journal...
Vous parlez du grand livre fournisseur??
et
Du journal ...??
Pouvez-vous me dire rapidement la différence entre les 2
Je sais qu'il y en a un ou chaque opérations doit être immédiatement consignées.
Nous avons un listing ou il y a toutes les opérations y compris le paiement des charges des copropriétaires. |
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infoappart
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18
Posté - 03 déc. 2009 : 14:31:39
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citation: Initialement posté par rambouilletDonc le compte 512 et les relevés bancaires peuvent être consultés. Quant aux annexes elles ne sont prévues qu'une fois par an, mais vous pouvez vous mêmes les recosntituer à l'aide entre autres du grand livre dont vous avez accés à tout moment (sur RDV )...
Donc le compte 512 aurait du apparaitre quelque part lors de notre première vérification?
Merci |
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Posté - 03 déc. 2009 : 19:42:59
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infoappart, je vous cosneille la lecture de ce document :
http://www.logement.gouv.fr/IMG/pdf...uin_2007.pdf
Le journal enregidtre chronoliguement toutes les opérations les unes derrière les autres.
Le grand livre enregistre les opérations chronolgiqyuement mais par n° de compte défini par le décret et l'arrêté.
Le grand livre commence aux compte de la classe 4 et se termine aux comptes de la classe Z; Au milieu se trouvent les comptes de la classe 5, donc le 512 qui est le compte bancaire, à ne pas confondre avec les relevés bancaires, mais il suffite de rapprocher les deux pour les controler....
Lors de la première vérification, avez vous demandé le grand livre ? |
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infoappart
Contributeur débutant
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Posté - 04 déc. 2009 : 12:46:00
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citation: Initialement posté par rambouillet
Lors de la première vérification, avez vous demandé le grand livre ?
Bonjour,
J'ai demandé le document qui inscrit toutes les opérations au fur et à mesure c'est donc le grand livre fournisseur : c'est bien cela?
Je connaissais cette doc mais la première fois que l'on vérifie des comptes de copropriété ce n'est pas facile
Merci. |
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