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Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
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 Posté - 06 juin 2014 : 09:38:39
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Nous sommes dans une copropriété qui a près de 40 ans, 320 lots appartements dont une quarantaine de jardins privatifs en RDJ. Se pose la question du remplacement de certaines plantes constituant les haies des jardins privatifs et de la prise en charge de ces dépenses :
- Soit par la copropriété : en charges communes générales ? OU en charges au niveau du batiment ?
- Soit par le copropriétaire ?
I - L’Etat Descriptif Division indique par ex. une pièce principale, cuisinette,salle d’eau, terrasse et la jouissance privative d’un jardin d’une surface de 15 m2.
Les jardins privatifs sont ceints de haies d’arbustes avec des pithos, lauriers roses…..
- Lorsqu’il y a deux appartements au RDJ, une haie est mitoyenne aux deux appartements.
- Les deux autres haies donnent sur des espaces libres de la copropriété (allée piétonne)
L’entretien de ces haies a toujours été assuré par le jardinier en contrat avec la copropriété.
II - Eléments contenus dans le règlement de copropriété :
A/ DEFINITION DES PARTIES COMMUNES ET PARTIES PRIVATIVES
DEFINITION DES PARTIES COMMUNES
1) Cet alinéa concerne l’ASL …….. (la copropriété faisant partie d’un ensemble avec une ASL)
2) Les clôtures et les haies séparatives en tant qu’elles dépendent de l’immeuble,
3) Les voies de desserte propres à l’immeuble
4) Les éléments d’équipement de ces voies et notamment leurs réseaux d’éclairage
5) Les plantations, et tous les éléments des espaces verts particuliers à l’immeuble, à l’exclusion de ceux des jardins privatifs.
6) …….
DEFINITION DES PARTIES PRIVATIVES
………..
- Le droit à l’usage exclusif des jardins privatifs.
Par exception aux principes précédemment énoncés :
- Quand elles ne font pas partie du gros œuvre, les cloisons et clôtures séparatives des locaux et jardins privatifs, sont mitoyennes entre les copropriétaires voisins.
B / CHARGES DE L’IMMEUBLE
Les charges de l’immeuble sont ventilées en charges générales et en un certain nombre de charges spéciales.
D’une façon générale et sous réserve des règles expresses ci-après fixées, la ventilation des dépenses entre charges générales et charges spéciales, et à l’intérieur des charges spéciales……
CHARGES GENERALES
Les charges générales comprennant toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales …
1) Les frais d’entretien, d’aménagement et de réfection :
a/ des abords et clôtures de l’immeuble,
b/ des espaces libres communs et espaces verts avec leurs équipements d’équipement,
Les autres alinéas ne font pas référence aux jardins privatifs.
CHARGES SPECIALES : RIEN
DEPENSES DIVERSES
1° - Terrasses – balcons – jardins : ……….. auront la charge du nettoyage ainsi que l’entretien courant des revêtements de sol de ces parties de l’immeuble, ainsi que les dégradations qu’ils leur occasionneraient….
Sous cette réserve, les dépenses de réparation et de réfection y afférentes, dont notamment les dépenses d’étanchéité, sont à la charge de l’ensemble des copropriétaires à titre de charges générales.
2) - Dépenses afférentes aux cloisons mitoyennes : les dépenses de toute nature intéressant les cloisons séparatives des locaux privatifs qui font l’objet d’une mitoyenneté seront réparties par moitié entre les propriétaires mitoyens.
……. …..
7) Les frais de toute nature concernant les parties privatives d’un lot, son usage ou son utilité seront supportés par le propriétaire dudit lot.
Compte tenu de ces éléments, à qui à votre sens incombe la prise en charge des frais de remplacement des plantes de ces haies séparatives ?
Le coût ne sera pas négligeable dans les dépenses de la copropriété si celles-ci sont en charges générales .Merci pour vos avis.
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Posté - 06 juin 2014 : 10:18:56
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les jardins sont des parties communes. Les haies séparatives ancrées dans le sol sont des parties communes dont l'entretien incombe à celui qui en jouit.
le remplacement des haies n'est pas de l'entretien courant, donc c'est une charge commune qui sera Ă prendre en compte par le syndicat.
Mais deux cas se posent :
* les haies séparatives entre le jardin (partie commune) et une autre partie commune sans jouissance privative (ex allée piétonne) : charges communes générales.
* les haies séparatives entre 2 jardins à jouissance privative (haie mitoyenne) : si rien n'est inscrit dans le RdC leur remplacement est une charge générale commune ; on peut aussi considérer qu'étant mitoyennes, elles sont à financer par les 2 voisins.
mais votre RdC est ambigue, ainsi que votre pratique :
"5) Les plantations, et tous les éléments des espaces verts particuliers à l’immeuble, à l’exclusion de ceux des jardins privatifs."
et
"L’entretien de ces haies a toujours été assuré par le jardinier en contrat avec la copropriété."
Dans le premier cas, on ne sait pas ce qui est à l'exclusion des jardins privatifs : le "ceux" se rapporte-t-il aux éléments ou aux éléments +plantations ? Pour ma part, je pense que ces haies (certainement d'origine) sont des parties communes car "ancrées" d'origine dans le terrains partie commune. L'achat à l'origine s'est fait avec ces plantations.
Dans le second cas, vous dites que l'entretien se fait par le jardinier, mais vous ne dites pas :comment se paie cette charge : charges communes générales ou charges spéciales ?
enfin, si le syndicat se pose la question et décide leur remplacement, cela signifierait que ces haies sont communes. Si elles étaient considérées comme privatives, une AG ne pourrait imposer quoique ce soit.
Conclusion (de ma part) :
* remplacement de plantations d'origine entre jardin et allée : charges communes générales
* remplacement de plantations d'origine entre voisins : les voisins
* si considérées comme privatives : pas de décision possible de remplacement par une AG : impossible : on ne peut imposer des travaux privatifs.
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Sunbird
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 Posté - 06 juin 2014 : 10:26:31
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Charges communes.
Maintenant pour savoir si sur l'ensemble des bâtiments ou par bâtiments difficile de répondre dans avec les éléments que vous donnez. |
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