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themag
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 Posté - 31 mars 2014 : 16:44:59
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Bonjour,
La copropriété est une maison
Actuellement il y a un lot 3 au 1ere étage et 4 lots au 2eme étage (lots 4 à 7 ), l'état descriptif de division stipule que l'escalier qui permet d'accéder au 2eme étage ainsi que le couloir (du 2eme etage) qui distribue chacun des 4 lots sont des parties communes spéciales du lot 4 à 7. (il n'y a rien d'autre apres)
Il y a bien une répartition des charges spécifiques au lots 4 à 7.
Aujourd'hui nous avons des acheteurs pour les 4 lots, mais avant d'acheter, ils veulent la création d'un lot 8 (le couloir), afin de pouvoir un jour unifier le tout (ce sont des studios et T1).
Aujourd'hui, nous sommes propriétaires des ces 4 lots.
Nous devons donc déclencher une AG extraordinaire pour la création de ce lot.
Notre notaire nous dit qu'il faut impérativement l'unanimité des votes.
Pour moi, la majorité double art. 26 suffit, sachant que les bénéficiaires de ce nouveau lot, étaient déjà les seuls à jouir de cette partie commune car spéciale.
De plus on comptait le faire à l'euro symbolique, sachant que l'opération serait nulle, car la vente serait redispatcher à tous les copro qui jouissaient de cette partie (actuellement que nous).
J'espère avoir été assez clair, suis pas vraiment du milieu donc je peux peut être mal m'exprimer.
Merci de votre aide
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themag
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Posté - 31 mars 2014 : 17:10:54
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Re
J'avais oublié de préciser, qu'aujourd'hui le copropriétaire du lot 3 est contre.
tout simplement par ce qu'il ne vaut personne au dessus de sa tête.
Il pensait qu'il allait rester seul toute sa vie.
Donc il bloquerait la création du lot 8, si l'unanimité est maintenue.
Même si je trouverai ça aberrant, car il n'en jouit nullement, ça ne remet pas en cause sa jouissance privative...
C'est juste question de faire ch..
oupss |
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Posté - 31 mars 2014 : 17:49:36
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il y a une question importante que vous n'avez pas exposé : qu'y a t il au dessus du 2éme étage : une toiture terrasse ou un grenier ? et dans ce cas, si le couloir est intégré comment accède t on à ce grenier qui est peut-être partie commune ?
c'est ce point de l'article 26 qui pourrait effectivement être mis en jeu :
"Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble."
quant à la vente, elle profiterait à tous les copros et pas seulement à ceux du second étage car ce couloir appartient à tous les copros indivis même si l'entretien est à la charge seulement des copros du second (donc vous à ce que j'ai compris).
Pour une vente au franc symbolique, la jurisprudence ne l'(admet pas, ce qui est normal, puisque dans ce cas, cela signifierait que l'ensemble des copros vendrait une partie de leur bien pour rien... 
Il ne faut pas oublier qu'il y aura modification du RdC, des tantièmes et de l'EDD, donc publication au fichier immobilier avec frais....
citation: 'avais oublié de préciser, qu'aujourd'hui le copropriétaire du lot 3 est contre.
tout simplement par ce qu'il ne vaut personne au dessus de sa tête.
Il pensait qu'il allait rester seul toute sa vie.
Donc il bloquerait la création du lot 8, si l'unanimité est maintenue.
Même si je trouverai ça aberrant, car il n'en jouit nullement, ça ne remet pas en cause sa jouissance privative...
C'est juste question de faire ch..
votre collègue a le droit d'avoir une opinion différente de la vôtre...  et effectivement, si le couloir est transformé en salle de bains ou salle de jeux, cela peut avoir un impact sur la jouissance de ses propres parties privatives et donc baisse de son investissement... 
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themag
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Posté - 31 mars 2014 : 18:17:58
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merci de votre réponse.
Au dessus ce sont les combles qui sont intégrés aux 4 lots, pas de parties communes au dessus.
Je pensais qu'il y avait des nuances du fait de parties communes spéciales lot 4 à 7.
Pourquoi ajouter cette information, si finalement celà reste commun à tous.
article 4 :
Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.
Merci @vous
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Posté - 31 mars 2014 : 19:15:05
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citation: Pourquoi ajouter cette information, si finalement celà reste commun à tous.
Parce qu'il ne faut ps confondre propriété et entretien....
citation: Au dessus ce sont les combles qui sont intégrés aux 4 lots, pas de parties communes au dessus.
Qui a déclaré que les combles sont intégrés aux quatre lots ?... |
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Gédehem
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Posté - 31 mars 2014 : 19:27:39
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Et au dessus des combles il y a la charpente et la toiture, le syndicat devant être en mesure d'y accéder.
Sans doute par la trappe située dans le couloir à ou palier du 2ème, trappe permettant l'accés aux combles.
Voir ce qu'il en st au RDC. |
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themag
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Posté - 31 mars 2014 : 22:36:34
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voilà l'etat de division fait par le géomètre :
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Posté - 01 avr. 2014 : 07:32:30
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il y a donc bien accès aux combles par une trappe. Et il est vraisemblable que dans ces combles, il y a un conduit commun de cheminée ou autre.
est ce que l'EDD fait état de combles compris dans les lots ? |
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themag
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Posté - 01 avr. 2014 : 12:11:35
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Bonjour,
il y a bien un conduit, mais d'une chaudière individuelle au fuel (apparteant au lot1).
pour les combles, l'EDD, chapitre composition de l'immeuble, stipule :
Dans les Combles:
- La partie d'un appartement en quadruplex accessible depuis l'etage inférieur par un escalier privatif et par ailleur accessibles par une trappe dans le couloir commun du 2ème étage
- des combles non aménagés
Vous aurez compris que le Lot1 (600/1000), propriétaires à la base de la maison, correspond à l'appartement en quadruplex
Puis ensuite dans le chapitre désignation des nouveaux lots créés :
Lot Numéro QUATRE (4)
Un local à usage d'habitation sis au deuxième étage
Comprenant un appartement de type T1 et les combles non aménagés au-dessus dudit appartement auquel on accède par le couloir d'étage,première porte à gauche.
les lots 5,6,7 sont une copies exact à la différence pret des tantièemes et des portes
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Posté - 01 avr. 2014 : 12:48:18
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ce qui signifie que puisqu'il y a plusieurs lots qui sont susceptibles d'accéder au grenier ; vos acquéreurs disent qu'ils veulent peut-être plus tard unifier, mais ce ne sont que des paroles qui n'ont pas à impacter une AG dans sa décision, car il n'y a aucune certitude....
donc ce passage de la partie commune en partie privative doit se faire à l'unanimité. |
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Sunbird
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 Posté - 01 avr. 2014 : 12:57:58
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Il est toujours difficile de répondre sans tous les éléments.
Une partie commune spéciale étant spécifiques aux copropriétaires concernés, à priori rien ne s'opposerait que les seuls copropriétaires votant sont ceux concernés par la partie commune spéciale.
http://www.legavox.fr/blog/maitre-j...oit-8393.htm
Concernant les accès par exemple à la charpente, vous pouvez toujours mettre une clause. |
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themag
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Posté - 01 avr. 2014 : 13:36:18
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oki pour le vote unanime. (dans ce contexte là )
Par contre, si le mètre carré concernant la trappe reste en partie commune, et le découpage (creation du lot 8) ne commence qu'apres celui-ci, donc l’accès
est toujours accessible ds les parties communes ?
Passe t on en vote à la majorité double ?
Désolé d'insister :), je cherche une éventuelle solution ou tout le monde serait d'accord
sinon j'avais utilisé le même lien de Sunbird concernant les parties spéciales.
En tout cas, Merci de votre aide et de l'intêret que vous portez au post et plus généralement au forum. |
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Posté - 01 avr. 2014 : 13:58:27
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tel que le dossier se présente, ce serait pas une bonne chose de dissocier le couloir et de le transformer en lot n°8, car s'il n'est ps vendu, étant devenu lot commun privatif, il sera générateur d'impots fonciers.
une solution serait plus judicieuse :vous dans la même AG,
1- vous faites voter à votre profit la réunion des lots 4, 5 6 et 7 en un seul lot n°8, avec comme tantièmes la somme des 4 lots sous réserves d'approbation des résolutions suivantes. Ceci ne peut pas vous être refusé.
2- Puis ensuite une résolution avec vente à votre profit, d'un lot n°9 correspondant à ce bout de couloir, avec projet de tantièmes pour cette partie
3- vote de l'agglomérat des lots 8 et 9, en un seul lot n°10 représentant en tantièmes la somme des deux.
Dans ce cas, vous verrez que l'AG vous dira "mais pourquoi ne pas prendre l'escalier aussi..." |
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themag
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Posté - 01 avr. 2014 : 14:31:08
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Effectivement on peut aussi envisager les choses ainsi.
Sinon, un détail non négligeant, mais je tenais déjà à savoir un peu les enjeu avant de vs donner cette information, est que la copropriété ne comporte actuellement que 2 copropriétaires. ( 1 (lot 1,2,4,5,67) qui ont 866/100 (ceux pour qui je me renseigne, et 1 autre, le fameux le lot3 avec 134/1000).
Je le précise juste, car à 2, la majorité des tantième ne représente rien... (ça ils ne le savaient pas à la création de la copro, (très mal conseillés))
Je vous laisse donc imaginé le déroulement de l'AG extra. sachant qu'à 2, faute de majorité, chaque résolution doit se faire à l'unanimité.
Les nouveaux acquéreurs ont émis le souhait d'obtenir le couloir, pour être sur que le jour, si il le décide ainsi, d'unifier le tout , ceci ne leur causera pas de problème.
Sachant que le Lot3 est contre, le vote unanime actuel est impossible, d'ou mon souhait (une éventualité donner au nouveaux acquéreurs) qu'une fois copropriétaire, le fait de passer à 3, la majorité" double pourra se faire.
Pr info, les copro majoritaires ont essayé de concilié avec le lot3 (plusieurs propositions lui ont été faite) mais il fait monter le chantage de plus en plus, incluant même un ravalement total de la façade à la charge exclusive au copro majoritaire.
J'apporte ce détail dans le sens ou la conciliation est quasi impossible, d'ou le souhait (malheureux certes) de s'orienter sur le choix post-vente avec les nouveaux acquéreurs, (prêts à faire des concessions), mais voulant avoir la certitude d’obtenir ce couloir...
Voilà aussi ce qui motive à trouver la solution du vote à la majorité double et pas unanime.
Merci
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Sunbird
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Posté - 01 avr. 2014 : 15:40:21
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Si vous lisez le lien que je vous ai communiqué la partie commune spéciale ne concerne que les copropriétaires concernés.
Il faut à mon avis aller à l'essentiel. Vous faites un vote à l'unanimité des copropriétaires qui sont concernés par cette partie commune spéciale. Puisque vous êtes copropriétaires des 4 lots concernés cela ne devrait pas être difficile à faire.
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Posté - 01 avr. 2014 : 16:47:21
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sunbird, je pense que vous faites erreur en écrivant cela :
"Une partie commune spéciale étant spécifiques aux copropriétaires concernés, à priori rien ne s'opposerait que les seuls copropriétaires votant sont ceux concernés par la partie commune spéciale."
en effet, notre ami themag, n'a pas écrit qu'il y avait une partie commune spéciale aux copropriétaires concernés, mais :"Il y a bien une répartition des charges spécifiques au lots 4 à 7."
Donc il ne faut pas confondre : charges spéciales et propriétaires de certaines parties et droit de vote.
On est dans le cas suivant :
article 24 :
...
III. - Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
or on est loin d'être dans de l'entretien...
donc c'est bien l'unanimité de la copro, ce qui est logique car TOUS les copros sont indivis de cet escalier et de couloir, même si seulement les copros du 2ème étage ont à la charge, seuls, son entretien. |
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themag
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Posté - 01 avr. 2014 : 17:08:28
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Voilà le tableau récap de l'EDD (je vous avoue je me perds un peu dans tout ça
Le plan stipule "Partie commune spéciale aux lots 4 à 7" pour vous cela n'attribue pas cette partie commune spéciale exclusivement aux lot 4 à 7 ?
J'essaie de comprendre la subtilité mais qu'aurait il fallut en plus dans l'EDD pour assimiler le couloir/escalier (partie commune spéciale au lot 4 à 7)
au copropriétaires des lots 4 à 7.
c'est très flou finalement
Une autre chose, sur le site d'unniversimmo http://universimmo.com/actu/uniactu....UzrmAlfPyYE il y a un sujet sur l'achat des parties communes.
citation: cette vente s'analyse comme une "aliénation de partie commune" qui doit être préalablement autorisée par une assemblée selon des modalités fixées par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, à la double majorité (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, sans possibilité de vote à une majorité moins forte en deuxième lecture) si la partie commune n'est pas de celles "dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble" (voir notre fiche pratique "Lire le règlement de copropriété"), et à l'unanimité de tous les copropriétaires sans exception si elle l'est : c'est le cas en principe des loges de concierge...
je vous avouerai que j'ai du mal à assimiler "respect de la destination de l'immeuble" dans mon cas
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Édité par - themag le 01 avr. 2014 18:25:02 |
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Sunbird
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Posté - 01 avr. 2014 : 18:25:16
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Concernant l'achat c'est-à -dire la modification d'une partie commune spéciale pour le passer en privatif je n'ai aucune certitude, par contre rien n'empêche de penser que uniquement les personnes concernées participent aux votes.
Par exemple vous êtes dans un bâtiment, et nous avons des charges parties communes spéciales par bâtiment, qui vont par exemple être le local vélo.
Les copropriétaires du bâtiment A veulent vendre le local vélo du bâtiment A et créer un nouveau lot, uniquement les copropriétaires du bâtiment A participent au vote.
A la limite, l'alternative est de fermer l'accès au couloir. Cela sera sur un art 26 et les participants étant les propriétaires des lots concernés. |
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Sunbird
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Posté - 01 avr. 2014 : 18:29:32
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Concernant les ventes parties communes sauf exception nous sommes sur un art26.
Maintenant pour vous, si j'ai bien compris vous êtes 2 copropriétaires, donc le problème qu'il soit art25, art26 ou unanimité ne changera rien, car votre voisin aura toujours une majorité de blocage. |
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themag
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Posté - 01 avr. 2014 : 19:00:20
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oui oui, c'est pour ça que je comptais annoncer aux nouveaux acquéreurs que la transformation pouvait se faire mais qu'après avoir acheter les lots 4 à 7.
et du coup nous nous retrouverions à 3, à la condition que la double majorité soit retenue.
d'ou mon combat depuis le début de ce post.
Mais l'ami rambouillet est intransigeant sur ce fait :) , pour lui c'est l'unanimité...
et moi, I'm lost ;) |
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Viviane
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Posté - 01 avr. 2014 : 20:22:31
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citation: Le plan stipule "Partie commune spéciale aux lots 4 à 7" pour vous cela n'attribue pas cette partie commune spéciale exclusivement aux lot 4 à 7 ?
Ce que signifie l'article que vous a donné rambouillet c'est que si rien dans votre RDC ne dit que seuls les copropriétaires des lots 3à 7 votent pour ce qui concerne les parties spéciales des lots 3à 7, alors tout le monde vote. Idem pour les parties spéciales des lots 4 à 7.
Il faut donc éplucher votre RDC entier, pas seulement la grille de répartition des charges et le plan
S'il ne dit pas que ces parties sont la propriété exclusive de tel et tel lot, ils sont la propriété de tout le SDC et tout le SDC vote pour les vendre.
S'il ne dit pas que seuls ceux qui en payent les charges votent ces charges, tout le monde les vote.
S'il ne dit pas que seuls tel et tel lot en ont la jouissance, tout le monde l'a..
Ca semble bizarre et dur à concevoir, mais c'est comme ça... les parties communes, spéciales ou pas, appartiennent, le plus souvent, à tout le SDC, y compris ceux qui en payent pas les charges.
Voir Loi de 1965 articles 3 et 7
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Édité par - Viviane le 01 avr. 2014 20:31:33 |
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