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monra
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 Posté - 12 mars 2014 : 20:20:47
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Bonjour,
je suis syndic bénévole d'une pettie copro de 10 lots sans trop de problème (financier)
Nous avons voté en AG en octobre 2013 des travaux de ravalement à l'unanimité des copros présents et représentés (900/1000)
Lors de l'appel de fond, l'un des copropriétaire me signale qu'en fait l'un des lot qu'il possède est en fait une indivision avec son ancienne compagne. Je ne connaissait pas cette dame car c'est toujours le copropriétaire qui était présent et qui payait les charges de ce lot. Compte tenu du montant l'ex compagne m'a contacté et refuse de payer car elle prétend qu'elle n'était pas au courant.
En effet comme je n'avait pas connaissance de son existence, c'est toujours à son (ex) compagnon que j'envoie le PV d'AG et c'est lui qui représente et paye toujours les charges.
Je suis un peu ennuyé dans cette situation est ce que je peux l'obliger à payer; le monsieur de son côté lui m'a payé sa part et semble s'en laver les mains, mais la moiter de l'appel de charge reste due.
Je vous remercie de vos conseils.
Cdt
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nefer
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 Posté - 12 mars 2014 : 21:13:44
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le problème c'est que le syndic, avant d'enregistrer l'immeuble et les copropriétaires dans son ordinateur, doit s'assurer de l'identité et de la qualité de copropriétaire
je suppose que vous n'avez pas levé la fiche immeuble
et donc vous avez fait erreur sur le propriétaire du lot en question |
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Duc Leto
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Posté - 13 mars 2014 : 07:58:26
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Lors de l'achat de l'appartement par ce couple, le notaire a du envoyer, à vous ou au syndic de l'époque, un courrier l'informant de la mutation et indiquant les nouveaux propriétaires.
Avez vous ce courrier? Qu'est-il indiqué dessus?
Par ailleurs, je possède également un appartement en indivision, le syndic nous a demandé de désigner un représentant unique pour l'indivision, qui détient seul les pouvoirs. Peut être est-ce le cas chez vous?
Si vous avez effectivement fait erreur sur l'envoi des convocations et l'enregistrement des votes, la résolution pourrait être remise en cause (comme les autres d'ailleurs). |
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Posté - 13 mars 2014 : 08:28:14
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est ce que la mutation de ce lot étiez vous le syndic : si vous n'avez reçu aucune notification (lettre en LRAR) soit du notaire, soit de l'une ds parties signalant que ce lot est en indivision, il n'y a rien à reprocher au syndicat, donc à vous.
si vous avez "reçu" le syndicat en cette situation à votre prise de fonction, la situation est plus problématique. Vous auriez du vérifier la qualité des copropriétaires soit avec l'aide de l'ancien syndic( transmission ds documents), soit par passage au fichier immobilier.
Si le syndicat n'est pas en règle, cette copro peut se retourner effectivement pour faire annuler toutes les AG dont elle n'a pas été tenue informée.... |
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Sunbird
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Posté - 13 mars 2014 : 09:16:59
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C'est son problème avec son compagnon.
De toute façon je présume que même si elle était venue à l'AG et qu'elle avait voté contre la résolution que vous aviez la majorité? |
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nefer
Modérateur
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Posté - 13 mars 2014 : 09:26:21
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citation: Initialement posté par Sunbird
C'est son problème avec son compagnon.
NON
le syndic doit tenir à jour le fichier des copropriétaires et en vérifier leur qualité à sa prise de fonction |
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Posté - 13 mars 2014 : 10:41:56
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sunbird : " C'est son problème avec son compagnon.
De toute façon je présume que même si elle était venue à l'AG et qu'elle avait voté contre la résolution que vous aviez la majorité?"
Les problèmes privés ne regardent pas le syndicat, MAIS ici il s'agit d'un problème JURIDIQUE important pour le SDC.
le syndic tient à jour la liste des copropriétaires, les personnes convoquées sont :
a. Tous les copropriétaires doivent être convoqués à l'assemblé générale.
b. Si le lot est commun à deux époux, chacun des époux devra être convoqué.
c. Si la propriété est démenbrée, l'usufruitier devra être convoqué. Si le lot de copropriété est détenu par une indivision l'ensemble des indivisaires devra être convoqué à moins que l'indivision n'ait désigné un mandataire commun (article 23 alinéa 2 de la loi).
d. Les associés doivent être convoqués
- Si le propriétaire du lot est une SCI, elle sera convoquée
- Si le propriétaire du lot est une société d'attribution, il faudra convoquer les associés. Pour cela, le représentant légal de la société, devra communiquer au syndic les noms et adresses de l'ensemble des associés.
e. En cas de contrat de location-accession, vendeur et acquéreur devront être convoqués. Ce contrat est un engagement par lequel le vendeur s'engage à transférer la propriété après une période de jouissance à titre onéreux. L'acquéreur est considéré comme "copropriétaire partiel" et donc, doit être convoqué à l'assemblée générale. Il a droit de vote uniquement sur les grosses réparations et les actes de disposition du syndicat.
monra doit donc vérifier si l'indivision a nommé un mandataire, et si ce n'est pas pas le cas, il devait convoquer les 2 personnes en indivision sur ce lot.
Gros danger si cette copropriétaire assigne le syndicat n'ayant jamais été convoquée à une AG. |
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Posté - 13 mars 2014 : 11:03:55
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citation: b. Si le lot est commun à deux époux, chacun des époux devra être convoqué.
attention, il y a une différence entre un lot qui appartient à Mr et Mme en commun.
s'il est commun, sans autre forme, on convoque Mr ou Mme....
l'autre forme de commun, c'est l'indivision et dans ce cas, la convocation est adressée soit à Mr soit à Mme, suivant le mandataire qui a été notifié au syndic...
et lorsque les copropriétaires se déclarent "consorts" comment fait-on ?  |
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andre78fr
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Posté - 13 mars 2014 : 11:05:49
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Donnez donc vos sources quand vous citez ou affirmez des choses ; la loi du 10 juillet 1965 est assez claire, le mandataire n'est pas une option mais une obligation. Certaines indivisions peuvent avoir des dizaines d'indivisaires et ça semble peu réaliste de tous les convoquer !
citation: Article 23
Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l’assemblée du syndicat et y dispose d’un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.
En cas d’indivision ou d’usufruit d’un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic.
Le mandataire représente et engage toute l'indivision... |
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nefer
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Posté - 13 mars 2014 : 11:39:32
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mais il semble qu'ici le syndic n'ait pas contacté l'indivision pour connaitre les coordonnées du mandataire....à moins qu'il puisse prouver avoir envoyé un courrier en RAR |
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andre78fr
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Posté - 13 mars 2014 : 11:57:48
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Mais il y avait un copropriétaire identifié, le syndic ignorait l'existence même de l'indivision :
citation: e ne connaissait pas cette dame car c'est toujours le copropriétaire qui était présent et qui payait les charges de ce lot.
ET comment contacter l'indivision autrement que par son mandataire ? |
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Posté - 13 mars 2014 : 12:33:10
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andre78fr :" les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun
andre78fr Vous avez simplement oublié ce petit bout de phrase de cet article !  
Pour compléter cela et qui pourrait sortir monra syndic non-pro de ce bourbier :
En application de l’article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic rappellera aux indivisaires qu’ils sont dans l’obligation de désigner un mandataire commun. A défaut, le syndic peut solliciter la désignation du mandataire commun par le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble. Ces dispositions ne sont cependant pas d’ordre public.
Cela signifie, et le texte précité le rappelle, qu’elles doivent céder devant les dispositions du règlement de copropriété.Si le règlement de copropriété est muet sur ce point, ce qui est rare, et à défaut de désigner ou de faire désigner un mandataire commun, ce qui serait alors regrettable, le syndic devra, aux termes de la jurisprudence dela Cour de Cassation, convoquer tous les copropriétaires indivis afin qu’ils participent aux assemblées générales. Il devra surtout notifier à chaque copropriétaire indivis le procès verbal de l’assemblée générale.
A défaut d’avoir notifié le procès verbal à tous les indivisaires, le délai de forclusion de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne court pas.L’assemblée générale ou l’une de ses résolutions pourra être contestée à tout moment, devant le Tribunal de Grande Instance.
Le syndic peut invoquer le mandat tacite pour notifier à celui des copropriétaires qui aura en fait pris en charge les intérêts des indivisaires.
La Cour de Cassation a jugé que le mandat, bien qu’écrit, était applicable au lot de copropriété, et se prouve donc par tout moyen. Pour éviter ces « inconvénients » majeurs, le syndic devra faire preuve de fermeté à l’égard des indivisaires, en exigeant la désignation d’un mandataire commun, en s’appuyant soit sur le règlement de copropriété, soit sur la loi
sege adoun, avocat.
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Édité par - philippe388 le 13 mars 2014 12:43:25 |
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Posté - 13 mars 2014 : 12:51:44
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monra : suite....
Si cette copropriétaire que vous n'avez jamais reçu les PV d'AG, alors l'article 42 ne s'applique pas et elle pourra contester AG ou résolutions après les 2 mois.
Ce qui signifie qu'elle contestera cet appel de charges, et que vous n'avez aucun moyen d'exiger le paiement de cet appel de fonds trvaux de ravalement.
monra : ne prenez pas non plus le rique de commander ces travaux de ravalement si vous n'avez pas reçu la totalité des fonds, et c'est le cas avec cette copro.
Lisez votre RDC au sujet de la représentation des indivision, et exigez de cette indivision qu'elle désigne son mandataire, et si elle ne le fait pas allez au TGI pour régler cela.
Vous pourrez alors refaire voter ce ravalement, et appeler les fonds.
Mais les membres de votre CS, ainsi que vos autres voisins ne connaissaient pas ce ex-compagne ? personne ne vous a prévenu? |
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andre78fr
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Posté - 13 mars 2014 : 13:52:08
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La règle c'est le mandataire désigné, l'exception c'est l'indivision sans représentant...
http://www2.logement.gouv.fr/infos/...a_f14_03.PDF
citation:
Sanction de l’absence de notification :
Tant que cette notification n’est pas faite , le transfert de droit réel est inopposable au syndicat de copropriétaires qui peut donc continuer de convoquer l’ancien propriétaire aux assemblées générales et recouvrer les charges à son encontre.
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Posté - 13 mars 2014 : 16:41:46
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citation: et lorsque les copropriétaires se déclarent "consorts" comment fait-on ?
et qui peut répondre à cette question ? (ce n'est pas un piège...). J'ai réellement ce cas et le syndic envoie le courrier sous ce nom : consorts X à trifouilly les oies. Est ce que les textes sont respectés ?... |
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monra
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Posté - 13 mars 2014 : 21:15:32
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Bonjour et merci pour vos réactions;
il y a beaucoup d'éléments en effet;
pour préciser, je suis devenu le syndic il y a seulement 2 ans après le dépôt de bilan de notre ancien syndic pro...c'est pour vous dire que je n'ai pas beaucoup d'historique.
Toutefois je suis copropriétaire depuis 7 ans dans cet immeuble; il n'y a jamais eu spécialement de problème; le monsieur à toujours été présent et a toujours voté pour le compte de cet indivision et les charges ont toujours été payées par chèque au nom de Monsieur et Madame.
Apparemment les relations entre Monsieur et Madame se sont dégradées.
J'ai une question, comment le mandant est il désigné? Est ce que je dois recevoir un courrier des deux parties; que se passe t il si les deux parties ne veulent pas s'entendre; le but de Madame est vraisemblablement de bloquer la situation.
Je peux toujours déclencher une AG extraordinaire pour revoter les travaux en prenant soin de convoquer Madame car par chance l'indivision ne concerne que 2 personnes; sous trois semaines on peut revoter et solder cette situation, mais reste pour moi la question du mandant; je ne sais pas comment le faire désigner - est ce qu'un simple courrier de leur part est suffisant?; si je doit passé par le TGI je ne suis pas rendu et Madame aura gagné ce qu'elle voulait c'est à dire bloquer la situation.
En attendant je vais m'empresser de leur rappeler la loi selon les recommandations de Philippe388 |
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nefer
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Posté - 13 mars 2014 : 22:13:56
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soit vous demandez à l'indivisaire une attestation notariée indiquant qui est propriétaire soit vous levez la fiche immeuble |
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andre78fr
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Posté - 13 mars 2014 : 23:07:42
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Ce n'est pas Ă vous, syndic, d'organiser l'indivision de M. et Mme !!!
Si vous n'avez pas été notifié (vous ou le précédent syndic qui avait la responsabilité de vous transmettre archives et fichiers à jour), vous devez considérer le copropriétaire enregistré comme le seul interlocuteur et les chances de cette dame de passer l'étape de recevabilité d'une procédure sont bien maigres.
Libre Ă vous de convoquer une nouvelle AG mais il faudra en assumer le principe et les frais. |
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Posté - 14 mars 2014 : 08:03:27
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citation: Si vous n'avez pas été notifié (vous ou le précédent syndic qui avait la responsabilité de vous transmettre archives et fichiers à jour), vous devez considérer le copropriétaire enregistré comme le seul interlocuteur et les chances de cette dame de passer l'étape de recevabilité d'une procédure sont bien maigres.
oui, mais si la partie adverse ou le juge demande au syndic de prouver qu'il a reçu la notification de désignation d'un mandataire, il risque de perdre puisque celui-ci n'a pas de document attestant...
aujourd'hui, si monra n'a rien et puisqu'il y a doute :
* il doit vérifier au fichier immobilier, si le lot est bien en indivision
* si oui, il fait une LRAR à chacun leur demandant de désigner un mandataire et lui notifier sous huit jours
* si pas de réponse, il saisit le TGI
c'est lourd, mais c'est ainsi... |
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Posté - 14 mars 2014 : 09:37:11
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andre78fr :" Ce n'est pas Ă vous, syndic, d'organiser l'indivision de M. et Mme !!! "
IL ne s'agit pas d'organoser cette indivision !! le syndic DOIT connaitre la situation de ce couple, et comme l'article 23 que vous avez cité, la syndic PEUT saisir le TGI !
pour rappel : " En cas d’indivision ou d’usufruit d’un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic."
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andre78fr
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Posté - 14 mars 2014 : 10:54:01
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Vous mélangez tout je crois ; le syndic saisit le TGI lorsqu'il ne sait pas à qui réclamer les charges et qui convoquer !!!
Dans le cas présent, il y a depuis longtemps un copropriétaire et une situation connus et la question est de savoir si la modification (indivision) a été correctement notifiée ou pas.
Rambouillet ; ne pensez-vous pas que c'est plutôt à l'indivision de justifier et prouver qu'elle a bien notifié le syndic plutôt que le contraire ?
Dans le cas contraire on reste dans le cas de figure suivant :
citation:
Sanction de l’absence de notification :
Tant que cette notification n’est pas faite , le transfert de droit réel est inopposable au syndicat de copropriétaires qui peut donc continuer de convoquer l’ancien propriétaire aux assemblées générales et recouvrer les charges à son encontre.
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