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Totor13
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 Posté - 26 févr. 2014 : 15:45:31
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Bonjour,
Nous sommes une copropriété de 4 bâtiments et , 196 logements. Actuellement 30 copropriétaires sont débiteurs de plus d’un trimestre et cela va jusqu’à 2.600 et 7.200 €. Sept appartement vont être mis aux enchères… mais « vendus » (nous en avons la preuve) que dans 5 ou 6 ans (en comptant toutes les possibilités de recours que leurs avocats ne manqueront pas de faire valoir).
Un ravalement va être mis aux votes à une très prochaine AG. Coût de l’opération : 1.500.000 € soit une moyenne de 7.500 € chacun.
Or, évidemment, ces 30 débiteurs ne pourront pas payer, ce qui va amener un déficit de payement de 225.000 € représentant 15%.
Je pense que l’on va à la catastrophe car qui va payer ces 15% qu’il va falloir payer à l’Entreprise, à l’architecte maître d’œuvre, TVA, Assurance dommages ouvrages et syndic ? Et cela avant, pendant et après les travaux…
Ne risque-t-on la faillite ? Dans ce cas que nous arrivera-t-il ? Tribunal ? Administrateur désigné par celui-ci ? Et que deviendront les sommes payées par les copropriétaires s’étant acquittés normalement de tous les appels de fonds… sur tout en cas d’arrêt de chantier pour non payement.
Je dois reconnaître, je suis extrêmement inquiet.
Pouvez-vous me dire ce qui pourrait arriver ? Avez-vous vu des faits pareils ?
Merci pour toutes vos éventuelles réponses.
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trendy31
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Posté - 26 févr. 2014 : 15:55:26
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Encore une copropriété où il fait bon vivre... 
Quelle est l'urgence de faire procéder à un ravalement face à une telle situation financière ? Est-ce que vous ne pouvez pas différer d'un an ou deux ? Vous pouvez tout à fait faire campagne pour reporter ces travaux car avec des dettes aussi lourdes et des impayés, vous allez tout droit vers des retards de paiement des factures, et donc des pénalités de la part des entreprises.
Ensuite, concernant les copropriétaires débiteurs, vous parlez de ceux dont les biens sont susceptibles d'être vendus aux enchères, mais quid des autres ? Soit ils sont débiteurs avec des raisons, et donc ont tout intérêt à retarder les gros travaux, soit ils sont de mauvaise foi, et il faut alors enclencher la mécanique de récupération des charges.
Faut-il dans votre résidence attendre d'avoir un solde débiteur de 10 000 € pour que quelque chose se passe ? Que font le syndic et le CS par rapport à ces personnes là ? Avez-vous mis en place un suivi des impayés ?
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Totor13
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 Posté - 26 févr. 2014 : 16:20:12
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Oui, vous avez raison. Et si, en plus, vous saviez que certains veulent faire de l'isolation thermique (=1.000 à 1.500 en plus malgré les primes et le crédit d'impôt (que ne toucheront pas ni les débiteurs ni les propriétaires-bailleurs...), vous aurez compris dans quel merdier (pardon !) on est.
Si on retarde le chantier, si tant est que les autres copropriétaires acceptent de comprendre notre situation, nous perdons les frais d'étude (???) fait par l'architecte (81.000 €), ce qui va faire sauter les copropriétaires de leurs sièges.
Il aurait dû y avoir une étude financière avant de se lancer là dedans, mais...
Oui, il y a un suivi des impayés... et puis ? Nous avons des débiteurs depuis plus de 8 ans avec de "bonnes raisons".
Voilà pourquoi je suis EXTREMEMENT inquiet et demande ce qui pourrait nous arriver, comme indiqué dans mon post initial. |
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JPM
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Posté - 26 févr. 2014 : 17:40:51
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C'est la carence dans le recouvrement des impayés qui est à l'origine de toutes les " faillites " de copropriétés. Observation étant faite qu'il n'y a pas de faillite au sens juridique du terme.
L'accumulation des impayés peut venir de la lenteur des procédures mais il faut aussi savoir si le syndic a diligenté les procédures en temps utile. Quand les dossiers sont bien montés, une injonction de payer est un moyen relativement rapide et peu couteux de faire bouger les débiteurs. Si l'on trouve des dossiers dans lesquels la procédure a été engagée avec retard il y a possibilité d'engager la responsabilité du syndic. Mais chaque affaire doit être examinée soigneusement.
Mais en outre le conseil syndical n'a pas fait correctement son travail.
Ceci étant on ne peut en dire plus car il faut connaître l'immeuble concerné, les conditions dans lesquelles les décisions de travaux ont été prises, etc ....
On a parfois bien des surprises quand on met le nez dans tout cela.
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Totor13
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Posté - 26 févr. 2014 : 17:58:20
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Oui, c'est vrai, on ne peut pas rentrer dans les détails... la faute à l'un et à l'autre...
Je reviens sur ma question : ne pouvant pas payer nos factures que risque-t-il de nous arriver ?... puisque le mot "faillite" n'existe pas... |
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Posté - 26 févr. 2014 : 17:58:39
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totor13 : 1 500 000 € de ravalement avec 30 mauvais payeurs !!!
L'AG va voter des travaus dont elle sait que le SDC ne pourra pas recevoir 100% de ces 1 500 000 €.
Le syndic ne peut commander ces travaux sans avoir reçu 100% des 1 500 000 €. Il engagerait alors sa propre responsabilité.
Un lot saisi et mis aux enchères sera vendu sans que les avocats puissent agir !! Pourquoi seraient ils vendus dans 5 ou 6 ans ?? qui vous a dit cela ?
L'AG a t'elle adopté la mise en vent de ces lots ? Le syndic a t'il lancé la saisie ?
Le syndic, sous controle du CS, a t'il pris des hypothèques légales sur tous les débiteurs, c'est très importnat pour récupérer la totalité des dettes, car après 3 ans, c'est moitié pour les 4 et 5èmes années ET O euros au déla de 5 ans.
Le souci est la compétence de votre syndic ET du CS dans le suivi des impayés, et aussi dans ces importants travaux.
LOrs de la prochaine AG, je mettrai le syndic devant ses responsabilités
et le respect de la loi en lui demandant de dire haut et fort devant l'AG qu'il ne peut pas engager des travaux sans la totalité des fonds, et cela avant le vote ce ce ravalement.
Votre souci c'est que si votre syndic et CS foncent pour faire ce ravalement, et qu'il manque ces 225 000 € pour payer les factures, alors le syndic fera voter un fonds de solidarité pour payer les factures de ravalement et autres !!! ET les bons payeurs paieront ces 225 000 € rien que sur ces travaux de ravalement ! 
Fonds que vous pourrez récupérer ou pas !
C'est pour cela que vous ne serez pas en " faillite". Ne pas oublier tous les copors sont en indivision sur les parties communes.
SI le montant des impayés atteint ^lus de 25% du budget et travaux, le syndic a obligation de saisir le tribunal pour la nomination d'un administrateur. Etes vous dans ce cas là actuellement.
Une bonne gestion serait de ne pas voter ce ravalement ! 
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Édité par - philippe388 le 26 févr. 2014 18:08:18 |
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Totor13
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Posté - 26 févr. 2014 : 18:16:21
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Comme je viens de le dire, la faute incombe à beaucoup de gens... et au syndic.
Le montant des impayés n'atteint pas les 25%... donc...
Actuellement, des copropriétaires doivent plus de 2.000, 4.000, 8.000 €... et ne sont toujours pas vendus. On doit voter dans 15 jours l'autorisation de mise en vente aux enchères (il était temps)...
Donc, vous me dites que Le syndic ne peut commander ces travaux sans avoir reçu 100% des 1 500 000 €. Il engagerait alors sa propre responsabilité.
Cela n'a jamais été le cas. Pour la mise aux normes des ascenseurs, on a fait des appels de fonds par tiers... et c'est tout... mais il y a quelque temps...
Car demander la totalité (7.500 €) avant de commencer les travaux qui devraient durer entre 6 à 9 mois... ça m'étonnerait que les copropriétaires (même ceux qui ont l'habitude payer normalement) accepteraient de sortir la totalité. |
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Posté - 26 févr. 2014 : 18:46:32
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totor13 : l'AG décide de voter des travaux ET aussi des dates d'appel de fonds - en une fois, en 4 trimestres, .. en 8 trimestres.
Le syndic ne lancera les travaux qu'à la réception TOTALE du montant du montant voté, et non au début du calendrier des appels de fonds !! Peut importe la durée des travaux.
Quand on envisage de tels travaux de ravalement, un syndic sérieux ET un CS sérieux doivent prévoir cela quelques années avant , ET faire adopter un fond de travaux futurs pour ce ravalement. Fond de travaux remboursable aux vendeurs.
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Viviane
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Posté - 26 févr. 2014 : 20:14:22
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citation: Donc, vous me dites que Le syndic ne peut commander ces travaux sans avoir reçu 100% des 1 500 000 €. Il engagerait alors sa propre responsabilité.
En fait, attendre d'avoir reçu tous les fonds pour commencer les travaux est une sage précaution, surtout dans votre cas, mais ça n'est pas une obligation légale.
Si j'ai bien compris, ces travaux ne sont pas encore votés. Pour ne pas perdre les 85 000 € d'études de l'architecte, Vous pouvez essayer de "biaiser"
1) vous votez un fonds travaux que vous abonderez en trois fois sur un an, du montant dont vous aurez besoin pour faire les travaux (après avoir rajouté une marge pour la réactualisation des devis
2) à l'assemblée générale de l'année prochaine vous voterez les travaux, qui pourront commencer tout de suite puisque l'argent sera rentré.
Et si l'argent n'est pas rentré, vous attendrez pour voter des travaux.
Attention quand même : exiger que ces fonds soient placés sur un livret A, de façon que le syndic ne les utilise pas pour payer les factures courantes. Et que le syndic communique au conseil syndical le relevé bancaire de ce livret, de façon à ce que le conseil syndical puisse vérifier que pas un sou n'en sort. Il faut noter tout ça dans la résolution.
Le problème étant que si je ne me trompe pas vous dépassez le plafond du livret A avec le montant de ces travaux.
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Édité par - Viviane le 26 févr. 2014 20:18:03 |
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Posté - 27 févr. 2014 : 09:23:00
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citation: Je reviens sur ma question : ne pouvant pas payer nos factures que risque-t-il de nous arriver ?... puisque le mot "faillite" n'existe pas...
il ne vous arrivera rien, ni faillite, ni ravalement, car le syndic ne peut pas lancer les travaux s'il n'a pas récupéré la TOTALITE des fonds travaux pour cette opération.
s'il le faisait, il engagerait sa propre responsabilité et les copros "bons payeurs" pourraient se retourner contre lui. |
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Totor13
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Posté - 27 févr. 2014 : 09:28:06
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Rambouillet : je suis heureux d'apprendre que le syndic ne peut pas lancer les travaux s'il n'a pas récupéré la TOTALITE des fonds travaux pour cette opération.
...mais, d'autre part, Viviane dit : attendre d'avoir reçu tous les fonds pour commencer les travaux est une sage précaution, surtout dans votre cas, mais ça n'est pas une obligation légale..
...Je ne suis pas dans m.... ! |
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Posté - 27 févr. 2014 : 09:34:50
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oui, mais viviane n'a pas raison sur tout ...
est ce que vous même vous engageriez des travaux ou acheter une voiture si vous n'aviez pas tous les fonds... je maintiens : le syndic DOIT avoir la totalité des fonds pour donner l'ordre de service, sinon il engage ses propres deniers. Un tribunal lui donnerait tort (sauf si une AG lui avait ordonné de lancer les travaux malgré l'absence de fonds). |
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Posté - 27 févr. 2014 : 09:49:58
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totor13 : Attention aux affirmations juridiques de viviane !
Aucun tribunal ne soutiendra un syndic qui engagera le SDC et les copros dans de nouveaux impayés de charges en lançant de tels trvaux sans en avoir reçu la totalité.
Attendons un jugement ou une cass. de viviane qui nous prouvearit le contraire !
Un syndic qui lance 1 500 000 € de travaux sans aucun egarantie de payer ces trvaux, voire même l'acompte est un grand irresponsable.
La priorité de votre SDC est de récupérer les impayés, avant de se lancer dans de grands travaux.
totot13 : vous avez raison d'être inquiet avec ce syndic et ce CS !
Il vous faudra défendre ce poitn de vue devant l'AG qui rejeterra cette résolution travaux. Mais attention, ces travaux se votent à la majorité simple 24, majorité des présents et représentés. Une inforamtion dans les BAL est peut-^tre nécessaire pour ques les " Contre" se déplacent en nombre à cette AG.
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JPM
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13
Posté - 27 févr. 2014 : 10:39:07
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Nous sommes le 27 février 2014.
Si votre exercice se termine le 31 décembre, le syndic doit avoir clôturé les comptes de 2013.
L'article 29-1 du décret du 17 mars 1967 indique : Si les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des art. 14-1 et 14-2 c'est à dire des provisions appelées pour les charges courantes et pour les travaux, le syndic doit informer le conseil syndical et saisir sur requête le président du TGI d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc.
Le mandataire adhoc est la bonne solution pour vous car ce n'est pas un administrateur judiciaire mais un controleur qui disose de moyens tendant à la remise en ordre.
Si la cloture n'est pas au 31 décembre 2013, elle a été sans doute au 30 juin 2013. Le syndic avait la même obligation à cette date.
Que devient le conseil syndical dans toute cette affaire ?
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Viviane
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Posté - 27 févr. 2014 : 11:03:59
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citation: oui, mais viviane n'a pas raison sur tout ...
est ce que vous même vous engageriez des travaux ou acheter une voiture si vous n'aviez pas tous les fonds... je maintiens : le syndic DOIT avoir la totalité des fonds pour donner l'ordre de service, sinon il engage ses propres deniers. Un tribunal lui donnerait tort (sauf si une AG lui avait ordonné de lancer les travaux malgré l'absence de fonds).
Totor13
citation: totor13 : Attention aux affirmations juridiques de viviane !
Il est totalement impossible d'apporter la preuve d'une ABSENCE d'obligation. Et par définition, tout ce qui n'est pas interdit est autorisé.
Une fois que l'AG a donné son accord pour des travaux, le syndic est en droit de les faire effectuer. Si ce n'était pas le cas, ça voudrait dire qu'il est impossible d'effectuer de quelconques travaux tant qu'il y a le moindre impayé dans une copro...
Par conséquent, Rambouillet, Philippe, ce n'est pas à moi d'apporter la preuve que le syndic peut commencer les travaux AVANT d'avoir réuni tous les fonds, preuve impossible à apporter, mais à vous d'apporter la preuve qu'il ne PEUT PAS. Où est cette preuve?
Ce qui n'enlève rien au fait que dans votre cas précis, Totor, le syndic serait fou de le faire. Et peut-être qu'effectivement un juge le reprocherait.... ou dirait que c'était à l'AG, dûment consciente du montant des impayés, de ne pas voter ces travaux...
Car au vu de la situation de votre copro, votre syndic est peut-être capable de commencer les travaux avant d'avoir l'argent.
Alors à vous de voir comment l'AG peut faire en sorte de l'en empêcher plutôt que tabler sur une législation dont pour l'instant ni Rambouillet ni Philippe n'ont apporté la preuve qu'elle existait...
Car personne n'a toujours raison, ni moi certes,mais ni Rambouillet non plus, et encore moins Philippe.(faire TRES attention aux affirmations juridiques de Philippe...). |
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Édité par - Viviane le 27 févr. 2014 11:14:46 |
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Totor13
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Posté - 27 févr. 2014 : 13:58:48
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Merci à tous de votre gentillesse pour essayer de me (nous) sortir de ce merd....
Viviane dit : mais à vous d'apporter la preuve qu'il ne PEUT PAS (en parlant du syndic). Où est cette preuve?
Le fait que 27 copropriétaires sont débiteurs depuis de nombreuses années...
Actuellement, des copropriétaires doivent plus de 2.000, 4.000, 8.000 et 14.000 €... et leus appartements ne sont toujours pas vendus...
n'est -elle pas une preuve d'impossibilité de payer ce fichu ravalement ?
Oui, je sais... que fait le syndic et surtout le CS ? Oui on peut se le demander ! Mais, comme toujours, il existe des optimistes même devant la mort... |
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Viviane
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Posté - 27 févr. 2014 : 14:04:20
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Je rajoute une chose dans votre cas totor.
Lorsqu'un copropriétaire verse de l'argent au syndic, celui-ci est tenu d'affecter les sommes en priorité à la dette du copropriétaire la plus ancienne.
Pour toutes les personnes qui sont en situation d'impayés dans votre immeuble, chaque centime qu'ils verseront sera donc affecté en priorité aux appels antérieurs aux appels travaux que vous vous apprêtez à voter. Et une fois ces dettes payées,, il affectera l'argent au fonds travaux ou au budget prévisionnel dans l'ordre d'exigibilité des appels.
Au vu de ce que vous dites il est certain qu'ils ne verseront pas dans un délai raisonnable des sommes suffisantes pour couvrir à la fois leurs dettes anciennes et les appels travaux à venir. Vous serez donc dans l'incapacité de payer ces travaux avant un bon moment .
Soit le syndic les aura quand même engagés, peut-être même contre l'avis clairement exprimé de l'assemblée générale, et ça ne fera qu'augmenter la panade dans laquelle vous êtes.
Soit le syndic ne les aura pas engagés, parce que, par exemple, l'assemblée générale lui aurait interdit de faire avant d'avoir la totalité de la somme, ce qui dans votre cas n'a à peu près aucune chance d'arriver avant l'assemblée générale 2015.
Voter un fonds travaux plutôt que les travaux eux-mêmes ne retardera donc très probablement pas le début des travaux . Ce fonds sera abondé par ceux qui ne sont pas en situation d'impayés, ce qui leur permet d'étaler les paiements. Et la prochaine assemblée générale pourra décider en connaissance de cause s'il est judicieux de voter les travaux eux-mêmes, selon la situation financière de votre syndicat dans un an.
Et là , au moins, vous êtes certains que le syndic n'engagera pas des travaux que vous n'êtes pas en mesure de payer, puisque ces travaux ne sont pas votés.
Le seul problème à voter un fonds travaux quand il y a des impayés, c'est le risque, jamais négligeable, que le syndic, bien qu'il n'en aie pas le droit, utilise ces fonds pour régler les dépenses courantes, et du coup se dispense de faire le nécessaire pour traiter les impayés. |
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Viviane
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Posté - 27 févr. 2014 : 14:09:46
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citation: Viviane dit : mais à vous d'apporter la preuve qu'il ne PEUT PAS (en parlant du syndic). Où est cette preuve?
Le fait que 27 copropriétaires sont débiteurs depuis de nombreuses années...
Actuellement, des copropriétaires doivent plus de 2.000, 4.000, 8.000 et 14.000 €... et leus appartements ne sont toujours pas vendus...
n'est -elle pas une preuve d'impossibilité de payer ce fichu ravalement ?
Oui, je sais... que fait le syndic et surtout le CS ? Oui on peut se le demander ! Mais, comme toujours, il existe des optimistes même devant la mort...
Tôt or, je ne vous demandais pas à vous la preuve que le syndic n'a pas les moyens de payer le ravalement, c'est une évidence, mais je demandais à Rambouillet et Philippe la preuve qu'il n'aura pas le droit de lancer des travaux votés par l'AG, si la totalité de l'argent nécessaire pour les payer n'est pas rentrée.
Ce qui est totalement différent... |
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Édité par - Viviane le 27 févr. 2014 14:14:33 |
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Totor13
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18
Posté - 27 févr. 2014 : 14:12:10
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Viviane, j'avais mal compris. I'm very sorry ! |
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Viviane
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Posté - 27 févr. 2014 : 14:16:00
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pas de mal |
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Posté - 27 févr. 2014 : 15:43:55
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viviane : nous allons donc jouer sur les mots, comme vous le faires assez souvent
Pas d'obligation par la loi MAIS une obligation de bonne gestion du syndic.
Dans le cas de totor13, le syndic connait parfaitement la situation financière bancale du à de très nombreux impayés.
Proposer des travaux de ravalement à hauteur de 1 5000 000 € est déjà " stupide".
Lancer ces travaux sans en avoir la totalité des fonds est une folie pour le SDC et ce syndic engagerait sa proproe responsabiliçté devant le TGI ET il sera largement condamné. Mais le mal sera fait pour le SDC ET les bons payeurs.
Les conditions de paiement dans ce genre de travaux sont 30% Ã la commande, 50% en cours de chantier et 20% Ã la livraison.
Les 30% d'acompte représentent déjà 500 000 €. 15% de mauvais payeurs, c'est 75 000 € que le SDC ne va pas recevoir . Le syndic ne pourra même pas payer cet acompte sur ce chantier. ET si il persiste dans cette grande incompétence, il mettra le SDC dans une situation ou SEULe la nomination d'un mandataire Ad Hoc et un plan de sauvegarde deviendra nécessaire.
Un tel syndic doit être assez rare, mais on en connait déjà quelque uns sur ce site
Ce " fou" sera condamné mais la première action que lancera ce mandataire Ad Hoc sera d'appeler un "fond de solidarité " pour boucher les trous de trésorerie existant, et en cas de lancement de ce chantier, les copros bons payeurs devront payer également la part des mauvais payeurs , afin de payer les factures.
On ne commande pas de tels travaux sans être sur d'avoir les "sous"pour les payer !! Rien de plus logique et ce n'est que de la geqtion en "bon père de famille".
Le syndic attends que les débiteurs vendent leurs lots ! ET le CS roupille devant cette situation.
Pour l'instant , parler de fonds travaux n'est pas ou plus d'actualité. Et avec autant de débiteurs, les bons payeurs ne voteront pas ce fond et avec raison.
Totor13 : le syndic a t'il pris des hypothèques légales sur ces 27 débiteurs ??
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