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Elisabeth
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 Posté - 22 févr. 2014 : 00:13:27
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Bonjour
Lorsqu’un copropriétaire souhaite “effectuer à ses frais des travaux affectant
les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes
à la destination de celui-ci”, il doit demander l’autorisation de l’AG (vote article 25).
L’article 9 de la loi dit :
Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ;
il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes
sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires
ni Ă la destination de l'immeuble.
Dans quels cas un copropriétaire peut-il “porter atteinte
aux droits des autres copropriétaires” ?
Toujours en relation avec les problèmes que j’évoque
depuis un certain temps déjà sur ce forum, 
peut-on considérer qu’une nouvelle fenêtre
(dont l’emplacement respecte plus que largement
les distances imposées par le code civil),
“porte atteinte aux droits des autres copropriétaires” ?
Il s’agirait d’une atteinte à quel droit ?
Merci pour vos avis qui pourraient m'être très précieux...
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Posté - 22 févr. 2014 : 07:38:04
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je suppose que nous sommes toujours sur la fenĂŞtre de votre salle de bains ?....
la réponse à votre question est très simple : vous confondez le droit d'user et de jouir avec la possibilité d'affecter les parties communes.
vos extrayez des mots : "porte atteinte aux droits des autres copropriétaires"
alors qu'il faut lire : "il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes
sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires "
exemple : votre syndicat peut vous donner l'autorisation de faire cette fenetre de cette SdB  , mais vous n'aurez pas le droit d'y chanter à tue-tête la "traviata" fenêtre ouverte ....   au risque de faire pleuvoir ou tomber les pigeons, ou vos collègues copros de se jeter par leurs fenetres   |
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GĂ©dehem
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Posté - 22 févr. 2014 : 11:26:37
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Plus que la ritournelle, c'est vers l'atteinte au droit d'usage qu'il faut se tourner, en plus de celui sur les parties privatives.
Ex : faire sortir un tuyau qui passerait devant la fenetre du voisin, ou dont le débouché serait sous cette fenetre : bonjour les odeurs .....
Ou encore installer tel équipement (unité centrale clim) dans un lieu commun qui entraverait le libre usage de cet espace, passage ou autre ...
Faire un trou de 15 cm de diam. dans un mur pour faire sortir un aérateur ne porte pas atteinte au droit des autres, qui, aux dernières nouvelle, n'use pas de ce mur vertical pour y faire quoi que ce soit, dont y circuler.
Pas d'atteinte Ă un "droit". |
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Elisabeth
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3
Posté - 22 févr. 2014 : 14:24:56
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Merci pour ces précisions, je comprends un peu mieux.
Joan Dray, avocate, Ă©crit sur un site :
“Pour prendre sa décision, l’assemblée générale doit vérifier
que les travaux envisagés répondent aux conditions suivantes :
- ne pas compromettre la stabilité de l’immeuble ni la sécurité de ses occupants ;
(2 fenĂŞtres remplissent ces conditions)
- être conformes à la destination de l’immeuble
(c’est le cas et cela a été confirmé en première instance)
telle qu’elle résulte des actes instituant de la copropriété,
notamment de son règlement ;
- ne pas porter atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs lots.
(c’est là où est le problème)
Le pouvoir de l’assemblée générale n’est pas discrétionnaire :
si les conditions sont remplies elle ne peut pas refuser l’autorisation.”
En rouge, mes commentaires.
Je précise que cette discussion est motivée par le fait que
notre AG a lieu ce vendredi et que nous cherchons
des idées / arguments qui pourraient dissuader les copropriétaires
de continuer Ă nous refuser leur autorisation.
Le but Ă©tant aussi de les convaincre de refuser de poursuivre
la procédure en appel et de se “contenter” de leur première condamnation
à 5000 euros. Beaucoup de copropriétaires ont du mal à payer même leurs charges !
Je reviens donc au dernier point :
“ne pas porter atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs lots”.
En première instance, le syndicat n’a donné aucune motivation à son refus.
En réalité, une seule famille s’oppose parce que cela ne leur plaît pas
d’avoir 2 fenêtres de plus dans leur “voisinage”.
Et une grande partie des autres suit.
Le problème, c’est qu’il y a déjà 15 fenêtres qui ont une vue “plongeante”
sur leur appartement et que nos 2 fenĂŞtres ne sont pas celles qui auront
la “meilleure” vue.
Refuser ces 2 fenêtres dans ces conditions, est-ce un motif “légitime”
qui pourrait être “reconnu” par les tribunaux ?
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GĂ©dehem
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Posté - 22 févr. 2014 : 16:45:10
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"Le pouvoir de l’assemblée générale n’est pas discrétionnaire :
si les conditions sont remplies elle ne peut pas refuser l’autorisation.”
Très important de rappeler ce point !
Lorsqu'une demande d'autorisation de travaux affectant parties communes/aspect extérieur est déposée, un éventuel refus de l'AG doit être très sérieusement motivé, et pas "parce que nous ne voulons pas".
La démarche doit être comprise par référence à celle d'un licenciement, d'une révocation.
A défaut de le motiver très serieusement sur des éléments probants, motifs exposés à l'AG et précisés dans le PV,le refus sera considéré sans cause véritable et sérieuse, refus abusif, sanctionné par le juge.
D'autant plus durement si le refus de l'AG porte préjudice au demandeur, ce qui est le cas pour l'aération d'une pièce, d'une clim pour personnes agées, d'une parabole, d'un store, etc .... |
Édité par - Gédehem le 22 févr. 2014 16:47:19 |
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Elisabeth
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Posté - 22 févr. 2014 : 17:24:36
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Merci GĂ©dehem.
Votre réponse est très éclairante.
Pour rappel, mars 2011, refus de l'AG.
En mars 2012, la procédure au TGI était en cours,
donc pas de demande.
En mars 2013, nouvelle demande Ă l'AG ;
les copropriétaires ont fait "fort" puisqu'il y
a eu un vote discriminatoire.
Ils avaient posé des conditions sur les fenêtres
que ni l'autre copropriétaire ni moi-même n'avons refusées.
Autorisation accordée à l'autre copropriétaire mais pas à moi.
Car ils m'avaient fait du chantage : si je renonçais aux 5000 euros,
ils m'accorderaient l'autorisation. Comme ils ont compris Ă demi-mot
que je n'allais pas céder à leur chantage, refus pour moi.
Dans les 2 cas, le PV n'indiquait aucune motivation au(x) refus.
AG 2014 vendredi prochain : nous refaisons une demande
avec NOS conditions (une fenĂŞtre de taille normale
et pas de la taille de celle d'un cachot).
Grâce à vos conseils, je vais donc exiger que le refus soit motivé.
Dans la foulée de cette autorisation, figure l'autorisation
Ă donner au syndic de poursuivre en appel.
Ce que je crains, c'est qu'ils ne fassent un nouveau chantage :
ils donnent les autorisations en contrepartie d'une "annulation" de
leur condamnation, ce qui leur permettrait d'annuler la procédure en appel.
Je pensais que la première procédure au tribunal leur servirait de leçon ;
ce n'est manifestement pas le cas puisque le CS a voté l'appel
(à confirmer ou infirmer par le vote en AG bien sûr).
Quelle serait la "meilleure" réaction à avoir en cas de
nouveau chantage ? Procédé que je trouve absolument inadmissible.
Autre question d'importance : les copropriétaires peuvent-ils
nous mettre comme condition de mettre des vitres "opacifiées" ?
Peuvent-ils "imposer" une fenĂŞtre qui ne soit qu'oscillo-battante ?
Ont-ils le droit de s'"immiscer" ainsi dans nos parties privatives ?
Merci
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GĂ©dehem
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Posté - 22 févr. 2014 : 18:57:01
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Il n'y a pas de "chanatage", de tractation.
Vous faites unedemande de travaux à l'AG, qui doit statuer sur un dossier précis que vous lui présentez.
Si expication il doit y avaoir de votre part, c'est sur ce dossier.
Suite au vote, l'AG refuse : vous pouvez déposer une "réserve" (un écrit à préparer) sur la régularité de ce refus, dans la mesure où aucun motif n'est avancé (motif sérieux et étayé, bien entendu).
Il faut ensuite assigner le syndicat pour demander une "autorisation judiciaire" (par le juge) en raison d'un refus abusif ou non motivé du syndicat. |
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Elisabeth
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Posté - 22 févr. 2014 : 20:11:22
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Oui, mais l'affaire se "corse" un peu.
S'ils continuent de nous refuser les autorisations, et qu'en mĂŞme temps,
ils persistent à poursuivre l'appel parce qu'ils "espèrent" ne pas avoir
à payer les 5000 euros (on les a déjà prévenus que cela pourrait
leur coûter bien plus cher), nous allons nous retrouver avec
une procédure en appel en même temps que nous demanderions
une "autorisation judiciaire" cette fois-ci en bonne et due forme.
Une telle situation est-elle possible ?
A part les conséquences financières (obligation d'un avocat pour le TGI et d'un autre,
je suppose pour la cour d'appel), quelles seraient les conséquences d'une telle situation ? |
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GĂ©dehem
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Posté - 22 févr. 2014 : 20:27:03
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Je n'ai plus en tĂŞte votre affaire, mais la contestation du jugement par le syndicat ne concerne pas une demande d'autorisation judiciaire. (???)
Le syndicat a été condamné (les 5000 €), ce qui entraine leur contestation. En plus de ces 5000 €, le syndicat n'est pas condamné à vous autoriser ces travaux.
Si l'AG refuse à la prochaine AG et que vous assignez le syndicat pour que le juge vous autorise (autorisation judiciiaire : il faut présenter le projet), c'est une autre affaire. |
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Elisabeth
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Posté - 22 févr. 2014 : 21:24:24
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Merci GĂ©dehem.
Cela se passait par ici :
http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=1
Vous m’aviez répondu (Posté - 03 oct. 2013 : 14:27:24 ) :
citation: C'est tout simple, et le juge qui a tranché votre litige 2012 l'a bien compris,
et vous indique la piste :
"Au demeurant, face Ă un tel refus, les demandeurs pouvaient, en application
de l’article 30 dernier alinéa du texte ci-dessus, comme ils y procèdent,
demander l’autorisation du tribunal. »"
Ce qui n'était pas l'objet de la demande, qui portait sur la contestation d'une décision.
Vous savez ce qu'il vous reste Ă faire !
Pas besoin de négocier, pas besoin d'interjeter appel sur une action
en contestation de décision vouée à l'échec.
En s'appuyant sur le "conseil" du juge, vous assignez le syndicat pour lui
demander l'autorisation des travaux refusés par l'AG.
En mettant en avant que le syndicat ne dispose pas ici d'un pouvoir discrétionnaire,
mais qu'il doit apprécier la demande au regard de la destination de l'immeuble
et des droits individuels et collectifs.
"" ils ne démontrent pas le caractère abusif des refus, ...."
Si vous ne démontrez rien, vous ne serez pas suivie ....
Grâce à vos multiples contributions à tous, j’ai bien compris que nos avocats
n’ont pas initié la bonne procédure (Cass. civ. du 16 décembre 2009)
GĂ©dehem, dans l'une de mes interventions, je vous promettais la copie du jugement,
par MP. J'ai "oublié" de vous l'envoyer.
Si cela vous intéresse, faites-le moi savoir.
Je ne voudrais pas encombrer inutilement votre boîte aux lettres.
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GĂ©dehem
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Posté - 23 févr. 2014 : 00:08:25
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Pas la peine.
Vous avez la réponse dans le jugement :
"Au demeurant, face à un tel refus, les demandeurs pouvaient, en application de l’article 30 dernier alinéa du texte ci-dessus, comme ils y procèdent, demander l’autorisation du tribunal. »"
C'est ce que vous auriez du faire immédiatement, sans attendre, le juge vous donnant lui même la solution. Qui ne passe pas par une contestation de décision : assignation du syndicat pour refus abusif non motivé et demande d'autorisation judiciaire des travaux.
Vous aviez la solution dès octobre 2013 :
"En s'appuyant sur le "conseil" du juge, vous assignez le syndicat pour lui demander l'autorisation des travaux refusés par l'AG."
Pourquoi avoir attendu ?????  |
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Elisabeth
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Posté - 23 févr. 2014 : 00:48:45
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C'est même dès fin novembre 2012 (date du jugement)
que nous avions la solution.
Le problème était et est toujours que mon bagage juridique est totalement
insuffisant. Vous imaginez la tête de l’avocat si je lui avais dit qu’il fallait
maintenant demander l’autorisation judiciaire !
Déjà que nous nous sommes battues jusqu'à ces dernières semaines
pour que la cabinet d'avocats reconnaisse son erreur.
Qu'il ne reconnaît évidemment pas.
Et ce n'est Ă©videmment pas ce cabinet qui allait nous conseiller
de demander immédiatement l'autorisation judiciaire.
Ils ont soutenu “mordicus” qu’ils avaient demandé l’autorisation judiciaire
qui figurait effectivement dans la procédure.
Le dernier avocat en charge du dossier n’a pas arrêté de nous harceler
pour savoir si nous allions en appel. Et ceci depuis le jugement jusqu’à octobre
2013 ; et la date anniversaire approchant, il nous a mĂŞme fait croire
qu’il était urgent de prendre une décision !
Nous avons donc fait signifier le jugement en novembre 2013
car nous ne voulions pas aller en appel pour montrer aux copropriétaires
notre bonne volonté et que nous ne voulions pas encore augmenter
les charges de copropriété. |
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Édité par - Elisabeth le 23 févr. 2014 00:51:13 |
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nefer
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 Posté - 23 févr. 2014 : 13:51:21
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vous ĂŞtes le client de votre avocat
vous avez le droit de demander copie de ses conclusions avant qu'il les dépose
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