| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
|
 Posté - 11 sept. 2013 : 14:16:52
|
L'AG a donné son accord de principe pour l'installation d'un ascenseur dans une cage d'escalier où il n'en existe pas, à des copropriétaires qui ont fait savoir qu'ils prendraient en charge l'ensemble des frais techniques, administratifs et fiscaux.
Tous les copropriétaires de cette entrée ne participeront pas aux frais de création : les 4 copropriétaires des derniers étages sont ok.
Au deuxième, un copropriétaire sur deux est ok. Au premier, un copropriétaire sur deux.
Un maître d'oeuvre va suivre l'ensemble du dossier sur le plan de la création et installation de l'ascenseur: il est choisi après accord du Syndicat des Copropriétaires.
Quelles sont les règles pour la répartion des frais d'achat ?
Quelle incidence sur le règlement de copropriété pour les tantièmes des copropriétaires acquéreur de l'ascenseur ?
L'ascenseur rentre dans le parc de la copropriété : comment procède-t-on pour les frais de maintenance ?
Sur quels textes pouvons-nous nous appuyer ?
Certains ont certainement eu ce type d'expérience, pouvez-vous nous éclairer sur cette mise en place afin que nous évitions les erreurs possibles.
Avec mes remerciements
|
|
|
|
|
|
|
1
Posté - 11 sept. 2013 : 16:32:50
|
il faudra faire une adjonction au RdC avec des règles d'utilisation et une clé de répartition pour la création et une seconde pour l'entretien. En effet cet ascenseur ne peut être totalement privé puisqu'il est installé dans une partie commune. Il devient lui-même une partie commune utilisée par un certain nombre de copros qu'il faut lister et auprès desquels il faudra appeler les fonds de création et d'entretien.
L'entretien sera à la charge du syndicat via le syndic et suivant la clé de répartition créée ci-dessus.
Dès le départ, il faut fixer un prix (indexé) pour les futurs acquéreurs du droit d'utilisation. |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 11 sept. 2013 : 16:49:38
|
C' est l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 qui est applicable.
L' A.G. doit statuer à la double majorité de l' article 26.
"Lorsqu'il est possible d' en réserver l' usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutéés (les installations), les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu' en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée."
Il est possible de réserver l' usage de l' ascenseur aux seuls copropriétaires qui les ont financés par la pose d'une serrure près du bouton d 'appel (Dans notre copropriété nous avons ce système pour des raisons de sécurité).
Il faut faire intervenir un géomètre pour établir la répartition des charges pour l' ensemble des copropriétaires. Seuls les tantièmes de ceux qui auront financés les travauix seront utilsés pour la répartition entres-eux des travaux et des frais de fonctionnement.
"Selon le cas, les installations nouvelles seront considérées comme des parties privatives, soit comme des parties communes spéciales aux copropriétaires qui les auront financées" Code de la copropriété)
Le fait qu'une grille générale sera établie facilitera l' adhésion de futurs copropriétaires.
"Un maître d' œuvre va suivre l'ensemble du dossier", il ne faut oublier d' assurer les travaux et la bonne fin d' éxécution. |
|
|
|
mespres
Contributeur vétéran
1499 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 11 sept. 2013 : 20:53:23
|
|
Le maître d'oeuvre est justifié si plusieurs entreprises interviennent (maçon, ...) . Si le chantier est conduit par un ascensoriste seul (un électricien raccordant l'ascenseur), je ne vois pas trop l'intérêt. Il faut choisir un bon ascensoriste, avec de sérieuses références. Beaucoup d'ascensoristes ont leur sous traitants (menuisier, ...) et jouent donc d'office le rôle de maître d'oeuvre. |
|
|
|
4
Posté - 12 sept. 2013 : 12:53:31
|
Merci pour ces informations.
Rambouillet : Pouvez-vous m'indiquer comment se calcule la clé de répartition pour cet ascenseur complémentaire. Doit-elle suivre les mêmes critères que le règlement de copropriété actuel ?
JB 22 :
"Il faut faire intervenir un géomètre pour établir la répartition des charges pour l' ensemble des copropriétaires. Seuls les tantièmes de ceux qui auront financés les travauix seront utilsés pour la répartition entres-eux des travaux et des frais de fonctionnement.
"Selon le cas, les installations nouvelles seront considérées comme des parties privatives, soit comme des parties communes spéciales aux copropriétaires qui les auront financées" Code de la copropriété)
Le fait qu'une grille générale sera établie facilitera l' adhésion de futurs copropriétaires."
Les tantièmes de cet ascenseur viennent s'ajouter aux tantièmes actuels.
Les frais de maintenance de cet ascenseur vont donner lieu à un contrat particulier, cela veut-il dire que ce sont ces frais qui seront répartis entre les copropriétaires concernés par cet ascenseur.
Qu'entendez-vous par grille générale ? |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 12 sept. 2013 : 17:01:24
|
Il ne faut pas confondre tantièmes de copropriété et les quotes -parts de charges particulières des équipements communs.
La grille générale des charges d' ascenseur concerne tous les copropriétaires susceptibles de bénéficier de l' ascenseur.
Comme seuls certains copropriétaires veulent faire les travaux ils participeront seuls aux frais, mais il est possible à d' autres copropriétaires de bénéficier de l' ascenseur en payant leur quote part de la valeur de l' installation.
Le fait qu'une grille générale sera établit, au départ, par un géomètre fera que chacun connaitra sa participation éventuelle et qu'il n'y aura pas à faire un recours à un géomètre à chaque nouvelle adhésion.
Un exemple simplifié avec des chiffres fictifs:
Huit copropriétaires, seuls quatre participent au départ, (C,E,G,H) un autre adhère ultérieurement (D).
....Grille Gle..Participants...Coùt....Nouv.Part...Q.P.Coùt.....Remb.
A ....115
B ....115
C ....120..........120.......6.923.08.......120.....5.625.00....1.298.08
D ....120..........................................120.....5.625.00
E ....130...........130.......7.500.00.......130.....6.093.75....1.408.25
F ....130
G ....135...........135.......7.788.46......135......6.328.12....1.460.34
H ....135...........135.......7.788.46......135......6.328.13....1.460.33
____ _____ ________ ____ _________ ________
.....1.000..........520......30.000.00......640....30.000.00....5.625.00
On constate que "C "qui avait payé au départ: 6.923.08 sera remboursé de 1.298.08 sa participation revenant à 5.625.00
soit la même que "D" qui a la même quote-part.
|
Édité par - JB22 le 12 sept. 2013 17:15:05 |
|
|
|
6
Posté - 12 sept. 2013 : 19:54:33
|
je vais essayer de me faire comprendre pour la clé d'entretien, par exemple, sachant qu'il n'existe pas de clé théorique :
d'abord on définit les coefficients d'étage :
niv 0 = 0
niv 1= 1
niv 2 = 1,25
niv 3 = 1,5
soit un total de 3,75
ensuite les frais par étage sont répartis aux tantièmes de l'étage...
exemple chiffré : soit une facture de 375 €, le premier étage paiera 100 €, le deuxième paiera 125 € et le troisième 150 €.
Soit deux appartements au 1er étage ayant chacun 100 (A) et 200/10000 (B) des tantièmes généraux, les copros du 1er étage paieront ensemble les 100 € répartis ainsi A = 100€*100/300 = 33,33 € et B = 100€*200/300 = 66,66 €.
Bien évidemment le géomètre créera une clé qui inclut tous ces paramètres, afin que le calculs soient plus directs. 
Dans votre cas précis, si seulement B profite de l'ascenseur, il devra payer à lui tout seul les 100 €.
ai je été assez clair.... ? |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 12 sept. 2013 : 20:58:34
|
"Dans votre cas précis, si seulement B profite de l'ascenseur, il devra payer à lui tout seul les 100 €."
Contraire aux dispositions de l' article 10 de la loi, il n' y a pas de globalisation des charges au niveau de l' étage.
Le nombre de tantièmes affectés à un lot ne change pas, seul le total des tantièmes à prendre en compte peut varier suivant le nombre de participants.
Dans mon exemple, au départ 4 participants:
Charges de "C" (1er Etage) : 120/520 des charges d'entretien
Un nouveau participant "D" qui a 120/1000 de la grille générale
aura 120/(520+120=640)
Que "D" soit au 1er étage ou un autre. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 12 sept. 2013 : 21:06:12
|
"Le nombre de tantièmes affectés à un lot ne change pas, seul le total des tantièmes à prendre en compte peut varier suivant le nombre de participants."
Bien entendu.
C'est le même principe que pour une partie commune spéciale à certains (base CM1 pour l'apprentissage des fractions ) : le dividende affecté à chacun ne change pas, le diviseur retenu étant le cumul des dividendes qui participenr seuls aux charges dont il s'agit. |
|
|
|
9
Posté - 13 sept. 2013 : 08:37:43
|
|
citation: Article 10
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
mon explication n'est pas contraire à ce principe. Si l'ascenseur ne dessert un étage que parce qu'il y a qu'un seul copro à l'étage qui l'utilise effectivement (les autres ne disposant pas de la clé, bien sur), c'est à lui seul que revient les frais de l'étage car l'ascenseur n'est utile qu'à son lot pour cet étage, sinon il n'y s'arrêterait pas. Sinon il n'y aurait aussi aucun intérêt à mettre un coeff différent par étage, ce que les textes imposent... |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 13 sept. 2013 : 09:30:53
|
Rambouillet vous persister dans votre erreur.
Il n' y a pas de tantièmes globaux de charges au niveau de l' étage.
A chaque lot sont affectés des tantièmes et seuls les copropriétaires qui peuvent bénéficier le l' ascenseur, pour avoir participés à sa création, ou adhérés ultérieurement, participent aux charges.
Le coefficient d' étage sert à déterminer la valeur relative servant à établir les tantièmes de chaque lot.
Gédehem a confirmé mon interprétation. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 13 sept. 2013 : 09:56:24
|
Rambouillet ne semble pas dire autre chose. Sauf qu'il parle de "copropriétaire" alors qu'il faudrait parler "lots".
S'il y a 4 lots à tel étage mais qu'un seul "use" de l'ascenseur en disposant de la clé d'accés, seul ce lot sera imputé de charges.
Mais peut-être fait-il aussi une confusion :
"c'est à lui seul que revient les frais de l'étage ..."
Il n'existe pas de "frais de l'étage". Il y a des charges par lot selon leurs tantièmes.
Le principe appliqué est le même que pour les parties communes spéciales à certains. Seuls ceux concernés les supportent.
Pour tel étage comptant 2 lots, mettons des tantiemes ascenseur à 120/1000° pour le F3, et 135/1000° pour le F4
Si seul le F4 a usage de l'ascenseur, le total des lots ayant seuls cet usage étant à 635, le F4 de cet étage supportera 135/635°.
Le F3 du même étage ne supportera rien du tout.
Les tantièmes de cet étage sont de 255, mais seul le 135 supporte les charges pour sa quote-part de 135.
Si l'autre lot veut s'y raccorder dans l'avenir, il prendra sa part pour 120, le total des tantièmes (le diviseur) passant à 755. |
Édité par - Gédehem le 13 sept. 2013 10:02:44 |
|
|
|
12
Posté - 13 sept. 2013 : 10:44:58
|
jb22, j'ai décomposé pour Louise le mécanisme de mise en place de la clé de répartition. Les tantièmes généraux ne sont là que pour pouvoir comparer les appartements entre eux ; c'est le seul élément officiel qui permet de le faire. Un F2 ne paiera pas les mêmes charges qu'un F4...
j'ai expliqué ensuite que le géomètre prendrait tous ces éléments décomposés pour les synthétiser et en faire une clé de répartition. Je persiste dans mon affirmation ... pas dans mon erreur  
gedehem dans votre explication, cela suppose que l'étage supérieur (ou inférieur) paie plus sous prétexte qu'un appartement sur deux à l'étage considéré ne l'utilise pas, cela n'est pas équitable et, à mon avis, non conforme à l'article 10.
ne pas oublier aussi de demander au géomètre dans l'élaboration de sa clé de répartition de créer un dispositif permettant de modifier les charges d'entretien dès l'adhésion d'un nouvel utilisateur sans qu'il y ait besoin de recourir à une nouvell modification du règlement. Il faut aussi spécifier que le retour en arrière n'est pas possible..... |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 13 sept. 2013 : 12:17:51
|
De Gedehem:
"Mais peut-être fait-il aussi une confusion :
"c'est à lui seul que revient les frais de l'étage ..."
Oui, et c' est bien là son erreur, pour le reste vous confirmez mon exemple chiffré du 12 septembre, dans lequel il n' est pas question d' étage. La notion d' étage n'intervenant que pour la détermination des quote-parts (Tantièmes de charges et non de copropriété).
De rambouillet
"ne pas oublier aussi de demander au géomètre dans l'élaboration de sa clé de répartition de créer un dispositif permettant de modifier les charges d'entretien dès l'adhésion d'un nouvel utilisateur sans qu'il y ait besoin de recourir à une nouvell modification du règlement"
Relisez mon post du 12 septembre vous verrez que je préconise l' établissement par le géomètre d' une clé générale pour tous les lots pouvant avoir l' utilité de l' ascenseur et où seuls ceux qui l' utilisent car l' ayant créé, ou adhéré ultérieurement à son utilisation participent aux charges.
Quant il y a adhésion d' un nouveau copropriétaire, il y a cession par les anciens d'une partie des "parties communes spéciales", il en paye d' ailleurs le prix (Quote-part de la valeur vénale), ce qui normalement devrait entrainer l' intervention d'un notaire, une modification de l'état descriptif de division et une publicité foncière.
Louise BOURLES est aux abonnés absents. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 13 sept. 2013 : 12:31:48
|
Cette dernière procédure est trip lourde.
Dans le cas de l'installation d'un ascenseur, par et pour certains ou pour tous, la grille de répartition (et d'entrée pour la construction, qui peut être la même), est établie pour l'ensemble des lots pouvant en avoir potentiellement 'utilité'. Cette grille sera publiée.
Dans la mesue où seuls certains en auront effectivement usage, c'est par les modalités d'accés (clé) que sera déterminée la répartition des charges par le syndic.
Dans la mesure où il y a un nouvel entrant, ce qui impose une demande de sa part notifiée au syndic, lui seront appliqués les tantièmes prévus (RDC) pour son lot sans que cela n'entraine quelque modification que ce soit pour l'EDD/RDC.
Une fois qu'on est "entré" on ne peut plus "sortir" ! |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 13 sept. 2013 : 13:25:54
|
A Gédehem
Je suis satisfait que vous reconnaissez que
"Dans le cas de l'installation d'un ascenseur, par et pour certains ou pour tous, la grille de répartition (et d'entrée pour la construction, qui peut être la même), est établie pour l'ensemble des lots pouvant en avoir potentiellement 'utilité'."
Certes la procédure est "très lourde" mais on ne peut empêcher qu' il y ait, au moment de l' adhésion d'un nouveau copropriétaire, cession par les uns et acquisition par le nouveau copropriétaire de quote-part de "parties communes spéciales".
"Dans la mesure où il y a un nouvel entrant, ce qui impose une demande de sa part notifiée au syndic, lui seront appliqués les tantièmes prévus (RDC) pour son lot"
suivant la grille générale créé lors de l' installation de l' ascenseur. Je suis entièrement d' accord. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 13 sept. 2013 : 20:45:42
|
"... suivant la grille générale créé lors de l' installation de l' ascenseur. "
Bien entendu, il ne saurait être fait autrement !
Ce que vous précisiez justement dans votre 1ère contribution le 11.09 |
|
|
|
17
Posté - 22 sept. 2013 : 09:13:38
|
|
Merci pour vos contributions qui vont nous aider à y voir plus clair. |
|
| |
|
Sujet |
|
|
