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cuperano
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 Posté - 16 août 2013 : 15:53:57
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Bonjour à tous,
Un copropriétaire de notre résidence souhaite acquérir une partie d'un local commun en prolongement de son garage.
Ce local n'est pas utilisé et laissé à l'abandon, il n'a jamais été destiné à une quelconque utilisation.
Le copropriétaire a donc demandé au syndic une résolution pour la prochaine AG :
1. le copropriétaire prend tous les frais à sa charge (notaire + modification du règlement de copropriété + publicité),
1. comment déterminer le prix de vente ? par un notaire ?
2. comment peut-on affecter le résultat de la vente ? intégré dans les comptes du syndicat ? utilisé de suite dans des travaux prévus ?
Merci de m'apporter le résultat de vos expériences.
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Posté - 16 août 2013 : 16:11:42
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on peut utiliser n'importe lequel des moyens possibles notaire, agent immobilier, bon sens, etc... L'important est que ce soit l'AG qui décide.
Les fonds sont redistribués à chacun des autres copros.
en plus des frais n'oubliez pas qu'il faut aussi prévoir les tantièmes de ce nouveau lot, puis la modification de l'EDD, etc.... |
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cuperano
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 2
Posté - 16 août 2013 : 16:27:37
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Merci pour cette information.
"Les fonds sont redistribués à chacun des autres copros. : c'est le syndic qui le fait sur chaque compte de copropriétaire, hors celui qui achète ? le syndic peut-il prendre des frais pour cela ? |
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sparte
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Posté - 16 août 2013 : 16:37:14
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Tout d'abord, pour que la décision soit valablement prise, il aurait fallu que la convocation à L'AG soit accompagnée d'un projet de modificatif de l'EDD que vous auriez validé dans la foulée de la cession à la majorité de l'article 26.
Imaginez qu'à la prochaine AG, l'EDD modificatif ne soit pas voté ou que vous ne réunissiez pas les voix nécessaires pour atteindre la majorité de l'article 26! Vous faites comment?
Il aurait également fallu qu'une proposition de prix soit indiquée dans la convocation sur la base d'estimation de professionnels ( notaire, service transaction de votre syndic qui aurait pu vous faire une estimation à titre commercial...).
L'affectation du prix de la vente doit être votée par l'AG :
- soit on fait un chèque aux copropriétaires en titre en principe à la date de la signature de l'acte authentique sur la base des"anciens tantièmes" étant précisé que le copropriétaire acquéreur aura aussi droit à sa QP correspondant à ses millièmes.
-soit vous mettez cela sur un compte( de préférence au nom du syndicat) pour des travaux à venir.
-soit vous décidez d'affecter la dépense à des travaux que vous allez voter au cours de l'AG (les déduire du montant de travaux déjà votés ou en cours pourrait être comptablement un peu peu plus compliqué en fonction des dates d'exigibilité et d'éventuelles ventes en cours)
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cuperano
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 Posté - 16 août 2013 : 16:38:52
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D'autre part, notre copropriété compte 3 bâtiments, chaque "bâtiment" votant et finançant ses propres travaux : les fonds résultant de la vente profiteront-ils uniquement aux copropriétaires du bâtiment dans lequel le local vendu se trouve, ou pour tous les copropriétaires de la résidence ? |
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cuperano
Nouveau Membre
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5
Posté - 16 août 2013 : 16:40:21
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??Qu'est-ce que l'EDD ?
Merci. |
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 16 août 2013 : 16:44:43
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Etat descriptif de division. |
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7
Posté - 16 août 2013 : 16:55:50
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contrairement à ce que dit sparte le profit de la vente ne peut ni être mis sur un compte travaux, ni autre chose que rendu aux copropriétaires "propriétaires en indivis de cette partie commune".
Ce qui peut se faire c'est que parallèlement il soit voté dans une autre résolution, une résolution tendant à augmenter le fonds de travaux d'un même montant que la vente et exigible à la date de la vente... Les syndics ont tendance à faire un raccourci (en ne faisant qu'un avec la vente) pour minimiser les actions comptables, entre autres....  
sauf avis contraire du RdC, le profit de la vente va à tous les copros du syndicat et non seulement ceux du batiment concerné : en fait il va, comme je l'ai dit, aux copros propriétaires indivis de cette partie commune.
PS en dehors de la question :
citation: D'autre part, notre copropriété compte 3 bâtiments, chaque "bâtiment" votant et finançant ses propres travaux : il n'est pas sur que cette pratique soit tout à fait légale : la loi dit :
citation: Article 24
Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels, sont approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa.
Est adoptée à la même majorité l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels.
Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Que dit votre RdC ?..... |
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cuperano
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Posté - 16 août 2013 : 17:38:28
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Le RdC dit stipule la même chose, je n'ai pas les termes exacts sous la main mais cela correspond à ce que vous avez écrit, rambouillet :
"Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses." |
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Posté - 16 août 2013 : 17:52:31
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donc le vote séparé et le financement séparé ne peut se faire que sur des travaux d'entretien !!!!
donc sauf autre avis contraire, le profit de la vente ne peut se faire qu'au profit de TOUS les copros du syndicat en fonction des tantièmes généraux. |
Édité par - rambouillet le 16 août 2013 17:52:56 |
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JB22
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Posté - 16 août 2013 : 19:25:30
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Les travaux sur parties communes sont à la charges de ceux qui sont copropriétaires des dites parties communes, voir le R.C. et l E.D.D.
La répartition du prix de la vente appartient à ceux qui étaient copropriétaires des dites parties à la date de la vente, donc sur les tantièmes avant la vente.
Le vote d'une provision pour travaux futurs doit se faire sur les nouveaux tantièmes généraux.
Recommandation de la commission de la copropriété:
"Considérant qu'une avance travaux peut avoir était faite en tantièmes généraux, alors que les travaux peuvent ne concerner que certains copropriétaires, la répartition (des travaux) devant s' effectuer suivant un nombre de tantièmes différents."
Le "remboursement" de la provision doit être fait sur la même clé que lors de l' appel. |
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Gédehem
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Posté - 16 août 2013 : 21:06:47
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Il faut préalablement à tout identifier ce local dans l'EDD/RDC.
S'il ne l'est pas, c'est indostinctement une partie commune de l'ensemble immobilier. Donc des 3 bâtiments.
Donc tous votent (art.26) pour son aliénation.
Comme l'indique Sparte, la décision est globale sur l'ensemble du projet, qui soit faire l'objet d'un dossier complet présenté avec la convocation.
- décision d'aliéner ce local pour création d'un nouveau lot privatif et sa vente
- attribution de tantièmes à ce lot (nouveau lot portant un n° à la suite du dernier de l'EDD/RDC, les tantièmes créés s'ajoutant au totral existants). Mettons que soient attribués 50°°°°, le syndicat comptera 100.050/100.050ème..
- approbation de la modification EDD/RDC, qui sera publiée aux frais du bénéficiaire
- décision de vendre ce lot. Fixation du prix..
Tout est lié.
La répartition du prix de vente se fait en fonction des tantièmes de chacun des membres du syndicat lors de cette AG, y compris de l'acheteur, qui ne peux être exclu de la répartition.
Entre nous, s'il y a 3 bâtiments, cela suppose un nombre important de copropriétaires. Autrement dit, le reliquat de la vente fera "des clopinettes" pour chacun : un paquet de cigarettes ?
Il ne faut pas compter là dessus pour ravaler les façades ....  |
Édité par - Gédehem le 16 août 2013 21:07:39 |
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JB22
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Posté - 16 août 2013 : 23:30:40
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De Gedehem:
"La répartition du prix de vente se fait en fonction des tantièmes de chacun des membres du syndicat lors de cette AG, y compris de l'acheteur, qui ne peux être exclu de la répartition."
Ce n' est pas ce que dit l' article 16-1 de la loi:
"Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot."
L' acheteur n' avait pas de lot représentant des parties communes... |
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Posté - 16 août 2013 : 23:58:35
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JB22, vous écrivez
citation: L' acheteur n' avait pas de lot représentant des parties communes...
Or, il est écrit en introduction de ce sujet
citation:
cuperano
Nouveau Membre
Posté - 16 août 2013 : 15:53:57
Bonjour à tous,
Un copropriétaire de notre résidence souhaite acquérir une partie d'un local commun en prolongement de son garage.
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JB22
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Posté - 17 août 2013 : 09:18:06
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L' "acheteur" touchera pas sa part en tant que tel, mais en tant que "copropriétaire" sur ses tantièmes avant la vente.
S'il avait 220/10000 avant la vente et qu'il après la vente
220+10/10010, la répartition se fera sur les 220/10000. |
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Posté - 17 août 2013 : 09:38:39
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C'est évident !!! mais relisez ce que vous avez écrit précédemment |
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Édité par - quelboulot le 17 août 2013 09:39:22 |
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cuperano
Nouveau Membre
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Posté - 23 août 2013 : 10:24:25
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Bonjour,
Merci pour toutes vos réponses.
J'ai proposé au syndic de consulter un notaire afin de déterminer, au regard de l'EDD et du réglement de copropriété, les possibilités d'utilisation des crédits qui pourraient être récupérés.
Je vous donnerai le résultat de l'AG.
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nefer
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Posté - 23 août 2013 : 13:54:15
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il n'y a a pas besoin d'un notaire pour lire le RDC: c'est le travail du syndic.... |
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cuperano
Nouveau Membre
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 Posté - 23 août 2013 : 14:57:25
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Normalement, le syndic devrait suffire mais je lui ai mis le doute ... |
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sparte
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Posté - 23 août 2013 : 23:11:44
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Un bon syndic est un syndic mo..mais qu'est ce que je dis? un bon syndic est un syndic qui ne doute pas ouf. |
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Gédehem
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Posté - 24 août 2013 : 15:02:02
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"au regard de l'EDD et du réglement de copropriété, les possibilités d'utilisation des crédits qui pourraient être récupérés."
EDD/RDC n'ont rien à faire ici !
S'agissant du produit de la vente de parties communes (ou d'un lot privatif du syndicat), sa répartition doit être faite comme il est prévu art.16-1 : entre chacun des copropriétaires selon leurs tantièmes.
Aucune possibilité de faire autrement.
Cette répartition est automatiquement engagée par le syndic, s'agissant d'une obligation légale qui ne nécessite pas décision d'AG.
"Un copropriétaire de notre résidence souhaite acquérir une partie d'un local commun en prolongement de son garage.
Ce local n'est pas utilisé et laissé à l'abandon, il n'a jamais été destiné à une quelconque utilisation."
Il ne faut pas rêver : pour quelques dizaines de m² (combien : 20, 40 ??), cela ne va pas faire énorme pour chacun (16.000 € maxi ?).
Cette somme étant répartie entre les copropriétaires de 3 bâtiments (combien de copropriétaires ?), la part de cahcun sera du niveau "paquet de cigarettes" ! (16.000 € pour 100 copropriétaires = 160 € en moyenne !)
Tout autre autre chose est la création d'une réserve pour travaux futurs, qui n'est pas liée à cette vente.
Comme déja exposé par Rambouillet, l'AG doit statuer sur la création de cette réserve.
Que ce fonds soit doté d'un versement initial en moyenne de 160 € par copropriétaires (le produit de la vente) est indépendant de la vente elle-même.
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