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 Posté - 08 août 2013 : 09:18:26
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Bonjour,
Nous avons acheté un terrain qui fait partie d'une ASL. Un soit disant protocole d'accord entre les co-lotis et notre ancien propriétaire aurait été signé en 1997, celui-ci indiquerait que nous ne ferions plus partie de l'ASL/lotissement et à cette même date de nouveaux statuts ont été approuvé en AG, ses nouveaux statuts indiquent un nombre de co-lotis total sans nous compter et qu'en contre parti de notre droit de passage nous paierons les charges.
Il faut savoir que le notaire vendeur (et le nôtre d'ailleurs) ne nous ont jamais parlé de cela et l'ancien propriétaire -vendeur non plus car il s'agit d'une succession au 4ème degré et l'héritière ne connait pas le bien!
Les seules informations que nous avions sont celles qui ressortent de la publication aux Hypothèques c'est à dire le cahier des charges et des statuts d'origine où nous faisons bien parti du groupe d'habitation et de l'ASL donc.
Concernant ses nouveaux statuts il était impossible de le savoir car après les demandes en préfecture ils n'ont jamais été publié au JO (ni aux hypothèques). Pour information les statuts de l'époque n'ont pas été mis à jour et le soit disant protocole que nous n'avons jamais vu n'est pas publié non plus aux hypothèques.
Notre question est de savoir si ce protocole sorti du chapeau nous est opposable ? et quels statuts nous sont applicables: les 1er qui sont régulièrement publiés et dont nous avons eu connaissance ou les 2ème votés en AG et jamais publié ?
Merci d'avance pour l'intérêt que vous porterez à notre problème, nous sommes super angoissés car nous sommes en train de construire sur cette parcelle qui n'a jamais été construite depuis près de 30 ans et sommes déjà en procédure car ils ont attaqués notre permis de construire. A bientôt !
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 Posté - 08 août 2013 : 09:27:15
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quel est votre problème réel, hors la question juridique des statuts ?
avez vous le droit de passage ?
est-ce l'ASL qui attaque le PC ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Posté - 08 août 2013 : 09:45:48
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Notre problème réel : Notre parcelle se situe au fond de l'impasse avec 6 mètres de façade, cette impasse se termine avec un petit air de retournement (mentionné au permis de construire et dans la notice explicative de celle-ci) qu'il souhaite vendre en partie à un des co-lotis qui à prit l'habitude de garer sa voiture dessus, à cette endroit se trouve notre chambre télécom, coffret edf et boite aux lettres et cela depuis quasiment 30 ans. En faisant cela ils réduisent la façade de notre parcelle et nous empêcheraient d installer un portillon piéton et d'agrandir notre portail qui fait tout juste 2,5 m.
Concernant le droit de passage, il faut savoir que l'ensemble des terrains du lotissement et la voirie de l'ASL appartenaient à notre ancien propriétaire qui les avaient vendu à un promoteur. De notre coté nous n'avons pas de droit de passage écrit puisque nous faisons parties du périmètre de l'ASL, notre terrain est le lot 18 du permis de construire de l'époque du lotissement. Il y a aussi une servitude de canalisation de l'ensemble des maisons du lotissement qui passe par notre terrain et dans cette servitude de canalisation il est rappelé que nous bénéficions des voiries et des canalisations.
Et oui c'est l'ASL qui nous attaque mais aussi plusieurs co-lotis |
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Posté - 08 août 2013 : 09:49:04
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J'oubliais, pour vendre cette partie de l'air de retournement il faut l'unanimité donc il est plus facile de l'avoir (et c'est le cas) si nous ne pouvons voter. J'ajoute que l'objet de l'ASL ne prévoit pas la vente des parties commune sauf à une personne de droit public. L'objet précise également la conservation des parties commune. |
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Posté - 08 août 2013 : 09:54:49
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un avocat spécialisé -ça existe- me semble indispensable dans votre cas.
l'ASL ne peut sans doute pas attaquer le permis, pour des raisons statutaires. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 08 août 2013 : 09:59:33
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et votre avis sur les statuts applicable ? |
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Posté - 08 août 2013 : 10:05:35
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si les statuts ne sont pas conformes à l'ordonnance de 2004, l'ASL ne peut pas ester.
en outre, il est peu probable que son objet statutaire lui permette d'ester !!!
le protocole non publié ne vous est pas opposable a priori faute de publication... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 08 août 2013 : 10:24:04
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Les statuts de 97 nous "excluant" qui sont votés mais non signés , non enregistrés en préfecture et non publiés , en partant du principe qu'ils ne sont pas contraire à l'ordonnance de 2004 peuvent ils nous être imposés ? Sachant que les statuts initiaux nous incluaient et que eux sont publiés aux hypothèques ? Et sachant qu'a notre connaissance il n'y a pas eu de décision d'ag votant l'exclusion de notre lot . |
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Posté - 08 août 2013 : 11:02:05
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vous mélangez tout...
la question de la conformité à l'ordonnance ne concerne que la capacité de l'ASL à ester en justice.
par ailleurs, la question de savoir si ses statuts modifiés vous sont opposables dépend de leur enregistrement au JO. c'est un cahier des charges qu'on publie aux hypothèques... et c'est lui qui détermine le périmètre du lotissement que l'ASL va gérer; une ASL n'est qu'une association... sauf si elle est propriétaire d'espaces communs : elle devient alors identifiée comme telle au registre des hypothèques |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 08 août 2013 11:02:28 |
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Posté - 08 août 2013 : 13:07:58
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Merci pour vos éclaircissements, j y vois un peu plus clair. Partant du principe que seul les statuts d'origines sont régulièrement publiés et que le cahier des charges n a pas été modifié depuis sont origine en 1985, ce sont les seuls documents à prendre en compte.
Concernant ses nouveaux statuts votés en 1997, non signé et non publié au jo de la préfecture, ils ne nous sont pas opposable et n ont aucune valeur juridique.
Maintenant j ai bien peur que seulement une procédure nous permettera d obtenir réparation puisque les coloris ont votés la vente d une partie de l air de retournement situé devant notre façade.
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Posté - 08 août 2013 : 13:49:47
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il faut faire annuler l'AG en faisan t constater que vous n'y avez pas été invités...
avocat obligatoire |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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majik
Contributeur senior
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Posté - 28 août 2013 : 10:16:39
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D’abord une association syndicale de propriétaires de lotissement a pour objet l’entretien des parties communes générales à tous les immeubles du périmètre dit « syndiqué », cà d les immeubles répertoriés précisément, regroupés en ASP pour assurer l’exécution des travaux et leur financement par des cotisations syndicales.
De telles ASP qui sont à distinguer des associations de personnes ne représentent pas leurs membres.
Une jurisprudence relativement récente du CE constate qu’une ASL dont l’objet est l’entretien des parties communes est irrecevable à faire un recours contre un permis de construire un immeuble du périmètre syndiqué, l’immeuble n’étant pas une partie commune.
Une ASL, fut-elle constituée avant le 5 mai 2006, devait procéder à la régularisation de sa situation juridique, en application du nouveau dispositif légal qui régit toutes les ASP sans exception, avec abrogation du dispositif antérieur et dispositions transitoires maintenant les statuts préexistants applicables jusqu’au 5 mai 2008.
Une ASL qui n’a pas procédé à la régularisation légale non facultative est privée des attributs d’une personne morale légalement formée et identifiée : « Les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer sous réserve de l'accomplissement des formalités de publicité prévues selon le cas aux articles 8, 15 ou 43. » article 5 O2004-632
Dans votre cas, vous êtes incontestablement propriétaire d’un lot du lotissement dont les parties communes doivent être gérées par une ASL qui n’a pas la faculté de « choisir » ses membres en excluant arbitrairement des immeubles.
Les dispositions conventionnelles publiées (cahier des charges) prévalent sur celles des statuts de l’ASL.
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Posté - 28 août 2013 : 10:59:14
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majik
Contributeur senior
863 message(s)
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Posté - 28 août 2013 : 12:25:32
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Une invitation aussi cordialement exprimée mérite une réponse même sommaire et même destinée à être immédiatement contredite par l’oracle…
Vous dîtes vous-même « c'est un cahier des charges qu'on publie aux hypothèques... et c'est lui qui détermine le périmètre du lotissement que l'ASL va gérer » et on peut vous faire grâce de l’approximation qui caractérise cette déclaration car le périmètre est en droit défini en termes d’immeubles regroupés dans une" ASL qui va gérer » les parties communes générales du lotissement…
exclusivement les parties communes, car les dispositions légales ne prévoient pas de restriction aux droits de propriété des propriétaires en termes de mise sous tutelle ASL des lots.
C’est en ce sens que les statuts ne peuvent contenir de dispositions qui restreindraient le droit de propriété tels que définis conventionnellement.
Il semble possible d’ajouter sans trop de risques d’erreur que le cahier des charges qui définit AUSSI l’objet de l’ASL, établit ainsi une obligation pesant directement sur « le consentement unanime des propriétaires concernés » en tant précisément que propriétaires d’immeubles grevés des servitudes dites « de lotissement ».
C’est ce qu’a jugé la CA AIX le 13 septembre 2011 « attendu que le cahier des charges, document contractuel qui fixe immuablement les droits des propriétaires et dont les dispositions prévalent sur les statuts de l’ASL… » puis sur tierce opposition de colotis le 19 mars 2013, le pourvoi de l’ASL sur le 1er arrêt ayant été rejeté « attendu que (la CA) avait souverainement retenu que le cahier des charges prévoyait….etc ».
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Posté - 28 août 2013 : 15:23:46
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mais que faites vous des innombrables lotissements dépourvus de CdC et, bien, sûr, pourvus d'une ASL ?
accessoirement, n'oubliez pas que les statuts d'une association sont, juridiquement s'entend, un contrat...
enfin, vous mentionnez un arrêt de la CA Aix qui a fait l'objet d'un recours en cassation (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 mars 2013, 11-28.623, Inédit) dans une situation tout à fait particulière, celle d'un ensemble tristement célèbre, où des règles de copropriété et de lotissement s'entrechoquent joyeusement... et où la question posée était seulement la propriété des biens d'usage commun, en situation de conflit entre certains colotis, l'ASL et un promoteur ayant acquis ces parties... et où il serait même envisagé par certain-n'en mesurant peut être pas sérieusement le coût- de demander une administration judiciaire du lotissement.
je précise, non sans lien avec une autre fil récent relatif aux lotissements, que cet ensemble est vidéo-surveillé et gardienné par contrat de l'ASL...
une certaine Mout était autrefois intervenue sur ce forum en généralisant à toute la France et de la même façon les écueils propres à sa situation... sur un lotissement situé, ô surprise, dans une commune renommée pour les pompons jaunes de ses arbres.
la connaissez vous ?
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 28 août 2013 17:15:39 |
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majik
Contributeur senior
863 message(s)
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Posté - 29 août 2013 : 18:42:03
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ouh la la! quelle salade ! niçoise ?
comenathan va être entièrement rassuré sur les effets des décisions de justice en matière de faux frères colotis avec leur ASL dimensionnée par « les présents » pour évincer le propriétaire d’un « bien d’usage commun » nécessaire à la collectivité…
Il vérifiera très vite si ces vertueux collectivistes n’ont pas achevé leur œuvre d’intérêt commun par une modification du cahier des charges aux 2/3_3/4 avec l’accord du maire pour rendre son terrain inconstructible…dans l’intérêt général, bien entendu !
Vos remarques inspirées de cet « ensemble immobilier unique en France » dont vous êtes proche élargissent à raison le débat ouvert par comenathan sur son petit cas personnel où s’entrechoquent joyeusement des règles bidouillées par des majoritaires sûrs d’eux et dominateurs.
Résumons en trois points : « des biens d’usage commun » ( ???) seraient convoités à la fois
- par des colotis qui ne les possèdent pas ? ou qui ne veulent pas les donner à l’ASL ?
- par l’ASL qui ferait de la gestion des « biens » des colotis au nom de l’intérêt commun ?
- par « un promoteur ayant acquis ces parties » … communes DONC inaliénables ? ou privées donc aliénables ?
Pas très d’équerre ces « biens d’usage commun » qui seraient confusément et à la fois des « parties communes » de lotissement ou des lots à usage commun !
Pas vraiment le compas dans l’œil, ce promoteur qui a l’audace d’acheter ce que l’ASL veut posséder !
Sans parler des notaires assez déficients pour vendre aux uns et aux autres « des biens d’usage commun » sans prêter attention au fichier immobilier.
comenathan : n’allez surtout pas imaginer que votre ASL est inexistante parce qu’elle s’est passée du consentement unanime des propriétaires constaté par écrit pour changer son périmètre et qu’elle s’est passée de régularisation pour contester votre permis de construire…
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Posté - 29 août 2013 : 21:30:04
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majik,
surtout pas niçoise, car un nissart, un vrai, ne s'acoquine pas à un varois.
vous l'aviez compris, je ne parlais pas du cas de comenathan ... mais de celui qui agite vos jours et vos nuits.
à moins bien sûr que comenathan soit propriétaire d'un certain lot J que vous ne pouvez pas méconnaitre.
donc comenathan, attention : sauf erreur peu probable de ma part, majik est un troll des lotissements... méfiez vous |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 29 août 2013 22:41:34 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 29 août 2013 : 23:18:37
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Je suppose que vous parlez du fameux Gaou Benat ?
Joli sujet pour une agrégation de droit immobilier s'il y en avait une.
Mais j'y ai trouvé un autre enseignement, me semble-t-il. C'est que, dans la pratique les préfectures enregistrent sans trop chigner les mises à jour tardives des statuts.
citation: Déclaration à la préfecture du Var. ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES PROPRIETAIRES DU LOTISSEMENT DE LA BAIE DU GAOU-BÉNAT. Modifications statutaires :mise en conformité des statuts avec l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et du décret n° 2006-504 du 3 mai 2006 portant application de l’ordonnance précitée relative aux ASL. Siège social : 1, corniche du Château, domaine du Gaou-Bénat, 83230 Bormes-les-Mimosas. Date de délivrance du récépissé : 18 mars 2011.
Quant aux actions menées par l'ASL, elles se soldent au final par un arrêt de rejet qui fait à peine une dizaine de lignes, en réponse à des moyens de bonne taille.
Il faut saluer les vains mais respectables efforts des Conseils de l'ASL. Il faut du courage pour évoquer l'appropriation des parties communes par la prescription acquisitive 
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Posté - 29 août 2013 : 23:22:55
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