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alsace76
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 Posté - 14 juil. 2013 : 17:18:49
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Bonjour,
Je suis syndic bénévole depuis 1 an et demi d'un immeuble de 5 copropriétaires (13 lots) et j'ai un copro qui souhaite faire une AG pour voter une division de son lot principal (appartement et combles aménageables) en deux lots. Personne est contre cette division mais nous avons des réticences et des interrogations quant à certains points.
Le palier où se situent les portes d'entrées de son appartement et de ses combles lui appartient. Il souhaite le revendre pour un euros symbolique à la copropriété pour éviter une servitude pour l'accès aux combles, tous les autres copropriétaires refusent d'acheter sa partie privée, puisque cela impliquerait des tantièmes en plus pour la chacun d'entre eux.
Son notaire propose un ordre du jour pour une Assemblée et, voter des points qui ne sont pas très claire à mes yeux ainsi que ceux de 2 membres syndical faisant partie du conseil syndical. J'ai envoyé un email à son notaire pour mettre cela au clair...
Je me suis rendue compte qu'en lisant les documents en ma possession, que ses combles sont toujours des combles aménageables et non des combles aménagés, alors qu'en réalité ils sont déjà aménagés (perçage de la dalle entre les étages pour faire passer l'eau électricité, et charpente pour isolation...). Aucun changement ou demande d'aménagement a été entérinée par une AG, ni le cadastre, ni le livre foncier n'ont eu connaissance de cet état de fait.
2 Problèmes se posent :
a - Si l'on le vote à l'unanimité la division de lot, l'assemblée entérine aussi des combles aménagés, (le souci c'est que les travaux n'ont pas été fait par un professionnel et que le bâti a été touché, qui dit bâti dit copropriété..)
b - En votant la division du lot, le géomètre à recalculer les tantièmes et augment le tantième des autres copropriétaires (même sans la partie privative), puisque dans son calcul il a pris le métrage de combles aménagés.
Les questions :
1 - Comment se protéger contre une malfaçon des travaux qui ont touché la charpente et la dalle entre le 4 et 5ème étage ? (nous avons demandé au copropriétaire de nous fournir une certification des travaux aux normes) est-ce suffisant ?
2 - Quelles est la loi en ce qui concerne les modifications de tantièmes : qu'elle est la référence pour son calcul ? Celle du premier géomètre qui a calculé les surfaces de tous les lots pour faire le premier règlement de copropriété, ou celle d'un géomètre qui vient après un aménagement d'un lot ? Est-que que cela implique une augmentation de tantièmes aux autres copropriétaires si l'un d'eux perd en surface ?
3 - Enfin, le notaire fait une proposition d'ordre du jour, mais doit-on voter comme c'est proposé ou le syndic peut proposer la sienne en tenant compte de tous les éléments nécessaires au vote. Est-ce que le syndic est en droit de demander ces éléments ? à savoir ;
Tous les documents doivent être donnés avant l'AG pour prendre connaissance des modifications et non pas le jour même (projet de modification de règlement de copropriété, certification de travaux aux normes, attestation d'assurances pour les futurs travaux perçage encore une fois de la dalle pour faire arriver le gaz entre autre, le calcul des tantièmes,)
4 – Que peut-on mettre à l’ordre du jour pour voter le pv et protéger les autres copropriétaires de travaux de la toiture ? qui soit légal
- Que conseillez-vous de faire et de ne pas oublier de mettre dans le pv.
L’ordre du jour ne sera envoyée que lorsque l’on aura les documents, mais comment faire si l’on n’a pas tous les éléments ?
Merci pour votre attention, votre lecture et vos réponses
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 14 juil. 2013 : 23:34:17
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Sauf disposition contraire du règlement de copropriété, tout copropriétaire peut diviser son lot, les tantièmes du lot divisé sont répartis entre les nouveaux lots créés, cela ne change donc pas les tantièmes des autres copropriétaires.
Par contre rien n'oblige la syndicat à acquérir une partie privative (le palier). C'est au copropriétaire actuel à supporter ce droit de passage.
Le copropriétaire voulant diviser son lot pour le vendre devra supporter les frais de l' A.G. et tous les frais de géomètre et de publicité foncière.
En tant que syndic vous devrez établir l' état daté au notaire chargé de la vente d'un des deux lots crées.
" alors qu'en réalité ils sont déjà aménagés (perçage de la dalle entre les étages pour faire passer l'eau électricité, et charpente pour isolation...). "
On se trouve devant des travaux réalisés sans autorisation.
Le syndicat peut exiger la remise en état pour les travaux affectant les parties communes.
Il peut ratifier ces travaux mais il peut exiger, à la charge de l' auteur des travaux la prise en charges des frais d' expertise sur les travaux effectués.
"b - En votant la division du lot, le géomètre a recalculer les tantièmes et augmenter le tantième des autres copropriétaires "
Ce n' est pas normal, les tantièmes des nouveaux lots s' ajoutent aux tantièmes des autres lots qui ne doivent pas changer, car il ne faut surtout pas acheter le "palier". |
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 2
Posté - 15 juil. 2013 : 08:01:43
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il faudra également refaire l'EDD... |
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alsace76
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3
Posté - 15 juil. 2013 : 08:49:41
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Bonjour JB22,
Merci pour vos réponses, pour faire le point :
Dans le règlement actuel il n'est pas notifié que l'on peut ou non diviser les lots.
Question 1 : quoi qu'il arrive l'Assemblée ne peut pas refuser cette division ? Est-ce qu'il y a un recours si l'assemblée n'a pas le droit de refuser ?
Le tantième est calculé selon le millième (divisible au nombre de lots) et je pense que c'est pour cette raison que le tantième a changé, puisque les combles ont perdu de la surface en l'aménageant, le géomètre la réparti sur tous les autres copropriétaires. Est-ce normal ?
Question 2 : doit-on accepter tel quel, mettre un clause spéciale, ne peut-on pas imposer au lot divisé de le prendre en charge ?
Qu'entendez vous par : "En tant que syndic vous devrez établir l' état daté au notaire chargé de la vente d'un des deux lots crées." Qu'est-ce qu'un Etat Daté ?
Monsieur Rambouillet qu'est ce que l'EDD ?
Dernières questions :
Pouvez vous me confirmer que l'assemblée peut exiger que tous les frais d'enregistrement et autres seront à la charge du copropriétaire demandant ces changements ?
Enfin pouvez vous me confirmer si le syndic, voir le conjoint du syndic peut avoir une procuration lors de cette AG ?
merci
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JB22
Pilier de forums
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4
Posté - 15 juil. 2013 : 11:15:39
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"Article 5 de la loi du 10 juillet 1965:
"Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation."
"Article 10 de la loi:
"Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges."
Il est tenu compte de la superficie qui est l'une des composantes première mais également de la consistance et de la situation des lots.
La valeur relative d'un lot "combles" aménagées est nécessairement supérieure à celle du lot "combles" non aménagées.
Vous n' achetez pas le "palier". Il n'y a pas de "tantièmes à reporter".
"perçage encore une fois de la dalle pour faire arriver le gaz entre autre"
Nécessité pour le copropriétaire de faire une demande d' autorisation en A.G. et au syndic d' exiger toutes les garanties sur l' exécution des travaux (Assurance, architecte...).
Selon l' article 22 de la loi, le syndic, son conjoint, le partenaire lié a lui par un pacte civil,...ne peuvent présider l" assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.
EDD : Etat descriptif de division
Etat daté : Questionnaire que le notaire adresse au syndic à l' occasion de la vente d' une partie privative.
Article 5 du décret:
"Le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés aux articles 26-6 et 4, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.
1° Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :
a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;
b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;
d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;
e) Des avances exigibles.
Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.
2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant, au titre :
a) Des avances mentionnées aux articles 26-6 et 45-1 ;
b) Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :
a) De la reconstitution des avances mentionnées aux articles 26-6 et 45-1 et ce d'une manière même approximative ;
b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
Dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie."
Tous les frais d' acte et autres sont à la charge du demandeur. |
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Posté - 15 juil. 2013 : 16:03:11
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l'EDD comme l'a dit JB22 c'est l'état descriptif de division. Actuellement il décrit la totalité du lot à découper, ensuite il faudra décrire les deux nouveaux lots, ce qui est très important pour d'éventuelles ventes suivantes. A ne pas omettre.
Bien sur le copro peut proposer de prendre à sa charge tous les frais.  |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 15 juil. 2013 : 23:11:47
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La division (ou la fusion) de lot ne concerne pas le syndicat, chacun disposant de son ou ses lots comme il l'entend ... dans le respect des droits des autres copropriétaires.
Une division de lot n'entraine pas de modification pour les autres lots.
Encore un géomètre qui n'y entend rien dans ce type d'affaire, pourtant toute simple. 
Ce géomètre, commandé par ce copropriétaire, n'a rien a dicter au syndicat, en particulier pour la quote part de parties communes affectée aux lots. Le syndicat n'a que faire de ce tiers au syndicat agissant à titre privatif pour CE copropriétaire.
Le lot initial comprenant (exemple) 320/10.000°° étant divisé en 2 lots, il convient (géomètre ou le copropropriétaire concerné) de répartir entre ces 2 lots ces 320/10.000°° : mettons 200 pour l'un, et 120 pour celui sous les combles.
Comme le précise L.art.5, aucune modification possible ici.
Pour les autres lots, aucune modification.
La division d'un lot consiste à créer un nouveau lot par division du lot initial.
Toute l'opération est à préparer par le copropriétaire concerné.
Le dossier à soumettre à l'AG, dont les frais seront supportés par le demandeur (il faut lui faire signer une convention en ce sens), doit être complet : descriptif de la division, projet de modification de l'EDD/RDC pour ces 2 seuls lots.
Qui consiste à supprimer le lot initial, par ex."Lot n° 13 un apparte ....et les 320/10.000 des PC y compris le sol.", pour création de 2 nouveaux lots à partir de ce lot 13.
D'où
- lot n° 14 (ou le suivant dans la nomenclature EDD) : "un apparte de ...et les 200/10.000° des PC y compris le sol.
- lot n°15 (idem ...) : 1 apparte de ....et les 120/10.000° des PC y compris le sol".
La résolution devra prévoir que les frais de modification et de publication de l'EDD/RDC seront à la charge exclusive su copropriétaire bénéficiare de la division.
Pour le syndicat, l'opération ne doit pas couter 1 centime d'€.
"Son notaire propose un ordre du jour pour une Assemblée et, voter des points qui ne sont pas très clairs.."
De quoi s'agit-il ? 
Pour ce qui concerne les travaux d'aménagement, le propriétaire des combles en fait son affaire personnelle puisqu'il sont bien classés "aménageables". Travaux privatifs.
Toutefois, s'ils affectent les parties communes, ils doivent être autorisés par une AG. Cas classique du percement d'une trémie.
A noter que l'acceptation de la division du lot, et donc de la modif EDD/RDC, n'entraine pas ratification des aménagements, de travaux privatifs affectant les parties communes qui auraient été réalisés.
Ce sont 2 choses distinctes qui ne peuvent être votées que distinctement.
L'AG peut ratifier à posteriori ces travaux, par un vote spécifique (division de lot ou pas !).
Mais elle peut (elle doit !) subordonner cette ratification à la présentation des attestations d'assurances et autre "couvertures" au cas où ....
Il faut être ferne sur ce point. Pas d'arttestation d'assurances, d'un architecte, etc ..., pas de ratification.
(Vous parlez en particulier de la toiture : il est untervenu sur celle-ci, il a fait des modifications ?? Attention : danger !!
Autrement dit, le syndicat a ici un moyen de "chantage" : "si tu veux que l'AG accepte la division de ton lot pour en créer 2, et en même temps par un vote distinct la ratification de tes travaux, il faut nous produire toutes les gatanties nécessaires".
Pour résumer : la division d'un lot très généralement est une affaire relativement "simple", qui n'entraine aucune modification pour le syndicat donc les autres lots.
L'acceptation de la division et des modif EDD/RDC n'entraine pas ratification des travaux privatifs affectant les arties communes.
L'AG peut suspendre sa ratification à la présentation des documents nécessaires. Elle peut même adopter une résolution (la prévoir ODJ) obnlgeant ce copropriétaire à fournir les documents et attestation nécessaires dans les 3 mois. A défaut, le syndic est autorisé à engager les actions nécessaires à la remise en état des parties communes affectées par ces travaux privatifs non autorisés.
C'est le syndic, et lui seul, qui établi l'ODJ. Bien entendu il doit tenir compte des questions qui lui sont demandées dans les règles (D.art.10). S'il s'agit d'une demande de son notaire, donc demande "amiable", il faut voir ce qu'il en est exactement.
C'est votre point 3 qui s'impose.
Vous devez bien entendu EXIGER la production de TOUS les documents et pièces nécessaires à l'information préalable des copropriétaires, afin que ceux-ci puissent statuer "en pleine connaissance de cause." Tant pour la division du lot qu'éventuellement la ratification des travaux privatifs.
Ajout : à noter que s'il doit y avoir une modification d'une grille de charge, par exemple en raison du raccordement du nouveai lot 'comble" au chauffage collectif, ou autres service commun, la modification de la ou les grilles de charges qui s'en suit est liée à la division du lot.
Ne pas confondre ici la modification de grilles de charges sur tels services collectis en raison de la céation d'un nouveau lot ou de l'aménagement d'un local jusque là dépourvu de ces équipements, avec la modification de la quote part des parties communes (les 320/°° répartis en 200 et 120 de notre exemple) qui, elle, est immuable.
Il n'y a de modification que dans le cas de la création d'un nouveau lot privatif, soit par retrait sur les parties communes (cas classique de l'ex logement co,cierge 'partie commune") soit par construction ou surélévation.
Dans ce cas, les tantièmes affectés au nouveau lot s'ajoutent à ceux existants. Mettons un syndicat comptant 10.000/10.000, le nouveau lot étant affectés de 150/tantièmes, le syndicat passe à 10.150/10.150°°°
Les tantièmes affectés à chacun des autres lots ne changent pas.
Si votre lot comptait (mettons) 250/10.000°, vous passerez à 250/10.150°°° .
Dans ces cas, il y a création d'un volume privatif supplémentaire.
Lors de la dicision ou la fusion de lots, il n'y a rien de plus, rien de moins. Les tantièmes de chacun comme les tantièmes totaux ne changent pas.
Seul le ou les lots concernés par la division ou la fusion sont modifiés, divisés dans un cas, fusionnés dans l'autre. Le total syndicat ne change pas.
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Édité par - Gédehem le 15 juil. 2013 23:41:27 |
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JB22
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7
Posté - 16 juil. 2013 : 08:59:29
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alsace76
Avec cet exposé global de Gédehem vous avez tous les éléments nécessaires pour gérer la situation dans l' intérêt du syndicat, et des gros moyens de pression sur le copropriétaire
demandeur. |
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alsace76
Nouveau Membre
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8
 Posté - 16 juil. 2013 : 14:23:25
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Bonjour à tous,
un grand merci à Gédehem, ce post est détaillé à souhait vos exposé, aussi, si jamais j'ai encore une petite question, je reviendrais vers vous.
Merci encore vous êtes précieux. |
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Gédehem
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9
Posté - 16 juil. 2013 : 15:51:29
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"Le palier où se situent les portes d'entrées de son appartement et de ses combles lui appartient. Il souhaite le revendre pour un euros symbolique à la copropriété pour éviter une servitude pour l'accès aux combles ..."
Cette histoire de servitude, c'est son affaire !
S'il souhaite renoncer à cette fraction de partie privative afin de pouvoir diviser son lot sans problème, ce palier 'privatif' disparaitra avec la suppression de son lot. Il ne sera pas intégré dans le descriptif de l'un ou l'autre des 2 lots nouveaux. Il sera de fait intégré indistinctement aux parties communes, sans qu'aucun changement n'intervienne.
Ce point peut être précisé dans la résolution décidant de la division et de la modification de l'EDD/RDC qui s'en suit. |
Édité par - Gédehem le 16 juil. 2013 15:53:22 |
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