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 Sujet  |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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 Posté - 16 févr. 2013 : 19:16:41
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Sujet en cours de rédaction....
Faisant suite à :
- Rubrique : Bailleurs > Divers Bailleurs > Duflot et la garantie universelle revenus locatifs
laissez moi un peu de temps 
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Édité par - Luc Standon le 16 févr. 2013 19:22:26 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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1
Posté - 17 févr. 2013 : 19:33:51
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Bon commençons par le début, en plus il y a de nombreux sujet afférents à cette des conventions dans cette rubrique.
D'abord rendons à César ce qui lui appartient :
- Éditions Séfi (2004) : L'assurance dans l'habitat, individuel et collectif par Alain Papadopoulos
Le livre est d'ailleurs épuisé sur fnac.com, mais on peut encore le commander sur d'autres sites, entre autre celui d'UI.com, s'ils ont encore du stock, sinon tentez votre chance sur internet. exemple :
- http://www.lalibrairiedupatrimoine.....html?edit=1
citation: L'assurance dans l'habitat, individuel et collectif
De façon claire et méthodique, cet ouvrage aide à décoder les contrats d'assurance et identifier les risques mal couverts. Il aide aussi à comprendre le jeu des différents acteurs dans toutes les situations, même les plus complexes (copropriété, convention CIDRE), à déjouer les pièges et connaitre les recours ! Il s'adresse aussi bien aux locataires qu'aux propriétaires de maisons individuelles ou d'immeubles, et aux syndics. A lire absolument avant de souscrire une nouvelle police d'assurance ou en vue de renégocier un contrat existant et, si possible, avant sinistre !
Autres ressources pédagogiques de base :
- http://recherche.fnac.com/c37420/Les-Pedagogiques
L'essentiel : la fameuse convention :
Lire la convention est déjà un début. Mais comprendre son Règlement d'Application Pratique est la suite logique.
A cet effet, même les cabinets d'assurance professionnel envoi certains de leurs employés à des formations spécifiques :
- http://www.agea.fr/stages-et-format...nisation-dde
Bon c'est quand même la base d'un agent d'assurance de savoir quel est le fonctionnement et les modalités d'application de la convention CIDRE et CIDE-COP.
Reste que l'assuré est parfois dans le flou total. La preuve, les nombreuses questions qui s'y rapporte rien que dans cette rubrique.
****
NB 1 - Évidement chacun est libre d'intervenir, si bon lui semble. Mais pas pour dire des conneries ou induire en erreur, ou poser des questions.
NB 2 - Dans le cadre de ce sujet, je préférerais que les questions s'il y en a (et il y en aura forcément) soient posées dans d'autres sujets annexes. Ce qui permettra, le cas échéant de garder ce sujet comme base de référence théorique, et selon l'avis des modérateurs, le présent sujet pourra ainsi être épinglé en tête de rubrique.
D'avance merci à tous.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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 2
Posté - 17 févr. 2013 : 21:19:52
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Dans un but de simplification de la gestion des sinistre DDE, la convention CIDRE (Convention d'Indemnisation Directe et de Renonciation à recours en dégâts des Eaux) applique à tous les sinistres survenus depuis le 1er janvier 2002 un seul principe d'indemnisation de la remise en état des "embellissements" (plâtres, peintures…) – qu'ils aient été ou non exécutés par l'occupant (locataire ou copropriétaire résident) : l'assureur de l'occupant prend en charge les dommages matériels (DM) inférieurs à 1 600 € (Hors Taxes) et ceux immatériels (DI) (impossibilité de jouir des lieux, perte de loyers ou perte d'usage, par exemple) inférieurs à 800 € (hors TVA). Au-dessus de ces montants, les dommages sont garantis par l'assureur du responsable du dégât.
En d'autres termes :
- Avec la convention CIDRE, votre assureur vous rembourse et non pas l'assurance du responsable. On dit que chaque assureur garde les dégâts de son assuré dans la limite de 1600€ HT (en DM) et/ou 800€ HT (en DI).
La convention CIDRE a été créer en 2001 et mise en application en 2002.
En 2011, il était dit qu'environ 86% des dégâts des eaux se règlaitt dans le cadre de cette convention et dans les trois mois. On pourrait par déduction pensé que les autres DDE représentant alors 14% sont réglé autrement (par la convention CIDE-COP ou par devant les Tribunaux compétents).
En tout état de cause, cela voudrait aussi dire que 86% des DDE sont inférieurs à 1.6K€ HT (en DM) et/ou 800€ HT (en DI). La bonne blague Comme quoi les stats on peut leur faire dire tout et son contraire, bref.
Évidement :
La convention CIDRE s'applique aux occupants qu'ils soient en copropriété ou en mono-propriété, puisque les montants proposé par la dite convention sont bien souvent inférieur à ceux fixé par les limites de garanties des grilles d'indemnisation des contrats d'assurance PNO (très très recommandé en cas de mono-propriété)
Au dessus des montant de 1.6K€ HT (pour les dommages matériels) et/ou 800 € HT (pour les dommages immatériels), c'est la convention CIDE-COP (Convention d'Indemnisation Dégâts des Eaux dans la COPropriété) qui prend le relais. Cette dernière étant applicable depuis 2003.
La convention CIDE-COP est applicable pour les dégâts des eaux survenant dans un immeuble en copropriété quand ils entraînent des dommages matériels supérieurs à 1.600 euros hors TVA ou des dommages immatériels supérieurs à 800 euros hors TVA. La personne lésée peut, dans ce cas, réclamer une réparation à la hauteur des dégâts, même si l'assureur a fixé un plafond.
Autrement dit (Google est votre ami) :
Jusqu'à là tout le monde suit... Du moins ceux que cela intéresse.
Pour résumer, depuis 2002 et 2003, les conventions inter-assurances CIDRE et CIDE-COP ont été mises en place par les assureurs pour éviter et écourter des palabres à n'en plus finir portant sur la détermination des responsabilités d'un sinistre DDE; ce qui parfois entraînait les assureurs à des coûts de procédures juridiques dans des frais bien au delà des indemnisations réclamés par la victime lésé, elle-même. Là vue sous cette angle, le rôle social de l'assurance type bon samaritain s'effiloche un peu  .
Pour mieux comprendre et/ou approfondir :
- http://www.ffsa.fr/
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Édité par - Luc Standon le 17 févr. 2013 21:30:29 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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3
Posté - 17 févr. 2013 : 23:05:55
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Les couacs !... ça c'est la partie que j'adore, mon domaine de prédilections 
Là où l'avocat du diable à son utilité pour vous servir... gratuitement. 
Par contre, mes consultations sont payantes
1 - Concernant la convention CIDRE, elle est simple et ne pose pas trop de problèmes, d'autant qu'elle est applicable en copropriété et en mono-propriété. Les assureurs étant bien heureux d'en profiter, puisqu'elle permet de dégrossir le panier de crabes, sauf si l'assuré lésé n'est pas d'accord avec la proposition ou l'offre d'indemnisation. Mais vue l'aléa des procédures juridiques, l'assuré lésé aura d'autant plus intérêt à accepter 1600 € HT (en DM) + 800 € HT (DI) totalisant ainsi 2400 € HT contre les frais réel de 3K€ : dans ce cas les pertes de l'assuré ne seront que de 600 €, alors qu'il n'est pas certains qu'il gagnera plus lors d'un procès contre son assureur lequel fera traîné la procédure qui pour l'assuré lui coûtera beaucoup de temps et d'énergie (sans compter l'avocat s'il en prend un, et dont il n'est même pas certain qu'il sera remboursé intégralement au titre de l'art.700 du NCPC). Bref, l'assuré lésé a tout intérêt à calculer si le jeu en vaux la chandelle avant de refuser une indemnisation calculé sur la base d'indemnisation CIDRE.
J'espère qu'on est tous d'accord avec ça car c'est une simple question de pragmatisme et d'évaluation gain/perte.
2 - Concernant la CIDE-COP  là , la cuisine est plus délicate  .
Donc c'est sur ça que je vais attirer mon attention et la votre par la même occasion.
D'une part la CIDE-COP ne s'applique qu'au immeuble en copropriété.
Dès lors ceux/celles en mono-propriété en sont exclus. De fait, pour un mono-propriétaire en cas de désaccord sur l'offre ou la proposition d'indemnisation de l'assureur, chacun est bon pour ses retranchements. Pour peu qu'il y ait partage de l'imputabilité des responsabilités entre le propriétaire et le locataire, et là , on est bon pour une partie à trois (digne de Colette Renard  ) cà d : le propriétaire assuré (PNO) contre le locataire assuré (MRH) contre les assureurs des deux protagonistes.
Le jeu devient encore plus litigieux, lorsque le propriétaire a souscrit une assurance PNO chez le même assureur que le locataire qui lui-même a souscrit une MRH  Dans ce cas là l'assureur représentant à la fois les deux parties adverses en vertu de deux contrats distinctement séparés (PNO c/ MRH) garde la main en toutes circonstances et jouera sur les deux faces.
Passage par le Tribunal pratiquement obligatoire, sauf à accepter la partie de jambes en l'air de l'assureur  
La suite, je vais complexifier les couacs, vous verrez comme c'est drôle.
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Édité par - Luc Standon le 17 févr. 2013 23:15:57 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 17 févr. 2013 : 23:44:59
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Petit rappel : Les conventions CIDRE et CIDE-COP s'appliquent "évidement" dans le cadre d'un règlement du litige dit "à l'amiable" entre les assureurs des différents tiers assurés.
Dès lors qu'un des tiers n'est pas d'accord sur le processus "amiable" du règlement, les assureurs sortent évidement des conventions, et chacun à le nez dans son potage.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 18 févr. 2013 : 02:02:08
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 18 févr. 2013 : 03:38:28
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Et j'en remet une couche...
Source : http://www.conso.net/page/bases.5_v...chercher.y=6
Petites infos complémentaires :
- Il est à noter que les experts d'assurance mandatés par les compagnies d'assurance protègent les intérêts de ces mêmes compagnies qui les emplois. Alors que l'expert d'assuré protège les intérêts de l'assuré qui le rémunère.
- L'expertise "amiable" n'est pas obligatoire. En cas d'expertise amiable, l'assureur enverra toujours un expert d'assurance, mais jamais un expert d'assuré.
- Si l'expertise amiable est réalisé, l'expert d'assurance renverra son rapport à l'assureur. Il sera très difficile, voire quasi impossible pour l'assuré de récupéré une copie de ce rapport, malgré qu'il eut accepté l'expertise amiable avec les experts d'assurance. Dès lors, il faut que l'assuré se préserve et exige par écrit de la part de l'assureur, qu'en cas d'acceptation à une expertise amiable, il ait lui-même copie du rapport qui sera envoyé à l'assureur. Sans cette garantie, l'assuré a tout intérêt à fixer lui aussi ses conditions, et à se prémunir de toutes résistances abusives de l'assureur.
- D'autre part, si lors de cette expertise "amiable" à la demande des assureurs, il manque une des partie concernée et/ou impliquée dans le sinistre DDE (lesquelles doivent toutes être convoquées en même temps pour la réunion d'expertise amiable) alors cette expertise "dite à l'amiable" est nulle devant les tribunaux compétents, considérant la portée probatoire d'une expertise amiable non judiciaire et non contradictoire.
NB - Et si vous me demandez pourquoi je ne dort toujours pas à cette heure de la nuit Je vous répondrais simplement car la nuit tous les chats sont gris
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 18 févr. 2013 : 10:53:52
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A force de laper les restes de bourbon et de vodka, que croyez vous d'autre qu'il advienne aux chats ?
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Xill
Contributeur actif
153 message(s)
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Posté - 18 févr. 2013 : 11:38:21
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Bonjour Luc,
Je vous sens bien seul sur ce fil de discussion...
Vous prenez cependant les choses à l'envers. Avant de penser à analyser les problèmes posés par les conventions, et/ou par les pratiques des assureurs en application des ces conventions, il faut commencer par la base...
3 éléments (au moins) sont à prendre en compte, la propriété, la responsabilité et l'assurance DDE. Un exemple, pour rappeler les règles juridiques (et un défi, pour suivre) :
Dans un immeuble en copropriété, un lot est loué.
Le locataire, lorsqu'il a pris l'appartement, a refait les peintures des murs du salon.
Les peinture du plafond avaient été refaites pas le propriétaire.
L'une des cloisons du salon est "séparative". Elle est en plaques de plâtre sur ossature métallique, et sépare le lot de celui du voisin d'à côté.
Le locataire, le propriétaire, la copropriété, et le voisin du dessus sont assurés contre le risque de DDE.
Un sinistre survient, dont la cause est un mauvais branchement de la machine à laver du voisin du dessus (branchement qu'il venait d'effectuer lui même).
Comme il était absent, ça a coulé pendant un petit moment, avant que l'on s'en rende compte.
Dégâts : Plafond et murs souillés (à repeindre). , 1 cloison endommagée (Dernière couche de BA13 à remplacer)
Coût estimé selon devis : Plafond 20 EUR *20 m² = 400 EUR HT / Murs 20 EUR * 42 m² = 840 EUR HT / BA 13 = Forfait 150 EUR
Propriété :
Le bail prévoit que les peintures des murs appartiennent au locataire, pendant la durée du bail.
Les peintures du plafond appartiennent au propriétaire du lot
La cloison est partie commune, et appartient au syndicat.
Analyse des responsabilités :
Le voisin du dessus est responsable (1384-1 Code Civil : "On est responsable [...] du dommage que [...] qui est causé par le fait [...] des choses que l'on a sous sa garde")
Le locataire n'est pas responsable (1732 Code Civil : Le preneur "répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.")
Personne d'autre n'est responsable.
Le bailleur reste cependant tenu "d'entretenir [l'appartement] en état de servir à l'usage pour lequel [il] a été loué", et ; "d'en faire jouir paisiblement le preneur".
Le syndic, quant à lui, doit pourvoir à l'entretien de l'immeuble.
Assurances :
L'assurance du locataire couvre, en assurance de chose, les peintures des murs (Franchise : Néant)
L'assurance du bailleur couvre, en assurance de chose, les peintures du plafond (Franchise : 180 EUR)
L'assurance de l'immeuble couvre, en assurance de chose, les cloisons entre deux lots (Franchise : 180 EUR)
L'assurance du voisin couvre, en assurance de responsabilité, les dégâts occasionnés au tiers (Franchise : Néant).
Toutes ces assurances prévoient également un volet "Défense-Recours" (Seuil d'intervention en judiciaire : Litiges supérieurs à 300 EUR / Plafond de la garantie "Assistance à mesure d'expertise" amiable ou non : 380 EUR)
Luc, vous êtes le bailleur, voici votre défi :
Faire en sorte que votre locataire, la copropriété, et vous-même soyez indemnisés en moins de 3 mois... de façon à ce que les réparations soient entreprises au plus tôt...
Il est bien entendu que pour cette exercice, ni la CIDRE, ni les autres conventions n'existent... 
J'attend - avec impatience - votre méthode...
Xill
EDIT : L'état des lieux d'entrée précisait : "Salon - Murs : Peintures vétuste - A refaire" et comme le marché est en faveur des bailleurs, dans votre secteur, vous n'avez pas accordé de "remise" à votre locataire |
Édité par - Xill le 18 févr. 2013 11:46:58 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 18 févr. 2013 : 14:16:16
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citation: Initialement posté par Gédehem
A force de laper les restes de bourbon et de vodka,
J'ai plutôt l'Esprit du Sud-Ouest dans ce domaine... Sur l'air de "Paquito Chocolatero"
Mais j'évite toujours la route à 3 grammes
citation: Initialement posté par Gédehem
que croyez vous d'autre qu'il advienne aux chats ?
J'sais pas ?... Mais je m'en doute.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 18 févr. 2013 : 20:02:58
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Salut Xill, c'est sympa d'intervenir cela donnera quelque chose de possiblement constructif.
citation: Initialement posté par Xill
Vous prenez cependant les choses à l'envers. Avant de penser à analyser les problèmes posés par les conventions, et/ou par les pratiques des assureurs en application des ces conventions, il faut commencer par la base...
Genre les 3ième et 4ième alinéas de l'article 9 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui stipule :
- Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.
- Cette indemnité, qui est à la charge de l’ensemble des copropriétaires, est répartie, s’agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les e, g, h et i de l’article 25, par le d de l’article 26 et par l’article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.
L'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose aussi que :
- Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
N’omettant pas de souligner la lecture de l'article 14 de cette même Loi :
- La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
N’hésitant pas à rappeler quelques articles de droit civil, dont effectivement :
L'article 1382 : Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L'article 1383 : Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.
L'article 1384 : On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde. [...]
L'article 1386 : Le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction.
Mais ça c'est classique. j'dirais même que c'est trop sobre
citation: Initialement posté par Xill
Un exemple, pour rappeler les règles juridiques (et un défi, pour suivre)
Non trop simple l'exemple. il aurait fallu le complexifié un peu pour que cela soit amusant
citation: Initialement posté par Xill
Un sinistre survient, dont la cause est un mauvais branchement de la machine à laver du voisin du dessus (branchement qu'il venait d'effectuer lui même).
Responsabilité locative.
citation: Initialement posté par Xill
Comme il était absent, ça a coulé pendant un petit moment, avant que l'on s'en rende compte.
Durée de l'absence inférieur à 45 ou 90 jours/an (cf. clause du contrat MRH) ça reste de la responsabilité du locataire en titre, en droit et en obligation.
citation: Initialement posté par Xill
Analyse des responsabilités :
Le voisin du dessus est responsable (1384-1 Code Civil : "On est responsable [...] du dommage que [...] qui est causé par le fait [...] des choses que l'on a sous sa garde")
On est OK.
citation: Initialement posté par Xill
Le locataire n'est pas responsable (1732 Code Civil : Le preneur "répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.")
Et à qui incombe la charge de la preuve ?
C'est pas le tout d'invoquer l'art. 1732, il faut en faire la démonstration :
Art. 1732 du CC : Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
Et dans l'exemple, c'est bien la machine à laver du locataire du dessus qui avait une fuite, non ? Puisque dans l'exemple en question vous précisez :
citation: Un sinistre survient, dont la cause est un mauvais branchement de la machine à laver du voisin du dessus (branchement qu'il venait d'effectuer lui même).
Donc c'est la responsabilité du locataire du dessus qui est engagée Hors convention CIDRE.
Mais avec la convention CIDRE, vue les montants exposés, ça sera pris en charge par l'assurance MRH du locataire sinistré.
citation: Initialement posté par Xill
Personne d'autre n'est responsable.
On est d'accord : personne d'autre à part le locataire du dessus.
citation: Initialement posté par Xill
Le syndic, quant à lui, doit pourvoir à l'entretien de l'immeuble.
Sauf que le syndic représentant le syndicat n'est pas responsable du mauvais branchement da la machine à laver du locataire. Accessoire privatif même pas obligatoire dans une location meublé.
citation: Initialement posté par Xill
Assurances :
L'assurance du locataire couvre, en assurance de chose, les peintures des murs (Franchise : Néant)
Heu oui et la couverture en Responsabilité Civil du contrat MRH du locataire, elle a sauté du contrat de base là ou vous l'oubliez ?
citation: Initialement posté par Xill
L'assurance du bailleur couvre, en assurance de chose, les peintures du plafond (Franchise : 180 EUR)
La bonne blague : les peintures sont considéré comme des embellissements : c'est pris en charge par la MRH (coûts des travaux inférieur à 1.6K€)
citation: Initialement posté par Xill
L'assurance de l'immeuble couvre, en assurance de chose, les cloisons entre deux lots (Franchise : 180 EUR)
En quoi l'assurance immeuble intervient : la fuite est purement privative : cf. branchement de la machine à laver, et qui en a la jouissance ?
citation: Initialement posté par Xill
L'assurance du voisin couvre, en assurance de responsabilité, les dégâts occasionnés au tiers (Franchise : Néant).
Ben oui ! CQFD.
citation: Initialement posté par Xill
Toutes ces assurances prévoient également un volet "Défense-Recours" (Seuil d'intervention en judiciaire : Litiges supérieurs à 300 EUR / Plafond de la garantie "Assistance à mesure d'expertise" amiable ou non : 380 EUR)
Et vue les montant en jeu, dans l'exemple, l'assurance du locataire du dessus se coltine à l'amiable le pot. Et on se revoit pour le prochain DDE.
citation: Initialement posté par XillLuc, vous êtes le bailleur, voici votre défi : Faire en sorte que votre locataire, la copropriété, et vous-même soyez indemnisés en moins de 3 mois... de façon à ce que les réparations soient entreprises au plus tôt...
Il est bien entendu que pour cette exercice, ni la CIDRE, ni les autres conventions n'existent... J'attend - avec impatience - votre méthode...
Hors conventions : en moins de 3 mois avec des montants si peu élevés (inférieur à 10K€ = Tribunal d'Instance) : impossible ! Surtout si le TI est surchargé, il faut compter 2 à 3 mois d'attente avant la première audience.
Puis les dires contradictoires de toutes les parties adverses et opposantes.
Pour peu que l'une des partie demande un renvoi de l'audience à une date ultérieur et on est bon pour un 4ième mois supplémentaire d'attente, voire 2 selon le Tribunal
A la limite on peut tenter le référé provision d'urgence par devant le TGI, encore faut il qu'il n'y ait aucun contre arguments contradictoires des parties adverses.
On ne va pas faire une référé expertise pour un cas classique de mauvais branchement de machine à laver, quand même, car là on est certain de multiplier les temps de procédure par 2 ou 3 (hors urgence).
D'autre part, les dégâts ne semble pas immobiliser le bien pour une période supérieur à 40 jours (cf. art.1724 du Code Civil). Donc pas besoin de reloger le locataire. Il y a certes un trouble de jouissance, mais le locataire peut s'en accommoder temporairement. Et en plus il n'y a même pas un avis de mise en péril du risque d'effondrement de la cloison, laquelle n'est pas une partie de la structure porteuse du bâtiment. Tranquille pas de panique.
Le temps de séchage fait que la plaque de BA 13 sera stabilisé, même si elle doit être refaite ultérieurement pendant la phase des travaux.
Si le locataire n'est pas content : qu'il s'adresse à l'ADIL Considérant que l'état du logement après sinistre n'est pas de sa responsabilité, mais de celle du locataire du dessus (branchement de machine à laver).
Bon en plus considérant l'art. 1731, faut vraiment être con comme bailleur pour écrire un EDL avec de la vétusté
Vue le coût des travaux de réfection autant rester dans la CIDRE
Résultat ce sera pris en charge par la MRH du locataire inondé (DM < 1.6K€ HT et DI < 800€ HT).
Faute de quoi le bailleur pourra se retourner contre le locataire en place à l'EDL sortant par rapport à l'EDL entrant. Quoique là le bailleur à jouer au con en faisant apparaître de la vétusté sur l'EDL entrant.
citation: Initialement posté par XillEDIT : L'état des lieux d'entrée précisait : "Salon - Murs : Peintures vétuste - A refaire" et comme le marché est en faveur des bailleurs, dans votre secteur, vous n'avez pas accordé de "remise" à votre locataire
Simple vous faite un rabattement de 30% (négociable) sur le montant des devis de travaux de peinture (embellissements).
Si le bailleur est prévoyant, il demandera à l'entreprise d'augmenter son devis de 30% avant de l'envoyer à son assureur.
D'autre part, le bailleur n'est même pas obligé d'avoir une PNO, par contre les 2 locataires (le lésé, et celui du dessus) ont l'obligation d'avoir une MRH.
Évidement qu'avec un tel exemple la CIDRE est utile et plus rapide, surtout au regard des faibles montants exposés, même les assureurs expurgeront le dossier de manière expéditive.
Bon tu paies ta tournée Xill
Bon je continue mon topos sur les défaillance de la CIDE-COP
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Xill
Contributeur actif
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11
 Posté - 18 févr. 2013 : 20:29:28
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=> Ben non, j'attend la tienne !! ;o))
Il est de fait (et pour le coup, reconnu...) que dans un tel cas, la CIDRE permet d'aller beaucoup, beaucoup plus vite, que si chacun gère ses dommages de son côté (auquel cas, les franchises s'appliquent - dans une premier temps, et les garanties "défenses-recours" ne jouent plus - inférieur au plafond - Débrouillez vous pôvres bailleurs...
Si dans un tel cas (super simple, et qui représente l'écrasante majorité des sinistres DDE), la CIDRE permet à chacun de mieux se porter... cela lui pardonne d'autres errements... (à mon sens).
Au fait, dans mon exemple, le voisin du dessus est occupant... Locataire, copropriétaire, occupant à titre gratuit... On s'en fiche un peu. Du coup; quand je parlais du locataire, c'était celui de l'appartement "sinistré", seulement...
Cdlt
Xill
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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12
Posté - 18 févr. 2013 : 20:58:24
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citation: Initialement posté par Xill
que dans un tel cas, la CIDRE permet d'aller beaucoup, beaucoup plus vite, que si chacun gère ses dommages de son côté
Nous sommes OK sur la CIDRE. Mais bon avouer que les plafonds sont un peu bas.
citation: Initialement posté par Xill
Si dans un tel cas (super simple, et qui représente l'écrasante majorité des sinistres DDE), la CIDRE permet à chacun de mieux se porter... cela lui pardonne d'autres errements... (à mon sens).
Et bien il n'y a qu'à rehausser les plafonds de la CIDRE. On verra alors ce que dit le lobby des assurances. Exemple : DM < 2600 € HT / DI < 1500 € HT
On refait une étude de stats risques/primes * gains/pertes
Dans ce cas là le shift de la médiane bouge plutôt rapidement.
Pas sure que du coup les assureurs acceptent.
citation: Initialement posté par Xill
Du coup; quand je parlais du locataire, c'était celui de l'appartement "sinistré", seulement...
Oui j'arrive aux mêmes conclusions : responsabilité du locataire du dessus, mais vue le chiffrage des désordres du logement sinistré en dessous, avec la convention CIDRE, ce sera pris en charge par la MRH du locataire sinistré (avec renonciation de recours)
Mais au civil (Tribunal d'Instance avec des préjudices < à 10K€), ce sera belle et bien la responsabilité du locataire du dessus qui serait directement invoquée (hors convention).
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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13
Posté - 18 févr. 2013 : 22:15:51
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Bon ce qu'il faut savoir c'est que les conventions CIDRE/CIDE-COP sont renégociées tous les 5 ans approximativement.
La dernière négociation a été faite en 2008... La prochaine devait arrivée dans le premier trimestre de 2013, mais au regard des résistances, c'est en suspends.
ça sera plus facile à lire avec de la musique... Sur un air de Tango
Donc qu'est ce qui a été renégocié en 2008
En 2008, le lobby des assurances a renégocié (partiellement), les modalités de règlement amiable des litiges dans le cadre des accords des conventions CIDRE et CIDE-COP via l'avis du CCSF en date du 3 juin 2008 :
CCSF = Comité Consultatif du Secteur Financier.
- http://www.banque-france.fr/ccsf/fr...resident.htm
Autant dire pour faire simple que c'est une émanation de la Banque de France, laquelle est piloté à distance par le Ministre des Finances à BERCY (actuellement : Pierre Moscovici) en étroite collaboration avec le Ministre du Budget (actuellement : Jérôme Cahuzac). Je ne parle pas de Benoît HAMON puisqu'il fait la synthèse des deux précédents en qualité de Ministre délégué chargé de l'économie sociale et solidaire et de la consommation.
Ceci dit, M. HAMON a un agenda chargé cette semaine, dont entre autre dès ce matin à 08h30 justement un petit déjeuné avec Thierry MARTEL, Président de la Fédération française des sociétés d’assurance mutuelles (FFSAM) et Gérard ANDRECK, Président du Groupement des entreprises mutuelles d’assurance (GEMA).
On voit qu'il y a donc au moins des pour-parlés en vue  pour le premier semestre 2013 ? Avant ou après juin 2013 ? 
Que faut-il comprendre de ces dernières négociations de 2008 entre assureurs, sous l'avis du CCSF, et en accord avec le lobby des banques ?
Il a été décidé, sur la base des principes de l'aléa moral et de la sélection adverse (anti-sélection), que suite à 2 sinistres répétitifs déclarés sur une période de 24 mois consécutifs au nom de l'assuré (l'immeuble), l'assureur de l'immeuble pouvait réduire le montant de l'indemnisation (proposée à l’amiable dans le cadre de la convention CIDE-COP) afin de responsabiliser les syndicats pour que les travaux d'entretiens courants et de réparations nécessaires à l'immeuble soient votés par les copropriétaires ainsi responsabilisés, lors des assemblées générales annuelles.
Précisant qu'à contrario des assurances autos-motos pratiquant un bonus-malus, pour les assureurs immobiliers peut importe que les 2 sinistres déclarés soient subis ou causés, car il n'y a pas de bonus-malus dans le cadre des conventions d’assurances immobilières : un sinistre déclaré reste un sinistre, qu'il soit causé ou subi.
Bon autant dire que 2 sinistres déclarés (subis ou causés) sur 24 mois dans une copropriété (qu'elle qu'en soit la taille), c'est plutôt short ! 
Exemple : une copropriété souffrant déjà d'un taux anormal de sinistralité à répétition (supérieur à 2 sinistres sur les 24 derniers mois) lors de la souscription d'un contrat d'assurance immeuble, fait qu'il est évident que l'assureur de l'immeuble n'indemnisera jamais à hauteur des préjudices subis malgré les garanties de son contrat.
Invoquant l'aléa moral liés aux assurances, les assureurs d'immeuble ne désirant plus couvrir l'irresponsabilité des copropriétés au titre de la convention CIDRE et/ou CIDE-COP concernant les sinistres à répétitions, dont il appartient aux :
- 1. syndicats de copropriétaires de voter les travaux nécessaires (cf. dernier alinéa de l'article 14 de la Loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) dans le cadre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel (article 44 du décret d’application de 1967). Considérant aussi que l'article 21 de la Loi du 10/07/1965 fait obligation au syndic de faire voter par l’AG une somme au-delà de laquelle la consultation du conseil syndical est rendu obligatoire pour tous travaux ne relevant pas de décision d’assemblée générale.
- 2. syndics d'entretenir l'immeuble (cf. article 18 de la Loi de 1965 et l’article 45 du décret d’application de 1967). Encore faut-il que le budget prévisionnel (N+1, voire N+2, selon la date de l'AG) soit correctement préparé en amont par les syndics représentant les syndicats (d'où l'importance du rôle du CS dans la préparation du budget prévisionnel). Les charges courantes seront alors approuvées lors des AG suivantes, par le biais de l'approbation des comptes du syndicat pour l’exercice écoulé.
Considérant que le budget prévisionnel se vote en AG pour l'année qui suit et aussi fréquemment pour l'année suivante : ex en 2012, vote budget 2013 et 2014.
Ce budget prévisionnel concerne les opérations (d'administration) courantes mais aussi les travaux de menus réparations, d'entretien courant et de certains éléments de maintenance de fonctionnement (remplacement d’ampoules usagées, réparation de minuterie, plomberie, grooms, vitres, etc.). Ce budget est présenté en colonnes dans les annexes 2 et 3 avec comparaison année précédente et l'année en cours, il peut être réajusté au cours de l'année de sa validité avec accord de l'AG. Pour plus d'information (le site utile de JPM ) :
- Charges courantes et charges exceptionnelles : http://jpm-copro.com/Etude%207-2-3.htm
- Préfinancement des charges courantes : http://jpm-copro.com/Etude%207-2-4.htm
- Budget prévisionnel : http://jpm-copro.com/Etude%207-3-3.htm
- Annexe 2 - Compte de gestion générale et budget prévisionnel :
http://jpm-copro.com/Etude%207-5-2-2.htm
Aussi malgré leurs demandes répétées en 2007 et 2008, les grandes fédérations de syndics professionnels (FNAIM, UNIS, SNPI, etc) ont été exclues du champ de ces négociations du 3 juin 2008 (les chambres des syndics professionnels étant moins puissantes que celles du lobby des banques et des assureurs).
Une exclusion au motif que les syndics connaissaient dès la souscription d'un contrat d'assurance immeuble, le taux de sinistralité réel et le taux de sinistralité déclaré, ainsi que l'état de sinistralité de chacune des copropriétés dont ils avaient eux-mêmes la gestion. Les syndics ayant la charge et la responsabilité administrative du syndicat, mais aussi de l'entretien courant et des menus réparations de l'immeuble (cf. article 18 de la Loi de 65, mais aussi articles 44 et 45 du décret d’application de 67).
De fait, les assureurs considérant que les syndics souscrivaient eux-mêmes les contrats d’assurance immeuble pour les copropriétés dont ils avaient la gestion, il appartenait bien de droit à chaque syndic (représentant les syndicats dont ils avaient la gestion) de souscrire une assurance immeuble couvrant suffisamment les risques liés à la copropriété pour laquelle ils étaient mandatés de représenter au mieux des intérêts du syndicat, et non pas au détriment des copropriétaires du syndicat.
Tout le monde suit ?... Ou il y en a qui ont déjà décroché ?
Arrive ensuite l'arrêté NOVELLI (c'était quand même le minimum syndical réclamé, mais il ne fallait pas s'en contenter)
.../...
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Édité par - Luc Standon le 18 févr. 2013 22:18:54 |
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guesde
Contributeur actif
206 message(s)
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14
Posté - 23 févr. 2013 : 17:40:04
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Bravo Luc vous etes un expert, je débarque dans tous ces problèmes et je suis débousolé de certaines conclusions. Dans notre copropriété un copropriétaire a oublié de fermer son robinet de machine a laver son parquet est abimé c'est l'assurance de la copriété qui prend en charge les dégats, un autre copropriétaire a alimenté en eau sa machine à laver par une rallonge cette rallonge a cassé dans la nuit son parquet et les parquets des voisins en dessous abimés et c'est pris en charge par l'assurance de la copropriété pour les copropriétaires qui n'y sont pour rien car cela peut être considéré comme négligence cela se traduit par une augmentation de la prime d'assurance de¨30%,
D'après vous avons nous une possibilité de faire prendre en charge ces travaux par l'assurance des habitants responsables.. |
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Xill
Contributeur actif
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15
Posté - 23 févr. 2013 : 18:12:00
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Bonjour,
Connaissez-vous les chiffres retenus dans le cadre de ces deux dossiers ?
Cordialement,
Xill |
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guesde
Contributeur actif
206 message(s)
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16
Posté - 23 févr. 2013 : 21:37:41
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Bonjour
Le premier incident était de 980€ le deuxieme est beaucoup plus important puisqu'il est sur trois étages je n'ai pas obtenu par notre syndic le chiffre mais à mon avis il dépasse les 5000€ |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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17
Posté - 27 févr. 2013 : 00:28:59
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Bon je reprends là où j'en étais....
Donc les fédérations de syndics pro se sont fait virer des négociations 2008 concernant la CIDE-COP.
Et en plus le lobby des bancassurances n'a pas pris de gants pour les éjecter, si ma mémoire est bonne. Et pourtant, il y avaient les pontes des grandes fédérations de l'époque.
Ce que le lobby des bancassurances a répondu est simple : "Ne venez pas jouer dans la cour de récréation des lycéens lorsque vous n'êtes même pas au stade de l'école primaire, et encore parmi les grands de la maternelle, on en connaît même qui ont été capable de redoubler leur classe de grande section."
Oui OK cela n'a pas été dit exactement en ces termes, mais le message était le même avec plus de diplomatie.
Autant dire que les syndics pro faisaient la gueule. Et pour cause....
1 - Il ne pouvaient manger à la table des grands.
2 - S'il arrivait une ... dans le processus d'indemnisation de l'assureur de l'immeuble, cela pouvait retomber dans la tronche du syndic. Ben pourquoi certains demandent ? Si si je les entends...
Tout simplement à cause de ce que j'ai dit plus haut dans mon précédent message :
citation: les assureurs considérant que les syndics souscrivaient eux-mêmes les contrats d’assurance immeuble pour les copropriétés dont ils avaient la gestion, il appartenait bien de droit à chaque syndic (représentant les syndicats dont ils avaient la gestion) de souscrire une assurance immeuble couvrant suffisamment les risques liés à la copropriété pour laquelle ils étaient mandatés de représenter au mieux des intérêts du syndicat, et non pas au détriment des copropriétaires du syndicat.
Pour comprendre, il faut savoir que, par exemple en DDE (convention CIDE-COP)
Si le dégât des eaux a pris naissance dans une partie commune de l'immeuble (comme la descente des eaux usées, un joint sur robinet d’arrêt, une colonne descendante d'eau de pluie, etc..), le copropriétaire sinistré peut se retourner contre la copropriété par voie d'action directe par devant les Tribunaux.
Mais le copropriétaire sinistré (faute d'indemnisation suffisante de l'assurance immeuble souscrite par le syndic au nom et pour le compte du syndicat) a aussi une possibilité de recours contre le syndic à titre personnel en cas de négligence de sa part. Ce qui peut effectivement être le cas si le syndic (mandataire gestionnaire du SDC) n'a pas entretenu comme il convient les équipements commun ou s'il n'a pas contracté une assurance couvrant suffisamment l'immeuble (ce qui relève de la gestion du syndicat).
Késako ? Ce serait donc cette raison que les syndics demandent quitus ? Pour se couvrir de leur erreurs de gestion du syndicat ? Bien oui, entre autre, et en plus en obtenant quitus de leur mauvaise gestion du SDC, les syndics font baisser le risque qui pèse sur leur RCP. Sauf que les syndics ne sont pas certains d'obtenir quitus à chaque fois par les SDC qu'ils gèrent.
Bref, on en était à ce stade...
Dans un même temps, l'UNARC militait activement pour obtenir un décret sur les tâches de gestion courantes des syndics... Et cela négociait dure. Pour peu que certains s'en souviennent....
Le couperet est donc tomber avec l'arrêté NOVELLI. Mince on s'attendait à mieux !
- Hervé Novelli signe enfin l'arrêté régissant les syndics de copropriété (Merci à Bruno de l'ARC qui s'est battu comme un lion sur ce dossier )
Alors que dit l'arrêté NOVELLI concernant les assurance immeuble... Pas grand chose, certes :
Et plus récemment, l'ARC et UFC-Que-Choisir en mars 2012 en font un constat amer après deux ans de service :
mais cette arrêté clarifie certains points concernant l'assurance immeuble, à savoir :
- Arrêté du 19 mars 2010 modifiant l'arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels
1 - Il est applicable depuis le 1er juillet 2010.
Ce qui permettait aux syndic de disposer de 4 mois (date de la publication de l'arrêté) à sa date d'entrée en vigueur pour se conformer dans leur mandate de gestion à une liste minimale de prestations de gestion courante (en annexe de l'arrêté)
2 - Concernant les assurances immeubles, donc l'assurance collective du SDC :
citation: IV. - ASSURANCES
IV-1. Souscription des polices d'assurance au nom du syndicat et avec l'accord préalable du syndicat.
IV-2. Déclaration des sinistres concernant :
- les parties communes ;
- les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes.
IV-3. Règlement des indemnités aux bénéficiaires.
On fait une pause (interlude musical) car ce qui va suivre est juteux pour les syndics.
Et pour les courtiers d'assurances par la même aubaine
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Édité par - Luc Standon le 27 févr. 2013 00:31:27 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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18
Posté - 27 févr. 2013 : 01:48:55
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Donc depuis le 1er juillet 2010 :
citation: IV-1. Souscription des polices d'assurance au nom du syndicat et avec l'accord préalable du syndicat.
C'est la nouveauté, comme soulignez justement par l'ARC à l'époque :
citation: Il s'agit de la souscription de TOUTES les polices d’assurance y compris l'assurance dommage ouvrage. Dorénavant un accord de la copropriété sera nécessaire.
Nous sommes OK pour la DO (Dommage Ouvrage) cela évite aux gros et grands groupe de syndics de placer leur filiale via un pseudo courtier pour contourner l'art. 39 du Décret du 17 mars 1967. cf. le débat avec JPM :
- JPM.copro > non aux filiales des syndics
Mais l'affaire est plus subtile concernant l'assurance immeuble. Certes les syndics sont toujours tenus par l'art.39 du D.67, auquel ils doivent obtenir une dérogation de l'AG s'il veut y échapper (et sans les nommer sur ce forum, on sait quel sont les groupes du syndics qui pratique de la sorte).
Avant l'arrêté NOVELLI, le syndic souscrivait donc pour le compte et au nom du SDC, le contrat collectif de l'assurance immeuble, sans qu'il n'ait besoin d'une décision d'AG.
Résultat, en cas de défaut d'assurance (indemnisation sous évaluée), un copropriétaire sinistré pouvait attaquer le syndic par voie de recours devant les Tribunaux en engageant l'assurance RCP du syndic pour ne pas avoir contracté une assurance couvrant suffisamment l'immeuble (faute de gestion ou négligence, peut importe).
Idem, un syndic ayant négocié un contrat d'assurance avec une franchise pouvait voir la franchise lui être imputée, car le syndicat n'ayant jamais donné son accord. Le coup de la franchise de l'assurance immeuble, je l'avais déjà abordé dans d'autres sujets, dont :
- Comptabilité des copropriétés > indemnité d'assurance au bénéfice d'un copro.
Car, selon le Code des Assurances, la franchise s'applique au souscripteur.
Or après l'arrêté NOVELLI, une fois que le SDC approuve en AG la souscription et/ou le renouvellement d'un contrat d'assurance immeuble, et bien de part le son vote, le souscripteur est définitivement le syndicat et non plus le syndic au nom et pour le compte de.
Dès lors.... Non comptant que s'il y a une franchise dans le contrat collectif de l'assurance immeuble, elle sera pour la pomme du syndicat qui a approuvé le contrat en AG; mais en plus, si un copropriétaire sinistré se sent lésé par une offre d'indemnisation insuffisante de l'assurance immeuble, il se retournera non plus contre la RCP du syndic mais directement contre le SDC qui avait approuvé le contrat en AG.
Quoi comment ça les rats de syndics ont ainsi pu quitter le navire d'un champ relevant de leur responsabilités au titre des tâches de gestion courante grâce à l'arrêté NOVELLI ?
Bien en fait, c'est l'effet pervers de l'arrêté qu'il fallait lire. Certes le SDC y gagne car il choisi lui-même ses contrats d'assurances, mais en cas de défaut d'assurance, le SDC assume la responsabilité de son choix, et le syndic s'en sort tranquillement par la porte de derrière.
Et franchement combien de copropriétaires dans un SDC s'y connaissent un peu dans les mécanismes d'indemnisation d'assurance collective, combien sont ceux qui connaissent les procédures et les processus liés aux assurances, combien de conseillés syndicaux connaissent la portée de la convention CIDE-COP ou le Code des assurances, lorsqu'ils ont déjà du mal à assimiler la L.65 et son décret d'application de 67, et qu'ils ont aussi du mal avec le Décret et l'Arrêté comptable de 2005.
Dès lors, c'est un autoroute sans limite qui s'est ouvert pour les syndics et les courtiers d'assurance immeuble, grâce à M. NOVELLI.
La pause... clope... Qui a un briquet ?
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 27 févr. 2013 : 03:21:56
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En faite, ce qu'il faut savoir, c'est qu'il n'y a pas tant de compagnies d'assurance que cela sur le marché qui placent des contrats collectifs d'assurance immeuble.
D'ailleurs, les unes ont racheter les autres ces 10 dernières années par le biais d'OPA sauvage et agressives. Chose qui fut confirmé lors de la mini conférence au salon indépendant de la copropriété 2012 organisé par l'ARC.
cf. le 24/10/2012 entre 14h45 et 15h15 : Comment choisir le contrat d'assurance multirisque immeuble.
Exemple concret.... pour comprendre le mécanisme de souscription d'un contrat d'assurance immeuble. Il y en a qui vont pleurer, désolé, mais c'est de bonne guerre.
On sera d'accord pour dire que le syndic n'est ni assureur ni courtier, mais seulement syndic.
Donc pour souscrire un contrat d'assurance immeuble il passe par un copain... pardon un courtier.
Prenons un syndic lambda qui a, dans son service, entre autre, 5 gestionnaires de copropriétés. Lesquels s'occupent chacun de la gestion administrative de 50 copropriétés en moyenne.
Soit un syndic gérant 5*50 = 250 copropriétés. Une bonne moyenne, et donc un sacré boulot.
Prenons une copropriété quelconque géré par ce même syndic, laquelle souhaite changer de contrat d'assurance immeuble... Simple, et classique.
Le syndic demande à son ami, courtier une mise en concurrence potentiel. Taux de sinistralité de la copropriété à l'appuie.
Évidement le courtier n'est pas con, et sait très bien que le syndic à un portefeuille clientèle de 250 contrats d'assurance immeuble potentiel... sur la base moyenne de 5K€ par contrat, ça fait quand même un portefeuille de 250*5K€ = Pas mal non ?
Si le syndic n'est pas con, lui-même ne mettra pas tous ses œufs dans le même panier : donc il ne placera pas les 250 copro chez le même courtier. C'est une règle de gestion du risque.
Et des courtiers d'assurance immeuble dans le milieu des syndics, on retrouve bien souvent toujours les mêmes, surtout à Paris : Malgré la masse, il n'y a pas foule.
Que fait le courtier d'après vous pour placer un de ses contrats auprès d'un SDC... D'autant qu'un contrat d'assurance immeuble se compose de 3 éléments :
1 - Les Conditions Générales du contrat.
2 - Les clauses particulières liées à l'immeuble assurable, et....
3 - L'intercalaire
Simple : il met en concurrence fictive (personne n'ira jamais vérifier les dires du courtier de toute manière) 3 assureurs :
1 - 1 qui va refuser d'assurer l'immeuble, par exemple.
2 - 1 qui va bien vouloir mais avec une franchise +++ et des garanties ---
3 - 1 qui va avoir l'air de s'équilibrer.
Et hop le tour est jouer, puisqu'en AG, le syndicat étant dans l'obligation d'assurer l'immeuble (de part le règlement de copropriété, au moins) ne fera pas l'erreur de ne pas s'assurer.
Donc le choix plutôt pré-orienté se portera en toute logique sur l'option 3.
Reste à savoir si le Syndicat aura parfaite connaissance des CG+CP+l'intercalaire...
Reste aussi à savoir comment le courtier est rémunéré ?
Hé hé Hé ben oui, personne ne bosse gratuitement dans cette société...
Donc reste à se pencher sur les condition de l'intercalaire, car c'est là où la rétro-commission du courtier va se faire sur le dos du syndicat qui touchera une moindre indemnisation par rapport aux garanties du contrat. Indemnisation collective qui devra évidement être reversée au(x) copropriétaire(s) sinistré(s) conformément à la convention CIDE-COP.
Vous voyez le topo ?
Bon je reviendrais sur cette partie lorsque j'aborderais le point de l'arrêté NOVELLI :
IV-3. Règlement des indemnités aux bénéficiaires.
D'ici là ...
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Numero6
Modérateur
France
2197 message(s)
Statut:
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20
Posté - 27 févr. 2013 : 06:31:46
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citation: Initialement posté par guesde
Bravo Luc vous etes un expert, je débarque dans tous ces problèmes et je suis débousolé de certaines conclusions. Dans notre copropriété un copropriétaire a oublié de fermer son robinet de machine a laver son parquet est abimé c'est l'assurance de la copriété qui prend en charge les dégats, un autre copropriétaire a alimenté en eau sa machine à laver par une rallonge cette rallonge a cassé dans la nuit son parquet et les parquets des voisins en dessous abimés et c'est pris en charge par l'assurance de la copropriété pour les copropriétaires qui n'y sont pour rien car cela peut être considéré comme négligence cela se traduit par une augmentation de la prime d'assurance de¨30%,
D'après vous avons nous une possibilité de faire prendre en charge ces travaux par l'assurance des habitants responsables..
J'ai eu ce cas personnellement, la réponse qui m'avait été donnée à l'époque :
parquet d'origine : assurance copropriété
parquet non d'origine : assurance habitation du résident
Facture ( 4200 euros) - le parquet étant d'origine c'est donc l'assurance de la copro qui a pris en charge ce sinistre |
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