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paxmax
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 Posté - 04 juin 2012 : 22:47:40
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A la prochaine assemblée générale (fin juin) un copropriétaire à fait porter à l'ordre du jour la résolution suivante :
L'assemblée générale après avoir délibéré, décide de donner l'autorisation à M et Mme X, copropriétaire du lot d'appartement n°xxx, de se désolidariser complètement de la fourniture du chauffage collectif, ainsi que de toutes les charges qui incombent à ce système, prend acte que cette autorisation entraine un changement de réglement de copropriété et des répartitions des charges qui seton pris en charge par le copropriétaire concerné. (Article 25)
Au départ je pensais que la modification de la répartition des charges devait être voté à l'unanimité du syndicat.
Cependant l'article 11 dit cela :
Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.Donc la majorité à l'article 25 s'explique.
Cependant une telle répartition est illégale au sens de l'article 10.
Par conséquent :
Peut on considérer cette résolution comme nul et non écrite en vertu de l'art. 43 car elle induit une répartition des charge contraire à l'article 10 ?
Deuxièmement, cette résolution est elle contestable au dela du délai de deux mois suivant la récéption du PV d'AG ?
En effet, si cette résolution est acceptée par le syndicat, j'ai dans l'idée de ne pas la contester dans le délai des deux mois car trop long et trop cher. Cependant lorsque le syndic appelera les fonds pour les travaux de chaufferie mon avocat assignera en référé pour répartition illégale des charges.
Ma seule crainte est que la partie adverse argumente dans le sens que la résolution n'a pas été contestée dans le délai légal et qu'à défaut la répartition voté doit s'appliquer.
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Édité par - paxmax le 04 juin 2012 22:50:51 |
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Posté - 04 juin 2012 : 23:28:19
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paxmax: ce sujet est il lié à votre autre post ?.?? s'agit il des travaux dont vous parlez pour la modification de la répartition des charges communes ?? dans ce cas il ne s'agit en aucun ca de travaux !!!
Vous n'avez pas répondu aux questions des intervenants sur l'autre post !!!!  |
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JB22
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 2
Posté - 04 juin 2012 : 23:32:33
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Tout copropriétaire peut demander l' inscription d'une question à l' ordre du jour de la prochaine A.G.
Cela ne confère pas à la demande une quelconque légitimité.
Vous dites:
"Cependant l'article 11 dit cela :
Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.Donc la majorité à l'article 25s'explique."
Dans le cas exposé il ne s' agit pas de "travaux ni d'actes d' acquisition ou de disposition.
Le Litec (ancienne version je n' ai pas la dernière édition:
"Le copropriétaire est libre de supprimer les éléments d' équipement commun inclus dans son lot ou de ne pas les utiliser : par exemple de couper les radiateurs, mais dans la mesure où cela n' a pas pour effet de déséquilibrer le système de distribution de chaleur et ne porte pas atteinte à la jouissance des autres parties privatives ou communes (Versailles, 17 mars 1986 : Revue des loyers 1987, p.108) : et cela ne peut le dispenser de continuer à participer aux charges corrrrespondantes à ces éléments d' équipement commun (Voir loi art.10"
L' A.G. doit donc refuser cette autorisation contraire à la loi. |
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Gédehem
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Posté - 05 juin 2012 : 00:22:13
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Dans la mesure où un service collectif existe dans l'immeuble, ici un service "chauffage collectif", nul ne peut s'affranchir d'en supporter la charge quand bien même il se dispenserait d'utiliser ce service.
Certains peuvent avoir la volonter d'installer un chaiffage privatif, d'où sans doute une autorisation lorsqu'ils affectent les parties communes.
Mais pour autant ils devront supporter leur part de charges pour le service collectif, dont leur lot peut avoir une "utilité" objective à tout moment, y compris s'il est nécessaire de prodéder à quelques travaux.
Aucune ambiguité ici, la jurisprendence est claire et constante.
Si les travaux privatifs de coupure du circuit de fourniture doivent éventuellement être autorisés (s'ils touchent aux parties communes) à la maj.art.25, la dispense de charges valant modification de la répartition des charges ne peut être prise qu'à l'unanimité.
L'art.11 cité ne concerne QUE les actes décidés par le syndicat, pour le syndicat. Il peut être prévu (L.art.25 f) une modification de charges suite à un changement de destination d'un lot, où d'un agrandissement de lot consécutif à une aliénation de parties communes.
Dans le cas exposé, le copropriétaire éventuellement autorisé à réaliser des travaux privatifs ne peut se voir dispensé de charges qu'à l'unanimité de tous.
"Ma seule crainte est que la partie adverse argumente dans le sens que la résolution n'a pas été contestée dans le délai légal et qu'à défaut la répartition voté doit s'appliquer."
Oui, ce qui ne vous empechera pas de contester la légalité de cette répartition, ce que le juge ne manquera pas de constater.
Ce qui veut dire que dans tous les cas, c'est le recours au juge.
Il faut contester en séance cette illégalité avant même que chacun vote, préparer par écrit une "réserve" en ce sens qui sera déposée entre les mains du pdt de séance afin d'être transcrite dans le PV.
Annoncez haut et fort mais calmement que cette résolution est illégale, et que non seulement vous contesterezez une éventuelle décision prise autrement qu'à l'unanimité en assignat le syndicat, mais que vous engagerez aussi la responsabilité du syndic (pro ?) pour "défaut de conseil", car, en professionnel de la gestion immobilière, il ne peut ignorer que cette résolution est contraire à L.art.10 al.1.
En principe cela le fait bouger..... 
Groupez-vous, et au besoin engagez une action en contestation à plusieurs.
L'idéal est d'avoir une assurance "assistance juridique", qui permet de faire supporter l'avance de frais par son assureur.
PS : sollicité par un copropriétaire (le bénéficiaire de la résolution) le syndic ne peut refuser d'inscrire la question qui lui a été demandée.
Pour autant il se peut (c'est sans doute le cas) qu'il conteste la conformité du projet.
Il ne manquera certainement pas d'en faire part à l'AG.
C'est pourquoi il serait utile de contacter le CS avant l'AG pour en discuter afin de préparer le terrain. Bien informé, qui plus est en séance par le syndic qui ne va pas tomber dans la "magouille", il ne fait pas de doute que personne ne votera cette dispense contraire aux textes. |
Édité par - Gédehem le 05 juin 2012 00:34:48 |
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Posté - 05 juin 2012 : 08:44:07
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l'article 11 ne s'applique que s'il y a eu entre autres travaux votés par la même AG. Sur ces travaux , vous ne dites rien... mais si ces trvaaux ont consisté dans le cas présent à installer un chauffage privatif dans son logement seulement, alors qu'il existe unchauffage collectif, cette résolution n'est pas applicable.
Cettte résolution génére une modification des tantièmes es autres sans que l'article 11 soit applicable, donc il faudrait l'unanimité.
il faut donc espliquer tout cela à l'AG, le syndic dans son role de conseil devrait vous y aider...
Malgré tout si la résolution est votée, il vous faudra la dénoncer devant le TGI dans les deux mois pour que celui ci, plusieurs mois plus tard, la rende illicite... |
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paxmax
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Posté - 05 juin 2012 : 13:54:33
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@Rambouillet : en effet les travaux consiste à se déconnecter du système collectif et d'installer un système de chauffage individuel (electrique je pense)
Gédehem, Rambouillet, si cette résolution était voté, vous semblez me proposer d'engager une procédure en contestation de cette résolution dans le délai de deux mois.
Pourquoi contester au TGI (en sachant que cela est long et cher) une résolution qui avant même d'être voté, est réputée non écrite car contraire à la loi (art.10)
L'art. 43 est clair :
Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. On ne peut pas contester une clause inexistante au regard de la loi ?
Je voudrai obtenir votre avis sur une autre façon d'engager une procédure si je devais en arriver à une telle extremité.
- Les copropriétaires votes en AG
- La résolution pour la désolidarisation et pour la dispense de charge est voté
- Les travaux de chaufferie qui sont à l'ordre du jour d'une autre résolution sont votés
Le délai de 2 mois s'écoule (je ne conteste pas la décision)
- Le Syndic appelle les fonds pour les travaux de chaufferie sur la base de la clé de chaufferie modifiée
- Moi je paie les travaux à hauteur de mes tantièmes, comme si aucun copropriétaire ne s'était désolidariser (oui deux autres copro se sont déjà désolidariser et sont dispensé de charge)
- Avec mon avocat, nous assignons le syndicat en référé (plus rapide et peut être moins cher) pour répartition illégale des charges.
Cependant, je crains que le juge considère qu'a défaut d'avoir été contesté dans le délai légal des deux mois, cette résolution et la répartition des charges qui en découle doit être appliqué, ce qui serait tout de même abberant de la part d'un juge.
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@philippe388 : Oui ces travaux sont lié à mon autre poste qui traite une autre question.
Il s'agit bien de travaux qui affecte les partie commune :
- Débranchement du collecteur de chauffage collectif dans la colonne technique
- Travaux privatifs dans son apprtement pour s'équiper d'un mode de chauffage |
Édité par - paxmax le 05 juin 2012 14:12:41 |
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Posté - 05 juin 2012 : 14:58:37
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paxmax : @philippe388 : Oui ces travaux sont lié à mon autre poste qui traite une autre question.
Il s'agit bien de travaux qui affecte les partie commune :
- Débranchement du collecteur de chauffage collectif dans la colonne technique
- Travaux privatifs dans son apprtement pour s'équiper d'un mode de chauffage
J'ai répondu sur votre autre post. mais vous détachez les trvaux privatifs de ce copro. affectant les aprties communes et son souhait de se désolidariser du chauffage collectif pour ne plus payer ces charges !!!
Attention. Ces trvaux privatifs affectant les parties communes se votent à l'article 25, et ne concerne en rien la modification de la répartition des charges communes CAR ce copro. ne peut pas se désolidariser des charges de chauffage colectif. Il paiera l'entretien de la chaudière et son changement, le fioul, ......
comme l'a souligné gedehem, le syndic auriat du expliquer cette impossibilité lors de l'AG. Cette résolution de désolidarisation des charges communes est illégale, mais pas celle des travaux privatifs 
D'ou l'importance de ces informations sur ces travaux et cette demande !!! |
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JB22
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Posté - 05 juin 2012 : 16:06:56
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"- Moi je paie les travaux à hauteur de mes tantièmes, comme si aucun copropriétaire ne s'était désolidariser (oui deux autres copro se sont déjà désolidariser et sont dispensé de charge)"
Le problème ne concerne plus seulement la demande pour la prochaine A.G., vous êtes déjà dans l' illégalité. |
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Posté - 05 juin 2012 : 16:21:06
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paxmax : "Moi je paie les travaux à hauteur de mes tantièmes, comme si aucun copropriétaire ne s'était désolidariser (oui deux autres copro se sont déjà désolidariser et sont dispensé de charge)"
Vous voulez dire que celui-ci est le troisième qui désire se désolidariser du chauffage collectif ???
Si vous payez votre quote part comme le dit le RDC, et sans tenir compte de cette nouvelle répartition illégale, vous êtes donc débiteur. Le syndic vous a t'il déjà assigné sur vos retard de charges ??
Etes vous le seul à contester, à juste titre, toutes ces irrégularités ?
LOrs de cette AG de juin, vous devez soulevez fermement ce problème devant les présents, et leur expliquer l'illégalité de ces décisions et de ce 3ème changement de la répartition, toujours sans respect de la loi.
Vous devez demander au syndic les textes de lois qui autoriseraient une désolidarisation des copropriétaires des charges du chauffage collectif !! ce syndic sera bien incapable de vous répondre, et il vous dira que l'AG en a décidé ainsi !!!! ce qui est justement en cause !! |
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Posté - 05 juin 2012 : 18:27:47
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citation: Pourquoi contester au TGI (en sachant que cela est long et cher) une résolution qui avant même d'être voté, est réputée non écrite car contraire à la loi (art.10)
Parce que si l'AG en décide à sa majorité, elle est applicable jusqu'à ce qu'un juge dise le contraire. La minorité à cette AG et encore moins un copro seul ne peut se faire juge et dire de lui-même l'illicité de cette résolution. C'est pourquoi si cette résolution était votée, il vous faudrait passer par le TGI, via un avocat (celui ci ayantaussi pour mission de vous faire rembourser les frais engagés pour cette procédure et le non paiement par vous-mêmes des frais engagés par le syndicat pour se défendre). |
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Gédehem
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Posté - 05 juin 2012 : 19:32:34
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"Un copropriétaire qui se désolidarise volontairement de de l'installation collective en installant un chauffage individuel doit continuer à participer aux charges communes de chauffage "(Cass.28.03.2006 in Administrer 06.2006.et autres ....)
"Il ne peut être dispensé de toute participation que par une décision unanime "(CA PAris 26.02.1987).
Il n'ya pas l'ombre d'un doute, d'une hésitation : le fait que, par convenance personnelle, un copropripriétaire se désolidarise du service collectif "chauffage" ne le dispense en rien de supporter les frais de ce service.
Si dispense il doit y avoir, elle ne peut qu'être décidée unanimement par une AG.
La répartition des frais de chauffage dans la copropriété de paxmax est illicite, contraire aux textes.
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Édité par - Gédehem le 05 juin 2012 19:33:33 |
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Posté - 05 juin 2012 : 19:35:57
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citation: La répartition des frais de chauffage dans la copropriété de paxmax est illicite, contraire aux textes.
mais il faut le faire dire par un juge... |
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paxmax
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Posté - 05 juin 2012 : 19:48:20
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haaa enfin, on touche au fond du problème, celui qui m'interresse.
Rambouillet, je crois que vous êtes dans l'erreur :
Une clause ne devient pas non écrite par décision d'un juge, elle est non écrite par son caractère illégal.
Il ne faut pas confondre nullité avec inexistence. En effet si une nullité doit être constatée judiciairement, une inexistence n'a pas à l'être car une clause réputée non écrite n'a pas d'existence légale.
Une clause devient non écrite lorsqu'elle induit des dispositions contraire à la loi ! Une clause non écrite est censé ne jamais avoir existé, ce qui est important dans le cas de la répartition des charges, car elle opère rétroactivité.
Source :
http://sos-net.eu.org/copropriete/2/2-1-10.htm |
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Posté - 05 juin 2012 : 20:17:25
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paxmax : vous vous trompez ici en parlant de clauses et de décisions d'AG !!!! c'est vous qui êtes dans l'erreur car depuis le début de vos 2 posts, vous nous parlez de décisions de l'AG.
Nos réponses parlent de décisions d'AG et non de clauses du RDC, ce que dit votre lien sur sos.net !!!! hors du sujet, et sans lien avec nos différentes réponses.
SI votre AG a décidé par 3 fois que ces copros ne paient plus de charges communes, ce vote est illégal car ne respectant pas la loi, et l'Unanimité de ce vote !!!
Alors c'est le juge qui condamnera le SDC. pas d'histoires de clauses écrites , non écrites dans une décsions d'AG illégale !!! Obligations de saisir le tribuanl pour fiare annuler cette décsion, ET les 2 premières modif de votre RDC, si celui-ci a été modifié après la désorl........ des 2 premiers copros.
gedehem vous donne même des cass. la dessus.
paxmax : vous faites erreur en mélangeant clauses d'un RC réputées non écrites et une décisions d'AG illégales
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JB22
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Posté - 05 juin 2012 : 20:24:50
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S.O.S Net n'est pas une bonne référence, il suffit de se rappeler son interprétation du vote à l' article 24:S'abstenir c'est désormais voter pour." |
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Posté - 05 juin 2012 : 20:43:16
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paxmax, je vous recite l'extrait que vous avez mis en référence or dans le cas présent, il y a existence d'une décision de la majorité des copros...
citation: Point technique : si une nullité doit être constatée judiciairement, une inexistence n'a pas à l'être.
Ceci signifierait que tout copropriétaire peut refuser de lui-même de ne pas appliquer une clause du règlement qu'il considère comme devant être réputée non écrite.
La jurisprudence ne va tout de même pas si loin, car elle répugne à ce que des copropriétaires non juristes fassent une appréciation juridique d'un règlement de copropriété. La Cour de cassation (Cass 3e civ., 3 juillet 1996) dispose que le syndic doit appliquer le règlement de copropriété car il est son agent d'exécution, même si ses clauses sont illicites. La justice, en règle générale, n'aime pas que les copropriétaires se fasent justice eux-mêmes.
Il est donc conseillé, comme en matière de charges illégales, de n'effectuer une éventuelle rétention de paiement qu'après consultation de votre avocat et avis solidment motivé à l'adresse du syndic.
Vous pouvez invoquer l'illégalité d'une clause par voie principale (procès intenté de ce chef - peu utilisé car nécessitant une publication de l'assignation au fichier immobilier) ou par voie d'exception (vous soulevez cet argument à l'occasion d'un litige portant sur un autre problème ; par exemple, quand le syndic vous assigne en paiement de vos charges).
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Gédehem
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Posté - 05 juin 2012 : 21:46:31
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"SI votre AG a décidé par 3 fois que ces copros ne paient plus de charges communes, ce vote est illégal car ne respectant pas la loi, et l'Unanimité de ce vote !!!
Oui ...et NON : dans la mesure où une décision d'AG irrégulière n'est pas contestée dans les 2 mois cette décision "devient légale", .... est opposable !
"Une clause ne devient pas non écrite par décision d'un juge, elle est non écrite par son caractère illégal."
NON, car seul le juge est à même de constater qu'elle est contraire aux textes, donc 'non écrite", n'ayant jamais existé.
Le juge, pas Paxmax ni Gédehem ...
Selon le vieux principe que "Nul ne peut se faire justice lui-même", le copropriétaire qui conteste la décision, la clause RDC doit solliciter le juge.
Le copropriétaire qui, comme voudrait le faire Paxmax, ne règlerait pas sa part de charges découlant de cette nouvelle répartition contraire aux textes serait condamné à payer .... faute d'avoir contester la décision dans les 2 mois de la notification du PV.
Un autre aspect : il est question de la dispense de 2 autres copropriétaires.
Quid de l'enregistrment au fichier immobilier d'une nouvelle grille ???.
Dans un tel cas ce n'est pas l'irrégularité de la décision dont il s'agit mais l'illégalité de la grille RDC, de la répartition, qui peut être contestée à tout moment.
Dans le cas où elle n'a pas été publiée elle n'est pas opposable à ceux devenus copropriétaires par la suite. Pour eux c'est la grille RDC qui s'applique.
Je reviens à ma proposition plus haut concerant la rédaction anticipée d'une "réserve" et intervention en séance.
Il est évident que dans ce genre d'affaire le syndic engage sa responsabilité en laissant l'AG statuer en violation de dispositions légales qu'il ne peut ignorer.
Il faut lui mettre la pression, la question inscrite n'étant certainement pas de son fait mais demandée par ce copropriétaire. |
Édité par - Gédehem le 05 juin 2012 21:48:24 |
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paxmax
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Posté - 24 juin 2013 : 11:29:55
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citation: Quid de l'enregistrment au fichier immobilier d'une nouvelle grille ???.
A ce jour il y a quatre propriétaires désolidarisés du système de chauffage collectif qui ne paient plus charges d'entretien et de réparation suite à l'autorisation qui leur a été donné (article 25 pour l'autorisation de réaliser les travaux d'installation d'un chauffage individuel ET pour la dispense de charge)
Le délai de contestation de deux mois est passé pour les quatre copros.
Et pour répondre à la question de Gedehem, ni le RDC, ni l'EDD n'a été modifié, et il n'y a donc pas eu de publication de nouvelle grille de charge au fichier immobilier. La dernière modification date de 1996.
La copropriété est dans une situation de blocage entre des copropriétaires (4) qui se chauffent individuellement et qui ne paient plus les charges de l'équipement de chauffage collectif, et les copropriétaires qui n'entendent pas payer la quote part des désolidarisés.
Le syndic, qui a commis une faute professionnelle (défaut de conseil) en signifiant aux copropriétaires désolidarisés et aux autres que la dispense de charge pouvait se voter à l'article 25 dans la même résolution que celle qui les autorisaient à effectuer les travaux a vu son mandant prendre fin à l'AG 2013. |
Édité par - paxmax le 24 juin 2013 11:37:30 |
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Gédehem
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18
Posté - 24 juin 2013 : 12:11:14
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Et ... qu'elle est la question ? |
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paxmax
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19
Posté - 24 juin 2013 : 14:08:32
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La question saute aux yeux ;-)
Les copropriétaires désolidarisés sont ils dans leur bon droit de ne pas payer les charges du système de chauffage collectifs étant donné l'absence de contestation dans le délai légale (deux mois), mais aussi l'absence de modification du règlement de copropriété et de l'EDD.
Mon analyse personnelle est la suivante :
A défaut d'avoir fait modifier la grille de répartition de la chaufferie suite à la dispense de charge qui leur a été donnée par le syndicat, les copropriétaires désolidarisés sont redevables des charges de la chaufferie telle que la grille de répartition inscrite au règlement de copropriété le prévoit. (RDC et EDD non modifié depuis 1996). |
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Gédehem
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Posté - 24 juin 2013 : 15:02:56
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Pour qu'une question "saute au yeux", encore faut-ils qu'ils puissent la voir, ce qui n'était pas le cas ! 
D'autant plus que .. il a déja été répondu !
Voyez le 5 juin :
"Il n'y a pas l'ombre d'un doute, d'une hésitation : le fait que, par convenance personnelle, un copropripriétaire se désolidarise du service collectif "chauffage" ne le dispense en rien de supporter les frais de ce service.
Si dispense il doit y avoir, elle ne peut qu'être décidée unanimement par une AG."
Les copropriétaires utilisant le service collectif "chauffage" n'ont à payer QUE la part qui leur revient selon ce qui est convenu au RDC.
Si vous êtes aux tantièmes (pas d'individualisation) chacun peut faire son calcul.
En relisant, vous précisiez un point en rapportant L.art.11 :
"Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité..
Il ne s'agit pas de cela chez vous. Il n'y a pas eu de travaux communs décidés par une AG, pas d'acte de disposition ou d'acquisition qui pourraient justifier cette modification.
Que chacun applique sa grille "chauffage" comme il est prévu au RDC publié.
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Édité par - Gédehem le 24 juin 2013 15:03:40 |
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