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ALH14U
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 Posté - 01 mai 2012 : 23:13:47
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J'avais déjà exposé mes problèmes de Président du CS essayant d'avoir la composition complète des personnes ayant droit de vote aux AG
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=12177
En cas de difficulté auprès de son gestionnaire d'immeuble,
A qui demander et comment ? j'habite Paris
Il faut écrire je crois aux hypothèques (qu'est ce que les hypothèques) ?
et verser une certaine somme ?
Combien de temps met cette administration pour fournir les données (j(ai la prochaine AG en juin).
Nous sommes une petite copropriété de moins de 10 votants, encore faut il les connaitre exactement car sinon il y a des résultats faussés et le gestionaire peut faire ce qu'il veut sans être inquiété par la suite par ces faux votants !
Merci.
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Posté - 02 mai 2012 : 07:57:24
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je ne suis pas sur que vous obteniez satisafaction aux hypothèques, car le bien commun est au nom du syndicat et chacun des copros a un droit de jouissance exclusive de son lot.
si vous allez en mairie vous pouvez demander Ă consulter le registre des impots fonciers et en fouillant un peu vous devriez retrouver vos petits si le lieu de la copro n'est pas dans une grande ville ... |
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nefer
Modérateur
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Posté - 02 mai 2012 : 17:18:32
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citation: Initialement posté par rambouillet
si vous allez en mairie vous pouvez demander Ă consulter le registre des impots fonciers et en fouillant un peu vous devriez retrouver vos petits si le lieu de la copro n'est pas dans une grande ville ...
ALH14U a indiqué que sa copropriété est située à Paris.... |
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Posté - 02 mai 2012 : 17:19:18
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ALUH14U : Le syndic tient à jour la liste des copropriétaires.
La liste de présences de l'AG convoquée est la dernière à jour, le jour de l'envoi.
Il est bien sur possible que le syndic ai reçu des notifications de ventes entre la date de l'envoi des convocs et la date d'AG.
Le nouveau propriétaire peut venir avec la copie de son acte de vente, ou aussi le mandat de son vendeur.
Le syndic a obligation de donner cpie de cette liste de présences qui est un élément du PV de l'AG !!!
Il ne peut pas refuser cette liste au CS et à son président !!
ALH14U : 10 copropriétaires, vous devez tous vous connaitre !!!!
Qu'entendez vous par faux votants ??? ET les connaitre exactement ??? |
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Posté - 02 mai 2012 : 19:24:03
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citation: ALH14U a indiqué que sa copropriété est située à Paris....
faux ! il peut y avoir une différence entre un lieu d'habitation et la localisation d'un syndicat dont on parle ... 
pour ma part à chaque AG, je récupère la liste de présence... |
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ALH14U
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Posté - 02 mai 2012 : 20:05:57
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J'Ă©tais naif et peu connaisseur,
Mais maintenant avec plus de 10 ans de copro et deux présidence de CS,... on apprend beaucoup, malheureusement.
La liste des présences c'est une chose,......
On peut considérer qu'à un présent il y a un vote : pas toujours,
Vous parler de liste de signataire présents représentant parfois plusisuers personnes (avec mandat).
En fait, j'avais vu celà dès mon arrivée il y a de nombreuses années, nous avons malheureusement à gérer celà pas facilement,
Un certain nombre de gens peuvent être régulièrement invités, présents, votants et n'avoir en fait aucun droit de vote,
Ce qui devient génant quand de plus de bonne foi tout le monde leurs donne également habituellement un mandat,...
Il s'agit par exemple comme dans la situation actuelle et mise en Ă©vidence au forceps de personnes en indivisions conflictuelles,....
Mais en fait il y a plus de cas qu'il ne parait car l'indivision est très fréquente, comme les successions non résolues,....
CelĂ tourne mal quand il y a Ă©preuve de force des personnes dans le syndicat, et que ces personnes ne veulent ou ne oeuvent pas prendre de mandataire commun.
Malheureusement cr nr sont pas les gestionnaires qui vous le disent il faut pour qu'il n'y ait pas de conflits d'interêt ou de personnes vraiment motivés popur le devenir et la gestion de l'immeuble que le Président du CS fasse le point régulièrement.
Les feuilles de présence que nous avons obtenues doivent être confortées pour vérifier s'il y avait droit de vote :
D'oĂą question inverse :
[b]A partir d'une signature de votant peut on demander un justificatif de droit de vote et lequel ?
J'espère me faire comprendre, car c'est un sujet peu abordé, mais vital pour une petite copro.
Nous avons découvert actuellement deux personnes qui assistaient qui sont invités et qui ne "doivent" pas voter. Une d'elle votait pourtant il y a encore peu de temps.
Et l'une de ces personnes a Ă©crit que d'autres participants et votants Ă©taient dans le mĂŞme cas qu'eux.
Quelle galère la Présidence d'un conseil syndical !!!!
Il faudrait simplifier et rendre transparent le fonctionnement assez opaque et pafois Ă©liminer les faux votants de certaines assemblees, ou syndicat.
[b]Puis je demander des justificatifs pour la prochaine AG ?
Merci.
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Posté - 03 mai 2012 : 07:35:36
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citation: A partir d'une signature de votant peut on demander un justificatif de droit de vote et lequel ?
[b]Puis je demander des justificatifs pour la prochaine AG ?
lors de l'AG, c'est la feuille de présence (en général, identique aux notifiés, sauf vente entre les 2) qui fait foi. Tout au plus dans les grands syndicats où chacun ne connait pas tout le monde, pourrait-on demander une pièce d'identité correspondant au notifié ou au mandataire.
Le pb et vous l'avez soulevé se situe en amont : l'élaboration de la feuille de présence par le syndic. Ce dernier doit indiquer un nom en fonction d'une notification faite par un notaire, un acquéreur ou un vendeur. Il faut lui demander de vous présenter pour chacun cette notification.
Mais si vos relations avec le syndic ne sont pas performantes, cela pose effectivement un pb, mais pas seulement sur la feuille de présence...
il ne faut pas oublier que la personne convoquée est engénéral, celle qui aie les charges : on a rarement vu quelqu'un payait les charges pour un autre.
reste le cas des cas particuliers : usufruit, indivis, SCI, etc... dans un premier temps pourriez vous cibler ces cas (leur nombre, leur constitution, la justification du mandataire, etc...)
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Posté - 03 mai 2012 : 10:29:30
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ALH14U : la feuille de présence est la liste à jour des copropriétaires.
Vous devez donc demander au syndic TOUS les justificatifs qui prouvent que le représentant de la SCI, d'une Indivision est celui inscrit sur cette liste. Avec ces justificatifs, vous connaitrez les 10 votants !!!
Ceux qui ont le droit de vote sont ceux inscrit sur cette liste de présence (sauf pour les ventes réalisées entre la convoc. et la date d'AG, et il y a un très long post sur UI !!)
ALH14U : Un certain nombre de gens peuvent être régulièrement invités, présents, votants et n'avoir en fait aucun droit de vote,
Il n,y peu pas y avoir des invités, des passants qui assistent à une AG privée de copropriétaires; l'AG doit donner son accord la dessus. Les invités doivent se présenter et le président de séance demande à l'AG si elle est d'accord sur leur présence.
Ces invités ne débattent pas, ne votent pas, n'ont rien à dire sur l'ODJ,.....
Pour les mandataires, ils ont reçus mandat d'un copropriétaire ET ils signent le feuille de présence, ils votent pour leur mandant.
SEULS votent les signataires de la feuille de présence. A 10 copros, il est facile de tous les identifier, et un mandat annonce son vote avec le nom de son mandant.
ALH14U : présidez vous l'AG ?? dans ce cas vous devez vérifier et garder la feuille de présence. Vous avez également tous les mandats, et vous pouvez demander les justificatifs au syndic concernant les responsables chosis par les indivisions, les sociétés, ....... |
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Posté - 03 mai 2012 : 11:39:04
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citation: ALH14U : présidez vous l'AG ?? dans ce cas vous devez vérifier et garder la feuille de présence. Vous avez également tous les mandats, et vous pouvez demander les justificatifs au syndic concernant les responsables chosis par les indivisions, les sociétés, .......
a faire avant l'AG, si possible |
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alice78
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Posté - 04 mai 2012 : 15:34:49
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Extrait du site de l'UFC QUE CHOISIR 92 NORD
L'assemblée est une réunion privée à laquelle ne peuvent assister que les copropriétaires ou leurs mandataires. Les personnes étrangères au syndicat, qui ne sont ni copropriétaires ni mandataires, ne peuvent y assister sans l'autorisation de l'assemblée (TGI Paris 25/05/88)
Cette autorisation de l'assemblée est une décision de celle-ci et doit faire l'objet, à peine de nullité, d'une question inscrite à l'ordre du jour. Il est donc important que toute personne (y compris le syndic) désirant faire entendre un technicien, un comptable, un juriste ... par l'assemblée fasse inscrire une question à l'assemblée demandant cette autorisation
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GĂ©dehem
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Posté - 04 mai 2012 : 18:47:24
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"..la feuille de présence est la liste à jour des copropriétaires."
Non : la "feuille de présence" est une extraction ponctuelle des données de la "liste des copropriétaires", cette dernière, permanente, étant bien plus complete que les nom, et adresse des titulaires de droits convoqués à telle AG.
La décision d'accepter ou non une personne étrangère à l'AG peut valablement être abordée en séance, personne ne pouvant présager d'une présence étrangère.
S'agissant d'inviter un technicien, le responsable des travaux, l'avocat du syndicat, elle ne fait pas l'objet d'une question.
Dans la mesure où l'intervenant n'est présent que pour exposer le sujet dont il s'agit, expliciter des points, répondre aux questions, il ne "participe" pas du tout à l'AG, laquelle est "débat et décision".
Bien entendu, l'assemblée peut refuser d'entendre le "sachant" invité, mais elle sera mal venue ensuite pour mettre en avant un défaut d'information préalable à la décision.
Concernant l'identification des personnes qui se présentent pour émarger la feuille de présence, elle doit faire l'objet d'un controle par les personnes présentes, à commencer par le syndic-secrétaire provisoire (qui n'est pas censé connaitre tout le monde), mais aussi par le CS (qui lui devrait connaitre quasi tous les copropriétaires.
La principale difficulté : les bailleurs, nombreux, souvent inconnus de beaucoup.
La seconde : les mandataires, qui n'oint comme toute pièce que la délégation de pouvoir.
Dans ces 2 cas, aucune hésitation : il faut demander la présentation d'une pièce d'identité afin d'authentifier la personne bénéficiare du droit de vote, le titulaire du droit ou son mandataire.
Il n'y a là aucune difficulté ou ambiguité. |
Édité par - Gédehem le 04 mai 2012 18:55:11 |
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ALH14U
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Posté - 07 mai 2012 : 22:20:39
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Merci, c'est très riche ce que vous écrivez :
Le problème effectivement vient de l'élaboration de la feuille de présence qui effectivement peut porter à confusion sur les droits de votes (et de réception des mandats !)
"Le pb et vous l'avez soulevé se situe en amont : l'élaboration de la feuille de présence par le syndic. Ce dernier doit indiquer un nom en fonction d'une notification faite par un notaire, un acquéreur ou un vendeur. Il faut lui demander de vous présenter pour chacun cette notification."
1ère situation peu claire qui a bougée à un moment sans que l'on soit informé
Il Ă©tait inscrit M. ou Me XXXXXC
Tout à coup on apprend qu'ils ne peuvent ni l'un ni l'autre voter et qu'il leur faut un mandataire commun,.... sans doute depuis leur séparation non amiable ?
2Ă©me situation
Le Monsieur convoqué représenterait sa mère et en fait il aurait également un frère en indivision !
On n'a jamais trop envie d'aller enquĂŞter
Sinon le payeur des charges courrantes a quel statut ?
Merci encore
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GĂ©dehem
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Posté - 08 mai 2012 : 19:01:12
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l'élaboration de la feuille de présence par le syndic. Ce dernier doit indiquer un nom en fonction d'une notification faite par un notaire, un acquéreur ou un vendeur.
La feuille de présence est élaborée à partir de la "liste des copropriétaires".
Le syndic indique ce qui lui a été notifié, et pas autre chose.
Il faut lui demander de vous présenter pour chacun cette notification."
Eventuellement, en cas de changement. Mais on ne peut Ă priori supposer une erreur.
Dans la mesure où il y a modification d'une des données enregistrée dans la "liste", elle n'est pas opposable aussi longtemps que la nouvelle donnée n'a pas été notifiée au syndic (par les parties, le notaire, l'avocat, etc ....)
Une donation, une vente, un changement d'adresse, de régime matrimonial n'est opposable au syndicat, donc aux copropriétaires) qu'une foisq la notification faite au syndic.
Pas de notification au syndic = la modification n'est pas opposable, le syndicat n'en a que faire.
Les appels de fonds, les convocations, et plus généralement toutes les notifications (D.art.64) sont valablement faites au copropriétaire enregistré dans la "liste", à son nom, à son dernier domicile connu et enregistré.
C'est lui qui sera éventuellement assigné, même s'il a fait donation 3 ans plus tot ... que son épouse est partie avec la caisse, .....mais sans notifier la mutation au syndic.
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ALH14U
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 Posté - 09 mai 2012 : 23:24:24
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Merci celà complète tout à fait le debat,
Dans notre cas, une tension interne du couple rejailli sur les anciennes années, puisque un des conjoint indique que celà fait plusieurs années que leur situation était irrégulière et que le mandataire le savait puisqu'un notaire avait déjà et depuis longtemps signalé le fait et qu'ils avaient également deux adresses séparées ...
Obligation dans ce cas d'adresser les convocations aux deux adresses....... mĂŞme si ni l'un ni l'autre ne peuvent voter.
Le mandataire du syndicat m'a écrit que la procédure de demande de mandataire commun au tribunal n'avait pas abouti (celà fait au moins trois mois !) .......
Celà fera maintenant la troisième AG annuelle dans ces conditions ! alors que nous sommes un petit syndicat.
Merci encore
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Posté - 10 mai 2012 : 07:42:23
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citation: signalé le fait et qu'ils avaient également deux adresses séparées ...
signalé, ne veut pas dire notifié.
On le répète, un syndic applique ce que l'un des parties ou un notaire, etc lui NOTIFIE. Les querelles internes du couple ne concernent pas le syndicat.
Si les 2 propiétaires habitent à des adresses différentes, ces adresses doivent avoir été NOTIFIEES au syndic si le syndicat veut que cela soit pris en compte.
citation: mĂŞme si ni l'un ni l'autre ne peuvent voter.
cela signifie que ni l'un, ni l'autre ne sont propriétaires.... ou alors c'est que leur régime matrimonial a changé et que personne ne l'a NOTIFIE au syndic.... |
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ALH14U
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Posté - 10 mai 2012 : 20:35:38
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Les termes réels dans le courrier fait en 2012 par un des deux interessé est :
"- Par acte notarié, le bureau des hypothèques de Paris -ème bureau a été officiellement informé : dossier XXXX (00 00 2005) et dossier YYYY (09 000 2005). Ce bureau a prévenu le Syndic de l'époque."
Celà veut il dire que depuis 2005 l'agence qui gérait à l'époque notre copropriété aurait du s'occuper de ce problème ?
Par ailleurs
Le gestionnaire actuel m’indique que la demande de mandataire judiciaire ( ?) (mandataire commun) est en appel, et que celà met du temps !
CelĂ veut dire quoi ?
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Posté - 10 mai 2012 : 20:46:41
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citation: "- Par acte notarié, le bureau des hypothèques de Paris -ème bureau a été officiellement informé : dossier XXXX (00 00 2005) et dossier YYYY (09 000 2005). Ce bureau a prévenu le Syndic de l'époque."
il y a peu de chance que le bureau des hypothéques est prévenu le syndic ..... ce n'est pas dans ses attributions.
citation: Le gestionnaire actuel m’indique que la demande de mandataire judiciaire ( ?) (mandataire commun) est en appel, et que celà met du temps !
cela signifie (vraisemblablement si le gestionnaire retranscrit les termes exacts) que le tribunal a nommé un mandataire commun, que l'une des parties qui n'était vraisemblablement pas d'accord sur ce mandataire commun a fait appel et maintenant c'est une autre juridiction qui traite le pb avec des délais lourds.
Mais c'est bizarre, car le premier juge, en général, nomme un administrateur qui fasse consensus...
Mais je le répète si personne n'a notifié la situation au syndic celui ci ne touche pas à la liste des propriétaires. |
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 17 mai 2012 : 19:09:55
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Je signale pour ceux qu'interesse la problématique :
Droits de vote aux assemblées générales de copropriété
Que avec un moteur de recherche les terme
Lot démembrement donnent des pistes interressantes sur les votants :
----------------
Démembrement : les règles légales[/b
]http://fnaim-vacance.com/infos/guid...brement.aspx
D'après le Code civil, "la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue" (article 544).
Le même code prévoit aussi la possibilité de "démembrer" ce droit de propriété en définissant un autre droit, plus restreint : l'usufruit.
Il s'agit, d'après l'article 578, du "droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge d'en conserver la substance". Aucun article spécifique ne lui étant consacré, la nue-propriété est donc définie a contrario : ce sont les droits qui demeurent entre les mains du propriétaire (le "nu-propriétaire") quand une autre personne possède un droit d'usufruit.
Dans la pratique, l'usufruitier d'un bien immobilier peut donc utiliser comme il l'entend le bien en question et en percevoir les revenus, mais il ne peut pas le transmettre ou le vendre. Il peut, en revanche, transmettre, céder ou donner en garantie son droit d'usufruit puisqu'il s'agit d'un droit réel, publié au Fichier des Hypothèques.
………….
……………
……………
La copropriété
Sauf dispositions contraires du règlement de copropriété, les droits de vote attachés à un lot démembré sont exercés par une seule et même personne : l'usufruitier, le nu-propriétaire ou encore un tiers désigné d'un commun accord entre les parties.
En cas de différend, le juge peut être amené à désigner ce représentant commun.
Même s'ils sont représentés par un mandataire commun, le nu-propriétaire et l'usufruitier peuvent assister tous les deux à l'assemblée.
La convocation à l'assemblée et l'ordre du jour doivent être expédiés à la fois au nu-propriétaire et à l'usufruitier.
Les travaux
Le nu-propriétaire est tenu d'effectuer les grosses réparations, définies par les articles 605 et suivants du Code civil : elles concernent les gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, les digues et les murs de clôture.
Toutes les autres réparations sont d'entretien et sont à la charge de l'usufruitier.
L'usufruitier et le nu-propriétaire peuvent toutefois convenir d'une répartition différente des charges.
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La répartition des droits entre l'usufruitier et le nu-propriétaire
http://droit-finances.commentcamarc...proprietaire
L'usufruitier dispose des pouvoirs d'administration et de gestion du bien, à charge pour lui de conserver la substance du bien et donc de garantir le bon état d'usage et d'entretien. En revanche, il ne peut accomplir seul certains actes actes jugés importants. Le Code civil a ainsi prévu des dispositions particulières dans plusieurs domaines.
[b]La copropriété
Sauf dispositions contraires du réglement de copropriété, les droits de vote attachés à un lot démembré sont exercés par une seule et même personne : l'usufruitier, le nu-propriétaire ou un tiers.
En cas de différend entre les deux parties, le juge peut être amené à désigner ce représentant commun.
Même s'ils sont représentés par un mandataire commun, le nu-propriétaire et l'usufruitier peuvent assister tous les deux à l'assemblée.
La convocation à l'assemblée et l'ordre du jour doivent être expédiés à la fois au nu-propriétaire et à l'usufruitier.
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On voit qu'ainsi feuille de présence et personnes ayant le droit de vote, c'est deux notions complétement différentes,
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Posté - 17 mai 2012 : 23:50:35
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ALH14U : Mais rezcevoir une convocation et le droit de voter en AG ne sont pas liés !!!! votre longue démonstration ne prouve en rien cela. |
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 19 mai 2012 : 16:24:31
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Merci philippe de reconnaitre ou dire celĂ ,
Pour une fois je suis d'accord avec vous,
Votre réponse du 2 mai 2012, excusez moi était hors sujet. Car justemment les feuilles de présence induisent en erreur !
Tous les présents n'ont pas forcemment le droit de voter !
Je retiens de tout celà et de notre vie en copropriété, qu'il est bien difficille d'identifier les personnes ayant droit de vote,
si ceux lĂ n'indiquent pas leurs (changement) de situation
ou le syndic les laisse voter,
Il s'agit bien d'un couple, et comme apparait maintenant des frais d'avocat pour indivision dans notre relevé, c'est qu'il a(vait) anomalie !!!!!
Il faudrait que je mette un point supplémentaire à ce sujet dans mon programme
Programme quiétude et efficience en copropriété entre deux AG
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=6253
Biaiser des votes et ne pas régulariser pendant plusisuers années, c'est tout de même pas n'importe quoi surtout dans une petite copropriété.
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