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JPM
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 Posté - 04 nov. 2011 : 17:13:15
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Il y a erreur de votre part !
Le syndic doit tout remplir 
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sonia75
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Posté - 04 nov. 2011 : 17:15:26
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au temps pour moi, effectivement j'ai confondu ! (l'erreur est humaine)
par contre je suis surprise, a priori cela ne représente pas 15 pages comme indiqué plus haut ?! |
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nefer
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Posté - 04 nov. 2011 : 17:44:18
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citation: Initialement posté par sonia75
au temps pour moi, effectivement j'ai confondu ! (l'erreur est humaine)
par contre je suis surprise, a priori cela ne représente pas 15 pages comme indiqué plus haut ?!
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et j'en tiens un Ă votre disposition...si vous ĂŞtes Ă Paris |
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JPM
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Posté - 04 nov. 2011 : 17:46:22
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Peu importe le nombre de pages.
Il suffit de passer de Arial 9 à Arial 12 pour augmenter le nombre de pages. C'est vraiment un détail dans cete discussion.
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sonia75
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 Posté - 04 nov. 2011 : 17:46:57
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eh bien j'apprends quelque chose, je pensais vraiment que l'état daté était un doc bp plus restreint...
Je ne pense pas que le nombre de pages à remplir pr ce doc soit un détail car si effectivement c'est assez long à remplir, la facturation se comprend mieux. |
Édité par - sonia75 le 04 nov. 2011 17:48:02 |
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andre78fr
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Posté - 04 nov. 2011 : 18:02:31
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Bonjour,
Je viens justement de remettre en forme sous Word un questionnaire plutĂ´t complet qu'on retrouve sur les sites de l'ARC ou de JPM... Si quelqu'un le veut je le tiens Ă disposition par mail.
Effectivement ça peut être long à remplir, on peut aussi avoir des solutions informatiques mais ça n'empêche pas qu'il y a quand même des comptes à étudier, des calculs à faire, une connaissance précise de la copropriété, de ses engagements, emprunts, travaux, des enquêtes et donc soit des fichiers bien conçus et à jour soit une solide organisation...
Je ne sais pas ce que ça vaut mais la réalité du travail est incontestable.
Le vrai débat (cf. ARC) c'est plutôt de faire payer le vendeur plutôt que le notaire alors que ses honoraires sont déjà supposés couvrir les recherches...
André
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andre78fr
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27
Posté - 04 nov. 2011 : 18:05:21
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JPM
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Posté - 04 nov. 2011 : 18:09:16
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Une consolation pour vous Sonia !
Vous n'ĂŞtes pas la seule.
Il y a beaucoup d'informations inexactes qui circulent dans les réseaux consuméristes. Sur ce point en particulier.
Heureusement, on y trouve aussi des indications exactes et même judicieuses. Mais il serait judicieux de faire disparaître les premières.
Ce sont les mauvais patrons qui prétendent qu'on peut faire en un quart d'heure un travail qui exige manifestement une heure pour une bonne exécution.
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JPM
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Posté - 04 nov. 2011 : 18:42:05
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Le réflexion sur ce débat ne présente aucune actualité car elle est totalement dépourvue d'objet.
Si par exemple le syndicat a souscrit un emprunt, qu'il s'agisse d'un emprunt du syndicat ou d'un emprunt de type copro 100, ou même encore un emprunt pour couverture d'impayés ou pour des travaux d'amélioration avec des bénéficiaires d'une participation échelonnée sur 10 ans, qui peut avoir l'outrecuidance d'affirmer qu'il appartient au notaire de déviner qu'un emprunt a été souscrit et auprès de qui ???
Prenez toutes les rubriques de la note de renseignements et vous verrez qu'on peut faire la mĂŞme observation pour nombre d'entre elles.
Plus généralement le bon sens élémentaire commande de demander les renseignements à celui qui peut les fournir en une, voire même deux heures plutot que de confier une tâche impossible à un notaire qui mettrait 20 ou 30 heures à réunir une moitié des éléments nécessaires sans pouvoir réunir l'autre moitié.
Avancer une solution impossible pour racler quelques euros sur les honoraires des syndics n'est guère honorable.
Utiliser une rédaction inappropriée d'un texte du statut, qui parle seulement de l'état daté, alors qu'un spécialiste ne peut ignorer ni la nécessité déja ancienne de la note de renseignements ni les travaux parlementaires (AN et Sénat) qui en traitent, pour prétendre que le syndic n'est pas tenu de remplir la note et ne peut donc réclamer des honoraires à ce titre, ce n'est guère mieux.
Il est vrai que dans le passé quelques juridictions ont suivi ce raisonnement. Personne n'avait eu le courage d'aller feuilleter le JO pour mettre sous le nez des magistrats les rapports et débats.
Il faut savoir que les travaux parlementaires, à défaut d'être une source de droit, sont bel et bien un outil d'interprétation des textes législatifs. C'était vrai en 1804 et cela reste vrai de nos jours.
Pour 1804 ? Voir l'article 664 qui traitait de la copropriété.
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andre78fr
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Posté - 04 nov. 2011 : 18:49:47
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Mais non, il ne s'agit évidemment pas de demander au notaire d'établir l'état daté (partie financière) ou le questionnaire, le syndic est le seul à pouvoir réaliser cette mission.
Le débat (éventuel) serait de demander si c'est normal de faire payer le vendeur alors que le notaire prends des honoraires si j'ai bien compris la position de l'ARC... Dans tous les cas le syndic conserve ses honoraires pour cette prestation.
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JPM
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Posté - 05 nov. 2011 : 00:20:55
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André 78 : citation: Le débat (éventuel) serait de demander si c'est normal de faire payer le vendeur alors que le notaire prends des honoraires
Pour une opération de la cataracte vous rémunérez l'anesthésiste pour ce qu'il fait et l'ophtalmologiste pour ce qu'il fait !!!!!!!
Le notaire perçoit des honoraires pour ce qu'il fait conformément à la loi et au tarif des notaires, pour des prestations énumérées par ce tarif, qui ne prévoit aucune rémunération pour des prestations qu'il est hors d'état d'exécuter
Je ne sais ou en est l'ARC de ses réflexions sur cette question mais, il y a deux ou trois ans sa position était que le notaire, parce qu'il percevait des honoraires, devait avoir la charge de rassembler la documentation nécessaire.
Raisonnement doublement vicieux comme je viens de le préciser :
1) Il perçoit des honoraires pour des prestations définies
2) Il lui est matériellement impossible de rassembler la documentation
Compe tenu de l'intérêt de ce sujet, je reporterai les indications relatives aux travaux parlementaires.
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JPM
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Posté - 05 nov. 2011 : 00:29:30
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Vous trouverez au bout de ce lien les indications que l'on trouve dans les travaux parlementaires et notamment le rapport de M. Hamel.
http://www.jpm-copro.com/Contenu%20etat%20date.htm
Vous admettrez, je pense que les intentions du législateur sont claires. Il est navrant de discuter encore sur des points imprécis dans la Loi certes, mais sur lesquels on dispose néanmoins de précisions incontestables.
C'est pourquoi j'ai indiqué par ailleurs que s'il y a de bonnes choses dans les travaux de la Commission des clauses abusives, il y a aussi des initiatives malheureuses.
On peut formuler des observations identiques Ă propos des fameux jugements du TGI de Grenoble.
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Posté - 05 nov. 2011 : 08:38:29
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rappelons également que l'état daté est dû par le syndicat et que celui ci se fait rembourser auprès du proprio, car le syndic ne connait que le syndicat (il est vrai que parfois la compta est faite en raccourci  ).
citation: Article 10-1
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
c'est pourquoi, le syndic dans ce même état daté fait état de son financement... |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 05 nov. 2011 : 09:31:51
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citation: Initialement posté par JPM
Ce sont les mauvais patrons qui prétendent qu'on peut faire en un quart d'heure un travail qui exige manifestement une heure pour une bonne exécution.
Toutefois, malgré le fait que ce travail puisse prendre une heure, il apparaît exagéré de le facturer 400 à 500€ TTC (ça fait cher de l'heure !)
Il est légitime que le syndic soit rémunéré pour ce travail mais il faudrait le ramener à un tarif normal, soit le tarif d'1 heure de vacation qui est entre 50 et 80€ de mémoire selon que la personne qu'il l'effectue est cadre ou non cadre.
Car comme je le disais à juste titre précédemment, les syndics n'ont pas changé leur tarification selon qu'ils facturaient avant tout l'établissement du questionnaire notaire puis simplement l'état daté.
Logiquement le prix devrait être moins élevé... |
Édité par - sonia75 le 05 nov. 2011 11:19:34 |
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JPM
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Posté - 05 nov. 2011 : 10:25:29
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Cela a déja été dit plus haut mais il faut respecter scrupuleusement le jargon si l'on veut éviter la nullité ou la cassation d'une décision judiciaire.
Et cela d'autant plus que les textes du statut et les décisions judiciaires exigent une interprétation quasiment divinatoire.
C'est sur le syndicat que pèse réellement l'obligation d'établir l'état daté et le questionnaire du notaire.
L'obligation est ripée sur la tête du syndic en sa qualité de main (  ) du syndicat, ou d'exécutant si l'on préfère.
Comme il s'agit d'une prestation exceptionnelle, le syndic a droit à une rémunération qui lui est due par le syndic. Celui ci facture au syndicat qui paie le syndic. La rémunération est une dépense du syndicat.
En principe elle devrait être répartie entre tous les copropriétaires et deviendrait (novation) une charge de copropriété après l'approbation des comptes.
L'article 10-1 déroge à la solution de principe. Il impose " l'imputation de cette dépense au copropriétaire concerné " Les effets de cette imputation sont au nombre de 6 :
1) novation de la dépense du syndicat en charge de copropriété sans nécessité de l'approbation des comptes par l'assemblée
2) exigibilité immédiate de cette charge
3) d'où la possibilité d'inclure la charge dans l'état daté (il faut donc passer toutes les écritures comptables en bloc au moment de la facturation au syndicat)
4) possibilité, le cas échéant, de l'inclure dans l'opposition à notifier au notaire si le vendeur demeure débiteur après signature de l'acte. Le syndic peut faire opposition pour le seul montant de l'honoraire si par ailleurs le vendeur ne doit rien d'autre.
5) le respect d'un traitement comptable spécifique pour l'ensemble de l'opération (cf ci-dessus)
6) le montant de l'honoraire bénéficie de toutes les garanties accordées au syndicat pour la sauvegarde de ses créances. Il est opposable aux créanciers inscrits dans le cas de mise en oeuvre du privilège spécial ou de répartition entre les créanciers hypothécaires.
Pour les juristes, la novation est l'opération qui éteint une obligation pour la remplacer par une autre.
En droit, il n'y pas ici de remboursement au syndicat mais un mode imposé de répartition d'une dépense du syndicat immédiatement convertie en charge de copropriété exigible.
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JPM
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Posté - 05 nov. 2011 : 10:57:06
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Pour Sonia 75 :
Le juste prix des prestations est une autre affaire, qui n'est certes pas négligeable.
On a passé depuis quelques années des milliers d'heures à discuter sur ce point sans jamais déterminer préalablement un facteur essentiel : le prix de revient d'une heure de travail pour trois niveaux par exemple de collaborateurs d'un cabinet de syndic.
Ce qui permettrait de déterminer le coût raisonnablement facturable.
Il est bien évident, vous en conviendrez, que si le coût horaire (salaire + charges) d'un collaborateur est de 80 € (un exemple au hasard), il faut nécessairement y ajouter des éléments divers au titre du prix de revient de la prestation et une marge bénéficiaire.
Il ne faut pas tomber dans l'adage simpliste : " Une lettre coûte les 60 centimes du timbre ".
Pour moi un cabinet de syndic de bonne qualité est au niveau d'un cabinet d'avocat moyen, tant pour les compétences que pour les responsabilités. On peut chercher là des éléments de comparaison.
Il est possible de discuter sur tout cela mais il faut circonscrire soigneusement le champ de la discussion en écartant les proclamations radicales, infondées et souvent blessantes.
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