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Elisabeth
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 Posté - 25 sept. 2011 : 15:11:43
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Bonjour
Le syndic n'ayant pas exécuté une décision votée lors de l'AG de mars 2009 et une autre votée en mars 2010, et compte tenu de l'inertie habituelle du CS, j'ai fait une mise en demeure au syndic lui précisant aussi que j'avais confié le dossier à ma protection juridique.
Le délai de 1 mois étant passé et n'ayant aucune réponse du syndic,
la PJ lui a envoyé une LRAR lui demandant des explications.
Il répond dans la foulée par LRAR, en précisant que les décisions
sont en cours d'exécution et il a le culot de rajouter :
"Je tiens simplement à préciser qu'aucune date "butoir n'a été fixée
pour l'application de ces résolutions et que je trouve très déplacée cette façon de procéder."
Je ne pense pas faire erreur en affirmant que les décisions
d'AG sont immédiatement applicables.
Mais est-ce "écrit" clairement dans un texte quelque part, que c'est immédiatement applicable ?
Merci d'avance pour vos précisions
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Posté - 25 sept. 2011 : 15:40:41
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attention : il ne faut pas confondre : délai d'application et délai de réalisation/
Lorsqu'une AG décide de quelque chose sans fixer de date cela signifie que la chose est réalisable ou exigible dès l'assemblée, mais bien sur pour certaines choses le délai de réalisation peut être très long (ex ravalement).
Donc il faudrait être plus précis sur ces "choses" afin d'apprécier si le délai de réalisation constatée est raisonnable ou non. |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 25 sept. 2011 : 15:53:58
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que concernent ces décisions d'AG ? |
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Elisabeth
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Posté - 25 sept. 2011 : 15:57:12
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C'est très simple.
En 2009, nous votons à l'unanimité l'installation de "boutons" sur les portes d'entrée des immeubles, côté intérieur, de façon que, en cas d'urgence, nous puissions sortir de l'immeuble, car nous avons dans l'immeuble quelques "obsédés" de la sécurité, qui ferment à clé, à double tour, parfois même en journée, obligeant tous les occupants à descendre ouvrir la porte aux visiteurs puisque le système d'ouverture automatique des portes ne peut plus fonctionner dans ce cas.
En 2010, nous avions voté l'achat d'un jeu de plaques pour l'échangeur.
Donc rien de bien compliqué ! |
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Édité par - Elisabeth le 25 sept. 2011 19:26:53 |
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Posté - 25 sept. 2011 : 16:37:34
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donc sans dates des décision applicables immédiatement, mais demandant un certain délai de réalisation.
En effet en 2009 des "boutons" de porte devraient être installés en 2011 (sauf explications...).
Donc lettre en LRAR pour demander le délai de réalisation estimé...  |
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Elisabeth
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Posté - 25 sept. 2011 : 16:42:45
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Suite à la LRAR de la PJ, le syndic a répondu que les choses étaient en cours.
Les boutons ont été mis en place quelques jours après.
Pour l'échangeur, il a fait savoir que c'est commandé.
Mais je reviens à ma question initiale, estimant que la réponse du syndic est inadmissible.
Où est-il "écrit" que les décisions doivent être appliquées de suite (sauf gros travaux demandant des délais) ?
Je voudrais pouvoir mettre cet écrit "sous le nez" du syndic. |
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Édité par - Elisabeth le 25 sept. 2011 19:27:28 |
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Posté - 25 sept. 2011 : 16:47:35
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ce n'est pas écrit et l'inverse non plus : toute décision n'ayant pas de date d'application est réputée applicable dès son vote (exemple la désignation du syndic  , le budget, le président de séance, le secrétaire, etc...) |
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ALH14U
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Posté - 25 sept. 2011 : 17:49:10
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Si la dépense a été inscrite dans un budget prévisionnel et non réalisée, il y a faute de votre mandataire !
A voir !
Sinnon il n'y a pas faute, voir alors les membres du conseil syndical pour expliquer la non action du syndicat en la matière et demander à la prochaine AG la réalisation.... si elle n'a pas été faite entre temps, ce qui semble se faire ........
Si toutes vos décisions sont lentes analyser le travail de votre mandataire et du CS !
Après tout, ce qui compte c'est la qualité du travail et son efficience !
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Elisabeth
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Posté - 25 sept. 2011 : 19:25:56
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Merci pour vos réponses.
citation: ce n'est pas écrit et l'inverse non plus : toute décision n'ayant pas de date d'application est réputée applicable dès son vote (exemple la désignation du syndic , le budget, le président de séance, le secrétaire, etc...)
L'exemple de la désignation du syndic est effectivement bon ! Mais il est évident que le syndic ne va pas attendre x mois pour prendre ou poursuivre ses fonctions. Tandis que pour des travaux, il y a rarement urgence.
Ce n'est donc pas un exemple que je peux donner au syndic.
Comment peut-on faire comprendre à ce syndic qu'il a tort ?
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Gédehem
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Posté - 25 sept. 2011 : 22:05:51
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La question d'une éventuelle "urgence" n'a rien à faire ici, s'agissant d'une procédure très particulière !
TOUTES les décisions d'AG s'imposent à l'instant où elle sont prises.
quant à leur réalisation pratique, elle demande parfois quelques semaines, quelques mois !
C'est le cas classique pour des travaux, le calendrier des entreprises étant parfois plein plusieurs mois à l'avance.
Ce qui veut dire que si le contrat/devis est signé dans les jours qui suivent l'AG, la réalisation peut intervenir 2 mois plus tard, ou un peu plus. Le syndic connait en gros ce délai dont l'informe l'entreprise.
Dans votre cas, il est évident qu'il y a manquement du syndic, s'agissant de petits travaux décidés il y a 2 ans pour les plus vieux.
On peut comme toujours se poser la question du rîle du Cs durant ce temps, lui qui est chargé de controler la mose en œuvre par la syndic des décisions d'AG ....
Aux abonnés absents, le CS ????
(Il n'y a pas que le syndic qui est "responsable" !!) |
Édité par - Gédehem le 25 sept. 2011 22:06:51 |
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Elisabeth
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Posté - 25 sept. 2011 : 22:48:27
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Cela fait près de 10 ans que le CS est aux abonnés absents !
Et pour l'anecdote, quand le président du CS a appris que j'étais à l'origine de la mise en place des boutons de porte, et qu'il l'a constaté, je l'ai entendu "pester" contre moi dans la cage d'escalier et dire ostensiblement en passant devant ma porte que "ce n'est pas elle qui va payer" !
Nous avons là la preuve, mais les quelques personnes clairvoyantes de la copropriété l'avaient déjà compris, que notre copropriété "tombe en ruines" à cause d'un président qui n'a pas les moyens de payer. Par son inertie, il bloque systématiquement les travaux dans la copropriété.
Et le syndic se frotte les mains ; il est payé et ne fait pas grand chose !
citation: TOUTES les décisions d'AG s'imposent à l'instant où elle sont prises.
Oui, nous sommes bien d'accord mais comment le faire comprendre au syndic ?
Car je ne "digère" pas la réponse qu'il a faite à la PJ !
D'ailleurs, d'une certaine façon, le syndic est assez vicieux car très subtilement, il dresse les copropriétaires contre moi, ceux-ci ne se rendant évidemment compte de rien.
La preuve : il a informé le président du CS de ma mise en demeure. Avait-il vraiment besoin de le faire ? |
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Posté - 26 sept. 2011 : 09:00:21
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cela me semble normal qu'un président de CS soit informé d'une mise en demeure au syndic, sachant que votre PJ aurait du faire une mise en demeure au syndicat, via le syndic d'où l'info du président de CS. |
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ALH14U
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Posté - 26 sept. 2011 : 19:26:23
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On n'est toujours dans la problématique :
Faut il changer de syndic ?
Faut il changer de Pdt de CS
Si vous êtes assez nombreux celà devient plus simple car il faut effectivement rénover son immeuble qui se dépricie vite !
Si vous êtes peu nombreux et que personne ne se bouscule pour la fonction et l'organisation d'un conseil syndical,...
C'est triste et mal barré !
Les petites copropriété sont plus difficille à gérer avec des tensions + grandes à mon avis selon justement les personnalités inévitables du postulant : Pdt gros dépensier bailleur, Pdt peu fortuné,...
Il n'y a rien à faire sauf effectivement tanner votre mandataire qui est le mandataire du syndicat et de l'ensemble des copropriétaires ayant décidés.
Notamment si la grande majorité c'était déclarée pour ce changement (voir le PV) et aller voir également les gens ayant voté la résolution si la dégradation est importante comme vous le dites parler de préjudices et surcoût à votre syndic s'il tardait.
Que vous a écrit votre protection juridique, d'ordinaire ce sont très compétent qui peuvent même écrire à votre mandataire ?
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Elisabeth
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Posté - 26 sept. 2011 : 23:22:42
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Tout est vraiment très mal barré dans cette copropriété, cela ne fait aucun doute !
pour Rambouillet :
je ne comprends pas la nécessité de mettre en demeure le syndicat qui n'a rien à voir là -dedans !
Le vote ayant eu lieu, c'est au syndic d'agir ! Au lieu de perdre son temps à alerter le président du CS, le syndic ferait mieux de faire son travail !
D'ailleurs, cette intervention du syndic auprès du président du CS a-t-elle apporté un avantage quelconque
- au syndic ?
- au CS ?
- au président du CS ?
Le seul résultat, c'est qu'encore une fois, on me pointe du doigt dans la copropriété ! |
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ALH14U
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Posté - 27 sept. 2011 : 19:50:10
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En fait, dans la législation et pour un bon fonctionnement il faut savoir :
Qu'en fait l'intervention d'un copopriétaire directemment vis à vis du syndic gestionaire n'est pas prévu (sauf urgences et certains problèmes)
Le suivi des décisions et également bien souvent l'organisation des AG ne dépend que des membres du conseil syndical.
Il ya théoriquement un rapport annuel du conseil syndical indiquant aux autres copropriétaires si entre les AG les choses bougent.
Théoriquement votre conseil syndical se réunit entre les AG plusisuers fois dans l'année et aborde ces sujets, parfois avec le mandataire.
Mais celà encore une fois est idéal et peut se passer dans des syndicats assez important, gérant des budgets, des projets importants et il y a fgénéralement 4 ou 5 personnes en réunion avec des comptes rendus had hoc et des rappels au syndic en cas de manquement dans la réalisation des décisions.
Dans les syndicats petits il faudrait passer à un autre mode de fonctionemment à mon avis sans passer par l'obligation d'un conseil syndical et d'un Président de CS qui peut être très bloquant parce qu'incrusté et invirable puisque personne d'autre ne veut ou ne peut le remplacer.
Le mandataire serait tenu de répondre à tous les copropriétaires, et il y aurait moins de bloquages.
Je pense que c'est une excellente idée nouvelle qui apparait en vous lisant et que je vais ajputer à mon programmme de réformes (cf quiétude en copropriété). Le seuil est sans doute de 10 ou 15 lots ?
d'autres personnes ont elles des avis ?
Combien avez vous de copropriétaires dans votre immeuble ?
Votre conseil juridique ?
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Elisabeth
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Posté - 27 sept. 2011 : 21:28:46
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Je sais comment tout devrait se passer ; malheureusement, face à un syndic très souvent incompétent et un CS qui l'est totalement, et face à des copropriétaires "moutons", difficile de faire bouger les choses.
Je suis l'em........ et l'empêcheuse de tourner en rond.
21 lots dans ma copropriété. |
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ALH14U
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Posté - 28 sept. 2011 : 21:46:28
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Vous êtes très honnête avec vous même, peût être trop de culpabilité ? pourquoi ?
A vous de voir vos interêts et objectifs et de canaliser une personnalité "active", votre énergie pour le mieux et l'épanouissmenent de votre entourage,... que rien ne vous empêche à priori s'il s'agit de personnes vraiment indélicates d'em*****r s'il y a lieu, voir de les attaquer pour préjudice civil financier, lié à un éventuel non respect du réglement de copropriété.
A l'échelle de l'immeuble et de votre copropriété le réglement de copropriété précise notamment le mode de fonctionemment de votre immeuble avec un engagement collectif de dépenses et une obligation de respect des décisions votées.
Si celui le réglement pas respecté et que vous subissez des préjudices financiers réels ou une dépréciation réelle de la valeur de vos biensmis en commun n'hésitez pas !
Cette route est tout de même longue et assez difficille !
Mais plus il y aura de gens capables d'aller au fond pour le respect des réglements de copropriété, plus les relations redeviendront normales entre copropriétaires dans un univers effectivement actuellement peu propice à la qualité et à l'honnêteté collective !
Bonne chance à vous, gardez votre caractère ! |
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Elisabeth
Contributeur senior
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Posté - 30 sept. 2011 : 23:34:22
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Merci !
De toutes les façons, depuis 10 ans que la copropriété "foire", je n'ai jamais "attaqué" alors même que les illégalités en tout genre sont monnaie courante.
Sans parler de la dépréciation concomitante de notre patrimoine.
Mais ... avec une autre copropriétaire, nous venons d'intenter un procès aux copropriétaires suite à de graves dysfonctionnements qui nous portent gravement préjudice. Nous n'avions pas le choix. L'autre copropriétaire, bailleur, avait encore moins le choix que moi, dans la mesure où elle doit un logement décent à ses locataires.
J'y reviendrai ultérieurement puisque, pour le moment, nous sommes à la merci d'un juge qui pourrait faire n'importe quoi en matière de jugement.
Alors même que nous avons un dossier "carré" et "béton". D'ailleurs, la partie adverse n'a même pas répliqué.
Donc en attendant, je ne m'étendrai pas. |
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filomat
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Posté - 01 oct. 2011 : 19:21:47
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citation: Initialement posté par ALH14U
En fait, dans la législation et pour un bon fonctionnement il faut savoir :
Qu'en fait l'intervention d'un copopriétaire directemment vis à vis du syndic gestionaire n'est pas prévu (sauf urgences et certains problèmes)
Le suivi des décisions et également bien souvent l'organisation des AG ne dépend que des membres du conseil syndical.
Il ya théoriquement un rapport annuel du conseil syndical indiquant aux autres copropriétaires si entre les AG les choses bougent.
Théoriquement votre conseil syndical se réunit entre les AG plusisuers fois dans l'année et aborde ces sujets, parfois avec le mandataire.
Mais celà encore une fois est idéal et peut se passer dans des syndicats assez important, gérant des budgets, des projets importants et il y a fgénéralement 4 ou 5 personnes en réunion avec des comptes rendus had hoc et des rappels au syndic en cas de manquement dans la réalisation des décisions.
Dans les syndicats petits il faudrait passer à un autre mode de fonctionemment à mon avis sans passer par l'obligation d'un conseil syndical et d'un Président de CS qui peut être très bloquant parce qu'incrusté et invirable puisque personne d'autre ne veut ou ne peut le remplacer.
Le mandataire serait tenu de répondre à tous les copropriétaires, et il y aurait moins de bloquages.
Je pense que c'est une excellente idée nouvelle qui apparait en vous lisant et que je vais ajputer à mon programmme de réformes (cf quiétude en copropriété). Le seuil est sans doute de 10 ou 15 lots ?
d'autres personnes ont elles des avis ?
Combien avez vous de copropriétaires dans votre immeuble ?
Ce point me parait important et corriger bon nombre d'idées reçues, le seul moyen pour un copropriétaire d'exprimer une doléance resterait donc la proposition de résolution en assemblée générale.
Heureusement la désignation du syndic repose sur les voix des copropriétaires et dans la pratique il se fait un plaisir de répondre à leurs questions individuelles, même si, comme le souligne ALH14U, il n'en n'a aucune obligation.
Je suis copropriétaire (associé article 23 de la loi de 1965) dans un "gros" syndicat "unique" et je ne sais pas si j'ai le plus à craindre (pour mes finances) du syndic, du conseil syndical ou du conseil du conseil syndical (je veux dire l'unarc)... ou bien tout simplement du gouvernement ! |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Elisabeth
Contributeur senior
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Posté - 02 oct. 2011 : 21:23:51
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Je sais qu'en tant que simple copropriétaire, il ne m'appartient pas de faire une mise en demeure au syndic, celle-ci n'ayant aucune valeur et le syndic n'est pas tenu d'y répondre.
Manifestement, mon syndic l'ignore (il ignore d'ailleurs tellement d'autres choses), puisqu'il s'est cru obligé de répondre à la protection juridique qui lui faisait une mise en demeure.
J'en avais marre que les décisions d'AG ne soient pas exécutées alors j'ai "secoué" un peu ce petit monde et il faut se rendre à l'évidence que le syndic s'est mis au travail.
Le conseil syndical étant toujours aussi apathique. |
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 02 oct. 2011 : 21:49:36
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Sauf sans doute dans une copropriété assez grande avec des membres conseillers syndicaux assez divers, de vrais copropriétaires, filomat,
Changer de syndic ? changer d'Agence est parfois une sinécure avec chantage au changement et passage obligatoire à la case administration judiciaire avec pertes financières, archives, malfaçons sur les derniers travaux.
Lisez les courriels, Ã ce sujet, s'il vous plait,....
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