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BASCHANEY
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 Posté - 02 août 2011 : 16:05:47
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Bonjour,
Mon interrogation est :
je suis nouveau propriétaire d'un immeuble de 6 logements, ils sont tous de superficie égales (78m2). Je cherche à répartir de façon équitable la TEOM de cet immeuble aux 6 locataires, je reçois sur mon foncier cette taxe de façon globale pour l'immeuble.
Après collecte d'infos il apparait que la répartition de la TEOM doit être faite d'après une matrice cadastrale qui me donne la valeur locative de chaque appart...
Ma situation est :
Je suis certain que la valeur cadastrale des impôts ne reflète pas l'état réel de chaque appart (2 sous toit 2ème étage tout confort rénovés entièrement mais mansardés), (2 au 1er étage très bon standing rénovés entièrement cette année), et (2 au RdC rénoves années 2000). L'immeuble est très ancien et pour les impôts c'est une ruine alors qu'il a été entièrement refait les 6 apparts + toiture + façades d’où l'erreur (normale) des impôts qui ne sont pas à jours des modifications.
Vous comprendrez donc aisément que la répartition cadastrale ne reflète pas chaque appart de cet immeuble
Ma question est :
Cette répartition cadastrale est-elle imposée par texte de loi ou est-ce juste un mode de répartition jugée le + juste ?
Dans le cas ou une répartition cadastrale n'est pas obligatoire, une répartition à la surface est-elle possible ? sachant que le nombre de personne par appart est très différent !
Merci d'avances pour vos lumières
CDLT
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 02 août 2011 : 16:53:34
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Bonjour,
Vous faites une répartition par rapport à la surface proportionnelle de chaque appartement.
Cela sera indentique pour l'électricité des communs.
Peu importe le nombre exact de locataire , basez vous sur la surface habitable de chaque lot
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 02 août 2011 : 17:02:11
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Baschaney,
Comment était faite la répartition de la TEOM jusqu'à présent ?
N'y a-t-il pas un mode de répartition des charges indiqué sur les baux des locataires ? |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 02 août 2011 : 17:52:32
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concernant la TEOM, demandez aux services fiscaux la répartition qu'ils font par logement
ne pas oublier que chaque locataire sera en droit de vérifier auprès des services le mode d'imputation |
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 02 août 2011 : 22:56:28
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ne pas oublier aussi qu'en cas de travaux importants, il vaut mieux en aviser le CDI qui vous fera remplir un questionnaire ... le fait de creer des appart ou de nouvelles sdb va faire changer la valeur locative totale de votre maison.
mais mieux vaut etre a jour de ce coté pour eviter de mauvaises surprises ... |
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BASCHANEY
Nouveau Membre
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5
Posté - 03 août 2011 : 12:11:28
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Bonjour et merci pour vos réponses...qui ne répondent pas à mes interrogations !
Répartition cadastrale, quelle légitimité "officielle"?
Répartition à la surface injuste car le nombre de locataire est non en rapport suivant les apparts !
Que faire que choisir ?
Cdlt |
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BASCHANEY
Nouveau Membre
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6
Posté - 03 août 2011 : 12:20:03
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Nefer, bonjour, vous dites que chaque locataire est en droit de vérifier auprès des service le mode de répartition...mais si celui-ci (cadastre) n'est pas une référence obligatoire ! il me semble alors qu'une répartition simplement "juste et équitable" doit pouvoir être appliquée ? qu'en pensez vous ?
Joulia, bonjour, ne pas oublier que la mise à jour des travaux va certainement faite augmenter la taxe foncière !!! Quel intéret ai-je a faire cela ? hormis me rappeler au "mauvais souvenir" du fisc et donc éviter ainsi "les mauvaises surprises"
Philippe30, bonjour, la surface habitable de chaque lot est à peu près identique par contre le nombre de personne dans chaque appartement est variable 'exemple: F4 1 personne et F3 3 personnes etc) cette répartition à la surface ne me semble donc pas très équitable !
CDLT |
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 03 août 2011 : 12:49:58
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Baschaney,
citation: Philippe30, bonjour, la surface habitable de chaque lot est à peu près identique par contre le nombre de personne dans chaque appartement est variable 'exemple: F4 1 personne et F3 3 personnes etc) cette répartition à la surface ne me semble donc pas très équitable !
Je ne crois pas que vous ayez répondu à mes questions.
Vous ne pouvez pas changer de mode de répartition en fonction du nombre de locataires. Vous avez 6 lots. Vous imaginez qu'à chaque changement de locataire, vous allez changer la clé de répartition parce que votre famille de 3 est remplacée par une seule personne ?
C'est impossible.
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BASCHANEY
Nouveau Membre
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Posté - 03 août 2011 : 12:59:18
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maoyann, je suis d'accord avec vous la répartition par nb de personne n'est pas envisageable et je ne l'envisage pas justement ! Mais laquelle (répartition) prendre alors ?
Ancienne répartition juste divisée par 6, sur les baux rien de noté baux UNPI !
Cdlt |
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nefer
Modérateur
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9
Posté - 03 août 2011 : 13:31:04
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en copropriété le bailleur doit fournir au locataire les numéros de lots et les clés de répartition
en monopropriété il doit avoir établi AVANT la signature du bail la (ou les ) clés de répartition et les communiquer au locataire |
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philippe30
Contributeur vétéran
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10
Posté - 03 août 2011 : 15:03:30
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maoyann
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Posté - 03 août 2011 : 16:39:00
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Philippe30,
citation: citation:
Vous ne pouvez pas changer de mode de répartition en fonction du nombre de locataires. Vous avez 6 lots. Vous imaginez qu'à chaque changement de locataire, vous allez changer la clé de répartition parce que votre famille de 3 est remplacée par une seule personne ?
C'est impossible.
Je n'ai jamais parlé de répartition par nombre de personne
Je ne mettais pas du tout en cause ce que vous écriviez mais ce que sous-entendait Baschaney en écrivant ceci :
citation: la surface habitable de chaque lot est à peu près identique par contre le nombre de personne dans chaque appartement est variable 'exemple: F4 1 personne et F3 3 personnes etc) cette répartition à la surface ne me semble donc pas très équitable !
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 03 août 2011 : 16:42:21
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Pardon j'avais mal interpreté votre post Maoyann 
Philippe
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BASCHANEY
Nouveau Membre
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Posté - 04 août 2011 : 09:00:33
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Donc pour faire court :
Répartition à la surface pas juste car nb de personne non représentatif,
Répartition au nb de personne impensable car fluctuant,
Répartition cadastrale non représentative de l'état des logements,
je suis donc toujours dans mon interrogation
Nefer, je vous rappel que j'ai repris l'immeuble et donc les baux ! je n'ai rien pu donner AVANT (clés de répartition)
les clés en place avant moi division par 6 tout simplement ! |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 04 août 2011 : 09:27:05
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bonjour,
citation: Répartition à la surface pas juste car nb de personne non représentatif,
La répartition à la surface est la plus juste , ne tenez pas compte du nombre de personnes.
Article 5 de la loi du 10 juillet 1965
citation: Article 5
Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
http://sos-net.eu.org/copropriete/lois/loi65.htm
Philippe
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 04 août 2011 : 11:31:43
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citation: bonjour, ne pas oublier que la mise à jour des travaux va certainement faite augmenter la taxe foncière !!!
Quel intéret ai-je a faire cela ? hormis me rappeler au "mauvais souvenir" du fisc et donc éviter ainsi "les mauvaises surprises"
je reviens sur ce point. quel interet ? eh bien d'abord le fait de faire payer aux locataires la portion qui est dûe ... lorsque le CDI vous tombe dessus (même apres qq années), votre avis d'imposition est rectifié et lá vous perdez le benefice de réclamer aux locataires ce qu'ils auraient dû payer; mais vous devrez payer quand meme.
et je suis peut etre trop civique ... mais pour qq euros, je prefere la qualité de mon sommeil, que de me dire q'un de ces jours, le fisc me fera une reevaluation de ma TF ...  avec peut etre amendes à la cle quand ils sauront que la renovation totale date de 2011 et que je n'ai rien déclaré.
j'ai d'autres sujets d'inquiétude dans la vie que de m'en créér un supplémentaire au niveau du CDI
citation: les clés en place avant moi division par 6 tout simplement ! vous pourriez appliquer la nouvelle repartition aux nouveaux baux. |
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 04 août 2011 : 12:50:04
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citation: vous pourriez appliquer la nouvelle repartition aux nouveaux baux.
Ex :
600 euros de TEOM. Actuellement Lots 1 à 6 payent la même somme chacun soit 100 euros/an chacun.
Une fois la "vraie" répartition faite, imagions que les TEOM aillent de 80 à 120 euros.
Le jour où les locataires du lot 1 quittent le logement, vous appliquez aux entrants la nouvelle clé de répartition et imaginons qu'ils paient 80 euros/an. N'ayant pas modifié la clé de répartition pour les autres, vous payez les 20 euros qui restent. Petit à petit, au fur et à mesure des changements de locataires dans chacun des lots, ça va finir par s'équilibrer et vous allez retomber sur vos pieds. |
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