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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
 Posté - 21 déc. 2008 : 15:13:54
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Mon lotissement est ancien (1958), il possède un cahier des charges mais n'a jamais eu de réglement. Comme je l'ai, je crois, bien compris, les modif du code de l'urbanisme considèrent que les "dispositions réglementaires" qui sont dans les cahier des charges peuvent être assimilées à celles d'un réglement s'il n'y en a pas. Ce qui veut dire que ces dispositions (et seulement elles) peuvent devenir caduques au bout de dix ans si aucune demande de maintien n'a été formulée par les co-lotis, pour se mettre en conformité avec le PLU.
Il me semblait sain de procéder à une modification du cahier des charges pour être en conformité avec le PLU, mais il n'est pas simple d'obtenir l'accord de la majorité requise (ou même de l'unanimité éventuellement, et sur ce point je sais qu'il y a débat...).
Je me pose donc la question suivante: ne serait-il pas plus simple d'élaborer enfin un "réglement de lotissement" en s'appuyant sur les règes actuelles du PLU? Si cela semble une solution , comment dois-je procéder ..?
Merci
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 21 déc. 2008 : 17:45:22
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je prends votre mot "SAIN" au vol...
 en médecine, l'important, c'est de ne pas nuire
 dans le doute, abstenez-vous |
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popolus
Contributeur vétéran
150 réponses |
Posté - 21 déc. 2008 : 19:51:43
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Citation :
Mon lotissement est ancien (1958), il possède un cahier des charges mais n'a jamais eu de réglement
Avant 1978, la notion de réglement n'existait pas, me semble-t-il.
Citation :
Il me semblait sain de procéder à une modification du cahier des charges pour être en conformité avec le PLU
Pour quelle raison cela serait-il sain?
Citation :
il n'est pas simple d'obtenir l'accord de la majorité requise
Peut-être que certains colotis ne trouvent cela pas sain.
Citation :
ne serait-il pas plus simple d'élaborer enfin un "réglement de lotissement" en s'appuyant sur les règles actuelles du PLU
Pour quelle raison cela serait-il plus simple? Plus simple pour qui? Les règles du PLU s'applique à votre lotissement, indépendamment des stipulations du cahier des charges.Ce que vous suggérez, revient à supprimer le cahier des charges. |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 21 déc. 2008 : 21:54:20
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Effectivement il n'y avait pas de règlement à cette époque et c'est pourquoi le législateur a je pense, dans son infinie sagesse (!), décidé que dans le cahier des charges ancien les "dispositions réglementaires" valaient règlement, et leur caducité pouvait intervenir (dans la mesure ou après dix ans il n'y a pas eu demande de maintien des règles d'urbanisme anciennes) même si en principe un cahier des charges a une durée illimitée.
La raison pour laquelle je pensais qu'établir un règlement était sain et simple est que cela permettrait d'être en conformité avec le PLU sans avoir a procéder à une modification du cahier des charges qui est parfois assez problématique si j'en crois les nombreux posts sur ce sujet. Mais peut-être comme le suggère Mout il est plus "sain" de ne rien provoquer afin de ne pas nuire, et de s'abstenir.
Depuis mon message j'ai lu les posts de Emmanuel Wormser et les réponses ministérielles à la question et je crois qu'effectivement il est tout a fait possible de s'en tenir à la situation actuelle. Pour être clair nous avions des règles d'urbanisme dans le cahier des charges qui exigeaient que les terrains devaient avoir une surface de 1000 mètres carrés pour être constructibles. Le PLU actuel dit 700 mètres carrés et je pense qu'un permis de construire admis sur cette nouvelle base ne pourra pas être remis en cause par un des co-lotis invoquant les dispositions réglementaires du cahier des charges devenues de fait obsolètes. Est-ce correct ? |
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popolus
Contributeur vétéran
150 réponses |
Posté - 22 déc. 2008 : 00:40:14
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Citation :
le législateur a je pense, ……, décidé que dans le cahier des charges ancien les "dispositions réglementaires" valaient règlement, et leur caducité pouvait intervenir
NON, le cahier des charges, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêt un caractère contractuel, dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues. Cette phrase revient régulièrement dans les arrêts de la cour de cassation.
Lire ici, ici, ici, ici, ici, ou ici
La jurisprudence est constante sur ce point.
Citation :
un permis de construire admis sur cette nouvelle base ne pourra pas être remis en cause par un des co-lotis
Ce n’est pas le permis de construire qui peut être remis en cause, mais la construction elle-même.
Toutes les règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges ont été contractualisées.
Il y a toutefois une exception: Lire l'article L.111-5 du code de l'urbanisme.
Mais cet article ne peut pas s’appliquer selon l’ANIL aux cahiers des charges avant 1977.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 22 déc. 2008 : 09:05:04
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merci popolus
Dans les JP auxquelles vous renvoyez, il est à noter que la 1ère met en cause une association syndicale libre qui semble jointe à un co-loti...
On ignore si cette ASL était ou non propriétaire d'UN LOT (pour y loger un gardien ou y avoir son siège)
Je voudrais insister cependant sur ce qui apparaît clairement dans toutes les JP et l'article del'ANIL :
les dispositions contractuelles REGISSENT LES RAPPORTS DES COLOTIS ENTRE EUX
Il en résulte que l'ASL DOIT ETRE ELLE-MEME COLOTIE (=propriétaire d'un LOT) pour "faire respecter" le CONTRAT |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 28 déc. 2008 : 12:43:21
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J'ai lu et relu..; pas si simple.. en fait il semble que tout repose sur l'ambiguité entre permis de construire (qui ne s'appuie que sur le PLU) et construction (qui, selon vous, se doit de respecter tous les articles de l'ancien cahier des charges même si les co-lotis n'ont pas demandé le maintien des "dispositions réglementaires" concernant les règles d'urbanisme, au delà des dix ans.
Je trouve malgré tout que la réponse ministérielle citée par emmanuel Wormser dans un post récent montre des contradictions avec ce point de vue, encore qu'elle ajoute de l'ambiguité au problème..
Mais Popolus que voulez vous dire exactement quand vous dites que "toutes les règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges ont été contractualisées". Cette contractualisation est- elle d'origine du simple fait de la rédaction de ce cahier, ou bien une "décision" est-elle intervenue ensuite?
Et aussi Popolus la phrase d'un de vos posts ci-dessus que je cite:
"Les règles du PLU s'applique à votre lotissement, indépendamment des stipulations du cahier des charges.Ce que vous suggérez, revient à supprimer le cahier des charges"
continue de me poser problème.
Je crois comprendre que vous voulez dire que le PLU ne s'occupe pas de ce qu'il y a dans le cahier des charges. Mais il est difficile d'admettre que les règles du PLU s'appliquent à mon lotissement sans pouvoir vraiment y être appliquées.. Et pourtant cela me semble bien être le cas et il va falloir se soumettre à cette règle qui me semble archaïque.
Ceci veut dire qu'un terrain de 750 mètres vendu comme constructible dans mon lotissement (en accord avec le PLU), et donc vendu au prix élevé correspondant à ce statut, en fait n'est constructible que tant qu'il n'y a pas d'opposition des co-lotis. Il est donc de fait non-constructible. N'appartenait-il pas au notaire (et au vendeur) d'informer l'acheteur de ce problème ? Contre qui peut-on se retourner ? C'est une véritable escroquerie de la part du vendeur (dont je suis sur de la bonne foi dans cette affaire) Lors de l'achat de ce terrain aucun cahier des charges n'a été fourni à l'acheteur.
Je crois aussi avoir lu quelque part que la Mairie, ou la communauté de communes peut décider elle-même la mise en conformité d'un cahier des charges de lotissement avec le PLU. Est- vrai? Le législateur a du pain sur la planche s'il cherche un jour a clarifier tout ça...
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 29 déc. 2008 : 07:22:28
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La constructibilité du PLU ne peut s'opposer aux règles du CdC !
Ce terrain était-il un lot (sans doute que non compte tenu de ce que vous dites ) ou a-t-il été prélevé sur un lot ? Si oui, l'opération n'a sans doute pas été bien ficelée !
A l'année prochaine.
Meilleurs voeux pour qu'elle apporte des solutions à tous les problèmes évoqués sur ce forum.
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Christophe |
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popolus
Contributeur vétéran
150 réponses |
Posté - 03 janv. 2009 : 03:33:13
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Citation :
construction (qui, selon vous, se doit de respecter tous les articles de l'ancien cahier des charges
Ce n’est pas selon moi. C’est selon les juges de la cour de cassation.
Citation :
même si les co-lotis n'ont pas demandé le maintien des "dispositions réglementaires" concernant les règles d'urbanisme, au delà des dix ans.
Vous confondez le règlement du lotissement, présent dans les lotissements depuis 1978, et le cahier des charges. Seul le règlement est soumis à cette règle de 10 ans (sauf prorogation demandé par les colotis). Le cahier des charges qui est un contrat liant les colotis échappe à cette caducité.
Citation :
Mais Popolus que voulez vous dire exactement quand vous dites que "toutes les règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges ont été contractualisées".
Cela veut dire que les juges considèrent que toutes les stipulations présentes dans un cahier des charges d’un lotissement, même si ce sont des règles d’urbanisme, font la loi dans ce lotissement.
Citation :
Je crois comprendre que vous voulez dire que le PLU ne s'occupe pas de ce qu'il y a dans le cahier des charges
Oui. Le plu est un document administratif dont la modification est décidé par le maire, après enquête publique. Le cahier des charges est un document de droit privé rédigé par le lotisseur. Ces 2 documents sont de natures différentes, mais ils doivent être respectés tous les deux. L’administration s’occupe de faire respecter le plu mais elle n’a pas vocation à faire respecter le cahier des charges. Seul un coloti d’un lotissement peut demander le respect du CDC devant une juridiction civile, si un autre coloti ne le respecte pas.
Citation :
Mais il est difficile d'admettre que les règles du PLU s'appliquent à mon lotissement sans pouvoir vraiment y être appliquées.
En principe, lorsqu’un permis de construire est déposé, le service technique se doit de vérifier si le projet est conforme au plu. Si le projet est conforme au plu, le permis est accordé. Si le projet n’est pas conforme au plu, le permis est refusé. Il appartient ensuite au coloti de vérifier si son projet est conforme au cahier des charges, le permis étant délivré sous réserve des droits des tiers.
Citation :
Ceci veut dire qu'un terrain de 750 mètres vendu comme constructible dans mon lotissement (en accord avec le PLU), et donc vendu au prix élevé correspondant à ce statut, en fait n'est constructible que tant qu'il n'y a pas d'opposition des co-lotis. Il est donc de fait non-constructible.
Je ne sais pas ce qui est écrit dans votre CDC, mais tout coloti peut demander la destruction de toute construction non conforme à ce document pendant 30 ans.
Citation :
N'appartenait-il pas au notaire (et au vendeur) d'informer l'acheteur de ce problème ?
En principe, si. Mais dans les actes de vente, il y a des omissions parfois surprenantes. Par exemple, mon acte de vente ne mentionne aucun cahier des charges, ni même l’appartenance à un lotissement. Mais cela ne me dispense en aucun cas au respect du CDC.
Autre exemple : dans mon lotissement, un coloti a trouvé apparemment un notaire bien conciliant. Voici ce qui figure dans son acte de vente: "Il est ici précisé que, lorsqu’un plan local d’urbanisme ou un document en tenant lieu a été approuvé, les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotisseur cessent de s’appliquer aux termes de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir conformément à l’article L315-2-1 du Code de l’Urbanisme sauf si une majorité de co-lotis a demandé le maintien de ces règles.
Les co-lotis n’ayant pas demandé le maintient de ces règles, en conséquence les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement n’ont plus vocation à s’appliquer. "
Ce notaire a repris l’article L442-9 ( L315-2-1) du code de l’urbanisme mais a supprimé le troisième paragraphe de ce même article, dénaturant ainsi complètement le sens l'article.
Citation :
C'est une véritable escroquerie de la part du vendeur (dont je suis sur de la bonne foi dans cette affaire)
Il ne peut pas être de bonne foi et un escroc en même temps.
Citation :
Je crois aussi avoir lu quelque part que la Mairie, ou la communauté de communes peut décider elle-même la mise en conformité d'un cahier des charges de lotissement avec le PLU.
Voir l’article L442-11 du code de l’urbanisme.
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 03 janv. 2009 : 10:58:28
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Merci pour ces détails.
Je ne confonds pas CdC et règlement du lotissement car il n'y a pas de reglement de lotissement dans le notre (qui date d'avant 1978). Il n'y a qu'un CdC qui contient une disposition réglementaire d'urbanisme (surface minimum des lots, qu'il appelle "parcelles"). J'avais cru comprendre, comme je crois pas mal de gens qui font la même erreur, que dans ce cas les dispositions à caractère réglementaire du CdC étaient assimilées à un réglement, et soumises aux même règles. C'est à dire que ces dispositions (et elles seules, le reste du Cdc ne pouvant être amendé que par les co-lotis eux-mêmes) devenaient caduques au bout de dix ans si les co-lotis n'avaient pas demandé leur maintien. Je pense que c'est bien ce qu'avait en tête le législateur, mais que cela ne s'est pas formalisé dans ce sens. Les reponses ministérielles (voir le post d'Emmanuel Wormser dans cette rubrique) sont pour le moins ambiguës et peuvent suggérer cette interpétation erronée, comme le fait votre notaire "conciliant" (il est peut-être simplement négligeant".. voire "ignorant"...).
Ce qui reste tout de même surprenant pour un citoyen lambda, c'est que la même autorité, la Mairie, fait appliquer un PLU sans avoir à connaître le CdC, mais en même temps a le pouvoir modifier ce CdC pour le rendre conforme au PLU qu'elle est chargée d'appliquer.... Il doit y a voir un sérieux nettoyage juridique à faire dans ce domaine. Vous dites, à juste titre que la Mairie n'a pas vocation à faire respecter le CdC, mais ... elle a vocation a le modifier.. Surprenant non?
Pour" l'escroquerie de bonne foi". Je voulais dire que le vendeur m'a certainement escroqué sans le savoir. Le terrain m'a été vendu sans mentionner le Cahier des Charges, ni même l'existence d'une ASL (dont je suis depuis devenu le Président.. en la réveillant puisqu'elle était en sommeil depuis des années). L'acte de vente était accompagné d'un Certificat d'Urbanisme attestant de la constructibilité du terrain et indiquant la surface maximale de la construction suivant les règles d'urbanisme en vigueur dans la commune).
Il s'ajoute à toutes ces ambiguités, la distinction entre lots et parcelles (et aussi entre terrain, parcelle et lot, puisqu'on achète un terrain et non une parcelle ou un lot dans l'acte de vente). Certains lots sont composés de plusieurs parcelles. Le CdC mentionne pour la surface uniquement celle de parcelles :
- Article 14 -
MINIMUM DE SUPERFICIE DES PARCELLES
Le minimum des parcelles étant de mille mètres, les sous lotissements éventuels ne devront obligatoirement comprendre que des lots ayant au moins cette surface et seront soumis au Service Départemental de l'Urbanisme et du Logement (M.R.L.) et service répartition Parcelles Préfecture (loi Urbanisme du 15 Juin 1943).
Les parcelles qui ont été créées lors de la cession de certains terrains à l'intérieur d'un lot ont-elles ou non une existence légale? la vente de ces parcelles peut-elle être frappée de nullité ?
Compliqué ce début d'année ... Moi qui suis un scientifique j'avoue avoir de moins en moins de respect pour le travail bien confus des juristes .... sourire.... (nous n'avons nous, en principe.. pas droit à l'ambiguité)
Bonne année à tous.
Benoic
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 03 janv. 2009 : 14:41:52
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a tout hasard je vous copie ici la réponse ministérielle au sénat, citée par Emmanuel Wormser. Vous avouerez qu'il y de quoi se poser des questions.
Durée de validité d'un cahier des charges ou d'un règlement de lotissement 13 ème législature
Question écrite n° 04855 de M. Jean Louis Masson (Moselle - NI)
publiée dans le JO Sénat du 19/06/2008 - page 1188
M. Jean Louis Masson attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire sur le fait que certains lotissements sont dotés d'un cahier des charges ou d'un règlement de lotissement. Il souhaiterait savoir si ce type de document conserve une valeur contraignante sans limitation de durée, ou si au bout de 30 ans, ce sont les règles de droit commun qui s'appliquent.
Réponse du Ministère de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire
publiée dans le JO Sénat du 27/11/2008 - page 2378
La durée de validité des documents du lotissement (cahier des charges, règlement) n'est pas limitée dans le temps. Toutefois, le contenu de ces documents peut évoluer. L'article L. 442-9 du code de l'urbanisme prévoit que les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement deviennent caduques au terme de dix années, à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document en tenant lieu, sauf si le maintien de ces règles a été demandé par les deux tiers des colotis détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie du lotissement ou les trois quarts de colotis détenant ensemble au moins les deux tiers de cette superficie. Il en résulte que le permis de construire n'a plus à prendre en compte les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement au terme de dix années, à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir lorsque le maintien de ces règles n'a pas été demandé. Dans le cas où les règles auraient été maintenues après le délai de dix ans, suite à la demande d'une majorité qualifiée de colotis, l'autorité compétente en matière d'urbanisme (selon le cas : le maire, le président de l'établissement public de coopération intercommunal ou le préfet) peut, à tout moment, mettre fin à leur application par décision motivée prise après enquête publique. L'autorité compétente peut modifier tout ou partie des documents du lotissement après enquête publique, pour les mettre en concordance avec le plan local d'urbanisme, lorsque l'approbation de ce document est postérieure à l'autorisation de lotir. Les colotis disposent du droit de demander la modification des règles contenues dans les documents du lotissement. L'autorité compétente peut alors prononcer la modification de tout ou partie des documents, si cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable.
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popolus
Contributeur vétéran
150 réponses |
Posté - 03 janv. 2009 : 17:00:41
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Dans cette réponse ministérielle le ministre ne cite pas le troisième paragraphe de l’article L442-9 du code de l'urbanisme.
La caducité dont fait référence le ministre est uniquement administrative.
Un document peut être frappé de caducité a l’égard de l’administration et être reconnu devant une juridiction civile.
Ceci est rappelé dans cet arrêt de la cour de cassation :
" ses stipulations continuaient de faire la loi des parties tant qu'elles n'y avaient pas renoncé d'un commun accord même si elles étaient frappées de caducité à l'égard de l'administration et que ces clauses, reprises par le cahier des charges du lotissement de 1970 s'imposaient à tous les acquéreurs de lots et à leurs ayants cause "
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 04 janv. 2009 : 11:31:15
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Très bien et merci Popolus, mais.... Personnellement j'interprète le 3e paragraphe de l'article L442-9 d'une façon différente. ce paragraphe dit:
"Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes."
Les règles d'urbanisme, comme la définition des surface constructibles ne sont pas à mon avis des "droits et obligations entre co-lotis" mais des droits et obligations entre les co-lotis et les autorités administratives (Mairie en l'occurence).. Mais l'arrêt de la cour de Cass que vous citez dit effectivement que mon interprétation n'est pas acceptable.. (même si a mon avis elle est bien dans l'intention du législateur.. sinon pourquoi aurait on tentè d'extraire les règles d'urbanisme des anciens CdC pour les aligner sur les "règlements" plus récents). |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 janv. 2009 : 11:54:00
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ne confondez pas règles de caducité et modalités de modification.
la caducité touche les dispositions règlementaires, pas le cahier des charges. en outre, le PLU s'impose aux règles du règlement de lotissement.
apparemment, il ressort outre en de nos discussions que le maire peut modifier le CdC sous réserve de l'accord d'une majorité qualifiée des colotis (et pas l'unanimité). |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 04 janv. 2009 11:55:53 |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 04 janv. 2009 : 12:47:03
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C'est bien pour cela , me semble-t-il que lorsqu'il n'y a pas de règlement de lotissement, on considère alors que les aspects "réglementaires" qui sont un ou deux articles à l'intérieur du CdC, et uniquement ceux-là, sont assimilables a un règlement de lotissement et soumis aux mêmes conditions de caducité que celui-ci. Si c'est le cas le PLU s'impose face à ces règles devenues caduques (sauf demande de maintien des règles soumise par les co-lotis suivant les conditions énoncées, acceptée ou non par les autorités compétentes).
Au fait puisque vous êtes là... Emmanuel Wormser.. Savez vous comment et où on soumet une modification du cahier des charges (car c'est ce qui me semble de toutes façons la chose la plus sûre à faire pour régler mes problèmes..) ?
Merci à tous de vos avis compétents et si précieux.
Cordialement,
Benoic |
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popolus
Contributeur vétéran
150 réponses |
Posté - 04 janv. 2009 : 18:47:20
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Citation :
Les règles d'urbanisme, comme la définition des surface constructibles ne sont pas à mon avis des "droits et obligations entre co-lotis" mais des droits et obligations entre les co-lotis et les autorités administratives (Mairie en l'occurence).
SI. Ces règles, même si ce sont des règles d’urbanisme font parties du contrat (CDC). On dit qu’elles ont été contractualisées. Elles font donc parties des obligations qui régissent les rapports entre les colotis.
Citation :
C'est bien pour cela , me semble-t-il que lorsqu'il n'y a pas de règlement de lotissement, on considère alors que les aspects "réglementaires" qui sont un ou deux articles à l'intérieur du CdC, et uniquement ceux-là, sont assimilables a un règlement de lotissement et soumis aux mêmes conditions de caducité que celui-ci. Si c'est le cas
Ce n’est pas le cas.
Depuis 1978, avec l’apparition des règlements de lotissement, les règles d’urbanisme figurent normalement dans ce document plutôt que dans le cahier des charges. Mais ce n’est pas une obligation. Même après 1978, le lotisseur peut très bien intégrer des règles d’urbanisme dans le cahier des charges plutôt que dans le règlement du lotissement. Cela permet à ces règles, entre autres, d’échapper à la caducité après 10 ans.
Citation :
PLU s'impose face à ces règles devenues caduques
Le PLU s’impose dans le sens où il doit être respecté.
Le CDC s’impose aussi dans le sens où il doit être respecté également.
Le PLU et le CDC ne sont pas en contradiction. Simplement le CDC est plus restrictif que le PLU.
Si le PLU dit : Surface de terrain >700m2
Si le CDC dit : Surface de terrain >1000m2
Pour que les 2 documents soient respectés il faut que ces 2 conditions soient respectées.
D’où : Surface de terrain >1000m2
Vous qui êtes scientifique, vous comprenez forcément cela.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 07 janv. 2009 : 19:00:18
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"Mon lotissement est ancien (1958), il possède un cahier des charges mais n'a jamais eu de réglement"
erreur : il a FORCEMENT été approuvé d'après un projet de réalisation (PLAN directeur, PROGRAMME d'aménagement) : ces documents approuvés constituent LE REGLEMENT spécifique du lotissement approuvé en 1958. A cette époque, les documents approuvés comprenaient AUSSI le CAHIER DES CHARGES du lotisseur qui illustrait et précisait le lotissement: les obligations du lotisseur, les servitudes générales à tous les "terrains à bâtir" et les servitudes particulières à certains d'entre eux, la gestion des équipements communs par une ASL à créer, le cas échéant dans l'attente du transfert à la commune...etc
Si des dispositions de ce CdC précisaient la nature des constructions, leur destination, leur caractéristiques en terme de hauteur, d'architecture etc...c'est CELA qui constitue des dispositions réglementaires contractualisées par la publication de ces pièces au fichier immobilier.
Les dispositions réglementaires peuvent être considérées de deux points de vue:
1) du point de vue ADMINISTRATIF : l'instruction des demandes d'urbanisme par le maire comme indiqué dans le Code de l'Urbanisme
2) du point de vue CIVIL : les rapports de voisinage découlant du CONTRAT publié au fichier immobilier (auquels le maire est totalement étranger)
La caducité des règlements spécifiques est PUREMENT ADMINISTRATIVE, comme l'indique l'alinéa 3 de l'art. L442-9 qui SORT les rapports de voisinage du champ d'application de cet article
C'est un peu : "rendez à César ce qui est à César, et à Dieu ce qui est à Dieu"
Toute tentative de chercher des "passerelles" entre le droit administratif et de droit civil est vouée à la confusion des genres...et aux troubles de voisinage si un co-contractant campe sur les mêmes positions que moi
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 08 janv. 2009 : 11:28:11
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Mout, merci. Vous qui êtes probablement notre meilleur expert en Cahier des Charges sur ce site, avez sûrement raison sur ces points.
Mais il reste à définir ce que recouvre la notion de "rapports de voisinage" par rapport aux dispositions adminstratives. Où se trouve la frontière ente les deux..?
Et puis, excusez moi mais pour le réglement.. je persiste et signe: il n'y a pas eu dans notre lotissement de REGLEMENT comme document séparé du Cahier des Charges, qui, lui a été approuvé en Préfecture. D'ailleurs j'ai lu quelque part que ce document n'était (au moins à l'époque) que facultatif. Le Cahier des Charges contenait donc à la fois ce qui régit les "rapports de voisinage" et les règles d'urbanisme de l'époque.
Y a -t-il quelque part une définition précise de ce que sont les règles d'urbanisme frappées de caducité administrative éventuelle, et les rapports de voisinage ? Ce serait bien agréable de situer ces limites..
Merci encore et tous mes voeux.
B |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 08 janv. 2009 : 11:29:33
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et puis.... mettez vous César dans l'administration et Dieu dans les rapports de voisinage ? j'adore cette séparation des rôles .....
B |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 08 janv. 2009 : 14:40:28
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Passez un peu de temps à lire les JP administratives (= CE & CAA) et civiles (=Cour de Cass et CA)...cela vous familiarisera avec l'INDEPENDANCE DES JURIDICTIONS
C'est tout simplement essentiel pour comprendre notre problématique.
Les TROUBLES DE VOISINAGE sont jugés par les tribunaux civils EN DROIT = Code Civil
Les recours contre les décisions administratives se font devant les tribunaux administratifs.
EXEMPLE : un PC est délivré à Mr X eu égard au REGLEMENT en vigueur (POS ou PLU)
Mais son voisin Mr Y se plaint que la construction lui causent des troubles anormaux de voisinage...devant le TGI ...qui admet ces troubles...de même la CA...le pourvoi en cassation est rejeté : la construction litigieuse devra être démolie malgré sa LEGALITE ADMINSTRATIVE |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 08 janv. 2009 : 14:53:02
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j'ai bien compris tout cela. Mais l'appréciation des "troubles anormaux de voisinage" causés me semble assez subjective non? Je comprends tres bien cela si la nouvelle constuction lui bouche la vue, si le ramassage des poubelles devient trop envahissant, si cela a amené des gamins bruyants à jouer sur la voirie devant sa maison, etc.. Il y aurait donc une notion de nuisance à démontrer devant un tribunal dans ce cas. Faut-il donc qu'il y ait un préjudice subi pour autoriser la démolition?
Le simple non respect du contrat ente co-lotis (comme par exemple un problème de surface constructible conforme au PLU et non au CdC), sans aucun préjudice appréciable (apprécié par le tribunal?) pourrait - il justifier ce type de décision? |
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