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 Sujet  |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
 Posté - 08 janv. 2009 : 14:58:04
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| là, on n'est pas dans le trouble de voisinage mais dans la violation des termes d'un contrat. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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popolus
Contributeur vétéran
150 réponses |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 08 janv. 2009 : 18:51:53
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Ok..ok... cela me paraît ultra clair. Il ne me reste plus comme solution que la modification du Cahier des Charges.
Qui a l'habitude de ce genre de procédure, au delà de l'approbation par les co-lotis qui déjà n'est pas simple (majorité qualifiée ou unanimité..) ? Qui en a fait l'expérience. Doit-on soumettre une demande de modification a la Préfecture ? et sous quelle forme ?
Merci
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 12 janv. 2009 : 18:17:38
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Voir le post concommitant
Sous réserve des appréciations de Mout et M. Worsmer, mais au vu du droit positif
Suivre l'ancien L 315-3 du code l'urbanisme devenu inchangé article ?
Soumettre aux colotis une consultation claire, ce qui peut être fait hors AG -par exemple par Lrar
Régle de majorité des 2/3 3/4 ou 3/4 2/3
soumettre le tout après approbation à la préfecture ( vu l'age de votre lotissement)avec preuves de l'approbation
attendre l'arrêté prefectoral
Faire publier par le notaire de l'Asl l'arrêté et le nouveau cahier des charges
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 12 janv. 2009 : 18:44:01
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| article L 315-3 devenu L 442-10 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 janv. 2009 : 19:04:50
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| il est probable que le maire suffira si la commune est dotée d'un document d'urba et que le maire est compétent pour délivrer les autorisations d'urba : les lois de décentralisation sont passées par là ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 12 janv. 2009 : 19:10:53
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En êtes-vous sur ?
Si c'est la préfet qui a signé l'arrêté initial, ne demeure-t-il pas compétent ?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 janv. 2009 : 19:25:52
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| l'"autorité compétente" est celle qui est compétente au moment de la nouvelle décision. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 12 janv. 2009 : 20:11:19
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Je m'incline devant le savoir de M. Worsmer
Précautionneusement, passez juste un petit de coup de fil au service de la légalité de la préfecture pour en avoir confirmation.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 janv. 2009 : 20:22:58
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voir R442-19 du CU, sachant que le permis d'aménager est une création de 2007.
doctus cum libris... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 12 janv. 2009 20:27:35 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 20:00:20
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Citation :
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construction (qui, selon vous, se doit de respecter tous les articles de l'ancien cahier des charges
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Ce n’est pas selon moi. C’est selon les juges de la cour de cassation.
Citation :
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même si les co-lotis n'ont pas demandé le maintien des "dispositions réglementaires" concernant les règles d'urbanisme, au delà des dix ans.
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Vous confondez le règlement du lotissement, présent dans les lotissements depuis 1978, et le cahier des charges. Seul le règlement est soumis à cette règle de 10 ans (sauf prorogation demandé par les colotis). Le cahier des charges qui est un contrat liant les colotis échappe à cette caducité.
Citation :
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Mais Popolus que voulez vous dire exactement quand vous dites que "toutes les règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges ont été contractualisées".
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Cela veut dire que les juges considèrent que toutes les stipulations présentes dans un cahier des charges d’un lotissement, même si ce sont des règles d’urbanisme, font la loi dans ce lotissement.
Citation :
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Je crois comprendre que vous voulez dire que le PLU ne s'occupe pas de ce qu'il y a dans le cahier des charges
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Oui. Le plu est un document administratif dont la modification est décidé par le maire, après enquête publique. Le cahier des charges est un document de droit privé rédigé par le lotisseur. Ces 2 documents sont de natures différentes, mais ils doivent être respectés tous les deux. L’administration s’occupe de faire respecter le plu mais elle n’a pas vocation à faire respecter le cahier des charges. Seul un coloti d’un lotissement peut demander le respect du CDC devant une juridiction civile, si un autre coloti ne le respecte pas.
Citation :
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Mais il est difficile d'admettre que les règles du PLU s'appliquent à mon lotissement sans pouvoir vraiment y être appliquées.
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En principe, lorsqu’un permis de construire est déposé, le service technique se doit de vérifier si le projet est conforme au plu. Si le projet est conforme au plu, le permis est accordé. Si le projet n’est pas conforme au plu, le permis est refusé. Il appartient ensuite au coloti de vérifier si son projet est conforme au cahier des charges, le permis étant délivré sous réserve des droits des tiers.
Citation :
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Ceci veut dire qu'un terrain de 750 mètres vendu comme constructible dans mon lotissement (en accord avec le PLU), et donc vendu au prix élevé correspondant à ce statut, en fait n'est constructible que tant qu'il n'y a pas d'opposition des co-lotis. Il est donc de fait non-constructible.
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Je ne sais pas ce qui est écrit dans votre CDC, mais tout coloti peut demander la destruction de toute construction non conforme à ce document pendant 30 ans.
Citation :
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N'appartenait-il pas au notaire (et au vendeur) d'informer l'acheteur de ce problème ?
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En principe, si. Mais dans les actes de vente, il y a des omissions parfois surprenantes. Par exemple, mon acte de vente ne mentionne aucun cahier des charges, ni même l’appartenance à un lotissement. Mais cela ne me dispense en aucun cas au respect du CDC.
Autre exemple : dans mon lotissement, un coloti a trouvé apparemment un notaire bien conciliant. Voici ce qui figure dans son acte de vente: "Il est ici précisé que, lorsqu’un plan local d’urbanisme ou un document en tenant lieu a été approuvé, les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotisseur cessent de s’appliquer aux termes de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir conformément à l’article L315-2-1 du Code de l’Urbanisme sauf si une majorité de co-lotis a demandé le maintien de ces règles.
Les co-lotis n’ayant pas demandé le maintient de ces règles, en conséquence les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement n’ont plus vocation à s’appliquer. "
Ce notaire a repris l’article L442-9 ( L315-2-1) du code de l’urbanisme mais a supprimé le troisième paragraphe de ce même article, dénaturant ainsi complètement le sens l'article.
Citation :
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C'est une véritable escroquerie de la part du vendeur (dont je suis sur de la bonne foi dans cette affaire)
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Il ne peut pas être de bonne foi et un escroc en même temps.
Citation :
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Je crois aussi avoir lu quelque part que la Mairie, ou la communauté de communes peut décider elle-même la mise en conformité d'un cahier des charges de lotissement avec le PLU.
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Voir l’article L442-11 du code de l’urbanisme.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 20:03:43
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excusez-moi, populus, je voulais rappeler votre intervention que j'aurais pu rédiger (sauf que les dispositions conventionnelles sont perpétuelles et non susceptibles de prescription après 30 ans)
 Mais le copier-coller ne restitue pas fidèlement la mise en page |
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 20:13:59
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Pour être clair sur le dernier message de Mout
Les obligations du cdh sont perpetuelles sauf violations
Une violation marque le point de départ du délai de prescription de l'action de trente ans
Une construction établie en infraction au Cdh peut faire l'objet d'une instance dans les 30 années qui suivent sa construction.
Par ailleurs, les servitudes de lotissement ne se prescrivent pas, du fait de leur non usage pendant 30 ans |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 20:50:12
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Je crois avoir bien compris tout ce que vous dites, et qui me parait incroyablement stupide de la part de la justice, puisque en contradiction complete avec l'intention qui consistait a aligner les dipositions des anciens cahiers des charges (en l'absence de reglement de lotissemnt) avec celle des reglements de lotissement. L'idée etait bien me semble-t-il que s'il n'y avait pas de reglement de lotissement les dispositions réglementaires d'urbanisme insérées dans un cahier des charges pouvaient être assimilées à celle d'un réglement de lotissement et donc frappées des mêmes regles de caducité.
J'ai bien compris que certaines judidictions (cours de cass) n'ont pas compris cela dans le même sens et surement ne le peuvent elles pas pour des raisons légales. mais c'est tout de même aberrant sur le plan de "l'esprit des lois"...
Je dis et redis à Mout que je ne suis pas d'accord avec un point de détail. Quand il dit:
"Vous confondez le règlement du lotissement, présent dans les lotissements depuis 1978, et le cahier des charges. Seul le règlement est soumis à cette règle de 10 ans (sauf prorogation demandé par les colotis). Le cahier des charges qui est un contrat liant les colotis échappe à cette caducité."
Je dis et redis que les rédactions récentes du code de l'urbanisme ont en fait cherché à remedier à cette situation en assimilant les regles d'urbanisme contenues dans un ancien cahier des charges à un reglement de lotissement. Elles indiquent clairement que les règles d'urbanisme contenues dans un cahier des charges, en l'absence de reglement de lotissement sont assimilées à un reglement de lotissement. Certes il y a le fameux troisieme paragraphe.. dans lequel se sont engouffrées les jurisprudences de cours de cass... Mais a mon avis c'est le résultat d'un manque de rigueur des legislateurs au moment de la redaction des articles du CU révisés...
Et puis il est bon de rappeler que ni le cahier des charges ni le reglement de lotissement ne sont obligatoires. C'est peut être pour cela que bon nombre de notaires s'en contrefichent au moment des ventes ... Et après tout...peut on supprimmer bonnement et simplement un cahier des charges ..?
Bien à vous,
Benoic
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 21:04:36
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Benoic,
la caducité qui peut frapper les règles d'urbanisme inclues dans le CdC ne concerne que la relation coloti-administration. cette dernière n'aura en effet pas à tenir compte de règles caduques pour instruire un PC. un PC accordé sans prendre en compte des règles caduques ne pourra donc pas être contesté sur ce point devant la juridiction administrative, par un coloti ou par un voisin du lotissement.
mais les mêmes règles, si elle n'ont pas été modifiées bien sur, sont en revanche maintenues dans la relation coloti-coloti. seuls les colotis peuvent en invoquer le maintien à l'appui d'une action civile contre la construction réalisée non cnformément à leurs dispositions.
il existe des dispositions permettant de modifier, jusqu'à le supprimer, un CdC : faites en usage. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 21:13:56
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merci Emmanuel Wormser. Ce message est le plus clair depuis que j'ai commencé ce post... REMARQUABLE.. sincèrement.
B |
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 21:21:20
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Si comme cela apparaît il a été vendu un lot divisé contre les dispositions du CDC
ou si les documents approuvés laissent apparaître sur la parcelle acquise,une surface minimale pour construire supérieure à ce qui peut apparaître au PLU, ce qui d'ailleurs confirmerait une division illégale ; et il faut comprendre comment cette division a pu intervenir
il faut agir en nullité de la vente (cinq ans) et en indemnisation , notamment contre le notaire
Toute autre démarche sera très aléatoire et risque de faire laisser passer la prescription des autres actions (en nullité de la vente).
Le premier cas de figure a été médiatiquement connu ; c'est l'affaire Barron au Cap Ferret
Et Mout et M. Worsmer ne peuvent être contestés... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 21:22:48
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| mais si, ils peuvent l'être, avec succès d'ailleurs |
cordialement
Emmanuel Wormser
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 21:32:45
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Conseiller une démarche aux fins de modifier un lotissement et qui plus est aux fins dy d'introduire le droit de diviser les lots initiaux ( ce que j'ai compris de la difficulté), est aléatoire et en rien garantie, sur un plan factuel .. et en droit...
cela devient encore plus dangereux si l'acquéreur de ce fait, focalisé sur cette démarche ne conserve pas ses droits à la nullité de son acte d'acquisition, par l'introduction d'une action en nullité et indemnisation
C'est mon sentiment
M. Worsmer Je suis sur que vous ne m'avez pas compris pour sembler prétendre que cela serait une promenade de santé
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 21:41:59
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faire du porte à porte dans le lotissement pour récupérer de la majorité qualifiée un accord de modification du CdC dans un sens ou dans l'autre , tant que cette modification est conforme au PLU, et demander au maire de donner suite à cette demande... ce n'est pas une promenade de santé, mais cela permet de connaitre ses voisins.
la suite vous la connaissez.
tant que la modification n'est pas enregistrée et définitive, je ne vois en quoi notre interlocuteur peut obérer une possibilité d'action en nullité.
enfin, mon nom est, parait-il, suffisamment difficile à prononcer pour ne pas le complexifier encore par des inversions de lettres ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Sujet |
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reglement vs cahier des charges
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