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elungb
Contributeur vétéran
149 réponses |
 Posté - 23 sept. 2008 : 22:50:16
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Bonsoir,
Lors de notre assemblée générale de ce jour, j'ai été élue scrutatrice, le syndic m'a interdit d'apporter des corrections au PV sous prétexte que seul le Président de séance le pouvait. Je voulais que soit mis au procès verbal l'explication de l'existence d'un compte de provisions pour travaux de plus de 4 ans que le syndic refuse de rembourser. Au PV le syndic avait noté : "explication à donner sur les 14 200 Euros", alors que je voulais qu'il marque : "Le syndic affirme que les provisions pour travaux ne se votent pas tous les 3 ans et ne sont pas votés pour des travaux non encore décidés, mais pour des travaux votés et en attente".
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 sept. 2008 : 23:32:30
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Aucun texte ne précise qui peut établir le PV d'AG. Le secrétaire-syndic n'a ici aucun monopole.
Il appartient au pdt de séance de vérifier sa rédaction, à laquelle il peut participer ou qu'il peut effectuer lui-même, et de la rectifier si elle n'est pas conforme..
Concernant le fonds de réserve pour travaux futurs non votés les textes le fixe à 3 ans .
L.art.18 tiret 5 : "..le syndic est chargé : (...) - de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ; "
Au bout des 3 ans sans utilisation ou utilisation partielle de ce fonds, l'AG peut décider de le renouveler pour une nouvelle période de 3 ans.
Notez que l'idée est dans l'air de rendre obligatoire ce fonds de réserve 'travaux' qui serait donc permanent, ce qui serait une bonne chose.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 24 sept. 2008 : 12:14:39
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En tant que copropriétaire, vous avez le droit de demander à ce que soit notifié au PV d'AG toute remarque de votre part.
C'est ensuite, comme l'indique Gedehem, au president de vérifier que le PV est rédigé dans les formes.
Mon conseil serait que vous demandiez au syndic par LRAR l'inscription de la question "Remboursement du fond pour travaux".
Quand vous mentionnez "l'existence d'un compte de provisions pour travaux de plus de 4 ans que le syndic refuse de rembourser" --> comment avez vous connaissance de ce compte pour travaux, celui ci apparait bien dans la comptabilité transmise par le syndic pour l'approbation des comptes ? |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 24 sept. 2008 : 13:31:14
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Désolé de vous contredire yaume, mais non. Le PV retranscri uniquement les décisions (je shématise volontairement) et les reserves des abstentionnistes sur la régularité des votes.
Il peut, effectivement retranscrire quelques interventions, mais cela n'est pas une obligation.
Dans le cas cité ici, si les comptes sont approuvé et le quitus donné les interventions n'ont scritement aucun interet, si ce n'est d'aporter au syndic la preuve que ce point a été évoqué et que les comptes et le quitus ont été donné en connaissance de cause.
Et si le comptes ne sont pas approuvé, cela n'a aucune importance. A La rigueur, ceci aurait pu être transcrit dans le rapport d'activités du CS. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 sept. 2008 : 14:00:34
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Un Procès verbal rapporte la question inscrite soumise aux voix, l'expression de ces voix et le résultat obtenu.
Contrairement à certaines pratiques détestables, ce PV n'est pas un "journal des débats" nin un CR exhaustif, et certainement pas une "feuille de communication" du syndic !
S'il n'est pas interdit de faire une phrase de liaison et/ou d'explicitation, un PV d'AG n'est pas un moyen d'information destiné aux copropriétaires mais un rapport de décisions, rapport de décisions éventuellement présenté aux tiers.
C'est le cas par exemple de la désignation d'un syndic non pro pour l'ouverture du compte bancaire, de l'autorisation donnée au syndic d'agir en justice, de celle donnée à un copropriétaire pour des travaux privatifs sur parties communes....etc
Le banquier, comme le juge ou le maire, n'ont que faire des interventions de Mme Michu en réponse à celle de M. Prosper .... 
Ajout : Yaume confond sans doute avec les "réserves" dont l'inscription demandée par un opposant est obligatoire, ce qui est autre chose que de demander de rapporter une intervention, laquelle n'a pas sa place dans un PV d'AG.
D'autre dirons : "Oui, mais comment informer les absents et représentés de ce qui s'est dit" .
La réponse est "S'ils voulaient être informés des interventions ils n'avaient qu'à venir" ! ! |
Edité par - gédehem le 24 sept. 2008 14:08:42 |
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elungb
Contributeur vétéran
149 réponses |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 24 sept. 2008 : 15:46:53
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oui c'est à peu près ça gedehem,
A part que vous êtes le premier à toujours nous conseiller de ne jamais voter contre l'approbation des comptes, mais d'y faire des réserves...ce qui revient à se contredire avec "les "réserves" dont l'inscription demandée par un opposant est obligatoire".
Mais lisez plus haut ce que j'ai écris et les questions que je pose en rapport avec: "Je voulais que soit mis au procès verbal l'explication de l'existence d'un compte de provisions pour travaux de plus de 4 ans que le syndic refuse de rembourser"
Ces points demande à être détaillés...
"l'existence" ---> cela signifit il que les comptes approuvé n'en font pas mention ?
"le syndic refuse de rembourser" ---> si la demande a été faite, le syndic est il en droit de refuser ? |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 24 sept. 2008 : 16:46:36
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ces sommes figurent sur la situation de trésorerie. donc les copropriétaires sont sensés être informé.
L'appobation des comptes "sous reserve" (autre débat) n'a aucun rapport avec les reserves sur la régularité du vote permise aux abstentionniste.
Dans votre cas, le secrétaire n'a aucune obligation de reporter vos les termes de votre intervention. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 25 sept. 2008 : 17:30:10
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Citation :
Initialement posté par oxymore
ces sommes figurent sur la situation de trésorerie. donc les copropriétaires sont sensés être informé.
L'appobation des comptes "sous reserve" (autre débat) n'a aucun rapport avec les reserves sur la régularité du vote permise aux abstentionniste.
Mais au contraire, c'est dans le débat !!! |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 25 sept. 2008 : 18:46:57
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| quand je parle d'un autre débat, c'est sur le fait qu'à mon sens, l'approbation des comptes "sous reserve" ne constitue pas une véritable décision. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 26 sept. 2008 : 10:43:32
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Citation :
Initialement posté par oxymore
quand je parle d'un autre débat, c'est sur le fait qu'à mon sens, l'approbation des comptes "sous reserve" ne constitue pas une véritable décision.
Je ne comprend pas ? |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 26 sept. 2008 : 11:14:20
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Chacun des contibuteurs a une interprétation de la notion de réserves sur les comptes.
Pour ma part, aprouver des comptes "sous reserves" d'un évènement futur ne constitue pas une décision au sens de l'article 42 de la loi.
c'est du moins le sens d'une décision de la cour d'appel de 1988 et l'avis d'une certaine doctrine.
Il n'en demeure pas moins que dans ce type de situation, il appartient au tribunaux de définir la portée de la décision prise.
Cela signifie qu'une décision d'approuver les comprte sous reserve de la régularisation de telle et telle écriture pourra être contesté (dans le délai de 2 mois) et il n'est pas acquis que cette formulation soit considéré comme une décision. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 sept. 2008 : 11:39:42
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Pour Yaume, rappelle de ma petite note sur l'approbation des comptes "avec réserve" (terme impropre)!
".....
2/- Toutes les dépenses (125.800 €) sont identifiées, dans le budget, mais il manque les pièces (factures) pour celle-ci de 125,38 € et celle-là pour 1.579,42 €.
= Approbation des comptes pour 125.800 €, sous réserve de présentation sous 15 jours au CS des factures pour les 125,38 + 1.579,42.
A défaut, les comptes sont approuvés pour un montant de ….... €, montant qui sera à répartir comme il convient entre chacun des propriétaires de lots.
3/- Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG (motifs de rejet.ndlr). Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."
Pour les comptes comme pour le reste, l'AG n'est pas une simple chambre d'enregistrement.
Mais ce ne sont pas là des "réserves", lesquelles doivent porter sur la régularité de la décision, du vote de l'AG
D.art.17 : "..... Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions."
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 28 sept. 2008 : 03:59:43
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Bonsoir.
Pour ma part je trouve malsain qu'un débat d'AG se résume à un résultat de vote. La loi fixe le minimum qui doit être porté au PV, elle ne fixe pas de maximum. Or sur des sujets brûlants il me semble important que quelques commentaires (et non, effectivement un journal des débats) soit ajouté. Du style "Après une vive opposition tel compromis a permis le vote suivant" ou "les positions sont restées tranchées jusqu'au vote suivant" ou "malgré la virulence de Untel affirmant telle chose, l'Assemblée s'est déterminée comme suit".
Certes lorsque le secrétaire est le syndic (qui propose-enregistre les votes-exécute-fait approuver-exige le quitus) il n'a aucun besoin de précision. Au contraire, l'absence d'information pourra lui être utile en cas d'action judiciaire. Si cela doit être comme ça, autant voter par correspondance, sans débat finalement inutile ! A quoi bon le délai de 21 jours ? Par retour de courrier serait aussi bien  ! Et pourquoi envoyer aux absents EN RECOMMANDE un PV qui finalement ne traduit pas les opinions des présents mais seulement les décisions que la syndic a prises et que le vote validera parce qu'il a été malin dans sa formulation ?
Alors ? faut-il rédiger à côté du PV un compte-rendu qui n'aura aucune valeur officielle ?
Mon choix actuel est d'être secrétaire, et d'ajouter quand c'est nécessaire un petit commentaire. Parce qu'une copropriété vit dans la continuité. Et que tous ont le droit à l'information, même les mandants, même les absents. Parce que le patrimoine est à tous, et que tous paient.
Voilà, c'est comme ça que je vois mon implication. Salut, @+ ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
Edité par - DomEltro le 28 sept. 2008 04:01:33 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 sept. 2008 : 14:01:44
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...." ....mais seulement les décisions que la syndic a prises ...."
Hum, .... y'a pas un truc qui ne va pas ? 
" ..Mon choix actuel est d'être secrétaire, et d'ajouter quand c'est nécessaire un petit commentaire. ..."
Et ce "commentaire" sera plus 'impartial' que celui qu'aurait fait le syndic ?
"Du style "Après une vive opposition tel compromis a permis le vote suivant" ou "les positions sont restées tranchées jusqu'au vote suivant" ou "malgré la virulence de Untel affirmant telle chose, l'Assemblée s'est déterminée comme suit"."
Peut être ...
Mais cela n'a aucun espèce d'importance de savoir que Mme Michu ou M. Machin se sont crépés le chignon ou pas : la décision prise est seule importante, décision qui ressort donc obligatoirement d'un "consensus majoritaire". |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 sept. 2008 : 14:11:58
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| j'ajoute que les magistrats n'apprécient pas du tout favorablement un PV d'AG avec des commentaires....... |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 29 sept. 2008 : 00:55:26
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Bon, alors il faut continuer à donner tous les pouvoirs au dieu syndic, ne pas informer, ne pas laisser de trace des débats ...
Quant aux magistrats, laissez-moi rire, ils ne se sentent pas tenus de respecter la loi, ils l'interprêtent. Certes, au bout de 5 à 10 ans d'une procédure coûteuse, la cour de cassation annulera un jugement qui ne respecte pas la loi.
Le crépage de chignon n'a effectivement aucun intérêt pour les décisions de l'année n. Il en a dans l'histoire du syndicat. Si les PV ne donnent que des résultats de vote, les copropriétaires n'ont aucune raison de suivre un huluberlu, qui n'a forcément pas la compétence du syndic, et qui prétend que les comptes du syndic sont faux, qu'il a facturé des honoraires abusifs, qu'il a camouflé des travaux dans la rubrique réparation, qu'il n'a pas respecté la loi ou les décisions passées des AG.
Le lobbying que vous prônez dans d'autres sujets ne comprend-il pas de l'information ? Ou faut-il ne dire les choses qu'en cachette ? 
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Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 sept. 2008 : 09:14:31
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Dom, comprenons nous bien : il ne s'agit pas ici de défendre ni d'attaquer qui que ce soit !
Il s'agit "simplement" de regarder de quoi il s'agit au regard des textes.
L'AG du syndicat de copropriétaires est convoquée pour débattre des questions inscrites et, après ce débat indispensable qui peut amener l'évolution ou la modification de l'opinion préalablement établie de chacun, pour décider.
TOUS les copropriétaires sont conviés à la réunion.
Mais comme on est encore dans un espace de liberté, certains ne viennent pas !
Le vote par correspondance étant interdit certains donnent mandat/délégation de pouvoir, d'autre non, c'est leur affaire.
Mais le principe est que TOUS les copropriétaires doivent présents ...
De ce fait, le débat qui s'est instauré, les éléments avancés ici ou là n'ont strictement aucune importance.
Ce qui compte c'est le résultat de ce débat et la solution finalement adoptée, la décision.
Cette décision découle obligatoirement d'un consensus, consensus majoritaire en fonction de la nature de la décision à prendre.
"les copropriétaires n'ont aucune raison de suivre un huluberlu, qui n'a forcément pas la compétence du syndic (???), et qui prétend que les comptes du syndic sont faux, qu'il a facturé des honoraires abusifs, qu'il a camouflé des travaux dans la rubrique réparation, qu'il n'a pas respecté la loi ou les décisions passées des AG."
Que voulez-vous dire ou démontrer par là ??
J'ose espérer que les présents ont en tête les arguments avancés qui ont présidé à leur choix, en particulier au choix majoritaire consensuel.
Les autres ?
S'ils voulaient savoir le pourquoi du comment il n'avaient qu'à venir, en particulier à l'AG annuelle obligatoire qui est quasi toujours la seule réunion formalisée du syndicat.
Pourquoi voulez-vous rapporter la nature du débat, l'intervention de tel ou tel ? Cela n'a plus aucune importance une fois la décision prise.
On se moque de ce que se sont dit Mme Michu ou M. Machin ! La seule chose importante, qui "compte" c'est ce qu'en a dit la majorité décisionnelle.
Comme le souligne Nefer, les juges n'aiment pas trop voir rapporté dans un PV d'AG tels propos, telle intervention, surtout quand elle est orientée pour discréditer un tel, faire mousser le syndic ou orienter dans tel sens.
Conclusion : le PV étant un constat de décisions, pas de blabla, pas de transcription d'interventions.
Ceci n'exclu pas une phrase de liaison ou explicative, par exemple pour motiver un refus d'autorisation. Mais c'est tout !
Il n'y a là aucune complaisance vis à vis du syndic ni de quiconque, la rédaction du PV n'étant pas le monopole du syndic. Le Pdt de séance peut décider de s'en charger, avec l'aval de l'assemblée.
PS : Ce que vous appeler "information" se fait AVANT l'AG, au besoin par une note, les copropriétaires devant avoir tous les éméments nécessaires pour pouvoir décider en pleine connaissance de cause, y compris "... d'un huluberlu, qui n'a forcément pas la compétence du syndic, et qui prétend que les comptes du syndic sont faux, qu'il a facturé des honoraires abusifs, qu'il a camouflé des travaux dans la rubrique réparation, qu'il n'a pas respecté la loi ou les décisions passées des AG."
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Edité par - gédehem le 29 sept. 2008 09:18:24 |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 29 sept. 2008 : 09:52:50
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Les observations de Domeltro sont révélatrices. Beaucoup de copropriétaires, parce que ce document s'appelle PV, pensent que cela doit relater les débats. Il est trés difficile parfois de faire admettre que le PV est un "relevé de décisions".
Ce n'est pas l'initiative du syndic d'en rajouter "des tartines", le plus souvent c'est à la demande "insistante" des copropriétaires eux mêmes. |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 29 sept. 2008 : 11:42:29
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Bonjour.
Gedehem, je suis d'accord avec vos dires, qui sont focalisés (cela se comprend) sur l'AG présente.
Mon propos est de considérer l'ensemble de la vie de la copro, dont les AG ne sont que de fortes ponctuations.
Et si les copropriétaires ne sont pas motivés c'est aussi parce que les PV montrent qu'il ne s'est rien passé d'autre qu'un enchaînement de décisions préparées par le syndic.
Mon huluberlu qui a découvert «un lézard» a le droit de voir ce lézard mentionné (quelle qu'en soit la suite) et non pas escamoté par l'indigence du PV des votes. Dans le cas que j'ai le plus à l'esprit, il s'agit d'une surfacturation d'honoraires, aisément vérifiable dans les comptes même par un absent, et qui grâce au vote et à la forte recommandation du CS (qui "coopère" intimement avec le syndic) passe finalement sous silence par une approbation globale des comptes.
Seule solution pour l'huluberlu : rédiger un document explicatif avec preuves et l'adresser à chaque copro, pour que l'an prochain suffisamment d'entre eux exige l'arrêt de cette surfacturation.
Si on se limite de façon délibérée aux PV, c'est un bon moyen pour ne jamais bouger.
D'où mon emportement...
Salut !
PS: mon propos n'est pas pour autant de mettre n'importe quoi dans ce PV. Si vous avez l'idée d'un autre méthode, je serai ravi de la lire. |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 29 sept. 2008 : 12:11:15
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vous oubliez que le CS non seulement "controle et assiste"...mais aussi a un devoir de communication envers les copropriétaires!
qu'a t il fait ?
par ailleurs, rien n'interdit en fin de PV d'indiquer dans les questions diverses que le syndic, suite à une erreur de facturation à annuler la facture x...ou à rembourser la somme de ....au syndicat!
le CS n'a qu'à faire un rapport écrit de son activité et le transmettre avec le PV!
il sufit d'utiliser les moyens d'information que le CS a! |
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