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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
 Posté - 31 août 2008 : 10:45:26
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alex40 : Citation :
Non ! que vous le vouliez ou non, ces associations sont là pour défendre leurs propres intérêts (je ne parle pas ici d'intérêts financiers bien entendu, mais plutôt de luttes d'influence ou de pouvoir). Ils nous font croire que tous les copropriétaires défendent leur seul drapeau, épousent leur thèse, adhèrent à leur cause. Tous les copropriétaires sont à leurs yeux des divisions d'infanterie enrolées sous leur bannière, prêtes au combat contre les syndics malfaisants. Pardon de vous le dire ainsi, vous révez.
Voilà nous y sommes, comme toujours, dans votre profession, vous finissez par insulter les copropriétaires, de les prendre pour des abrutis et des ignares.
Vous n'empécherez pas ceci d'adhérer à une assoc comme l'ARC. Cala s'appelle de la démocratie, mais ce mot n'est pas de votre cocabulaire !!! Ils sont libres de leur choix ,comme de vous choisir ou de vous virer.
alex40 :Vous évitez de répondre à mes questions précisies ??? c'est votre conception du dialogue ???
alex40 : Citation :
Non, manech, je ne suis pas le machiavel que décrit l'ARC.
Vous attaquez l'ARC à chacun de vos posts,pourquoi un tel acharnement ??? Quel conflit avez vous avec l'ARC ?? éclairez nous la dessus ???
océan : en m'excusant pour vous avoir pris pour un " méchant" syndic!! |
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alex40
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424 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 11:17:01
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Citation :
Initialement posté par philippe388
Voilà nous y sommes, comme toujours, dans votre profession, vous finissez par insulter les copropriétaires, de les prendre pour des abrutis et des ignares.
philippe388, je n'insulte pas les copropriétaires, comme chacun pourra le constater en me lisant.
Vous n'empécherez pas ceci d'adhérer à une assoc comme l'ARC. Cala s'appelle de la démocratie, mais ce mot n'est pas de votre cocabulaire !!! Ils sont libres de leur choix ,comme de vous choisir ou de vous virer.
Je n'ai rien à dire sur cette affirmation fondée.
Vous attaquez l'ARC à chacun de vos posts,pourquoi un tel acharnement ??? Quel conflit avez vous avec l'ARC ?? éclairez nous la dessus ???
Aucun conflit. Mais quand on parvient à ce niveau de notoriété, on peut attendre de l'intéressée davantage de nuance et de subtilité dans le propos. |
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manech
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1418 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 12:35:31
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Bonjour, Alex40.
1) Attention: vous avez tendance à remplacer le débat intellectuel par un conflit de camps: Les syndics versus l'ARC et ses suppôts.
En tant que camarade syndic, JPM est remercié gentiment, sans que vous sembliez vous rendre compte que fondamentalement il est d'accord à mon sens avec l'ARC sur 3 points:
-la nécessité du compte séparé,
-la raréfaction des honoraires exceptionnels, et
-l'augmentation des honoraires des syndics pour la gestion courante.
J'aimerais que vous répondiez plus sérieusement à votre confrère que vous ne le faites. Vous êtes visiblement plus à l'aise pour pourfendre les copropriétaires mécontents et leurs associations, continuant ainsi le jeu stérile des dénonciations réciproques.
Faites un effort pour lire la page à laquelle JPM vous renvoie.
2) Pourriez-vous demander de ma part à JPM comment selon lui on pourrait sans encombrer les tribunaux faire en sorte que les illégalités flagrantes commises par des syndics, des CS et des AG puissent être corrigées, sanctionnées rapidement et à moindre coût. Tant il est vrai qu'une loi ou un décret qui ne sont pas appliqués faute de suivi et de sanctions enseignent cet incivisme qui pourrit la société.
3) Financiarisation: kesako? Après avoir consulté mon ami Google, j'ai trouvé qu'elle
Citation :
provient d'une multiplication exponentielle des types d'actifs financiers et du développement de la pratique des opérations financières tant par les entreprises et autres institutions que par les particuliers.
De manière plus simple il semble que, comme celui qui faisait de la prose sans le savoir, vous faites de la financiarisation lorsque grâce au compte unique vous cherchez à gérer en l'optimisant "votre" trésorerie, vous savez: les fameux 10 ou 12%.
Ou encore: il y a financiarisation lorsque au lieu de gérer des immeubles en étant rémunéré décemment pour cela, on gère en priorité leur trésorerie à son profit.
Si j'ai tout faux, qu'on me le dise.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 16:26:20
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Manech : Citation :
Pourriez-vous demander de ma part à JPM comment selon lui on pourrait sans encombrer les tribunaux faire en sorte que les illégalités flagrantes commises par des syndics, des CS et des AG puissent être corrigées, sanctionnées rapidement et à moindre coût.
Première observation : pourquoi excluez vous de votre propos les illégalités flagrantes commises par les copropriétaires ?
Seconde observation : il n'existe aucune solution pratique, quels que soient les fautifs, hormis une information sérieuse des uns des autres, qui peut éviter des fautes involontaires et permettre aux conseils syndicaux d'intervenir plus efficacement dans certains cas.
- Cette information n'est pas organisée.
- Les bénéficiaires potentiels n'ont, pour la plupart, aucun souci de s'informer
- Certains pratiquent l'autoinformation en lisant les codes. C'est plus dangereux encore que pas d'information du tout.
- La consultation de certains organismes peut être bénéfique. Encore faut-il s'adresser à la bonne porte car certains véhiculent des indications fausses.
Le coût de l'accès à la Justice est un obstacle réel.
Le recours aux questions parlementaires est faussé par la rédaction tendancieuse des questions et la saisine du Ministère de l'équipement pour des questions purement juridiques.
Il est tout à fait normal qu'un fonctionnaire de l'équipement ne connaisse pas toutes les finesses juridiques. Il peut ainsi ignorer qu'un arrêt de la Cour d'appel de Paris rendu après la dernière réforme de l'article 10-1 ne peut pas donner une interprétation de cette dernière version alors que le litige jugé remonte à une date antérieure à la réforme. Le juge a statué alors en fonction de la version antérieure et la Cour d'appel doit faire de même.
Il est moins normal qu'un arrêt de la Cour de cassation rendu sur la question posée ait été occulté aussi bien par l'auteur de la question que par celui de la réponse
On peut penser que la Chancellerie ne se serait pas plantée sur ces points.
Il n'empêche que la réponse ministérielle est brandie partout avec des cris joyeux 
Voilà d'ailleurs un détail irritant qui suscite bien des litiges :
L'article 10-1 dit
- que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure sont imputables au débiteur
- qu'ils comportent notamment les frais de relance
Pas besoin d'être énarque pour voir la bourde  Pourtant on écrit sérieusement que désormais les frais des relances postérieures à la mise en demeure pourront être imputés au débiteur.
Faut-il rappeler
- que la relance a pour but de rappeler au débiteur qu'il doit un appel de fonds et d'éviter ainsi la mise en demeure.
- que pour un appel de fonds déterminé on ne peut tolérer qu'une seule relance qui est par nature antérieure à la mise en demeure
- qu'après la mise en demeure, toute relance pour la même somme doit être prohibée (et à fortiori une rafale de relances)
Il y a donc un loupé de rédaction du txte car, par ailleurs, les travaux parlementaires montrent que députés et sénateurs ont voulu inclure la relance dans les frais nécessaires.
Il y a désormais une commission spéciale à l'assemblée nationale pour ce genre d'affaire. N'importe qui peut la saisir par Internet.
Au travail
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 16:31:31
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Je n'ai pas tout lu en détail, ou alors en lecture rapide pour les redites, mais il semble bien que ce sujet initié par Alex retombe dans de vieux clivages voire clichés, "riche/pauvre", "Gauche/droite", "pouvoir/contre-pouvoir", etc, etc .... 
Il montre surtout qu'il s'agit d'une approche qui n'est plus trop dans l'air du temps et entendu bien des fois, que l'on peut résumer ainsi : "Je gère "mes" copropriété depuis 25 ans en bon père de famille et ne comprend pas la hargne et la grogne dirigée contre moi au travers de ma 'profession' "!
Sauf qu'Alex fait encore partie avec d'autres (n'est-ce pas, Air ? ) du monde de l'artisanat, en voie de disparition comme chacun sait, remplacé peu à peu par des industriels de la gestion immobilère !
A bien y regarder, je n'ai pas vu, ou très rarement, un artisan porté au pilori mais seulement des "gros groupes" !
Ceci pour un premier point !
Un second, qui gene manifestement beaucoup Alex40, c'est cette histoire de "compte séparé", mais surtout par dela celui-ci, la question de la rémunération du syndic, de ses honoraires.
Il le dit lui-même (je résume plusieurs posts) : "Je n'aime pas le compte séparé parce qu'il me coute cher et m'empeche d'être rémunéré par la banque ...(sous ententu 'sur les fonds de "mes" syndicats"')
JPM a répondu sur ce point : nous savons tous, copropriétaires informés, praticiens, spécialistes de la copropriété, organisations professionnelles, que le niveau de rémunération des honoraires "gestion courante" est trop bas de 15 à 20 % : d'où l'imputation en "gestion particulière" de tout un tas de taches qui n'en relèvent pas afin d'être à niveau ... dont la rémunération en sus demandée pour le fameux compte séparé !
Cherchez l'erreur, qui trompe qui .... ! 
Quand donc avez-vous proposé un forfait "gestion courante" (toute la gestion prévue 'courante') comprenant entre autres le compte séparé avec une rémunération correspondante ??
Un autre point, qu'Alex (JPM et d'autres...) passe sous silence : l'ignorance, la méconnaissance, la naiveté, le j'm'enfoutisme par confort (ou pour ne pas sembler idiot)..etc .., des copropriétaires !
"J'ai acheté un apparte, ce qui se passe dehors n'est pas mon affaire". (entendu combien de fois !)
Faites un sondage : combien de copropriétaires ignorent (par exemple) qu'ils sont propriétaires, certes en indivision, de tout ce qui est "commun" ?
Une grosse majorité (plus de 60 à 70%) pensent que les parties communes appartiennent au syndic, qu'il en fait son affaire avec le CS, ou qu'ils n'en sont en fait que des utilisateurs !
Comme 80% des copropriétaires ignorent le B A BA des règlesz de droit qui s'appliquent à la copropriété (combien connaissent ou ont lu au moins le RDC), 80% des conseillers syndicaux élus parmi ces ignorants ne sont pas plus renseignés !
Combien de conseillers syndicaux ont connaissance des textes qui sont à la base de leur mission d'assistance et de controle ?
Combien de CS disposent d'un règlement de fonctionnement ?
Combien de syndics veillent, conseillent d'en adopter étant obligatoire ?
Alors on a beau jeu d'avancer l'argument " On entend les copropriétaires/copropriété qui ralent, mais pour un syndicat mécontent combien de syndicats satisfaits et donc silencieux ?"
Certes !
Mais pour UN syndicat bien informé, au fait des règles et pratiques particulière, syndicat éventuellement "raleur", combien dans l'ignorance et donc silencieux ?
Un peu facile voire fallacieux d'avancer que si tel syndicat ne dit rien avec des membres du CS tout sourire c'est que tout se passe parfaitement et que le syndic est à la pointe de la gestion immobilière dans l'interet bien compris des parties !
Nous savons bien qu'il n'en est (hélas) rien et que la moindre breche est aussitot exploitée au besoin avec des arguments bidons, fallacieux selon le degré de résistance de certains copropriétaires .....(Vous ne pouvez pas savoir (si, vous le savez ) tout ce qu'on peut inventer pour rouler les copropriétaires dans la farine, depuis l'impératif "La LOI ne le permet pas", argument bidon s'il en est, jusqu'aux citations tronquées voire magouillées)
Pas besoin ici de se référer aux "Abus" de telle assoce ni aux plaintes auprès des organismes habilités .....
Et puis il y a les pratiques de tous les jours : ici, pas de textes, juste des pratiques ....
Lorsqu'on fait la synthese des points précédents, on voit bien que les pratiques seront leurs traductions chaque jours !
Il y aura d'un coté les pratiques de tels grand groupe, institutionnalisées y compris chez les "petits syndics" achetés, de l'autre celles des syndics "bons pères de famille",.....parce que .."ma bonne dame, cela fait 25 ans que nous faisons comme cela à la satisfaction de tous (argument massue !) et que ce ne sont pas quelques copropriétaires qui font le rappel des dispositions légales ou jurisprudentielles qui vont changer les choses ...."
Au besoin, on sait comment faire pour dresser "la majorité ignorante et donc siencieuse" contre ces fauteurs de troubles !
C'est cela (résumé) la réalité de la copropriété en France dans sa diversité, et donc de l'ambiguité des arguments avancés par la "profession" lorsqu'il s'agit de s'indigner des attaques, sans doute excessives parfois, mais fondées la plupart du temps !
On peut terminer ce bref exposé par un constat qui saute aux yeux :
la "profession" est organisée, leurs 'syndicats' professionnels particulièrement bien introduits auprès des décideurs et donc actifs !
Les dernières modifs législatives renforçants les pouvoirs et prérogatives du syndic (majoritairement "pro") le montre encore une fois.
A l'inverse "en face" (le contre-pouvoir) est faible, peu organisé, et lorsqu'il l'est tout juste toléré histoire de limiter les vagues dans des organismes sans réelle influence.
L'ARC est l'arbre qui cache la foret ......
Le bilan de tout cela ? ....
A QUI la faute de la mauvaise image de cette 'profession' (je préfère "activité") ???
Aux copropriétaires ?
A qui la faute si elle ne balaye pas devant sa porte ?
Car si elle ne balaye pas c'est que globalement elle n'en a AUCUN interet, ni en terme d'image (elle s'en moque, le syndic étant incontournable) ni en terme d'interet, car là ou il y a des sous à prendre ils sont toujours bons à prendre (voir le développement des 'serices' financiers annexes : caisses de garantie, assurances, prêts, etc , etc ...)
En conclusion : tous les syndics "pro" ne sont pas des voyous ou des incompétents interessés, mais hélas beaucoup (trop ?) le sont.
Ils ne doivent s'en prendre qu'à eux-mêmes, à leurs pratiques, à leurs organisations .....: pas aux copropriétaires ignorants
Voyez, c'est comme pour "la Justice" : peut être que d'écater quelques magistrats (*), qu'il faudrait enfin avoir le courage de sanctionner, permettra à cette grande Dame de retrouver son lustre .....
(*) si vous saviez les dessous de l'affaire pour certains d'entre eux, qui ne voit même pas le jour dans la presse !
Il faut cessez de sortir le Kleenex pour un oui ou pour un non et regarder les choses en face globalement et non par le petit bout de la lorgnette, à sens unique !
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 16:55:03
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Citation :
Initialement posté par manech
1) Attention: vous avez tendance à remplacer le débat intellectuel par un conflit de camps: Les syndics versus l'ARC et ses suppôts.
Oui, chère manech, vous avez raison, je mets trop de fougue dans mes propos. Sans doute parce que je n'ai pas honte d'être ce que je suis, ni de dire ce que je dis... Et puis vous imaginer en suppôt de qui que ce soit, m'est désagréable !
En tant que camarade syndic, JPM est remercié gentiment, sans que vous sembliez vous rendre compte que fondamentalement il est d'accord à mon sens avec l'ARC sur 3 points:
-la nécessité du compte séparé,
-la raréfaction des honoraires exceptionnels, et
-l'augmentation des honoraires des syndics pour la gestion courante.
Vous êtes visiblement plus à l'aise pour pourfendre les copropriétaires mécontents et leurs associations, continuant ainsi le jeu stérile des dénonciations réciproques.
Faites un effort pour lire la page à laquelle JPM vous renvoie.
manech, j'ai conscience qu'un grand fossé me sépare encore de JPM et de ses thèses ; cela ne m'empêche pas de reconnaître qu'il s'exprime toujours de façon courtoise et pondérée.. Et cela est inestimable !
JPM, j'ai relu, comme me le conseillait sagement manech, votre texte sur les honoraires et le compte bancaire séparé.
Vous admettez que le syndic doit récupérer d'une façon ou d'une autre le manque à gagner résultant de l'ouverture d'un CBS. Mais dans le paragraphe 5), vous mélangez curieusement, les honoraires pour CBS et les honoraires "exceptionnels", préconisant de remettre de l'ordre de façon drastique dans le niveau de ces derniers : "Le conseil syndical exige en outre une remise en ordre sévère du barème des honoraires exceptionnels".
JPM, dois-je comprendre que vous estimez dans l'exemple concerné, que le montant de 1200€ devrait couvrir les deux lignes d'honoraires ?
J'aimerais que vous répondiez plus sérieusement à votre confrère que vous ne le faites.
De quel confrère parlez-vous ? JPM ?
2) Pourriez-vous demander de ma part à JPM comment selon lui on pourrait sans encombrer les tribunaux faire en sorte que les illégalités flagrantes commises par des syndics, des CS et des AG puissent être corrigées, sanctionnées rapidement et à moindre coût. Tant il est vrai qu'une loi ou un décret qui ne sont pas appliqués faute de suivi et de sanctions enseignent cet incivisme qui pourrit la société.
S'il a lu votre intervention, il vous y répondra sans doute lui même. Mais le problème que vous évoquez me semble difficile à résoudre. Nous sommes dans un Etat de droit. A ce titre, les parties en lice sont censées être à égalité devant la justice. En réalité les administrés ne le pensent pas, parce que les procédures sont longues et coûteuses. Mais à l'inverse, on ne peut pas juger en fonction des plaignants et donner raison à quelqu'un au seul motif qu'il est supposé être le plus faible... C'est donc compliqué ! Alors on a inventé des juridictions plus légères pour les cas les plus simples, mais là aussi, chaque fois que la décision est contestée, on doit revenir au système ante... C'est pourquoi je parlais plus haut d'une police professionnelle, proposition qui, si je me souviens bien, vous a rendue si hilare..
Vous parlez à juste titre d'incivisme en faisant remarquer à JPM que les lois, décrets ou arrêtés ne sont pas toujours appliqués. Mais L'ARC qui dénonce à longueur de colonnes des infractions à la législation, se fait bien le chantre d'un décret ou d'un arrêté pour contraindre les syndics à respecter le texte du CNC.
3) Financiarisation: kesako? Après avoir consulté mon ami Google, j'ai trouvé qu'elle
Citation :
provient d'une multiplication exponentielle des types d'actifs financiers et du développement de la pratique des opérations financières tant par les entreprises et autres institutions que par les particuliers.
De manière plus simple il semble que, comme celui qui faisait de la prose sans le savoir, vous faites de la financiarisation lorsque grâce au compte unique vous cherchez à gérer en l'optimisant "votre" trésorerie, vous savez: les fameux 10 ou 12%.
Ou encore: il y a financiarisation lorsque au lieu de gérer des immeubles en étant rémunéré décemment pour cela, on gère en priorité leur trésorerie à son profit.
Si j'ai tout faux, qu'on me le dise.
[size=2]Non manech, vous n'avez rien de faux. J'avais bien en tête que ce devait être quelque chose comme cela, la financiarisation, mais j'en ignorais le nom comme le naïf bourgeois auquel vous faites allusion.
Mais vous dérapez un peu facilement quand vous dites que "au lieu de gérer des immeubles... , on gère en priorité leur trésorerie à [notre] profit". Sachez que le mode de calcul de la rémunération des fonds a été mis en place une fois pour toutes avec la banque et que je ne varie pas d'un iota ma méthode de gestion des immeubles, pour améliorer artificiellement cette source de produits. Je vois d'ici les sourires dubitatifs de mes partenaires de dialogue du moment, y compris vous même, mais c'est pourtant l'exacte vérité.
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ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 17:02:10
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Soyez sympa.
Faites un effort pour mettre votre prose en forme
Je n'y comprends plus rien !!!
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Les chiens vous regardent tous avec vénération.
Les chats vous toisent tous avec dédain.
Il n'y a que les cochons qui vous considèrent comme leurs égaux .
(Winston Churchill)
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 18:39:28
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Alex :
"C'est pourquoi je parlais plus haut d'une police professionnelle, proposition qui, si je me souviens bien, vous a rendue si hilare.. "
Et il y a de quoi !
D'abord parce que l'appellation "police" n'est, pour le moins, pas des plus judicieuse, cette dernière étant "professionnelle", ce qui limite sérieusement les cas d'intervention (qui déciderait d'y avoir recours ?)
Mais surtout parce qu'un tel système existe déja (en théorie) dans ces organisations professionnelles.
J'ai même le souvenir d'une "Charte" élaborée par l'une d'elle, charte que ses adhérents se devaient de respecter ...
Inutile de vous faire un dessin sur la réalité de son application et de la sanction de ceux qui n'en font aucun cas ..... sans parler du devenir des réclamations faites par des syndicats !
Il y a eu aussi cette "commission des litiges" instituée dans ce grand groupe ... de fait simple argument de vente pour laisser croire que les choses se passent bien : elle n'avait en fait pour but que de justfier la pratique contestable du syndic en l'expliquant dans les moindre détails avec des arguments ou éléments pour le moins folklo !!
Je ne reiens pas non plus sur le "label" (!!!) "Qualité syndic", vaste fumisterie pour copropriétares naifs !
Pensez aussi au projet de "contrat de syndic", incluant la totalité des taches prévues en "gestion courante" dont le compte séparé, ... dont la profession a fait depuis toute la critique, peu le mettant en œuvre ou alors en excluant ce qui lui déplait ...
Alex, sur ce que vous exposez je ne doute pas de votre bonne foi et donc du courroux qui vous prend à être mis dans le même sac que "les autres".
Mais il faut regarder les choses en face et bien prendre conscience de la réalité de la position d'une actvité qui devient "industrielle", de plus en plus et essentiellement commerciale et financière (Quelle valeur l'action de X ....?)
Activité de Gestion immobilière ou de vente de chaussettes, même combat !
Restent quelques artisans, comme vous ... Pour combien de temps ? (quid après votre retraite ?)
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 20:12:16
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gédehem, bonsoir,
Le tableau que vous tracez de moi et des congénères de ma taille n’est guère flatteur et j’hésite en me regardant dans votre miroir entre la franche rigolade et le complet abattement.
Si j’ai bien tout suivi et pour faire court, je suis le dernier des mohicans ; je pleurniche pour un oui ou un non (vite un kleenex) et regarde le monde par le petit bout de la lorgnette… Comme vous êtes sans doute un garçon gentil, vous ajoutez, ici ou là, dans votre discours défaitiste, de sympathiques et complices smileys.... A vous lire je suis un syndic de papa, totalement ringard , quoi !
Quant aux copropriétaires, vous n’y allez pas non plus avec le dos de la cuillère. Des demeurés, des ignorants, que les syndics s’ingénient à maintenir dans leur état de bêtes pour sucer plus aisément leur sang.
Bravo pour eux et bravo pour moi !
Je ne partage évidemment pas votre point de vue. Et s’il peut y avoir dans notre discussion des clichés comme vous dites, ce sont vos affirmations.
Je ne suis pas prêt de ma retraite, j’ai de surcroît deux enfants qui sont dans le métier depuis déjà quelques années et qui ne me donnent pas pour le moment l’impression d’être découragés, au contraire. J’occupe un créneau tout à fait satisfaisant, celui de syndic indépendant familial n’ayant qu’un site mais capable de rivaliser très honorablement avec petits et gros syndics dans mes offres de service !
Encore faut-il évidemment que vous ne rajoutiez pas sans cesse des obstacles sur notre route, comme par exemple l’obligation du compte séparé qui favorisera les plus gros, en tout cas les filiales de banque à mon détriment et finalement à celui des copropriétaires. Car si je veux perdurer, il faut non seulement que mon organisation soit la meilleure possible, que mes équipes soient formées. mais il faut aussi qu’au bas de mon compte d’exploitation, je dispose de suffisamment de munitions ( je veux dire de profits) pour rembourser les emprunts présents et à venir qui me permettent sans cesse de grossir par croissance externe et ainsi de rester dans la course. Et c’est d’ailleurs là que peut se situer le point faible de mes grands confrères. Lorsque les états-majors des banques comprendront dans quel état de fragilité se trouvent leurs filiales, ils pourront se demander si le secteur est si rentable que cela. Quand on voit avec quelle rapidité les sociétés de syndics, filiales de grandes banques ont pu se développer , on peut se demander comment ces sociétés industrielles parviendront à la fois à rembourser leurs agios et à la fois le capital de leurs emprunts. Jusqu’à présent, elles continuaient à emprunter, cela ne se voyait donc pas, mais qu’adviendra-t-il lorsque ce mouvement de concentration cessera ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 23:41:34
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Bonsoir ..
Il ne s'agit pas de polémiquer, mais je ne vois pas trop où dans mes propos vous avez pu relever que vous seriez le dernier des mohicans (on voit que vous ne connaissez pas Air Jordan, dont les plumes ... pardon, c'est une autre histoire ...), ni même où je critiquerais votre gestion de "père de famille", gestion de proximité efficace bien souvent mais en voie de disparition (hélas ? .. Hélas !)
Je ne vois pas trop non plus où j'avance que les copropriétaires seraient "des demeurés, que les syndics (pro) s’ingénient à maintenir dans leur état de bêtes pour sucer plus aisément leur sang."
Vous savez ce que c'est (cours de psycho 1ère année 1ère semaine ) c'est fou comme on lit et traduit les propos d'un autre au travers de ses propres peurs ou fantasmes !
Que les copropriétaires ignorent les règles, les méconnaissent, ce qui est une réalité, n'en fait pas pour autant des demeurés ni des débiles, les syndics (pro) n'étant pas non plus des vampires ....
Mais la fin de votre post montre bien ce qu'est votre principal soucis, le fond de votre intervention, en particulier sur le refus du compte séparé :
- "Encore faut-il évidemment que 'vous' ne rajoutiez pas sans cesse des obstacles sur notre route, comme par exemple l’obligation du compte séparé ...."
Tiens donc : voila que le compte séparé est un "obstacle sur votre route " !
Notez au passage que le "vous" que vous citez qui vous obligerez n'est pas ici "les copropriétaires" ou telle assoce, mais le législateur qui, aux dernières nouvelles, n'est pas particulièrement lié aux groupemments défendant les copropriétaires !
Vous précisez encore :
- "Mais il faut aussi qu’au bas de mon compte d’exploitation, je dispose de suffisamment de munitions ( je veux dire de profits) ...qui me permettent sans cesse de grossir par croissance externe et ainsi de rester dans la course.."
Nous y sommes, et mes propos ne deviennent pas critiques pour autant : votre soucis est la bonne gestion de votre boite, de faire des profits pour rester dans la course .... afin de ne pas vous faire manger !
DE ce fait, le compte séparé est un obstacle sur votre route, sur cette marche au profit !
Relisez la fin de mon dernier post :
"Mais il faut regarder les choses en face et bien prendre conscience de la réalité de la position d'une actvité qui devient "industrielle", de plus en plus et essentiellement commerciale et financière .
Activité de Gestion immobilière ou de vente de chaussettes, même combat ! "
Voila le centre de la question : gros ou petit, la gestion immobilière n'est plus principalement une affaire de services, de gestion de proximité, mais une activité commerciale comme une autre dont la finalité est le profit, ce qui est naturel et honnorable pour toute activité commerciale, d'une part pour exister et 'gagner plus' mais aussi (et surtout pour les petits) pour ne pas se faire bouffer par un plus gros !
La concurrence, vous le avez, fait bien plus de mal que n'importe quelle association de copropriétaires .
Vous refusez le compte séparé non pour un motif idéologique ou parce que c'est compliqué à gérer, mais (uniquement ?) parce que cela ne vous permettrait plus de percevoir les interets des fonds des syndicats et parce que vous ne pouvez, concurrence oblige, augmenter vos honoraires 'gestion courante' de 15 à 20 % !
Accessoirement, par ce refus d'une obligation légale, vous montrez combien il est facile pour un "pro" de contourner la loi : combien de vos syndicats savent que ce compte séparé est obligatoire, qu'il nécessite d'augmenter les honoraires de 15% et qu'il n'est plus question de facturer en sus des taches qui relèvent de la gestion courante ?
Lors des AG, ou par une note explicite, avez vous mis "vos" copropriétaires devant cette réalité des choses ?
Comme tout praticien qui plus est de longue date je n'ignore pas la difficulté de votre activité, de "multi-cartes". Mais ces difficultés ne doivent pas se régler dans le dos de vos clients, des copropriétaires mal informés.
Les textes sont sans doute mal fichus sur bien des points, mais ce n'est pas une raison pour que les syndics 'pro' contournent celui là ou au contraire fassent une application restrictive d'un autre au gré de leur "bon plaisir" ou de leur interet personnel !
C'est de cela dont il s'agit : le fossé entre interets des uns et des autres se creuse sans doute, le syndic 'pro' ayant la part belle en qualité de "sachant" (ou prétendu tel pour certains !...)
Il ne faut donc pas s'étonner des réactions épidermiques des copropriétaires et de certaines de leurs organisations
Ne pas vouloir voir cette réalité c'est "regarder par le petit trou de la lorgnette" ! |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 23:48:54
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Gédéhem revient, et il est en forme...
Alex40, nul ne doute de vos qualités de syndic. Mais pas plus qu'un bon prof ne fait oublier les lacunes du système éducatif, votre exemple personnel, aussi intéressant soit-il, ne peut faire oublier qu'il faut réformer votre profession.
L'idéal serait que des idées de réforme viennent de certains syndics: de JPM (c'est fait), et pourquoi pas de vous : on est à la 12ème page et on attend toujours une suggestion. Il semble décidément que vous soyez un partisan résolu du statu quo. Dommage.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 01 sept. 2008 : 08:50:06
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JPM me demandeCitation :
Première observation : pourquoi excluez vous de votre propos les illégalités flagrantes commises par les copropriétaires ?
JPM a raison, j'aurais dû mentionner les copropriétaires hors CS et hors AG. Il est vrai que dans tous les cas d'illégalités flagrantes, c'est le syndic, gardien du RDC et de l'application des lois, qui est responsable. C'est lui, et non les propriétaires ignorants ou demi-savants (ce qui selon JPM est pire) qui devrait savoir et devrait agir, sitôt l'erreur connue ou commise.
Il est vrai que l'illégalité est parfois commise volontairement, y compris par le syndic, qui sait qu'il n'a pas grand chose à craindre.
D'où ma question obstinée: comment faire pour faire respecter la loi de façon simple, rapide, et peu coûteuse dans les cas flagrants?
Citation :
Seconde observation : il n'existe aucune solution pratique, quels que soient les fautifs, hormis une information sérieuse des uns des autres, qui peut éviter des fautes involontaires et permettre aux conseils syndicaux d'intervenir plus efficacement dans certains cas.
Réponse qui ne me satisfait pas, dans la mesure où elle permet un statu quo insupportable.
En parcourant d'autres forums d'Universimmo (vous remarquerez que les autres forums, purement informatifs, ne sont pas gâchés par l'agressivité latente sur celui-ci, où se lit dans les prises de position trop tranchées des uns et des autres l'ampleur du malaise entre copros et syndics), j'ai vu qu'il existait un médiateur pour l'énergie.
Et s'il y avait un médiateur pour la copropriété?
Si l'on pouvait s'adresser à lui pour les illégalités flagrantes:
une avance de trésorerie supérieure au 1/6 du budget, des appels de charges faits à la fin de la période choisie etc...
on pourrait laisser de côté les manquements au RDC qui supposeraient une lecture de tous les RDC, tâche inhumaine.
Je suppose que l'un des obstacles serait le statut bâtard du syndic: mandataire mais aussi prestataire. mais c'est aussi peut-être cette ambiguité qu'il faudrait revoir.
Bref on ne me fera pas croire qu'il n'y a pas de solution.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 sept. 2008 : 09:21:05
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Il y a des médiateurs de copropriété ; il y en a toujours eu ; il y en a partout
Bientôt il y aura dans les TI un médiateur à côté du Juge, de l'huissier, du greffier et de l'ordinateur ;
On croit avoir innové, mais c'était déjà le cas il y a 25 ou 30 ans. Il y a même eu des médiateurs qui se présentaient aux assemblées de copropriété pour tenter de régler un litige ; ils ne connaissaient rien à la copropriété et n'avaient qu'une solution : couper la poire en deux. Dupont doit 750 F de charges ? Il va payer 375 et le syndicat garde le reste
On les virait méchamment
En copropriété il faut appliquer les textes et le RC. Point c'est tout.
Dans quelques cas, le statut et le RC ne disent rien. La solution de l'arbitrage pour un litige important est possible, nonobstant la suppression de la clause compromissoire.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 01 sept. 2008 : 09:27:12
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1)Qu'est-ce que la clause compromissoire?
2)Citation :
En copropriété il faut appliquer les textes et le RC. Point c'est tout.
Bien sûr qu'il le faut! mais comment le faire, quand il suffit d'attendre deux mois sans contestation au TGI pour valider la plupart des décisions illégales?
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 01 sept. 2008 : 09:29:14
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gédehem,
Pourquoi voulez vous absolument considérer que les intérêts de « mes » copropriétaires sont antagonistes des miens ? J’ai sur les deux sujets que vous abordez, adressé à l’ensemble de mes mandants une note d’information (avec les appels de fonds trimestriels) pour m’expliquer sur le compte bancaire séparé et annoncer que mon contrat serait présenté différemment pour tenir compte des nouvelles dispositions exigées par le CNC.
Je suis dans la légalité en matière de CBS et n’ai pas le sentiment de « contourner la loi » ! Si la loi prévoit que l’on peut déroger à l’obligation d’ouvrir un Bonnemaison, c’est qu’elle estime que la garantie que doivent obligatoirement se procurer les syndics pour protéger leurs mandants est suffisante. Tous mes syndicats connaissent bien entendu cette règle, mais ils ne souhaitent pas dans leur grande majorité la voir s’appliquer pour eux, d’abord parce que cela leur coûte plus cher et que cela ne présente pour eux aucun avantage palpable. Sans doute aussi parce qu’ils se sentent en sécurité dans mon cabinet.
C’est la raison pour laquelle ils m’en dispensent pour la très grande majorité d’entre eux. Le grand livre que je leur procure à première demande leur est bien suffisant pour surveiller leur syndic.
Mais pour les syndicats qui insistent, au motif qu’ils veulent notamment suivre leurs écritures sur un relevé bien à eux, je leur propose le sous-compte qui présente, de ce strict point de vue, les mêmes caractéristiques que le compte Bonnemaison.
Et j’observe que sur les quelques 10 comptes séparés (je dois en avoir moins de 10) ouverts au nom de mes syndicats (bonnemaison et sous-comptes), un ou deux présidents de conseil seulement me demandent régulièrement l’état de rapprochement...
Mais j’ai déjà dit dans ce sujet que je n’étais pas hostile à la généralisation des sous-comptes !
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 01 sept. 2008 : 09:30:40
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Ce qui ressort de ce long " débat" :
-les copropriétaires constatent beaucoup d'abus et souhaitent une réforme forte
- les pouvoirs publics, les médias font le même constat
- les syndics nient ou ne désirent pas régarder la réalité en face, -- ils désirent maintenir, à tout prix, leur profession dans ce marasme qui leur convient parfaitement.
Aucuns d'eux sur UI ne proposent une réforme constructive, ou une amorce de propositions. Ils pleurent ensemble sur les attaques " injustifiées" des copros ou des assoc.
alex40 : vous avez remarqué que les seules propositions constructives dans ce débat viennent de copropriétaires, de membres et président de CS.
Pour info, dans notre résidence de 5 syndicats, 160 lots (pavillons et immeuble), la participation (présents et représentés) a atteint presque 90% aux dernières AG, un record absolu. Les Copropriétaires sont de nouveau attentifs à la gestion de leur résidence quand un CS est très actif, qu'il cherche à améliorer les relations syndic-CS, et par conséquent les relations copros-syndic.
Un "journal" d'information de la résidence est distribué à chacun, avec les contrendus des réunions avec le syndic, des réunions des CS, des projets d'avenir, de l'exécution des réolutions votées à l'AG. Ce journal a été très bien reçu par l'ensemble des syndicats, et un budget a été voté à l'Unanimité pour une difussion biannuelle.
Le gestionnaire de notre résidence n'a pas "daigné" jeté un coup d'oeil sur ce journal, sans intérêt pour lui, certainement, la communication ne fait partie de sa culture, comme la comptabilité.
alex40 : avez vous lu un des derniers posts d'airjordan, sur un syndic d'un grand groupe financier qui a proposé pour une année des honoraires à 1€ !!! l'AG l'a choisit, bien évidemment.
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 01 sept. 2008 : 10:17:00
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gédehem,
Je voudrais un instant revenir sur la police professionnelle.
Je suis d’accord avec vous. Les chambres professionnelles ne sont pas en mesure de faire la police parmi leurs membres, parce qu’elles ne sont pas dotées par la puissance publique de l’outil ad hoc. Alors pourquoi pas un ordre professionnel comme celui des médecins ou des notaires ?
Mais tentons d’explorer d’autres pistes.
Aujourd’hui je suis contrôlé par beaucoup plus de personnes qu’on le croit. Mon expert comptable met en ordre ma comptabilité et dresse mon bilan. Mon commissaire aux comptes vérifie le travail de l’expert comptable et reste dans ma société pendant trois jours pour éplucher mes écritures. L’expert comptable désigné par ma caisse de garantie vient passer aussi chez moi quelques jours chaque année pour contrôler les comptes de mon cabinet mais surtout pour vérifier la représentation de mes fonds mandants et le bon respect de la réglementation au plan formel. La compagnie d’assurances qui garantit ma RCP me suit par l’intermédiaire des dossiers que je lui présente au fur et à mesure qu’apparaît un litige risquant de perturber l’équilibre de ma société. Et maintenant, je viens d’être contrôlé par la DGCCRF. Mais parmi tous ces organismes, je crois que celui qui connaît le mieux mes dessous, si j’ose dire, est, hormis l’expert comptable, l’organisme qui garantit les fonds de mes mandants. Par exemple, outre les contrôles de caisse, d'écritures (soldes débiteurs de copropriété, copropriétaires débiteurs, comptes d'attente débiteurs, etc.), mon dernier contrôleur a lu par sondage une vingtaine de mes procès-verbaux d’assemblée. Or, la lecture des procès-verbaux est très instructive et tellement révélatrice de ce que pensent les copropriétaires de leur syndic.
Si les syndics se moquent d’avoir mauvaise réputation (ce que je conteste formellement pour ma part) et répondent avec désinvolture à leurs détracteurs : faites moi un procès, comme je l'ai entendu ici même, prendraient-ils avec autant de légèreté l’éventualité de perdre leur garantie financière ? |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 01 sept. 2008 : 10:26:04
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| manech, je suis mandataire du syndicat mais joue le rôle de prestataire pour des copropriétaires qui se déchargent de plus en plus sur leur syndic pour des tâches particulières et ce, pour un oui ou pour un non ! D'ou les honoraires particuliers ! |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 01 sept. 2008 : 10:45:29
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Vous avez raison, philippe388.
Ce débat n'a que trop duré et comme le soulignaient certains d'entre vous, avec un maigre résultat. Mais j'aurai pu présenter les préoccupations d'un syndic de base et cela n'est peut être pas inutile. Quel dommage que nous ne puissions pas comme ici nous exprimer aussi librement sur un site ouvert par l'ARC ! Bon je plaisante.
Les meilleures choses ont une fin, il faut remonter, j'ai une grosse trentaine de collaborateurs qui m'attendent.
Mais vous m'avez inoculé le virus et je vais quand même du coin de l'oeil suivre vos intéressants débats. Et peut être de loin en loin intervenir à mon tour, qui sait ! Bonne rentrée et merci. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 01 sept. 2008 : 10:56:05
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Citation :
Initialement posté par alex40
Quel dommage que nous ne puissions pas comme ici nous exprimer aussi librement sur un site ouvert par l'ARC ! Bon je plaisante.
L’espoir fait vivre  .
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Réflexion sur l'article Universimmo sur les syndic
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