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JPM
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 Posté - 28 juil. 2008 : 18:14:46
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Un de ces jours, il va y avoir une sommation interpellative délivrée à une banque avec dénonciation préalable de l'arrêt du 9 avril 2008, au sujet de la nature d'un compte.
Ce jour là ce n'est pas le syndic qui va trinquer, mais bien le banquier.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 28 juil. 2008 : 20:44:01
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"Moralité : je crois que notre syndic a du mal à comprendre ce que séparé veut dire... Je crois qu'il va donc falloir nous en séparer."
Votre syndic connait bien l'article 18 du décret et ses obligations:
"d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat.....L'assemblée générale peut en décider autrement...La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation..."
Encore faut-il qu'il y ait une action contre le syndic, ce qui explique le "ton agressif du directeur d'agence" pour vous impressionner. |
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Saintyann
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 29 juil. 2008 : 14:16:43
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Citation :
Initialement posté par nefer
"le directeur du syndic " : cela ne veut rien dire
soit le syndic
soit le directeur de l'agence
dans notre région, il ne s'appelle pas "directeur" mais "président du syndic". (et c'est le même syndic que le votre).
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Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 29 juil. 2008 : 18:25:34
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Résultat des courses (et ce n'est pas brillant) :
La directrice adjointe de la banque a admis verbalement que le titulaire de notre compte est FONCIA et donc que le compte n'est pas séparé. Mais (il y a toujours un mais) elle a refusé de me délivrer la moindre attestation préférant consulter son service juridique. Autant dire que c'est cuit pour l'attestation (la banque est l'actionnaire de FONCIA).
Je me trouve donc face à 2 choix (lâchez vos idées elles sont les bienvenues...) :
- Je passe en force et demande à la juste de révoquer le syndic de plein droit pour non ouverture du compte bancaire. Mais alors c'est administrateur judiciaire et je ne sais pas où cela nous mène.
- J'attends la prochaine AG (obligatoirement avant le 31/12 l'exercice étant terminé au 30/06) et je parviens à convaincre la majorité pour virer FONCIA. Mais je n'ai pas de syndic de rechange et l'un des copropriétaires ne veux pas entendre parler de syndic bénévole (un original : la résidence ne compte que 8 lots !) et ne jure que par un petit syndic local (qui est un transfuge de l'ancien syndic de la copropriété qui a été racheté par FONCIA... mais ce syndic est en vacance et je l'avais déjà approché mais il avait décliné notre proposition - tous les autres syndics que je proposais ne plaisaient pas soit à l'un, soit à l'autre...)
Donc pour finir que me conseillez-vous ?
Mais sachez aussi que dégager une majorité est un exercice d'équilibriste car près de 40% des voix sont tenus par un seul copropriété qui est le Conseil Général ; et forcément il ne se sent guère concerné !
Voilà mon dilemme...
Des solutions ? Des conseils ? |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 29 juil. 2008 : 23:12:58
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Joli cas pas étonnant.
Faisons le point précis :
1) vous êtes certain que le PV de la dernière assemblée générale ayant désigné ou renouvelé le mandat du syndic ne comporte aucune dispense d'ouvrir le compte séparé ou pouvant être assimilée plus ou moins à une dispense ? Comme il existe au moins dix formules tordues vous pourriez copier la résolution dans le sujet.
2) Dans votre cas il faut vous accrocher à la banque pour bien mettre la fausse situation au jour, quitte à ne pas vous en prévaloir pour demander de faire constater la nullité du mandat du syndic.
3) Pour ce faire : LRAR à la banque
M. le directeur,
Pour faire suite à mes précédentes démarches, je vous adresse sous ce pli
- un extrait du PV de l'AG de notre syndicat réunie le .... relatif à la désignation (ou au renouvellement ) du syndic
- copie de l'arrêt de la Cour de cassation en date du 9 avril 2008
Vous pourrez constater que l'assemblée générale n'a pas dispensé le cabinet X... de l'obligation légale d'ouvrir au nom du syndicat un compte bancaire séparé.
Je vous remercie de bien vouloir me confirmer dès réception de la présente que notre syndicat est bien titulaire en vos livres d'un compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat conformément à l'interprétation de l'article de la loi du 10 juillet 1965 énoncée par la Cour de cassation. Vous voudrez bien m'indiquer le numéro de ce compte et son intitulé exact.
A défaut d'ouverture d'un compte séparé, vous voudrez me préciser le numéro et l'intitulé du compte sur lequel sont déposés les fonds de notre syndicat.
Veuillez ...
4) Tout celà sous réserve du texte de la résolution évoquée ci dessus.
5) Un risque : la démission du syndic. 
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Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 30 juil. 2008 : 07:58:21
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Bonjour.
Pour répondre à la demande de JPM voici le texte de la résolution.
Je préviens tout de suite : on en apprend tous les jours même en relisant...
Citation :
4. Compte bancaire ou postal
L'Assemblée Générale décide d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du Syndicat des Copropriétaires, jusqu'au 31 décembre 2008, date à laquelle le mandat de syndic prendra fin.
Bon, ce 1er paragraphe indique bien le sens de la résolution mais il y a un second paragraphe...
Citation :
Les fonds du Syndicat seront imputés au compte de trésorerie de la copropriété dans le cadre du compte bancaire unique "syndicat des copropriétaires" du Cabinet F....A D...R I...R-F...E, bénéficiant de la garantie financière et ce, en application de l'article 18, 6ème alinéa de la Loi du 10 Juillet 1965.
Adoption d'un compte bancaire séparé.
La comptabilité de l'immeuble reste indépendante de celle des autres copropriétés.
F...A D...R I...R-F...E bénéficie de ce compte dans le cadre de la LOI n°70-9 du 2 janvier 1970.
POUR : 61805 (je passe les détails)
CONTRE : 22095 (je passe les détails)
Cette résolution est adoptée à la majorité de : 3 copropriétaires totalisent 61 805 tantièmes pour ce vote.
Les copropriétaires déclarent avoir été informés du coût de gestion d'un compte séparé, soit environ : 750€ht/an
J'ai mis en bleu les mentions ambigües (voire contraire à la résolution) car en fait elles reprennent le texte de la résolution tel qu'il était dans la convocation (tout prêt pour l'adoption d'une dispense).
Là je suis inquiet !
En effet la résolution dit tout et son contraire, pas facile.
Néanmoins il serait facile de démontrer que les parties contraires ne sont que le résultat d'une négligence de rédaction du syndic (c'est lui le secrétaire de séance) et que les parties ajoutées par rapport à la convocation vont toutes dans le même sens (notamment les 2 mentions en gras, le syndic ayant cru bon de chiffrer le surcout à 750€ ht en y incluant des frais bancaires)
Je vais tout de même suivre les conseils de JPM et écrire à la banque (ne serait-ce que pour dater les faits).
Et j'en profite pour demander un avis : serait-ce une bonne idée d'adresser une copie de ma demande à la DGCCRF ?
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Edité par - ads le 20 nov. 2008 09:32:59 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 juil. 2008 : 09:11:40
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On me reproche parfois de pencher facilement du côté des syndics professionnels.
L'adhérent de l'ARC qui a transmis à cette association, aux fins d'insertion dans son site, mon article sur l'accident d'ascenseur du 14e arrondissement a repris cette position tout en signalant que j'étais curieusement un partisan du compte séparé
Je ne penche ni à gauche ni à droite, ni pour ni contre les syndics professionnels. Je les défends contre des attaques injustes à l'occasion de campagnes médiatiques qui commencent à exaspérer tout le monde. La lecture de différents sites le montre clairement (cf une récente chronique d'Universimmo).
En l'espèce, je dis que la résolution proposée est un salmigondis (= assemblage disparate et incohérent).
4. Compte bancaire ou postal
L'Assemblée Générale décide d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du Syndicat des Copropriétaires, jusqu'au 31 décembre 2008, date à laquelle le mandat de syndic prendra fin.
Les fonds du Syndicat seront imputés au compte de trésorerie de la copropriété dans le cadre du compte bancaire unique "syndicat des copropriétaires" du Cabinet FONCIA DOCHER INTER-FRANCE, bénéficiant de la garantie financière et ce, en application de l'article 18, 6ème alinéa de la Loi du 10 Juillet 1965.
La comptabilité de l'immeuble reste indépendante de celle des autres copropriétés.
FONCIA DOCHER INTER-FRANCE bénéficie de ce compte dans le cadre de la LOI n°70-9 du 2 janvier 1970.
POUR : 61805 (je passe les détails)
CONTRE : 22095 (je passe les détails)
Cette résolution est adoptée à la majorité de : 3 copropriétaires totalisent 61 805 tantièmes pour ce vote.
Les copropriétaires déclarent avoir été informés du coût de gestion d'un compte séparé, soit environ : 750€ht/an
++++++++
D'une part l'assemblée adopte le compte séparé. Cette décision est sans objet puisque l'article 18 de la loi impose le compte séparé.
Pour que le syndic puisse gérer la trésorerie par le truchement de son compte unique, il faut que l'assemblée décide de le dispenser de l'obligation d'ouvrir un compte séparé. Il faut que le terme "dispense" (ou "dispenser") apparaisse clairement dans la résolution adoptée.
La commission relative à la copropriété du Ministère de la Justice a émis à ce sujet une recommandation qui sanctionne les formulations du genre de celle reproduite ci dessus.
De plus comme indiqué plus haut, l'ouverture d'un compte bancaire dans les livres d'une banque actionnaire de la société syndic exige le respect des dispositions de l'article 39 du décret.
Force est de constater qu'on ferraille beaucoup sur des questions de détail mais que le problème primordial du respect de l'article 18 de la loi ne semble pas préoccuper les associations de consommateurs.
Je suis partisan du compte séparé. Je respecte la dérogation figurant dans l'article 18 tout en la critiquant. Un syndic professionnel peut gérer légalement la trésorerie quand il a été dispensé d'ouvrir un compte séparé. Il peut percevoir légalement, la rémunération des fonds de mandants.
Mais dans ce présent cas, il y a sans nul de doute, un abus du syndic et une infraction à l'obligation d'information des copropriétaires.
Qu'on ne vienne pas nous parler d'escroquerie, de plainte au pénal et autres facéties. Il faut maintenir l'infraction civile dans son cadre précis :
quand un syndic veut gérer par compte unique il doit proposer la résolution suivante :
L'assemblée, connaissance prise des dispositions de l'article 18 de la loi du 10/07/1965, décide de dispenser X, syndic, de l'obligation d'ouvrir au nom du syndicat un compte bancaire séparé. Cette dispense est accordée pour la durée de son mandat en cours soit jusqu'au ... .
Point c'est tout. Cette résolution peut être accompagnée d'une autre autorisant le syndic à percevoir la rémunération des fonds déposés.
Se pose également la responsabilité du banquier !
Le banquier est réputé connaître aussi bien le statut de la copropriété que le régime Hoguet.
Quand il est actionnaire de la société syndic, il ne peut ignorer l'article 39 du décret.
Il ne peut ignorer les recommandations de la Commission de la copropriété.
Le débat doit donc être élargi aux banquiers.
Il n'est quand même pas bien difficile d'organiser une concertation de tous les intéressés pour faire le point de ce dossier et établir daux modèles de résolution d'assemblée générale susceptibles d'être largement diffusés.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 30 juil. 2008 : 10:50:44
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Il faut reprendre au départ:
"mon cher syndic qui facture un compte bancaire séparé 40€ HT/lot et par an."
Et voir comment sont rédigées les mentions concernant les honoraires, avec ou sans compte séparé, dans le contrat de syndic.
L'analyse de J.P.M. montre bien l'incohérence de la résolution de l' A.G., il n'y a pas de dispense d'accordée donc ouverture obligatoire d'un compte séparé, mais la résolution dit ensuite le contraire en adoptant un compte unique! |
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Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 30 juil. 2008 : 11:52:22
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Je suis bien de votre avis : la résolution est parfaitement incohérente.
En fait comme je le soulignais elle est le résultat d'un mix de la proposition de résolution prévue par le syndic (parties sur le compte unique) et du résultat du vote (partie compte séparé en gras comme dans le PV - que j'ai fidèlement reproduit)
Dans le contrat (datant de 2006) les honoraires de base ne stipulaient pas avec ou sans compte bancaire séparé ; c'est dans les conditions particulières que l'on trouve le tarif de 40€ (sur leur prochain contrat c'est pareil sauf que les honoraires sont à présent stipulés sans compte séparé)
Le fautif c'est moi : j'ai été élu au CS et à sa présidence le 7 Juillet. Et convaincu que l'AG de 2006 avait demandé un compte bancaire séparé je n'ai pas eu le reflexe de vérifier les termes exactes.
Ce n'est qu'à la demande de JPM que j'ai découvert combien cette résolution est ambigue.
Il n'en reste pas moins que la facturation (effective) du compte bancaire aux conditions du contrat est un élément de nature à valider la résolution dans le sens compte bancaire séparé.
Donc maintenant je pars en chasse d'une attestation de la banque
Et je pense demander à l'ARC de faire également une demande auprès de FONCIA (j'avais fait adhérer le CS en 2007) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 juil. 2008 : 18:01:06
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Si le syndic perçoit les frais de compte séparé, c'est le bouquet 
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 30 juil. 2008 : 18:28:09
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et regardez les frais administratifs, le carnet d'entretien, la facturation des feuilles d'appel de charges, le prix des copies etc
classiques avec ce groupe |
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Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 31 juil. 2008 : 06:38:53
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Citation :
Initialement posté par océan
et regardez les frais administratifs, le carnet d'entretien, la facturation des feuilles d'appel de charges, le prix des copies etc
classiques avec ce groupe
Oh je ne le sais que trop bien...
Le budget annuel a grimpé de 20% (en 2 ans) mais seul le poste des frais gérés par le syndic a augmenté.
Il faut dire que le précédent syndic (celui qui a été racheté) percevait ses honoraires de base et c'est tout. Alors en reprenant la copropriété FONCIA s'est engagé à ne pas modifier les honoraires de bases (hors actualisation contractuelle) : promesse tenue mais que de frais ont effectivement poussés sur le terreau fertile de leur imagination... |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 31 juil. 2008 : 09:40:53
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"Néanmoins il serait facile de démontrer que les parties contraires ne sont que le résultat d'une négligence de rédaction du syndic (c'est lui le secrétaire de séance)"
Il ne faut pas oublier que le P.V. doit être établi en fin d'A.G. et signé par le secrétaire et le président. D'où l'intérêt de ne pas élire une "potiche" comme président.
Pouvez vous nous donner le texte exacte figurant dans la convocation relative au contrat de syndic et aux honoraires de gestion courante et les conditions particulières concernant le compte séparé, ainsi que le projet de résolution. Les mêmes textes du contrat approuvé. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 juil. 2008 : 09:57:48
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Oui, JB 22 a raison de demander cette précision car le texte précis de la proposition de résolution pésentée par le syndic est important.
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ads
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 31 juil. 2008 : 10:09:16
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Bien volontier, le texte de la résolution 4 est le suivant :
Citation :
4. Compte bancaire ou postal
L'Assemblée Générale décide de ne pas ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du Syndicat des Copropriétaires, jusqu'au 31 décembre 2008, date à laquelle le mandat de syndic prendra fin.
Les fonds du Syndicat seront imputés au compte de trésorerie de la copropriété dans le cadre du compte bancaire unique "syndicat des copropriétaires" du Cabinet F...A D...R I...R-F...E, bénéficiant de la garantie financière et ce, en application de l'article 18, 6ème alinéa de la Loi du 10 Juillet 1965.
La comptabilité de l'immeuble reste indépendante de celle des autres copropriétés.
F...A D...R I...R-F...E bénéficie de ce compte dans le cadre de la LOI n°70-9 du 2 janvier 1970.
Comme vous le voyez le texte n'a été que très peu remanié.
La question de la rémunération du compte bancaire séparé n'y figure pas (elle a été ajouté dans le PV puisque le vote ne dispensait pas de l'ouverture du compte) ; par contre elle figurait dans les prestations particulières du contrat.
Pour la rémunération le texte est le suivant (sans mention de compte bancaire séparé mais je rappelle que c'était en 2006) :
Citation :
Les honoraires du syndic, pour les prestations de gestion courante, sont fixées, par exercice (12 mois), à :
Mise à jour du carnet d'entretien incluse Hors Taxes : 986.95 €
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Edité par - ads le 20 nov. 2008 09:34:26 |
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jpc347
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 31 juil. 2008 : 11:39:02
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Bonjour à tous.
Si je comprends bien, le projet de résolution figurant dans la convocation de votre assemblée était rédigé par le syndic dans le sens de la non ouverture du compte bancaire séparé, alors que la résolution finalement votée stipulait au contraire son ouverture, les deuxième et troisième paragraphe restant inchangés dans le projet et la rédaction définitive de la résolution.
La ficèle est un peu grosse. En l'occurrence, ads, le syndicat dispose clairement d'un sous-compte du compte professionnel du syndic au nom du Syndicat des copropriétaires. Si le compte ouvert était réellement séparé, vous n'auriez rencontré aucune difficulté à obtenir les renseignements demandés à ce sujet.
Cette situation est grave car il s'agit d'une tromperie dont les conséquences peuvent être redoutables (nullité de l'AGO notamment). Elle devrait inciter rapidement le syndic à corriger le tir et faire ouvrir enfin un vrai compte bancaire séparé au nom du Syndicat des copropriétaires chez la banque ; dans ce dernier cas, vous constaterez que les relevés de comptes ne comporteront aucune mention comme aujourd'hui, du nom du syndic, sous la forme de "C/O" (care off, c'est à dire aux bons soins de )ou "chez" le syndic ...
Ceci étant dit, refléchissez bien à l'observation de JPM évoquant dans ce cas l'éventuelle démission du syndic, surtout eu égard à la taille modeste de votre copropriété.
Mais c'est peut être ce que vous souhaitez ?! |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 31 juil. 2008 : 13:14:14
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De jpc347
"Cette situation est grave car il s'agit d'une tromperie dont les conséquences peuvent être redoutables (nullité de l'AGO notamment)."
Qui s'accompagne de la facturation d'honoraires pour gestion d'un "compte séparé" prestation non effectuée.
"Ceci étant dit, refléchissez bien à l'observation de JPM évoquant dans ce cas l'éventuelle démission du syndic, surtout eu égard à la taille modeste de votre copropriété.
Mais c'est peut être ce que vous souhaitez ?!"
Outre la demande remboursement des honoraires pour tenu du compte séparé, le contrat de syndic venant à expiration le 31/12/08, ads doit envisager un changement de syndic, il ne peut plus faire confiance au syndic actuel.
C'est la seule solution efficace et rapide car il est difficile et coûteux de recourir à la voie judiciaire, voir l'extrait ci-dessous d'un article parue sur Univers-Immo:
"l'application des règles - particulièrement complexes - de gestion et de prise de décisions dans les assemblées générales dépend de la connaissance qu'en ont les copropriétaires et de la façon dont ils usent de leurs pouvoirs de contrôle ; le délai limité à deux mois pour contester une décision d'assemblée irrégulière et l'obligation de le faire par la voie coûteuse de la justice, la pénurie de compétences et de disponibilité chez les copropriétaires, et le "verrouillage" opéré par certains conseils syndicaux à l'égard des autres copropriétaires autorise de nombreuses dérives rarement sanctionnées à hauteur de leur gravité" |
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ads
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 31 juil. 2008 : 13:49:38
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J'ai bien compris les propros de JPM indiquant que le risque est la démission du syndic. Et JPM a bien compris mes intentions puisqu'il place un smiley explicite après son propos
Je pense même proposer au syndic - outre le remboursement - sa démission contre une sortie honorable (aux conditions du contrat soit 3 mois de préavis - largement le temps d'organiser une AG).
Quant au remplacement j'ai diverses pistes y compris un syndic bénévole.
En tout cas merci à tous ceux qui ont participé, et j'espère que cette malheureuse expérience pourra servir à tous ceux qui comme moi découvrent ce monde à part qu'est la copropriété. |
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JYL53
Contributeur vétéran
124 réponses |
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ads
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 01 août 2008 : 19:52:20
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Merci bien pour ce lien fort instructif.
Mais à présent j'ai un peu mal à la tête
J'ai 2 possibilités :
- Le recours judiciaire pour faire constater la nullité de plein droit. Mais je n'obtiendrais jamais la moindre attestation que le compte n'est pas séparé, reste donc les éléments tels que l'intitulé du compte pour prouver la non séparation.
- Faire tout mon possible pour passer à un autre syndic. Ce n'est pas forcément plus facile
C'est triste quand même qu'il n'y ai pas de véritable sanction pour les syndics indélicats (mandat annulé ? pas grave puisque quand on les poussent par la porte ils reviennent par la fenêtre !)
En tout état de cause 7500€ pour voir revenir le même syndic ça doit être lourd à encaisser !
Je ne sais pas quelle est la taille de cette copropriété mais 7500€ c'est pratiquement le budget annuel de la notre. Donc à priori je vais privilégier la seconde solution (changer de syndic), mais c'est ça me désole vraiment de savoir que même s'il perd notre copro le syndic pourra impunément continuer ailleurs 
Ca c'est vraiment ce qui me mine le plus dans cette histoire !
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Compte bancaire : vraiment séparé ?
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