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christelle077
Contributeur actif
28 réponses |
 Posté - 17 juin 2008 : 15:55:19
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quelles sont les démarches a effectuer afin de ce faire rembourser sont fond de roulements par son syndic ? ?
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christelle 077 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 17 juin 2008 : 19:32:44
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Suivant l'article 35 du Décret du 17 mars 1967:
"Le syndic peut exiger le versement
1°De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété (ex fonds de roulement), laquelle ne peut exéder 1/6 du montant du budget prévisionnel..."
Vous ne pouvez demander le remboursement que si cette avance n'est pas prévue au tèglement de copropriété ou dépasse 1/6 du budget.
Sachez également que le syndic peut faire un emprunt auprès des copropriétaires pour faire face à des impayés difficilement recouvrables.
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 05:23:03
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Bonjour.
Si le budget est bien estimé, le fonds de roulement n'est pas indispensable, mais l'AG est souveraine...
Par contre si le cas a été comme pour moi, la question correspond peut-être à l'accumulation de l'ancien fonds de roulement ?
En tout cas, le lecture que je fais du décret est que ce fonds est appelé pour l'année, et liquidé en fin d'exercice (enfin après l'AG) quitte à être appelé de nouveau : il n'a pas vocation à devenir une épargne cumulative de précaution "pour des travaux ultérieurs non précisés". Ces travaux eux font l'objet des provisions spéciales qui doivent être motivées (par exemple toiture, ou parkings), estimées (les devis ne sont pas encore nécessaires), non votées et régies sous le régime des avances (remboursables en cas de mutation).
D'accord ?
Oups ! j'oublie de répondre sur le fonds :
S'il s'agit d'un fonds de précaution cumulatif, j'espère qu'il est sur un livret A : c'est l'AG qui devra prendre la décision, avec une épine dans le pied : si son fondement n'est plus valable, un copro peut-il exiger le remboursement sans aller en justice ? Pour ma part, après un an de tergiversations, je l'ai déduit de mes appels avec une explication détaillée par LRAR. Et au changement de CS et syndic, j'ai fait voter par l'AG la liquidation de ce fonds de réserve : la régularisation générale sera à l'ordre du jour de la prochaîne AG.
Salut ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
Edité par - DomEltro le 18 juin 2008 05:31:59 |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 09:01:03
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Citation :
En tout cas, le lecture que je fais du décret est que ce fonds est appelé pour l'année, et liquidé en fin d'exercice
Je ne fais pas du tout la même lecture. La réserve de trésorerie est une avance remboursable au montant fixé en AG: elle n'est pas appelée annuellement, elle n'est pas liquidée annuellement, et surtout il n'y a pas de cumul possible d'une année sur l'autre.
Citation :
Sachez également que le syndic peut faire un emprunt auprès des copropriétaires pour faire face à des impayés difficilement recouvrables.
]
Je m'étonne qu'on associe réserve de trésorerie et impayés; la réserve de trésorerie n'a pas pour vocation de boucher les trous laissés par les propriétaires en dispensant le syndic de faire diligence pour le recouvrement. Peut-être serait-il bon une fois encore que l'AG en décide .
Citation :
quelles sont les démarches a effectuer afin de ce faire rembourser sont fond de roulements par son syndic ? ?
La question de Christelle 077 n'est pas très claire:
Est-elle en train de vendre son bien? dans ce cas, c'est facile,je crois, puisque c'est le notaire qui devra s'en occuper.
Essie-t-elle de se faire rembourser un fonds de roulement non prévu au RDC?
Dans ce cas,au lieu de risquer le passage en force, on peut - je l'ai fait- faire instituer une réserve de trésorerie;
questions à l'ordre du jour:
une (majorité de l'article 26 pour modification du règlement de copropriété) sur la création d'une réserve de trésorerie au montant maximum prévu par la loi, (le montant effectif et l'affectation devant être décidés et modifiés par une AG) à faire publier au fichier des hypothèques.
Une autre (majorité de l'article 24)pour demander que, au cas où la création de la réserve ne serait pas votée, le montant actuel du fonds de roulement soit remboursé.
Est-ce un montant excessif, supérieur au montant légal (il peut être inférieur, en aucun cas supérieur, contrairement à ce que m'a affirmé un syndic pro.)?
c'est plus facile, il suffit de le signaler au cours de l'AG en citant l'article 35 du décret. Aucun syndic (?) n'y trouvera à redire.
Je conseille aussi en AG de demander que l'affectation de cette réserve soit précisée.
Si l'AG ne le décide pas, elle peut ne servir à rien d'autre que de trésorerie à placer au profit du syndic en compte commun ou individualisé.
On peut demander au syndic ou au CS de regarder le solde chaque mois. Cet examen, je crois, doit permettre de préciser l'opportunité d'une réserve de trésorerie et de fixer son montant.
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 11:33:54
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Bonjour.
Je ne suppose pas que Christelle veuille vendre, au contraire elle se bouge pour que ça bouge.
A moins qu'un moment de découragement (comment, ça, de lucidité  ?) ?
Finalement on a bien la même lecture, seules changent les modalités.
Etant une avance, elle ne peut être enregistrée -à la triple condition d'être prévue par le RdC, de ne pas dépasser 1/6 du budget prévisionnel, et votée par l'AG- que dans le compte 1031 - Avances de trésorerie. Rien ne s'oppose à ce que cette somme soit placée par le syndicat -par exemple sur un livret A-, ce n'est pas un trésor de guerre pour le syndic mais une précaution pour le syndicat. De ne pas la liquider annuellement gêne un peu la lisibilité du motif (car je rappelle qu'une situation saine avec un budget prévisionnel cohérent ne nécessite pas cette avance) et -ce qui n'est pas un inconvénient- évite de recharger à chaque nouveau budget. Il est indispensable que ce montant soit connu à chaque AG, en capital et en intérêts (compte 716 - produits financiers) et non pas opaques ou omis.
Je pense que cette avance -ne l'appelons plus fonds de roulement, qui n'a plus de justification- peut colmater le trou d'un impayé PENDANT LA PROCEDURE et non pas à la place : c'est donc temporaire, contrôlable (si le CS fait son boulot) avec normalement un terme à l'extinction de la dette quelle qu'en soit la date : au pire 2 ans de procédure me semble-t'il ?
De toutes vos solutions, la moins bonne me semble être l'adaptation du RdC pour régler une anomalie : complexe, coûteuse, elle me fait penser à ceux qui, quand un disjoncteur déclenche dans une installation électrique, ne cherchent pas le défaut qui a fait déclencher, mais incriminent le disjoncteur. Vos deux autres solutions sont plus simples, et vos conseils finaux adaptés, sauf que je préconise un placement plutôt que de la trésorerie dans la poche du syndic, opération presque évidente quand on a choisi de ne pas renoncer au compte séparé.
A bientôt ? |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 13:43:51
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"Je m'étonne qu'on associe réserve de trésorerie et impayés; la réserve de trésorerie n'a pas pour vocation de boucher les trous laissés par les propriétaires en dispensant le syndic de faire diligence pour le recouvrement."
Je n'ai jamais associé "réserve de trésorerie" et "emprunt du syndicat" pour faire face à des impayés.
Il faut lire attentivement les réponses!
Il est des cas ou malgrès la diligence du syndic le recouvrement des charges n'est pas évident: le copropriétaire se met sous couvert de la commission de surendetement, que peut faire le syndic? patienter.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 13:58:28
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On l'appellera toujours fonds de roulement parce que 90 % des copropriétaires ne connaissent que cette expression et que, par ailleurs, sur le plan de la gestion financière, il s'agit bien d'un fonds de roulement au sens propre du terme.
Il s'agit par ailleurs d'une avance, dès lors que la quote-part du fonds de roulement payée par le vendeur lui est remboursée par le syndic et qu'elle doit être immédiatement " reconstituée par l'acquéreur.
Le fonds de roulement est permanent. Il ne fait l'objet d'aucune régularisation en fin d'exercice, contrairement à ce qu'indique DomEltro.
A quoi sert le fonds de roulement ? A compléter la trésorerie du syndicat pour assurer sa suffisance en cas d'imprévus divers. Il peut s'agir aussi bien de l'augmentation d'une poste du budget supérieure à ce qui a été prévu : le fioul par exemple pour l'instant, des cotisations impayées par certains copropriétaires, des travaux urgents imprévus, etc... Le fonds de roulement n'a pas d'affectation spéciale.
En principe il ne faut pas l'utiliser pour couvrir des dépenses sur travaux n'entrant pas dans le champ des charges courantes. Mais dans la pratique il assure parfois la soudure entre deux appels de fonds.
En cas de vente, la quote-part du vendeur est reportée au crédit de son compte et l'acquéreur doit verser une somme identique au syndic le jour même de la signature de l'acte. Il faut prohiber le remboursement direct par l'acquéreur au vendeur, qui peut préjudicier aux intérêts d'un syndicat des copropriétaires quand le vendeur n'est pas jour de ses charges.
L'existence d'un fonds de roulement, dans la limite du plafond légal, est, de fait, indispensable à la gonne gestion du syndicat. Elle permet d'éviter la tricherie qui consiste à gonfler le budget prévisionnel pour parer aux imprévus.
Il est extrémement rare qu'un règlement de copropriété soit muet à propos du fonds de roulement.
Il n'a jamais été question de rembourser les fonds de roulement en place.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 14:53:16
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De J.P.M.
"Il faut prohiber le remboursement direct par l'acquéreur au vendeur, qui peut préjudicier aux intérêts d'un syndicat des copropriétaires quand le vendeur n'est pas jour de ses charges."
l'état daté transmis au notaire fait état des sommes dues par le vendeur, le notaire en tiens compte, comme il tient compte des avances. Il n'y a donc aucun préjudice pour le syndicat.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 17:19:36
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Le notaire n'est pas maître de la situation. C'est le vendeur qui l'autorise ou ne l'autorise pas à payer.
Le notaire ne tient compte que de l'opposition qui lui est notifiée par le syndic. Il conserve alors les fonds à concurrence du montant figurant dans l'opposition. Il ne peut pas payer si le vendeur ne lui en donne pas l'autorisation.
Si un vendeur doit 1900 € et que la quote-part du fonds de roulement est de 550 €, le syndicat n'est créancier que de 1350 €. Mais surtout il détient 550 €.
S'il réclame à l'acquéreur la reconstitution du fonds de roulement, celui ci lui répond qu'il l'a déjà remboursé au vendeur ! Dans bien des cas, le syndic n'a pas été informé de cette opération par le notaire.
Le syndicat se trouve donc dans l'obligation d'engager une procédure et il n'a même pas l'avantage d'avoir conservé le fonds de roulement.
Conclusion : prohibition du remboursement direct chez le notaire. Il suffit de remplir la bonne case dans l'état daté.
C'est le B A BA
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julienparis9
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 22 juin 2008 : 20:15:35
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Je ne comprend pas votre question.
Pourquoi vous feriez vous rembourser votre fond de roulement. Sauf une suppression du fond de roulement par une résolution d'AG (ou une diminution) ce qui est une trés mauvaise chose, vous ne récupérerez ce montant qu'au moment de la vente ! |
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christelle077
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 22 juin 2008 : 20:39:45
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| non mais moi je le sais, mais il y a notre voisine qui arrete pas de nous "gonfler" en nous disant que l on peut le recupere et elle ne nous croit pas donc j ai imp les différentes réponses pour lui faire voir qu elle a tout faux |
christelle 077 |
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julienparis9
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 22 juin 2008 : 20:46:46
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Par ailleurs, juste pour être précis cette trésorerie est détenue par le syndicat des copropriétaires (sdc) et non le syndic.
Le SDC est alors débiteur de cette somme envers le copropriétaire.
C'est un détail mais l'on a toujours l'impression que le syndic s'en fout plein les poches, même si c'est vrai qu'il fait travailler cette trésorerie en banque en cas de compte non séparé. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 juin 2008 : 00:09:30
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Julienparis9 a raison du point de vue pratique, mais du point de vue juridique c'est bien le syndic qui détient les fonds du syndicat lorsqu'il gère par compte unique (non séparé).
Il les détient pour le compte du syndicat, il peut être tenu de les représenter à tout moment et de justifier le montant représenté, mais il les détient bel et bien.
C'est l'intérêt du compte séparé que déviter cette détention. Dans ce cas le syndic manie les fonds, mais ne les détient pas;
Il doit justifier le maniement qu'il en a fait, mais il n'a pas à les représenter 
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fond roulement remboursement
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