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jack975
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 23 oct. 2007 : 17:48:10
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Bonjour,
La mère de mon locataire vient de me joindre pour me demander de changer dans un studio la hotte qui ne fonctionnerait plus et les plaques électriques qui auraient un faux contact et chaufferaient moins .
Elle me demande de changer une fenêtre qui soi-disant ne serait plus étanche.
Elle m'indique que sa fille paye beaucoup d'électricité pour se chauffer.
Je précise que le studio que je loue à cette personne n'est pas meublé mais comprend une cuisine équipée "plaques électriques, hotte, réfrigérateur et nombreux placards", notée sur le bail.
Lors de l'entrée dans les lieux de la personne en 2003, l'état des lieux stipule que chacun de ces éléments fonctionnait et était en très bon état.
Pour ce qui est de la fenêtre, huisseries et étanchéité étaient également notées comme étant en bon état.
Cette personne m'a appelé déjà une fois pour un interrupteur qui était déboîté du mur et que j'ai revissé ainsi que pour une poignée de porte que j'ai refixée.
Il y a donc de fortes probabilités qu'aucun entretien n'ait été fait.
Lorsque cette personne est entrée dans les lieux, j'ai fait le choix de ne pas indexer le loyer et de ne pas régulariser les charges en dehors de la provision de charges qu'elle me versait (provision insuffisante) pour qu'elle reste un certain dans les lieux.
1 - Je voudrais savoir si j'ai l'obligation de changer la hotte qui soi-disant ne fonctionne plus et les plaques qui chauffent moins.
2 - Quant à la fenêtre, comment faire pour démontrer que l'insuffisance de chauffage et l'absence d'aération quotidienne sont responsables de condensation ?
3 - Pour informations, le loyer est actuellement 100 euros sous le prix du marché.
Dois-je changer la hotte, réparer les plaques électriques même si je ne suis pas responsable et indexer ensuite rétroactivement le loyer et les charges ?
Face à une telle mauvaise foi, mon désir actuel est que mon locataire parte.
Merci de vos réponses.
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JM7513
Pilier de forums
245 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 18:44:51
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Bonjour.
Si la hotte est cassée, il faut la faire réparer et déterminer l'origine de la panne (mauvaise utilisation de la locataire facturable à la locataire ou vétusté à votre charge).
La plaque chauffante, si elle chauffe, je ne vois pas comment elle pourrait le faire "moins"... A-t-elle mesuré la température de la plaque ??? Vu d'ici, vous ne faites rien.
Pour la fenêtre, y a-t-il un dégât survenu depuis l'EDL d'entrée ? Si non, vous n'avez rien à remplacer.
Pour la prise de courant et la poignée de la porte, se sont réellement de "menues réparations" qui incombent au locataire (le locataire fait venir un électricien ou un bon bricoleur, à ses frais).
Connaissez-vous le décret de 87 qui liste les "réparations locatives" ? ( http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHED.htm ) Tout ce qui est listé dans le décret est à la charge du locataire, tout le reste est à la charge du propriétaire.
Et pour les charges, SI vous n'avez rien écrit de particulier dans le bail du type "charges incluses" ou engagement similaire, vous pouvez régulariser jusqu'à 5 ans en arrière, sur justification par nature de charges et tenir les justificatifs à disposition de la locataire.
JM
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Edité par - JM7513 le 23 oct. 2007 18:53:31 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 19:52:32
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Citation :
Elle me demande de changer une fenêtre qui soi-disant ne serait plus étanche.
Il n'y a logiquement pas a changer avant de comprendre pourquoi ce n'est plus étanche.
Citation :
Elle m'indique que sa fille paye beaucoup d'électricité pour se chauffer.
Tout est relatif, et c'est facile d'accuser la hotte  et la fenêtre.
Citation :
Cette personne m'a appelé déjà une fois pour un interrupteur qui était déboîté du mur et que j'ai revissé ainsi que pour une poignée de porte que j'ai refixée.
C'était à sa charge.
Citation :
Lorsque cette personne est entrée dans les lieux, j'ai fait le choix de ne pas indexer le loyer
C'est votre choix, mais par expérience, c'est une décision plus souvent nuisible que profitable. Le locataire ne s'aperçoit pas de votre effort. Il en demande plus. IL peut même penser que vous savez que vous avez a vous faire pardonner...
Citation :
et de ne pas régulariser les charges en dehors de la provision de charges qu'elle me versait (provision insuffisante)
La, vous êtes carrément dans l'illégalité et elle peut très bien - si elle connait la loi- vous mettre en demeure de rembourser TOUTES les provisions versées.
C'est à éviter absolument, d'autant que la locataire peut fort bien, du coup, avoir l'impression que vous lui devez quelque chose.
La transparence doit être de mise.
Citation :
si j'ai l'obligation de changer la hotte qui soi-disant ne fonctionne plus
Il faut une hotte qui fonctionne, donc sachez si quelle est la raison de la panne. Faites venir un pro, mais ne faites les travaux QUE si c'est à votre charge. Dans le cas contraire, mettez le leocataire en demeure, par courrier RAR de faire l'entretien et la menue réparation.Citation :
et les plaques qui chauffent moins[/qiuote]Non, je sens qu'elle y va au flanc
[quote]2 - Quant à la fenêtre, comment faire pour démontrer que l'insuffisance de chauffage et l'absence d'aération quotidienne sont responsables de condensation ?
Très difficile; Mais etes vous certain que le petit trou d'évacuation sur le dormant (la partie fixe), en bas, n'est pas bouché par exemple?
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 23 oct. 2007 19:54:55 |
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jack975
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 20:12:04
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Merci pour votre réponse.
La hotte ne fonctionnant plus, je vais la changer.
Citation :
La plaque chauffante, si elle chauffe, je ne vois pas comment elle pourrait le faire "moins"... A-t-elle mesurer la température de la plaque ???
Non effectivement, c'est d'ailleurs ce qui m'a fait bondir.
Citation :
Pour la fenêtre, y a-t-il un dégât survenu depuis l'EDL d'entrée ?
Non justement pas.
Citation :
vous pouvez régulariser jusqu'à 5 ans en arrière, sur justification par nature de charges et tenir les justificatifs à disposition de la locataire.
Je vais donc faire cette régularisation sans tarder.
Merci encore. |
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JM7513
Pilier de forums
245 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 20:29:41
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OK, mais je répète, vous pouvez régulariser seulement SI vous n'avez ajouté aucune clause en plus d'un bail classique qui dirait que vous renoncez à la régularisation (illégal de toutes manières comme le disait Ribouldingue), ou bien "loyer charges incluses" (charges incluses signifie pas de régularisation, puisque les charges sont incluses...)
J'enfonce le clou, mais parfois, c'est dur de tout "voir" au travers du nuage Internet !!!
JM |
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jack975
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 20:44:37
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Citation :
Il n'y a logiquement pas a changer avant de comprendre pourquoi ce n'est plus étanche.
Elle vient de m'indiquer que de l'eau perlait sur ses vitres.
Manifestement, les aérations ont été obturées, ce qui entraine donc de la condensation.
Citation :
C'est votre choix, mais par expérience, c'est une décision plus souvent nuisible que profitable. Le locataire ne s'aperçoit pas de votre effort. Il en demande plus. IL peut même penser que vous savez que vous avez a vous faire pardonner...
Vous avez raison. J'ai voulu jouer la carte de la tranquillité et j'ai eu tort. Je pensais qu'en faisant ce geste, le locataire resterait très longtemps en place. Je me suis leurré.
Citation :
La transparence doit être de mise.
Encore mea culpa. En voulant bien faire, j'ai mal agi.
Elle est entrée en 2003, dois-je réindexer le loyer et régulariser les charges depuis 2004 comme la loi m'y autorise.
Une clause sur le bail m'inquiète pourtant :
Citation :
Ces charges seront réglées en même temps que le loyer principal, par provisions mensuelles ou trimestrielles et feront l'objet d'une régularisation au moins annuelle.
Le montant des charges sera fixé chaque année par le bailleur en fonction des dépenses réellement exposées l'année précédente ou du budget prévisionnel, le montant de chaque provision étant réajusté en conséquence.
Un mois avant l'échéance de la régularisation annuelle, le bailleur adressera au locataire un décompte par nature des charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre tous les locataires.
Pendant ce mois, les pièces justificatives seront tenues à la disposition des locataires.
La loi est pourtant claire.
Citation :
CODE CIVIL - Article 2277 -
(Loi nº 71-586 du 16 juillet 1971 Journal Officiel du 17 juillet 1971)
(Loi nº 2005-32 du 18 janvier 2005 art. 113 Journal Officiel du 19 janvier 2005)
Se prescrivent par cinq ans les actions en paiement :
Des salaires ;
Des arrérages des rentes perpétuelles et viagères et de ceux des pensions alimentaires ;
Des loyers, des fermages et des charges locatives ;
Des intérêts des sommes prêtées,
et généralement de tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts.
Se prescrivent également par cinq ans les actions en répétition des loyers, des fermages et des charges locatives.
Mon indexation rétroactive sera-t-elle malgré tout légale au vu de ce qui est indiqué dans le bail.
L'article du code civil prévaut-il au bail ?
Merci de vos réponses. |
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JM7513
Pilier de forums
245 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 20:52:42
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Donc c'est bien clair, OK pour la régularisation des charges. Votre bail reproduit le texte légal habituel. Vous pouvez régulariser les charges, même depuis 2003. No problem.
Pour l'indexation du loyer, c'est un autre paragraphe. Il faut vérifier la règle d'indexation qui est prévue...
JM |
Edité par - JM7513 le 23 oct. 2007 20:54:01 |
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jack975
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 21:23:16
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Pour ce qui est de l'indexation du loyer, la révision doit se faire en fonction de l'INSEE.
L'article 2277 du code civil s'applique donc.
Je vous prie de me pardonner si je vous donne la sensation d'insister mais le fait que la clause du bail stipule :
Citation :
Ces charges seront réglées en même temps que le loyer principal, par provisions mensuelles ou trimestrielles et feront l'objet d'une régularisation au moins annuelle.
n'est-il pas contractuel ?
Puis-je malgré tout remonter sur cinq ans alors que j'aurai du le faire au moins une fois par an comme cela est clairement indiqué dans le bail ?
Cela me tracasse car la mère de cette personne est juriste et elle ne manquera pas de se mettre en travers de ma route si je ne maitrise pas parfaitement mon sujet. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 21:27:30
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Citation :
Initialement entré par JM7513
ou bien "loyer charges incluses" (charges incluses signifie pas de régularisation, puisque les charges sont incluses...)
J'enfonce le clou, mais parfois, c'est dur de tout "voir" au travers
JM
JM
vous devriez savoir qu'un loyer "charges incluses" est illégal pour un logement NON meublé !
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 21:39:58
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Citation :
Initialement entré par jack975
Pour ce qui est de l'indexation du loyer, la révision doit se faire en fonction de l'INSEE.
L'article 2277 du code civil s'applique donc.
Je vous prie de me pardonner si je vous donne la sensation d'insister mais le fait que la clause du bail stipule :
Citation :
Ces charges seront réglées en même temps que le loyer principal, par provisions mensuelles ou trimestrielles et feront l'objet d'une régularisation au moins annuelle.
n'est-il pas contractuel ?
Puis-je malgré tout remonter sur cinq ans alors que j'aurai du le faire au moins une fois par an comme cela est clairement indiqué dans le bail ?
Cela me tracasse car la mère de cette personne est juriste et elle ne manquera pas de se mettre en travers de ma route si je ne maitrise pas parfaitement mon sujet.
la loi de 89 est d'ordre public, ce qui veut dire qu'elle prévaut sur toute clause qui aurait été signée dans le bail. Il n'est pas rare de voir un bailleur faire une reégul quand l'envie lui prend (meme et surtout des agences ...) -
alors faites là depuis le debut en produisant au moins le decompte de charges par nature, document recu 1 fois par an du syndic (si vous etes en copro).
verifiez bien les charges que vous pouvez reclamer (voir le decret de 87).
faites bien vos calculs et tenez bien compte des provisions versées.
faites la regul années par années .... faites cela clairement et en toute transparence. ne pas oublier de joindre votre avis d'imposition foncière pour la TEOM. Bref du travail de pro !
et votre lettre se refère à l'art 23 de la loi du 6 juillet 89 et au fameux article 2277 du CC.
en fonction des resultats, vous demandez l'ajustement des provisions de charges mensuelles (si le total / 12 est plus elevé que les provisions versées).
vous verrez bien sa réaction. au pire, elle utilise cet article pour contrecarrer votre demande.
quant au reste: des plaques électriques : ca s'use ! ce (petit´) matériel est quand meme à remplacer assez regulièrement ... environ une centaine d'euros, si elles ne fonctionnent plus, pas vriament la peine de se fixer la dessus.
pour la hotte, voir les reponses plus haut.
pour le logement décent, en ref aux fenêtres, voir ce document pas mal fait ... http://www.anil.org/lumiere/logdecent.htm
et http://www.universimmo.com/www/uniweb00e.asp?url=http://www.legifrance.gouv.fr/citoyen/jorf_nor.ow?numjo=EQUU0200163D
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
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JM7513
Pilier de forums
245 réponses |
Posté - 24 oct. 2007 : 08:53:06
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Jack,
Vous pouvez régulariser les années antérieures, depuis 2003. Il faut justifier le détail des charges par nature et tenir les justificatifs à disposition du locataire.
JM |
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jack975
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 24 oct. 2007 : 09:49:42
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Bonjour JM,
Je le fais dès aujourd'hui.
Merci à vous et aux autres personnes (Joulia, Numero6 et Ribouldingue) pour vos réponses détaillées.
Bien à vous.
Jack. |
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