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 Sujet  |
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davril
Contributeur vétéran
146 réponses |
 Posté - 28 juil. 2007 : 18:07:06
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Bonjour,
Au mois de janvier dernier j'avais posté ce message http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=48623&whichpage=1 br /
avec cette indication supplémentaire figurant sur la convocation:
" Le contrat syndic est renouvelé pour une durée de 1 an.
la convocation à l'Assemblée G. devra se faire pour le 31 Mars 2007 au plus tard."
Malgré l'aide précieuse et abondante que vous avez été nombreux à m'apporter, le temps et l'énergie que j'ai consacré à faire évoluer les choses, nous sommes aujourd'hui dans la situation suivante:
L' AG de 2007 qui devait être convoquée selon le syndic avant le le 31 Mars 2007 , ne l'est toujours pas!
Nous sommes le 29 juillet, et le contrat de syndic prenait fin le 12 juillet.
Deux jours avant le 12 juillet, le syndic a envoyé à chaque copro. un courrier ( lettre simple) contenant l'appel de fonds du 2ème semestre, et une lettre précisant qu'il convoquerait l'AG soit en septembre soit en octobre.
Je n'ai toujours pas payé ( volontairement) cet appel de fonds payable avant le 15 juillet.
Ma question est la suivante:
Notre syndic ex, depuis le 12 juillet a -t-il le droit de convoquer pour le mois d'octobre pour une raison de convenance, et surtout a-t-il le droit d'encaisser des sommes après le 12 juillet date de fin de son contrat?
Merci d'avance pour vos conseils.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 juil. 2007 : 18:19:53
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tant que personne n'aura saisi le tribunal pour faire constater l'absence de syndic (à condition que dans le dernier PV d'AG la date de fin de mandat soit clairement indiqué) puisque le mandat est expiré et fait nommer un administrateur provisoire...il peut toujours continuer à gérer
mais il ne pourra pas poursuivre un "débiteur" puisque la créance n'est pas liquide et exigible
quant à la convocation de septembre ou octobre, il faudrait aussi passe pat la voie judiciaire pour faire constater que le syndic n'avait pus qualité pour convoquer |
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davril
Contributeur vétéran
146 réponses |
Posté - 28 juil. 2007 : 20:31:42
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Bonjour nefer,
Merci pour votre réponse.
La mention qui figure au PV de l'AG du 12 juillet 2006, est :
" Le contrat syndic est renouvelé pour une durée de 1 an.
la convocation à l'Assemblée G. devra se faire pour le 31 Mars 2007 au plus tard."
donc la date de fin de mandat n'est pas clairement indiquée, mais le contrat étant de un an...
Je n'ai pas retrouvé le topic où il est clairement indiqué qu'un syndic ayant dépassé la date d'expiration de son contrat n'était plus lié au syndicat des copro. et n'avait plus la capacité d'encaisser de chèque m^me au bénéfice du dit syndicat.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 juil. 2007 : 20:52:11
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le mandat allait donc jusqu'au 12 juillet 2007
car même s'il est indiqué qu'une AG devait se tenir avant telle date....il n'est pas indiqué que le mandat se terminait le 31 mars.
le budget 2007 a t il bien été voté à la dernière AG ??? |
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davril
Contributeur vétéran
146 réponses |
Posté - 28 juil. 2007 : 21:00:18
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Le mandat allait du 12 juillet 2006 au 12 juil.2007
L'exercice va du 1 janvier au 31 decembre.
Le budget prévisionnel 2007 a bien été voté lors de l'AG de 2006.
En début d'année je n'avais pas compris la raison de cette mention de convocation avant mars 2007, mais vous étiez nombreux à m'expliquer que cela ne changeait en rien le mandat d'un an. |
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davril
Contributeur vétéran
146 réponses |
Posté - 29 juil. 2007 : 13:59:42
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nefer vous me posez cette question:
" le budget 2007 a t il bien été voté à la dernière AG ???" sans me répondre. 
Quelle incidence cela peut-il avoir sur l'appel de fond du deuxième semestre, si le syndicat n'a plus de lien contractuel avec le syndic?
Pardon d'insister mais vous me confirmez qu'il ne pourra poursuivre un débiteur même si l'appel de fonds a été envoyé quelques jours avant la fin de son mandat? |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 29 juil. 2007 : 16:01:22
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(re)bonjour davril ,jespérais que votre copropriété en avait terminé avec ses problèmes liés au syndic.
Si le budget a été voté, le syndic a le droit de faire les appels de fonds trimestriels (le 1er jour du trimestre) ou tout autre date votée en AG;ces fonds sont pour la "caisse" du syndicat et non du syndic(pourquoi semestriel c'est ce qui a été voté en AG????)
Comme indiqué par nefer il semble que le mandat du syndic va (ou plutôt allait) jusqu'au 12 juillet 2007;il serait quand même souhaitable de vérifier,en plus,les dates portées sur le contrat signé par Monsieur/Madame XXXX désigné lors de l'AG pour parapher et signer ledit contrat
Sur le PV ,suite au vote en AG il est souvent précisé < le mandat du syndic se terminera leXXXXX lors de l'AG appelée à approuver les comptes;celle-ci se tiendra au plus tard le.....>
qu'avez vous sur le PV à ce niveau?? ;car ce qui compte impérativement ce n'est pas ce qui est mentionné sur la résolution de la convocation mais bien ce qui est noté sur le PV de l'AG donc, normalement, ce que les copropriétaires ont accepté!!! |
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davril
Contributeur vétéran
146 réponses |
Posté - 29 juil. 2007 : 18:10:17
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Bonjour Félix1930,
Vous êtes exagérément optimiste!  , non seulement notre copro. n'a pas résolu ses problèmes , mais elle s'enlise un peu plus chaque jour! 
Aucun problème n'a été résolu, ni celui de la VMC pour lequel vous m'avez beaucoup aidée,( je garde le dossier sous le bras, on ne sait jamais) ni les nombreux autres.
J'ai procédé à quelques vérifications avant de vous répondre:
Chez nous les "fonds" se paient par semestre. Cependant ceux qui le souhaitent peuvent payer mensuellement ou trimestriellement, moyennant un petit supplément.
Concernant la question que vous me posez:
Il n'y a pas chez nous de vérification de comptes! Le noyau qui fait la loi ne le veut pas.
Donc sur le PV est mentionné:
Résolution X:
Renouvellement du contrat syndic XX, fixation de la durée du contrat et validation du b^rême des prestations particulières:
Pour : l'unanimité
Le contrat syndic est renouvelé pour une durée de 1 an.
La convocation à l'assemblée générale devra se faire pour le 31 mars 2007 au plus tard.
( cette question avait longuement été traitée en début d'année)
C'est tout, aucune autre indication.
Je comprends parfaitement que la vocation de ce forum ne soit pas de pousser les copropriétaires vers les tribunaux, mais là, je crois que c'est la seule solution envisageable, et si quelqu'un a une expérience en ce domaine j'apprécierais vraiment le moindre conseil, par MP également.
Je tiens à éviter un procès global de longue haleine et traiter chaque problème séparément. J'ai d'ores et déjà l'intention de demander la nomination d'un administrateur judiciaire. |
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cema
Contributeur vétéran
154 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 17:47:26
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Bonjour,
lorsque le mandat de votre syndic est expiré, il ne peut plus agir comme syndic (ne peut plus convoquer d'AG, ni appeler des fonds).
Notre copropriété s'est trouvée dans la même situation que la votre. Nous avons demandé au tribunal de grande instance (via un avocat) la nomination d'un administrateur judiciaire qui avait notamment pour mission de convoquer une assemblée générale.
En parallèle nous avions fait des démarches auprès d'autres syndics pour négocier des projets de mandats que nous avons soumis à l'administrateur désigné par le tribunal.
Grâce à cela, la période d'administration judiciaire a été courte car l'AG ayant notamment à l'ordre du jour la nomination d'un nouveau syndic a été convoquée rapidement. le syndic nommé lors de cette AG a repris ensuite la gestion.Il est à préciser que l'ancien syndic a eu l'obligation de transférer notre dossier à l'administrateur judiciaire qui l'a ensuite transféré au nouveau syndic.
Citation :
Initialement entré par davril
Bonjour,
Au mois de janvier dernier j'avais posté ce message http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=48623&whichpage=1 br /
avec cette indication supplémentaire figurant sur la convocation:
" Le contrat syndic est renouvelé pour une durée de 1 an.
la convocation à l'Assemblée G. devra se faire pour le 31 Mars 2007 au plus tard."
Malgré l'aide précieuse et abondante que vous avez été nombreux à m'apporter, le temps et l'énergie que j'ai consacré à faire évoluer les choses, nous sommes aujourd'hui dans la situation suivante:
L' AG de 2007 qui devait être convoquée selon le syndic avant le le 31 Mars 2007 , ne l'est toujours pas!
Nous sommes le 29 juillet, et le contrat de syndic prenait fin le 12 juillet.
Deux jours avant le 12 juillet, le syndic a envoyé à chaque copro. un courrier ( lettre simple) contenant l'appel de fonds du 2ème semestre, et une lettre précisant qu'il convoquerait l'AG soit en septembre soit en octobre.
Je n'ai toujours pas payé ( volontairement) cet appel de fonds payable avant le 15 juillet.
Ma question est la suivante:
Notre syndic ex, depuis le 12 juillet a -t-il le droit de convoquer pour le mois d'octobre pour une raison de convenance, et surtout a-t-il le droit d'encaisser des sommes après le 12 juillet date de fin de son contrat?
Merci d'avance pour vos conseils.
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davril
Contributeur vétéran
146 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 17:59:16
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Merci cema de me faire partager votre expérience.
Pourriez-vous me dire si vous avez recherché un avocat spécialiste de la coproprité, ou non, quelle a été la durée de la procédure avant la désignation de l'administrateur?
Merci de votre intervention. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 juil. 2007 : 19:40:35
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le nomination d'un administrateur provisoire se fait par procédure de référé auprès du président du TGI
tout dépend du TGI
en province c'est très rapide dans les 24 ou 48 heures |
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LeFredo
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 17 août 2007 : 15:39:27
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| Comment un copropriétaire peut-il savoir si un administrateur provisoire a été nommé? Ce dernier est-il censé en informer l'ensemble des copropriétaires? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 août 2007 : 16:05:35
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| oui dans le délai d'un mois (je crois)de sa nomination par le TGI |
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LeFredo
Contributeur senior
66 réponses |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 24 août 2007 : 18:59:13
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davril, voyez cet arrêt de la Cour de cass concernant le problème lié aux appels de fond par un syndic dont le mandat est expiré.
Par ailleurs, la même Cour de Cass de sept. 2004 démontre et confirme qu'aucun syndic ne peut proroger son mandat au delà de sa date anniversaire
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 14 octobre 1987 Cassation .
N° de pourvoi : 85-18749
Publié au bulletin
Président :M. Monégier du Sorbier
Rapporteur :M. Chevreau
Avocat général :M. Sodini
Avocats :la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Liard .
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique :
Vu l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 28, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu que la durée des fonctions du syndic désigné par l'assemblée générale des copropriétaires ne peut excéder trois années ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 26 septembre 1985), que M. Lizzani, propriétaire de lots dans l'immeuble en copropriété dénommé " Le Chantazur ", prétendant que des assemblées générales avaient été irrégulièrement convoquées par M. Franco, dont le mandat de syndic n'avait pas été renouvelé, a assigné le syndicat des copropriétaires pour faire annuler les délibérations prises par lesdites assemblées générales ; que le syndicat a demandé reconventionnellement à M. Lizzani le paiement des charges de copropriété afférentes à son lot ;
Attendu que pour accueillir cette dernière demande, l'arrêt énonce qu'à supposer que le syndic Franco n'ait pas été régulièrement désigné, il n'en est pas moins demeuré en fonctions comme syndic de fait et qu'il est habilité à poursuivre le recouvrement des charges communes auprès des copropriétaires défaillants ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE l'arrêt rendu le 26 septembre 1985 entre les parties par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes
--------------------------------------------------------------------------------
Publication : Bulletin 1987 III N° 172 p. 100
Dalloz, 28 avril 1988, N° 16 p. 229, note Christian ATIAS.
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 1985-09-26
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davril
Contributeur vétéran
146 réponses |
Posté - 27 août 2007 : 20:55:59
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Merci infiniment d'avoir posté pour moi cette jurisprudence.
Je pense avoir trouvé un avocat pour me représenter.... mon rendez-vous se rapproche.
Au terme d'un bref conciliabule au téléphonne, celui-ci m'indique que rien dans la législation ne précise que le syndic arrivé au terme de son contrat et au delà a rompu tout lien contractuel avec le syndicat. Ce qui va exactement dans le sens de l'arrêt rendu par la Cour d'Appel d'Aix en Provence.
Cette jurisprudence est donc parfaitement adaptée à notre cas et je la lui montrerai.
Merci encore pour votre aide. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 29 août 2007 : 19:17:46
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c'est bien pour cela que les syndics, en grande majorité, détournent la Loi en rajoutant cette phrase magique "mandant jusqu'à..... date ou jusqu'à l'approbation des comptes votés à l'AG" , ce qui permet au syndic en place d'encaisser encore 1 ou 2 trimestres - ce qui est chose courante ici.
C'est pour cela que je signifiais l'annéee dernière ou avant que les syndics se font élire en moyenne pour 18 mois et non 1 an car un renouvellement, pardon un contrat est généralement approuvé et signé ce jour-là.. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 sept. 2007 : 18:59:56
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Concernant la durée et l'échéance du mandat du syndic, les clauses : "..ou jusqu'à l'approbation des comptes votés à l'AG" ou encore ".. jusqu'à la date de la prochaine AG appelée à approuver les comptes".... ne sont plus admises par les tribunaux !
Un syndic désigné par une AG le 12 juillet pour un mandat d'une durée d' UN AN ne peut plus se prévaloir de la qualité de syndic de ce syndicat le 13 juillet de l'année suivante.
Atention à ce problème de "contrat", qui est un "contrat de mandat" : bien que non prévu par la loi (), il découle obligatoirement de la désignation du syndic par l'AG.
C'est à dire que ce "contrat" est la conséquence du mandat donné, mandat dont la durée est fixée par l'AG.
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LeFredo
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 13:26:14
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Concernant la durée et l'échéance du mandat du syndic, les clauses : "..ou jusqu'à l'approbation des comptes votés à l'AG" ou encore ".. jusqu'à la date de la prochaine AG appelée à approuver les comptes".... ne sont plus admises par les tribunaux !
ça c'est une bonne nouvelle, qui m'interesse fortement!
Citation :
Un syndic désigné par une AG le 12 juillet pour un mandat d'une durée d' UN AN ne peut plus se prévaloir de la qualité de syndic de ce syndicat le 13 juillet de l'année suivante.
Ok, c'est clair. Ma copro n'a donc plus de syndic depuis le 12 juillet
Citation :
Atention à ce problème de "contrat", qui est un "contrat de mandat" : bien que non prévu par la loi (), il découle obligatoirement de la désignation du syndic par l'AG.
C'est à dire que ce "contrat" est la conséquence du mandat donné, mandat dont la durée est fixée par l'AG.
Euh... là j'avoue que ces 2 dernières phrases perturbent ma compréhension initiale 
Par contre, si le mandat n'est plus valide, pas d'autres solution que le TGI pour le virer n'est-ce pas?
Le conseil syndical nous a fait parvenir un document début juillet nous expliquant que c'était leur intention. Toutefois, depuis cette date, toujours pas de nouvelles, ni du conseil syndical, ni du futur-ex-syndic ni d'un éventuel administrateur judiciaire... |
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davril
Contributeur vétéran
146 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 10:32:08
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Bonjour gédehem,
J'ai pris connaissance de votre réponse, à laquelle je répondrai après le rendez-vous maintenant imminent fixé avec un avocat.
Je le ferai , si vous l'acceptez par m.p. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 10:58:30
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Citation :
Initialement entré par davril
Bonjour gédehem,
Je le ferai , si vous l'acceptez par m.p.
davril : le but d'un forum est de communiquer pour faire part des expériences....pas de continuer la discussion en privé |
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Sujet |
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appel de fonds après expiration mandat
Forum fermé
