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 Sujet  |
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bouddhavan
Contributeur actif
28 réponses |
 Posté - 25 mai 2007 : 23:38:54
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Bonjour,
ça y est je quitte enfin mon appart dans lequel j'ai eu plein de soucis! 
Petite question, le proprio veut profiter des deux mois que lui laisse la loi pour garder mon dépôt de garantie pour régulariser les charges 2006, le relevé général des dépenses arrivant en juillet 2007. (Je quitte mon appart fin juin).
Jusqu'ici no souci. Par contre il me dit qu'il veut se baser sur ce relevé 2006 pour revoir à la hausse les provisions de janvier à juin 2007. En a-t-il le droit ou, comme je le pense, doit-il attendre 2008 pour une vraie régularisation des charges 2007?
Il n'a jamais fait de régularisation annuelle en deux ans (juillet 2005-juin 2007), il n'a pas réévalué les charges l'année dernière et maintenant il veut se servir sur notre dépôt de garantie pour augmenter des provisions dejà payées en se basant sur des justificatifs de l'année d'avant... C'est pas possible non? Les provisions sont payées, la régularisation n'aura lieue que sur justificatifs en 2008 non?
Je dis ça mais je en suis pas une experte... alors à vos plumes ;o)
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 26 mai 2007 : 07:58:50
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Citation :
Initialement entré par bouddhavan
Jusqu'ici no souci. Par contre il me dit qu'il veut se baser sur ce relevé 2006 pour revoir à la hausse les provisions de janvier à juin 2007. En a-t-il le droit ou, comme je le pense, doit-il attendre 2008 pour une vraie régularisation des charges 2007?
Il est trop tard pour lui pour réévaluer quoi que ce soit. Il devra donc attendre 2008 pour la régularisation des charges 2007.
Demandez communication des justificatifs, on se sait jamais. Idem si votre bailleur fait des régularisations antérieures.
Enfin si vous avez des soucis de remboursement du DG, saississez dans les deux mois la juridiction de proximité, qui est compétente exclusivement pour la restitution des DG en matière de baux. Procédure orale sans avocat donc entièrement gratuite.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 26 mai 2007 : 08:20:59
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Demandez communication des justificatifs,
non.
le bailleur n'a aucune obligation à communiquer les justificatifs!!
le locataire peut demander l'ACCES aux justificatifs, (faire cette demande dans le mois qui suit la réception de la régularisation): il devra alors se déplacer chez le bailleur pour consulter les justificatifs
par ailleurs le remboursement du DG peut être demandé en saisisant la commission de conciliation (gratuit) |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 26 mai 2007 : 08:38:40
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Citation :
Initialement entré par nefer
le bailleur n'a aucune obligation à communiquer les justificatifs!!
Dans ce cas, le bailleur ne peut pas exiger la récupération des charges locatives. Nul part dans la loi du 6 juillet 1989, il n'est indiqué d'obligation pour le locataire de se déplacer pour obtenir les justificatifs.
Si un bailleur présente une régularisation sans justificatif, la sanction consiste en l'absence de caractère exigible de la régularisation même s'il existe un droit de consultation ou de communication des pièces que peut exercer le locataire. Voici ce qu'indique exactement la loi du 6 juillet 1989.
Article 23
Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 26 mai 2007 08:40:21 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 26 mai 2007 : 08:44:51
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Suite. Exemple de jurisprudence.
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 22 mars 2005 Cassation partielle
N° de pourvoi : 04-11728
Inédit
Président : M. WEBER
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le second moyen :
Vu l'article 23, alinéa 3, de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle ; que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation ; qu'un mois avant la régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 3 mars 2003), que M. X..., ayant donné en location une maison à M. Y..., l'a assigné notamment pour obtenir le paiement d'une somme au titre de l'arriéré locatif ;
Attendu que pour condamner M. Y... à payer la somme de 5 911,01 euros, l'arrêt retient que M. X... verse aux débats le grand livre des locataires de l'Agence Allemand qui fait ressortir au 15 juin 2001 un solde débiteur de loyer, charges et droit de bail ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater que ce document contenait les justificatifs des charges réclamés par M. Y..., la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. Y... à payer à M. X..., à titre d'arriéré locatif, d'indemnité d'occupation et de charges diverses, la somme de 5 911,01 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2001, l'arrêt rendu le 3 mars 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu les articles 37, alinéa 2, de la loi de 1991 et 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à Me Delvolvé la somme de 2 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mars deux mille cinq. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 26 mai 2007 : 09:32:18
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Le Nabot: il vous suit de lire l'avant dernier alinéa de l'article 23:
"Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires."
SONT TENUES A LA DISPOSITION...: cela ne signifie pas ENVOYES!!!!
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 26 mai 2007 : 09:43:28
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de plus je ne crois pas que ce soit la problématique de boudhavan:
je comprends de sa question, si le bailleur a le droit de conserver une partie de son DG aux fins de la régul des charges ultérieure.
dans ce cas, c'est oui ! environ 20% du DG
en effet si la cloture des comptes annuels n'est pas faite au moment du depart du locataire, le bailleur peut garder un montant provisoirement jusqu'a production du relevé des charges. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 26 mai 2007 : 09:45:33
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dans tous les cas puisque les 2 années précédentes n'ont pas été faite, il doit justifier sa retenue en produisant la réegul des charges pour 2005 et 2006. si sa demande est fondée et que vos provisions sont inférieures à 1/12° des charges locatives réelles, oui il aura le droit.
demandez bien ces régul par LRAR. il doit vous donner la cloture fournie par le syndic, releveé de comptes par nature de charges, ainsi que son avis d'imposition foncier pour la TEOM. |
Cordialement, |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 26 mai 2007 : 09:48:11
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Citation :
Initialement entré par nefer
Le Nabot: il vous suit de lire l'avant dernier alinéa de l'article 23:
"Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires."
SONT TENUES A LA DISPOSITION...: cela ne signifie pas ENVOYES!!!!
Ca d'accord nefer, mais la Cour de Cassation a écrit exactement ceci :
Qu'en statuant ainsi, sans constater que ce document contenait les justificatifs des charges réclamés par M. Y..., la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et un document qui ne contient pas les justificatifs (je recopie exactement la phrase de l'arrêt) ne permet pas au bailleur de demander le remboursement des charges locatives.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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bouddhavan
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 26 mai 2007 : 11:14:26
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Tout d'abord merci pour vos réponses! Que d'engouement de votre part! ;o)
Citation :
Initialement entré par Joulia
dans tous les cas puisque les 2 années précédentes n'ont pas été faite, il doit justifier sa retenue en produisant la réegul des charges pour 2005 et 2006. si sa demande est fondée et que vos provisions sont inférieures à 1/12° des charges locatives réelles, oui il aura le droit.
demandez bien ces régul par LRAR. il doit vous donner la cloture fournie par le syndic, releveé de comptes par nature de charges, ainsi que son avis d'imposition foncier pour la TEOM.
Alors tout d'abord il nous a fourni que le relevé de charges pour pour 2005 et un appel de provisions pour calculer sa part...
Cela aurait tendance à prouver que nous avons toujours payé trop et pas l'inverse...
Mais je ne suis pas d'accord sur les calculs... je voulais refaire un post ailleurs mais si jamais vous pouviez me répondre ici! ;o)
Il me donne le relevé de toute la copropriété, normal, mais il base ses calculs sur les charges récupérables de toute la copropriété... Là je ne suis pas d'accord car il y a six bâtiments et les charges dans le relevé sont bien réparties par bâtiment (outre charges générales, travaux extérieurs et chauffage). Il se trompe non d'autant que dans son appel de provision de charge à lui, on ne lui demande que pour le bâtiment E (celui que j'habite)...
Et en plus il m'applique un tantième qui n'est valable que sur les charges générales car je vois toujours dans son appel de provision de charges que la part n'est pas la même pour les charges générales, pour le chauffage (sans la cave), pour le batiment E et pour l'ascenseur...
Donc quand je recalcule tout je paye beaucoup trop de provisions... Sauf que je n'ai aucun moyen de savoir ma consommation d'eau à ajouter à ces charges et effectivement la taxe de poubelle...
ps: c'est quoi TOEM?
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bouddhavan
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 26 mai 2007 : 11:15:35
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Tout d'abord merci pour vos réponses! Que d'engouement de votre part! ;o)
Citation :
Initialement entré par Joulia
dans tous les cas puisque les 2 années précédentes n'ont pas été faite, il doit justifier sa retenue en produisant la réegul des charges pour 2005 et 2006. si sa demande est fondée et que vos provisions sont inférieures à 1/12° des charges locatives réelles, oui il aura le droit.
demandez bien ces régul par LRAR. il doit vous donner la cloture fournie par le syndic, releveé de comptes par nature de charges, ainsi que son avis d'imposition foncier pour la TEOM.
Alors tout d'abord il nous a fourni que le relevé de charges pour pour 2005 et un appel de provisions pour calculer sa part...
Cela aurait tendance à prouver que nous avons toujours payé trop et pas l'inverse...
Mais je ne suis pas d'accord sur les calculs... je voulais refaire un post ailleurs mais si jamais vous pouviez me répondre ici! ;o)
Il me donne le relevé de toute la copropriété, normal, mais il base ses calculs sur les charges récupérables de toute la copropriété... Là je ne suis pas d'accord car il y a six bâtiments et les charges dans le relevé sont bien réparties par bâtiment (outre charges générales, travaux extérieurs et chauffage). Il se trompe non d'autant que dans son appel de provision de charge à lui, on ne lui demande que pour le bâtiment E (celui que j'habite)...
Et en plus il m'applique un tantième qui n'est valable que sur les charges générales car je vois toujours dans son appel de provision de charges que la part n'est pas la même pour les charges générales, pour le chauffage (sans la cave), pour le batiment E et pour l'ascenseur...
Donc quand je recalcule tout je paye beaucoup trop de provisions... Sauf que je n'ai aucun moyen de savoir ma consommation d'eau à ajouter à ces charges et effectivement la taxe de poubelle...
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 26 mai 2007 : 11:45:43
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Citation :
Initialement entré par bouddhavan
.....effectivement la taxe de poubelle...
ps: c'est quoi TOEM?
les poubelles , ..... mais dans l'ordre seulement TEOM |
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bouddhavan
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 26 mai 2007 : 11:46:30
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Citation :
dans ce cas, c'est oui ! environ 20% du DG
en effet si la cloture des comptes annuels n'est pas faite au moment du depart du locataire, le bailleur peut garder un montant provisoirement jusqu'a production du relevé des charges.
Tant que ça alors qu'il a visiblement surévalué les charges?
Avez vous un texte de référence svp? |
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bouddhavan
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 27 mai 2007 : 13:32:35
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| Dites moi, maintenant que je sais que j'ai payé trop de charges en 2006 et que je sais que le proprio a le relevé annuel pour le prouver mais qu'il dit dit qu'il ne le recevra qu'après mon départ fin juin, puis je l'obliger à régulariser mes charges (hormis celles de 2007 bien sûr) le jour de mon départ? |
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bouddhavan
Contributeur actif
28 réponses |
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Provisions réévaluées à un mois du départ?
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