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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
 Posté - 28 févr. 2007 : 17:26:24
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Citation :
Initialement entré par walt92
A en juger par mon expérience familiale également (mon frangin), c'est faux.
...
Le seul soucis c'est l'impact sur la capacité d'endettement lorsqu'on est locataire. ....Cela réduit donc artificiellement la mensualité acceptable pour être sous le seuil des 30% d'endettement.
Votre frangin a vu juste
Et la grosse difficulté est bien le niveau d'endettement acceptable.
Plus vous gagnez ds votre activité professionnelle, plus vous pouvez emprunter, et d'autant plus que si le seuil est d'environ 30% en moyenne, il peut varier entre 25 pour ceux dont les revenus sont faibles, et aller pratiquement jusqu'à 50% pour les revenus élevés.
Traduit différemment (et ce n'est pas juste, mais c'est ainsi), plus vos revenus sont élevés, plus vous pouvez bénéficier de l'effet de levier du crédit |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 17:27:28
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Citation :
Initialement entré par asi77
d'accord avec :
Citation :
Le seul soucis c'est l'impact sur la capacité d'endettement lorsqu'on est locataire. En effet pour obtenir ultérieurement le financement de la résidence principale, une banque va rajouter le pret immo locatif aux charges, et tenir compte du loyer en le pondérant.
Cela réduit donc artificiellement la mensualité acceptable pour être sous le seuil des 30% d'endettement.
... mais c'est finalement ce que je dis : "C'est quand même plus tranquille de faire du locatif lorsque l'on a terminé de rembourser sa RP."
Pas quand on pense que l'on va rester locataire encore un certain temps !
Cela reste un excellent deal si le bien est de qualité.
Walt92 |
Edité par - walt92 le 28 févr. 2007 20:45:21 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 19:22:30
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Citation :
Initialement entré par Ankou
Traduit différemment (et ce n'est pas juste, mais c'est ainsi), plus vos revenus sont élevés, plus vous pouvez bénéficier de l'effet de levier du crédit
Et traduit différemment aussi, lorsqu'on est en période de crack, c'est l'effet boomerang. Comme aux Etats Unis actuellement pour lequel un fil est consacré ici même. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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roadrunner22
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 09:02:56
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Bonjour,
ces échanges sont intéressants, mais avec le recul dont je dispose (au sens ou je suis assez rarement sur ce forum), j'ai l'impression d'un biais dans certains raisonnements : là où certains comparent les chroniques de "cashflow" sur la durée, il y a une faute d'appréciation qui est liée à l'absence de prise en compte de l'actualisation. Il est certain qu'un locataire de HLM parisien de 150m² à 200 euros mensuels est avantagé, mais que dire d'un locataire lambda à 900 euros mensuels annuellement revalorisé, vs un acheteur à 900 euros de traites FIXES sur 20 ans ?
Actualisez, actualisez !!!!
i.e. à 1% de taux d'actualisation, et à 2% de revalorisation annuelle de loyer,le locataire débourse en valeur actuelle 235k€ sur 20 ans, et l'acheteur 195k€. La différence devrait couvrir quelques charges, non ? Et si on revent le bien... Je ne vois plus pourquoi on ergoterait.
Si l'inflation est à 1,8%, et si le revenu du locataire suit cette inflation, alors on aura 180k€ vs. 216k€ ...
Qu'en pensez-vous ?
Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par Ankou
Traduit différemment (et ce n'est pas juste, mais c'est ainsi), plus vos revenus sont élevés, plus vous pouvez bénéficier de l'effet de levier du crédit
Et traduit différemment aussi, lorsqu'on est en période de crack, c'est l'effet boomerang. Comme aux Etats Unis actuellement pour lequel un fil est consacré ici même.
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 13:33:00
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Citation :
Initialement entré par roadrunner22
là où certains comparent les chroniques de "cashflow" sur la durée, il y a une faute d'appréciation qui est liée à l'absence de prise en compte de l'actualisation. Il est certain qu'un locataire de HLM parisien de 150m² à 200 euros mensuels est avantagé, mais que dire d'un locataire lambda à 900 euros mensuels annuellement revalorisé, vs un acheteur à 900 euros de traites FIXES sur 20 ans ?
Actualisez, actualisez !!!!
i.e. à 1% de taux d'actualisation, et à 2% de revalorisation annuelle de loyer,le locataire débourse en valeur actuelle 235k€ sur 20 ans, et l'acheteur 195k€. [...]Qu'en pensez-vous ?
Bien évidemment. C'est du bon sens de comparer un loyer revisable (à la hausse) et une mensualité fixe. La cerise sur le gateau étant l'assurance du pret, équivalente à une assurance vie dans le cas de co-emprunteurs (en assurant chaque tête à 100%, le décès d'un des deux libère le conjoint survivant du prêt).
Ne me prenez pas pour Landru, mais c'est quand même une sacré garantie.
Walt92 |
Edité par - walt92 le 01 mars 2007 13:33:51 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 18:31:05
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RoadRunner, Walt, c'est parfaitement exact et à prendre en compte pour un prêt sur 20 ans (note : pour les moins de 40-45 ans, l'assurance est nettement moins chère si vous prenez une ADI normale chez un assureur normal compétitif, que dans un contrat de groupe de prêt, et en plus elle n'est pas soumise aux droits de succession, alors que les indemnités des ADI de prêt, étant payées à la banque et soldant le prêt, augmentent la succession taxable), voire 25 ou 30 ans. Il y a quelques mois (taux plus bas), j'avais étudié ce que devenait le prêt modulable de ma banque, souscrit sur 25 ans, si on augmentait régulièrement les mensualités de 2% tous les ans, comme un loyer, et on le remboursait en 19 ans et peu de mois.
Il s'agit ici de prêts sur 50 ans, à taux révisable, capé à... 2,5%, autrement dit, si les taux augmentent de 2,5%, vous vous retrouvez avec un prêt sur 50 ans à 7%, mensualités énormes (un bond de... 43,5%!), et vous ne pouvez même pas en sortir si vos revenus n'ont pas suffisamment augmenté pour que votre endettement permette un prêt sur une durée plus courte, d'un montant quasiment égal au montant emprunté, et... à un taux très élevé, puisque cela se passe en période de taux très élevés. Un piège épouvantable! |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 19:12:47
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Citation :
Initialement entré par thoveyrat
[...]Il y a quelques mois (taux plus bas), j'avais étudié ce que devenait le prêt modulable de ma banque, souscrit sur 25 ans, si on augmentait régulièrement les mensualités de 2% tous les ans, comme un loyer, et on le remboursait en 19 ans et peu de mois.
Il s'agit ici de prêts sur 50 ans, à taux révisable, capé à... 2,5%, autrement dit, si les taux augmentent de 2,5%, vous vous retrouvez avec un prêt sur 50 ans à 7%, mensualités énormes (un bond de... 43,5%!), et vous ne pouvez même pas en sortir [...] Un piège épouvantable!
En fait c'est le passé que vous décrivez.
Dans les années 80 (ou fin 70) les banques commercialisaient des credits à mensualités progressives pour contrer les taux d'interets élevés et surfer sur la vague de l'inflation galopante.
Il existe une jurisprudence abondante à ce sujet (de nombreux concitoyens y ont laissé des plumes).
Cela explique les amortissements constants systématiques de nos jours. C'est seulement les interets qui peuvent varier dans le cas d'un taux variable (pur ou capé).
Walt92 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 22:46:19
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Walt, relisez, je ne décris absolument pas un prêt à mensualité progressives mis en place par la banque, mais une étude prospective que peut faire un futur emprunteur pour savoir s'il a des chances de rembourser un prêt modulable avant terme, sachant qu'en cas de coup dur, il peut revenir à la mensualité de départ et même moins, et que ces augmentations annuelles sont strictement volontaires.
Un prêt modulable, pour mémoire, c'est un prêt à taux et mensualité fixes au départ, mais dont vous pouvez modifier (à la hausse, parfois un peu à la baisse)les mensualités pour rembourser plus ou moins vite.
Dans le cas qui m'intéresse, la banque propose, après les deux premières années, aux clients qui en font la demande, d'augmenter leur mensualité jusqu'à 10% par an sans étude d'endettement et sans pénalité, ou de la baisser tout en gardant comme fin du prêt théorique le terme prévu + 2 ans au maximum. |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 23:58:48
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Citation :
Initialement entré par thoveyrat
Walt, relisez, je ne décris absolument pas un prêt à mensualité progressives mis en place par la banque, mais une étude prospective que peut faire un futur emprunteur pour savoir s'il a des chances de rembourser un prêt modulable avant terme, sachant qu'en cas de coup dur, il peut revenir à la mensualité de départ et même moins, et que ces augmentations annuelles sont strictement volontaires.
Un prêt modulable, pour mémoire, c'est un prêt à taux et mensualité fixes au départ, mais dont vous pouvez modifier (à la hausse, parfois un peu à la baisse)les mensualités pour rembourser plus ou moins vite.
Dans le cas qui m'intéresse, la banque propose, après les deux premières années, aux clients qui en font la demande, d'augmenter leur mensualité jusqu'à 10% par an sans étude d'endettement et sans pénalité, ou de la baisser tout en gardant comme fin du prêt théorique le terme prévu + 2 ans au maximum.
Euh si vous modulez votre pret à taux fixe, alors vous augmentez la part d'amortissement ! Ca revient à un amortissement progressif (peu importe qui en est à l'origine). C'est un mécanisme dangereux donc pas mis en avant par les banques (bonjour la responsabilité).
Normal que l'on évoque cette "possibilité" mais cela m'étonnerait que vous ayez un prospectus avec une simul d'augmentation d'amortissement. Si c'est le cas, à votre place je mettrai un exemplaire dans un coffre-fort, pour le ressortir si nécessaire dans quelques années, au cas où ...
Walt92 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 00:26:53
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| Attention : le prêt est bien présenté sur 25 ans, c'est moi qui me suis fait mon petit calcul, hein... avec tout un tas de cas de figure (les études de fifille, etc). |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 00:36:37
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Citation :
Initialement entré par thoveyrat
Attention : le prêt est bien présenté sur 25 ans, c'est moi qui me suis fait mon petit calcul, hein... avec tout un tas de cas de figure (les études de fifille, etc).
Avec un amortissement linéaire. C'est bien ce que j'avais compris.
Mais on est jamais à l'abri d'un "gaffeur". Et là ça aurait valu son pesant d'or.
Walt92 |
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moscovite
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 08 mars 2007 : 12:27:39
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Citation :
Initialement entré par Ankou
Plus vous gagnez ds votre activité professionnelle, plus vous pouvez emprunter, et d'autant plus que si le seuil est d'environ 30% en moyenne, il peut varier entre 25 pour ceux dont les revenus sont faibles, et aller pratiquement jusqu'à 50% pour les revenus élevés.
Traduit différemment (et ce n'est pas juste, mais c'est ainsi), plus vos revenus sont élevés, plus vous pouvez bénéficier de l'effet de levier du crédit
Avez vous une idee des revenus necessaires net mensuels pour depasser les fameux 33% d'endettement? |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 08 mars 2007 : 15:47:59
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Citation :
Initialement entré par moscovite
Avez vous une idee des revenus necessaires net mensuels pour depasser les fameux 33% d'endettement?
Difficile à répondre, lié à trop d'autres paramètres!
Au delà de 40000F mensuels, on doit pouvoir négocier un dépassement.
D'ailleurs, cette valeur n'a rien de légal, ce me semble, on peut dire que c'est à la tête du client. |
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florent1980
Pilier de forums
760 réponses |
Posté - 08 mars 2007 : 16:17:45
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Citation :
Initialement entré par Ankou
Citation :
Initialement entré par moscovite
Avez vous une idee des revenus necessaires net mensuels pour depasser les fameux 33% d'endettement?
Difficile à répondre, lié à trop d'autres paramètres!
Au delà de 40000F mensuels, on doit pouvoir négocier un dépassement.
D'ailleurs, cette valeur n'a rien de légal, ce me semble, on peut dire que c'est à la tête du client.
Effectivement ca ne depend pas que du facteur salaire net mensuel. Si vos parents sont dans la meme banque ou si vous apportez plus que 20% du bien ou si vous êtes jeune et que vous pouvez prouver que votre salaire sera double dans 5 ans ou qu'il prendra 10% chaque année pendant 10 ans...
J'ai plusieurs collegues de travail qui ont emprunté autour de 40% en gagnant moins que 6000 euros nets par mois. J'ai meme une amie qui a emprunté a 49% et à cette epoque elle ne gagnait pas plus que 2000 euros net et n'a pas fait d'apport. Comme quoi les banquiers ne sont pas frileux des fois! |
Edité par - florent1980 le 08 mars 2007 16:18:09 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 08 mars 2007 : 16:25:28
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Citation :
Initialement entré par florent1980
J'ai plusieurs collegues de travail qui ont emprunté autour de 40% en gagnant moins que 6000 euros nets par mois.
Je veux bien le croire.
Citation :
J'ai meme une amie qui a emprunté a 49% et à cette epoque elle ne gagnait pas plus que 2000 euros net et n'a pas fait d'apport. Comme quoi les banquiers ne sont pas frileux des fois!
Mais là, c'est de la mythomanie. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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