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coprotoulon
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 26 janv. 2007 : 17:54:25
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Bonjour,
Je suis dans une copropriété gérée par un syndic professionnel avec un local commercial. Le commerce est en liquidation judiciaire et laisse une ardoise de + 3000€. Le syndic nous réclame cette somme.
Est-ce légal ? Que pouvons-nous faire ? Le syndic peut-il se payer sur la vente du local ?
Merci
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 janv. 2007 : 09:43:29
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Le syndic " ne vous demande pas cette somme " !
Elle manque dans la trésorerie du syndicat, ce qui ne permet pas au syndic de payer ponctuellement les factures.
Pas d'autre solution que de demander aux autres copropriétaires de couvrir momentanément l'insuffisance de trésorerie. C'est parfaitement légal. Il faut comprendre que les copropriétaires sont comme les caravaniers dans le désert : une guerba était fuyarde. Il faut se rationner 
Le syndic peut-il se payer sur la vente du local ? ici encore il faut parler vrai : le syndicat pourra-t-il récupérer les fonds lors de la vente du lot ? En principe oui, par le jeu du privilège spécial, et si toutes les mesures conservatoires ont par ailleurs été prises.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 27 janv. 2007 : 11:46:41
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Dans notre copropriété un copro. a été mis en liquidation judiciaire, et le juge a joint à cette liquidation sa SCI propriétaite d'un pavillon. Total des impayés environ 10 000 €.
A ce jour la maison a été vendue il y a 4 ans, aucune nouvelle du mandataire sur les charges impayés. l'an dernier l'ensemble des copropriétaires a bouché ce trou.
JPM vous parlez de mesures conservatoires, qu'elles sont elles ??
le jeu du privilège spécial joue t'il lors d'une liquidation d'une SCI, les impayés de charges sont ils toujours prioriaires sur les autres dettes ??
En examinant l'important dossier, j'ai trouvé que l'avocat avait pris un hypothèque légale, valable jusqu'en 2008.
A t'on un chance de récupérer quelque chose ?? le syndic n'a pas bougé depuis au moins 3 ou 4 ans sur ce dossier, l'avocat non plus d'ailleurs. Je n'ai pas trouvé dans le dossier la liste des créanciers. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 janv. 2007 : 14:24:23
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L'hypothèque est l'une des mesures conservatoires, et la principale.
Vous dîtes que la maison a été vendue il y a quatre ans. Le syndic a-t-il fait opposition quand il a reçu la notification de cette vente ? Cette opposition faisait jouer le privilège spécial au moins pour une partie de la créance. Cette partie, vous auriez dû la recevoir depuis longtemps.
Il y a certainement un os et il faut aller aux nouvelles auprès de l'avocat. Ou bien l'opposition était irrégulière (hors délai ou mal étalie), ou bien la créance était fort ancienne.
Le privilège joue pleinement pour les charges de l'année en cours (date de l'opposition) et les deux dernières années échues. Pour une opposition faite courant 2003 : charges et travaux de 2003, 2002 et 2001. Pour les années 2000 et 1999 le syndicat est en concours avec le vendeur et/ou le préteur de deniers (établissement de crédit créancier inscrit).
Si le syndic a loupé l'opposition, sa responsabilité est engagée.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 27 janv. 2007 : 14:40:12
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une remarque: vous parlez de "commerce"
j'espère que la procédure concernant les charges de copropriété impayées a bien été faite à l'égard du propriétaire des murs, c'est à dire du copropriétaire.... |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 27 janv. 2007 : 19:00:42
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la société X d'un copropriétaite Y a fait faillite. le copropriétaire Y qui avait une SCI,donc propriétaire aux 10 000 €uros d'impayés. Le pavillon de cette SCI a été inclu dans la faillite de la société X.
Si le syndic n'a pas fait opposition dans les délais et fait jouer l'hypothèque, quand est -il de sa responsabilité ? que doit faire le syndicat dans ce cas si sa responsabilité est reconnue pour n'avoir pas suivi ce dossier.
Une procédure pour récupérer les charges a été entrepris dès les premiers impayés.
Le syndicat peut-il contacter l'Avocat (aussi avocat conseil du syndic en matière de copro.) directement pour connaitre la vérité sur ce dossier.?? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 janv. 2007 : 23:11:59
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Une question supplémentaire pouvait être posée : quid la dedans du conseil syndical. S'il ne suit pas un recouvrement de ce montant, que peut-il bien faire ?
Bien sur : le conseil syndical peut rencontrer l'avocat. Il aurait même dû le faire depuis longtemps.
A noter que souvent, l'hypothèque ne vaut pas tripette. S'il y a un ou deux créanciers inscrits avant pour une valeur totale équivalente à celle du lot, seul le privilège permet de sauver tout ou partie de la créance. Sur la première tranche, le syndicat passe devant tout le monde, y compris le Trésor. Une exception quand même : le superprivilège des salariés dans certains cas.
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 28 janv. 2007 : 11:38:29
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Citation :
Elle manque dans la trésorerie du syndicat, ce qui ne permet pas au syndic de payer ponctuellement les factures.
Pas d'autre solution que de demander aux autres copropriétaires de couvrir momentanément l'insuffisance de trésorerie.
Bonjour,
A ce jour dans notre copropriété nous avons environ 40.000 € de charges impayés, sur environ 12 personnes (sur 66 lots)...
Le Syndic peut-il un jour nous demander cette somme ? Il ne l'a jamais fait car sinon il y aurait encore + d'impayés (copro difficile et charges mensuelles déjà de 150 €...) mais si un jour il le fait, peut-il nous demander tout cet argent d'un coup ? |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 28 janv. 2007 : 12:30:10
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Citation :
Initialement entré par JPM
Une question supplémentaire pouvait être posée : quid la dedans du conseil syndical. S'il ne suit pas un recouvrement de ce montant, que peut-il bien faire ?
Bien sur : le conseil syndical peut rencontrer l'avocat. Il aurait même dû le faire depuis longtemps.
A noter que souvent, l'hypothèque ne vaut pas tripette. S'il y a un ou deux créanciers inscrits avant pour une valeur totale équivalente à celle du lot, seul le privilège permet de sauver tout ou partie de la créance. Sur la première tranche, le syndicat passe devant tout le monde, y compris le Trésor. Une exception quand même : le superprivilège des salariés dans certains cas.
JPM aime bien,trop souvent, mettre en cause le malheureux conseil syndical, alors que les responsables sont ailleurs.
Ce sont les copropriétaires débiteurs qui profitent de la carence du syndic , couvert par une assurance et une garantie.
La solidarité a ,elle aussi, des limites
Voyez sur le Net d'autres pages relatives aux "impayés".
Vous constaterez que certains arguments donnés plus haut sur le site, ne convergent pas toujours avec ceux donnés ailleurs.
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Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 28 janv. 2007 16:01:26 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 janv. 2007 : 15:49:44
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Certes, Oldman.
Mais lorsqu'il y a un impayé de charges, tout commence par par l'absence de versement des provisions prévues.
On ne nous fera pas croire que les 3000 € d'impayés ici sur 1 personne ou le 40.000 € là sur 12 (soit ici 3.300 /personne), sont sortis comme cela du chapeau un beau jour de printemps.
Même à 150 € de charges mensuelle, cela fait pratiquement 2 années sans versement !
Sauf à avoir un CS qui ne fait que compter les étoiles ou taper le carton, comment peut-il lui échapper cette absence de versement, au moins lors de son controle des comptes !
Nous l'avons souvent souligné ici et c'est un point que j'ai avancé à de nombreuses reprises : l'argent étant le nerf de la guerre, le CS doit s'inquiéter du versement des provisions pour charges et donc des impayés.
Un CS digne de ce nom demandera au syndic de lui fournir un état de ces versements chaque trimestre, état du trimestre T-1 faisant ressortir les défauts de paiements.
Il faut s'en convaincre : c'est bien beau de tirer sur le syndic qui n'a pas fait les relances nécessaires, voire les actions en recouvrements.
Mais les 3000 € d'impayés ne sont pas venus d'un seul coup un beau matin !
Alors un CS qui ne se préoccupe pas des versements pour charges, donc des impayés éventuels, est un CS qui passe à coté de la plaque sans doute la plus importante : controle de la gestion des fonds par le syndic, bonne santé financière du syndicat.
Certains CS vérifient les "dépenses", les factures.
Combien vérifient les "recettes", les versements ? ... |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 28 janv. 2007 : 16:31:30
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gédehem,
En prenant les choses comme vous le faites vous avez toujours
raison.
Pourquoi comparer des conseillers syndicaux presque toujours "vraiment" bénévoles et des syndics professionnels à l'origine des faits reprochés?.
Si en algèbre -*- = + , ce n'est pas comme cela qu'il faut voir les choses dans le domaine de la copropriété , surtout sachant que la mise en place d'un conseil syndical n'est pas obligatoire ,
quand il n'y a pas de copropriétaires compétents , sans parler
de ceux qui comme vous dites "contemplent" les étoiles pour les transformer en pépites d'euros (€), à leur profit , grâce à leur collusion avec le syndic, car il y en a aussi des comme ça ,d'après ce que l'on lit sur site et ailleurs. |
Salutations
François |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 janv. 2007 : 16:58:40
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Oldman ...
Le CS est OBLIGATOIRE ! Simplement, l'AG peut renoncer à désigner un CS à la double maj.art.26.
Autrement dit, CS obligatoire avec possibilité de déroger.
Mes propos plus haut n'enlèvent rien du tout à la responsabilité première du syndic !
Mais soyons cohérents : ni les copropriiétaires, ni donc les membres du CS, ne sont des "professionnels" de la gestion immobilière.
Mais il s'agit ici de la gestion de leur bien personnel, fut-il en indivision avec d'autres !
C'est bien pour cela que les copropriétaires doivent désigner les membres d'un "conseil de surveillance", appellation que je préfère de très loin à celle de "conseil syndical", qui ne veut rien dire à beaucoup.
C'est pour cela aussi qu'il ne faut pas désigner à ce CS des "potiches" ou des personnes "incapables" (dans le sens "qui n'ont pas la capacité de faire ce qui est à faire").
Et c'est à ce CS conseil de surveillance que revient de ... surveiller, vérifier, controler TOUT ce qui est fait par le gestionnaire, le syndic, et de l'assister dans sa gestion (L.art.21).
Pas besoin d'être "professionnel" pour demander un état des comptes individuels et des versements en cours d'année et de lire ce qui est indiqué !
Tout le monde "lit" bien ses relevés de compte bancaire sans être banquier ou spécialiste de la finance, non ? |
Edité par - gédehem le 28 janv. 2007 17:02:37 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 janv. 2007 : 16:58:43
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| sans oublier que TOUS les copropriétaires recoivent dans les documents joints à la convocation d'AG l'état des dettes et des créances..... |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 28 janv. 2007 : 19:56:37
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La critique du CS est facile pour certains sur ce forum :
des Présidents de CSs ou membres de CS exceptionnels qui négocient et font plier les syndics; qui n'acceptent pas certains termes des contrats, qui prennent les autres CSs qui ne font pas comme eux pour des incompétents ou des fainéants.
Le Cs est bien là pour vérifier les comptes et d'assister le syndic , ( comme le dit gedehem que j'approuve assez souvent dans ces posts).
Le copropriétaire mauvais payeur n'a jamais payé 1 € de charges, la procédure a bien été lancée comme il le faut, il a été condamné en mars 2005, n'a payé que 200 € sur les 4000€ à ce jour, chaque mois nous relançons le syndic, qui relance l'avocat,qui appelle l'huissier,puis l'avocat envoie une nouvelle facture. Ce copropriétaire est de nouveau convoqyé au tribunal le 18 mars 2007.
JPM, vous avez certainement la bonne solution pour notre syndicat sur les problèmes d'impayés.
JPM, nous sommes ni des potiches, ni des incompétents, ... Nous nous sommes investis pour redresser une situation difficile, tant dur le plan comptable que sur le plan respect du RDC, due au laxisme de nos prédecesseurs et du syndic.
Nous ne sommes ni syndics, ni avocats, ni juges au TGI, ni huissiers de justice pour pouvoir faire appliquer un jugement.
Mon CS est composé de 4 personnes - un Ingénieur dans le nucléaire, une infirmière, un commercial grand-compte, et moi-même gérant de ma société.Des personnes avec des horaires chargés,d'une tranche d'age entre 40 et 50 ans.
Vous ne semblez pas avoir de problèmes avec votre copropriété et votre syndic, bravo!!
Le nombre des posts si importants sur ce forum dans tous les domaines liés à la copropriété prouvent les nombreux soucis qu'affrontent les bénévoles des CSs, même si certains problèmes vous paraissent ubuesques, ils sont bien réels.
Philippe |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 janv. 2007 : 22:48:25
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Philippe 388, vous avez indiqué : Citation :
Dans notre copropriété un copro. a été mis en liquidation judiciaire, et le juge a joint à cette liquidation sa SCI propriétaite d'un pavillon. Total des impayés environ 10 000 €.
A ce jour la maison a été vendue il y a 4 ans, aucune nouvelle du mandataire sur les charges impayés. l'an dernier l'ensemble des copropriétaires a bouché ce trou.
[...]
En examinant l'important dossier, j'ai trouvé que l'avocat avait pris un hypothèque légale, valable jusqu'en 2008.
A t'on un chance de récupérer quelque chose ?? le syndic n'a pas bougé depuis au moins 3 ou 4 ans sur ce dossier, l'avocat non plus d'ailleurs. Je n'ai pas trouvé dans le dossier la liste des créanciers.
Personne ne conteste la difficulté de la tâche du conseil syndical dans ce cas, mais vous indiquez que le copropriétaire a été mis en liquidation judiciaire. Comment peut-il avoir été condamné en 2005, puis appelé à nouveau devant le tribunal alors qu'il est en liquidation jidiciaire.
Il faudrait préciser un peu la situation exacte.
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 28 janv. 2007 : 23:09:48
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Citation :
Initialement entré par philippe388
la société X d'un copropriétaite Y a fait faillite. le copropriétaire Y qui avait une SCI,donc propriétaire aux 10 000 €uros d'impayés. Le pavillon de cette SCI a été inclu dans la faillite de la société X.
Si le syndic n'a pas fait opposition dans les délais et fait jouer l'hypothèque, quand est -il de sa responsabilité ? que doit faire le syndicat dans ce cas si sa responsabilité est reconnue pour n'avoir pas suivi ce dossier.
Une procédure pour récupérer les charges a été entrepris dès les premiers impayés.
Le syndicat peut-il contacter l'Avocat (aussi avocat conseil du syndic en matière de copro.) directement pour connaitre la vérité sur ce dossier.??
Le syndic a été un peu léger c'est sur, d'où sa responsabilité largement engagée, puisqu'il est SEUL responsable de sa gestion (art. 18L). Et son assurance RCP ?
Si, par sa faute, la trésorerie de votre Syndicat est déséquilibrée, montant à retenir sur ses honoraires pour prestations non rendues et préjudice créée au Syndicat !
Le conseil syndical est également responsable de n'avoir pas rempli sa mission principale : contrôler la gestion du syndic.
Voir ce sujet avec jurispudence : 01 Apr 2006 : 03:20:38
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=37479
Et celui-ci :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=38787
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 28 janv. 2007 : 23:24:28
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Citation :
Initialement entré par philippe388
Une procédure pour récupérer les charges a été entrepris dès les premiers impayés.
Quelle(s) type(s) de procédure(s), sachant que le syndic est obligé d'en rendre compte à l'assemblée générale (art. 55 D) ?
Citation :
Le syndicat peut-il contacter l'Avocat (aussi avocat conseil du syndic en matière de copro.) directement pour connaitre la vérité sur ce dossier.??
L'avocat est l'avocat du Syndicat ou non ! Il est censé défendre les intérêts du Syndicat et non du syndic !
Votre assemblée a t-elle délibéré sur le choix d'un avocat précis avec note d'honoraires jointe à la convocation ?
Si procédure il y a eu, suivie d'une vente, un compte rendu aurait du être joint à la convocation d'une assemblée, avec compte rendu d'activités du CS !
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=37535 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 09:12:57
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je vais essayer d'être clair :
1. uns SCI en liquidation, arriérés de 10000 €, les copros bouchent le trou
2. un nouveau copro depuis +4ans, arriéré de 4000€ , condamné en 2005, de nouveau au tribunal en 2007.
notre nouveau CS est le seul depuis des années à se pencher très très près sur les comptes. aucun CS précédent et aussi aucun copro ( je fût le seul avnat d'^tre au CS)
n'a jamais posé de questions sur les impayés et vérifié le moindre compte.
le syndic est obligé de rendre des comptes aux AGs, est obligé de nombreuses choses, mais il n'en tient pas compte ( comme beaucoup je le remarque dans UI)
Les procédures sont bien lancées, mais rien ne bouge. comment faire jouer la responsabilité du syndic ??
JPM,J'attends vos réponses et vos solutions sur ces problèmes d'impayés, merci.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 09:47:23
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On est plus clair :
Sur la première affaire : vous indiquez " le syndicat bouche le trou ". Que les copropriétaires aient financé provisoirement le trou, c'est la pratique habituelle. Mais le recouvrement a continué ?
Sur la seconde affaire ? Le nouveau copro, c'est l'acquéreur du lot de la SCI ?
De toute manière, c'est bien ce lot de la SCI qui a été vendu il y a quatre ans ? Si oui, qu'en est-il de l'opposition faite par le syndic lors de cette vente ? Pourquoi le syndicat n'a-t-il pas été payé au moins partiellement ?
Sur ces différents points, il me semble que les membres du CS de l'époque auraient pu au moins s'informer.
Sur les deux procédures en cours, il y a lieu de convoquer une assemblée pour envisager une saisie immobilière.
Dans la comptabilité nouvelle du syndicat, il faut passer correctement ces deux problèmes à la date de démarrage : 01/01/2007.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 16:54:17
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Oldman ...
les copropriétaires doivent désigner les membres d'un "conseil de surveillance", appellation que je préfère de très loin à celle de "conseil syndical", qui ne veut rien dire à beaucoup.
C'est pour cela aussi qu'il ne faut pas désigner à ce CS des "potiches" ou des personnes "incapables" (dans le sens "qui n'ont pas la capacité de faire ce qui est à faire").
Et c'est à ce CS conseil de surveillance que revient de ... surveiller, vérifier, controler TOUT ce qui est fait par le gestionnaire, le syndic, et de l'assister dans sa gestion (L.art.21).
Pas besoin d'être "professionnel" pour demander un état des comptes individuels et des versements en cours d'année et de lire ce qui est indiqué !
Tout le monde "lit" bien ses relevés de compte bancaire sans être banquier ou spécialiste de la finance, non ?
Messieurs et Mesdames les membres des conseils syndicaux et les copropriétaires :
Que pensez vous de la suggestion de gédehem à savoir remplacer "conseil syndical" par "conseil de surveillance ", comme dans certaines sociétés à caractère commercial ".
Des termes non prévus volontairement par la loi vont ils changer quelque chose à la situation 
Je profite de l'occasion pour demander à l'initiateur du "topic"
s'il y a un CS dans sa copro et savoir s'il contemple les étoiles, sans avoir rien à se reprocher
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Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 29 janv. 2007 19:13:26 |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 02:40:47
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Citation :
Initialement entré par philippe388
je vais essayer d'être clair :
1. uns SCI en liquidation, arriérés de 10000 €, les copros bouchent le trou
2. un nouveau copro depuis +4ans, arriéré de 4000€ , condamné en 2005, de nouveau au tribunal en 2007.
notre nouveau CS est le seul depuis des années à se pencher très très près sur les comptes. aucun CS précédent et aussi aucun copro ( je fût le seul avnat d'^tre au CS)
n'a jamais posé de questions sur les impayés et vérifié le moindre compte.
le syndic est obligé de rendre des comptes aux AGs, est obligé de nombreuses choses, mais il n'en tient pas compte ( comme beaucoup je le remarque dans UI)
Les procédures sont bien lancées, mais rien ne bouge. comment faire jouer la responsabilité du syndic ??
JPM,J'attends vos réponses et vos solutions sur ces problèmes d'impayés, merci.
Vous étiez très clair.
Vous avez lu la ou les arrêts contenus dans les liens que je vous indiquai ci-dessus ?
Le syndic n'a pas fait son boulot de recouvrement en son temps pour laisser s'accumuler autant de dettes de montants aussi importants,sachant qu'en cas de vente, il doit faire opposition chez le notaire en précisant les procédures antérieures des débiteurs, acte porté à la connaissance des acquéreurs !
Je pense, comme JPM, qu'il faudrait secouer le cocotier au sommet duquel se trouve l'avocat et peut-être aussi les liquidateurs judiciaires, non ?
Avez-vous été tenus informés en AG au fur et à mesure de l'augmentation des impayés de ces débiteurs, ou bien tout d'un coup ?
Le syndic vous a demandé de boucher les "trous" de quelle façon ?
- Lors d'une AG avec projet de résolution très précis ?
- Echéancier indiqué lors de l'AG ?
- Ou bien tout simplement par courrier joint à vos appels charges ?
Car pendant ces longues années, il bien fallu payer les prestataires, gardien, eau, EDF/GDF, assurances, honoraires, etc... ! Vous êtes-vous posé la question (vous = le Syndicat) ?
N'aviez-vous pas une avance de trésorerie suffisante ?
Auquel cas, le syndic aurait utilisé ses propres fonds qu'il vous demanderait de lui rembourser ?
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