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capao13
Contributeur vétéran
113 réponses |
 Posté - 22 déc. 2006 : 15:21:31
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Ma mère se retrouvant seule, je viens un peu l’aider vis-à-vis des relations avec le syndic et la copropriété mais cela ne me semble pas simple.
Je vais donc tenter de vous donner le plus d’éléments afin de comprendre l’environnement, le contexte et pour me conseiller au mieux.
A mère réside à Bordeaux dans une petite copropriété de quatre appartements et cela depuis deux ans.
La répartition des tantièmes est la suivante
Propriétaire P1 : 32 centièmes
Propriétaire P2 : 21 centièmes
Propriétaire P3 : 16 centièmes
Propriétaire P4 : 31 centièmes ( ma mère )
Au départ il faut savoir, peu être pour mieux comprendre la suite que le propriétaire P1 ( mère de P2 ) et P2 ( fils de P1 ) donc deux personnes de la même famille.
Lorsque que l’appartement était en vente un des deux ( P1 ) souhaitait l’acquérir a un prix inférieur qu’au prix de vente. Depuis son arrivée il est clair que l’ambiance n’est pas très agréable à tel point que le copropriétaire ( P1 ) qui voulait acquérir l’appartement qu’actuellement possède ma mère lui a dit « mais je ne suis pas inquiet j’arriverais à vous faire partir et vendre au prix que je voulait ». Pour simplifier je dirais qu’il y a deux groupes P1 et P2 (majoritaire) puis P3 et P4 (mais non majoritaire).
Un peu d’historique
Dans cette copropriété il y a si je reprends les termes du RDC : la terrasse, le lavoir, le bassin et ses canalisations situées au milieu de la cour sont compris dans les parties communes.
Jusqu’en 1984 l’ensemble des copropriétaires avait accès à cette partie commune. Lors de l’AG 2004 il a été demandé par P1 qu’un des copropriétaires n’est plus accès à cette partie commune en l’occurrence P4. Sachant qu’à l’époque de l’AG P4 était hospitalisé et seul durant de nombreux mois, le vote s’est déroulé s’il l’on peut dire à l’unanimité. Il est dit dans le compte rendu de l’AG : un nouveau verrou sera installé, la porte sera fermée en permanence avec une clef dont seul le syndic sera détenteur.Lors de sa sortie d’hôpital le copropriétaire P4 demande par lettre AR une clef pour accès à cette partie commune. Réponse non retour sur la décision en AG.
Ma mère a acheté il y a deux ans.
En date de cette année les gens qui ont accès à cette partie commune ( P1 et P2 ) souhaite faire procéder à des travaux de réfection complète de la partie commune dont l’appartement de ma mère n’a pas de jouissance et d’accès depuis le vote d’AG 1984.
Sachant que depuis son arrivée P1 et P2 votent de gros travaux sur des parties communes et que cela commence à poser des problèmes financiers à ma mère. Je souhaiterais savoir si elle se trouve dans l’obligation de participer au financement des travaux de parties communes dont elle n’a jamais eut l’accès et de surcroit suite à une démarche de ces copropriétaires.
J’espère avoir était clair
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 22 déc. 2006 : 17:56:21
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Ceci ne sera que mon avis, en esperant que les kadors du forum se pencheront sur votre sujet:
1/ Il nous faudrait le texte de a question de l'ordre du jour, ainsi que le texte intégral de la résolution prise sur cette question "de la fermeture de la partie commune".
Si la résolution voté se limite à ce que vous nous avez mentionné:
"un nouveau verrou sera installé, la porte sera fermée en permanence avec une clef dont seul le syndic sera détenteur".
Cela signifit qu'aucun copropriétaire n'a le droit d'accéder à cette parti commune !!!
Si cette décision mentionne explicitement un empechement "de jouir d'une partie commune" pour un seul copropriétaire, cette décision est contestable devant un tribunal.
Pour bien faire les choses, il aurait dut etre voté une modification du RDC avec une nouvelle répartition de charge concernant cette partie commune en y excluant P4 !!! ----> De plus je pense que cette décision aurait dut etre prise à l'unanimité !!! |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 22 déc. 2006 : 18:37:51
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De capao13
"Il est dit dans le compte rendu de l’AG : un nouveau verrou sera installé, la porte sera fermée en permanence avec une clef dont seul le syndic sera détenteur."
Le moins que l'on puisse dire c'est que cette résolution est bizarement rédigée: Elle retire à TOUS les copropriéaires le droit au libre accés aux parties communes, seul le syndic disposant de la clé.Il y a là un abus de majorité. Malheureusement, en copropriété,les contestations ne peuvent se faire que devant le Tribunal de Grande Instance, avec un avocat.
Une A.G.peut ccnsentir à un copropriétaire un droit de jouissance sur une partie commune, mais ce droit ne peut être accordé sans contre partie, ce serait contraire aux intérêts du syndicat.
P1 et P2 sont majoritaires pour toutes les décisions à la majorité des articles 24 et 25. Pour le vote à la majorité 26 la présence et le vote de P3 est nécessare pour qu'ils obtiennent la majorité.
Avez vous un syndic professionel. Ne me dite pas que P1 ou P2 est le syndic ? |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 22 déc. 2006 : 18:52:16
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De yaume
"Ceci ne sera que mon avis, en esperant que les kadors du forum se pencheront sur votre sujet"
J'ai rédigé mon post avant d'avoir pris connaissance de votre réponse, KADORS je suis pas...TORTUE...un peut, beaucoup,...
On est d'accord, seule voix possible contestation devant le T.G.I. sinon rien n'arrêtera P1. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 22 déc. 2006 : 19:15:18
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Citation :
Initialement entré par JB22
sinon rien n'arrêtera P1.
Ni le syndic....
Moi je pense surtout que cette décision n'a aucune valeur, ne peut on pas déjà s'adresser au TI ? avant d'en venir au TGI + avocat ? |
Edité par - yaume le 22 déc. 2006 19:16:36 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 déc. 2006 : 22:59:27
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Il n'était pas possible de limiter l'accès à la partie commune litigieuse. La décision de l'assemblée de 1984 était annulable.
Le propriétaire de l'époque aurait pu réagir mais ne l'a pas fait. S'il était encore dans l'immeuble, on pourrait peut être lui opposer la prescription de dix ans.
Votre mère a acheté il y a 2 ans. Le changement de statut de la partie commune n'a certainement pas été publié à la conservation des hypothèques. Elle peut donc prétendre qu'il lui est inopposable et qu'elle peut accéder à la partie commune.
Mais le problème est de savoir s'il y a un intérêt quelconque à accéder à cette partie commune. La question est donc : certains copropriétaires accèdes-t-ils à cette partie commune et en jouissent d'une manière ou d'une autre.
Si la réponse est affirmative, il y a une discrimination intolérable entre les copropriétaires.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 23 déc. 2006 : 00:09:19
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Je relève:
"Jusqu’en 1984 l’ensemble des copropriétaires avait accès à cette partie commune. Lors de l’AG 2004 il a été demandé par P1 qu’un des copropriétaires n’est plus accès à cette partie commune en l’occurrence P4."
"Sachant qu’à l’époque de l’AG P4 était hospitalisé et seul durant de nombreux mois, le vote s’est déroulé s’il l’on peut dire à l’unanimité."
Ce serait donc l'A.G.de 2004 qui serait annulable et non "La décision de l'assemblée de 1984."
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capao13
Contributeur vétéran
113 réponses |
Posté - 23 déc. 2006 : 11:15:51
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merci pour votre aide car je m'aperçoit que cela n'est pas simple. Pour répondre clairement à vos questions
Oui sur les quatre copropriétaires trois peuvent profiter de cette parties communes à ce jour.
JPM :
(Votre mère a acheté il y a 2 ans. Le changement de statut de la partie commune n'a certainement pas été publié à la conservation des hypothèques. Elle peut donc prétendre qu'il lui est inopposable et qu'elle peut accéder à la partie commune).
Il n'y a pas eut de changement de statut de la partie commune meme pas au niveau du RDC simplement dans le CRR de l'AG il est spécifié que P4 n'a plus d'accès à cette partie commune.Mais je ne comprend pas cette phrase (Elle peut donc prétendre qu'il lui est inopposable et qu'elle peut accéder à la partie commune)
(Mais le problème est de savoir s'il y a un intérêt quelconque à accéder à cette partie commune. La question est donc : certains copropriétaires accèdes-t-ils à cette partie commune et en jouissent d'une manière ou d'une autre.)
Oui P1,P2 et P3 accède à cette partie commune car ils ont au bout de cette grande terrasse un petit bout de jardin. Il se sont donc un peu répartie cette partie commune à trois pour agrandir leur petit bout de jardin. Le seul interet pour P4 est de pouvoir profiter alors que ma mère se trouve en plein centre ville d'une magnique terrasse de 500 m2 ensoleillé. Mais je rappelle que la question première était dans ce contexte doit t'elle participer au financement des travaux de cette partie commune. Mais il me semble comprendre qu'iol est possible qu'elle accède à nouveau à cette partie commune ?
Il est bien précisé:
Il est dit dans le compte rendu de l’AG : un nouveau verrou sera installé, la porte sera fermée en permanence avec une clef dont seul le syndic sera détenteur.
Mais je constate que les trois autres copropritaires ont la clef est passent par la porte.
Je suis un peu perdu face à vos réponses.
Est il possible d'après vous que ma mère récupere la possibilité de cette partie commune et si oui comment car aucune modification et inscription n'ont été faites
Doit t'elle participer au financement
merci à tous et je vous souhaite de passer de bonnes fetes
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 23 déc. 2006 : 13:44:20
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Sur la question: doit elle participer au frais d'entretien de cette partie commune, la reponse est OUI, puisque la répartition n'a jamais été modifié, et qu'elle y est inclu.
Mais elle a aussi le droit de jouir de cette partie commune, le syndicat n'a donc aucun droit de lui interdire l'accès !!
syndicat dont la gestion est confié au syndic !!!
Et surtout rappelez bien la résolution qui a été voté au syndic:
Citation :
un nouveau verrou sera installé, la porte sera fermée en permanence avec une clef dont seul le syndic sera détenteur.
Il est donc bien stipulé dans la résolution qu'aucun copropriétaire ne pourra accéder à cette partie commune. Le syndic a donc obligation de rétablir cette situation !!!
Soit tous le monde a accès, soit personne !!! Mais on ne peut pas faire de discrimination en copropriété !!!
Donc commencez par faire un beau courrier RAR au syndic en y expliquant tout cela !!! |
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capao13
Contributeur vétéran
113 réponses |
Posté - 24 déc. 2006 : 12:10:26
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Yaume je ne comprends pas bien
de toute façon deux des trois autres copr peuvent passer par des portes fenêtres qui donnent sur cette partie communes. Il faut savoir que le syndic est un ami de la famille majoritaire.
Comment faire pour rétablir ce droit faut il aller au tribunal et si oui lequel sachant que la réponse du syndic et de la famille majoritaire dit que cela a été voté en AG.
Il n'est pas stipulé qu'aucun copro n'a l'accès hormis P4 mais que seul le syndic aura la clef.
La situation n'est pas facile.
Que faire |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 24 déc. 2006 : 13:08:38
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Capao13,
Que dit précisément votre règlement de copropriété sur l’utilisation des parties communes 
Voyez ce lien :
PARTIES COMMUNES :
Cour commune - Modification de la destination :
Utilisation d'une cour commune comme parc de stationnement.
Aucune majorité ne peut imposer une modification de l'utilisation d'une partie commune prévue au règlement de copropriété lorsque le changement a des conséquences sur la façon dont certains copropriétaires utilisent leurs lots privatifs. (Cour d'Appel de Poitiers 3ème Ch. Civile, 22.01.2002)
http://cgl92.free.fr/juricopro.html
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 24 déc. 2006 : 13:27:42
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Citation :
Lors de l’AG 2004 il a été demandé par P1 qu’un des copropriétaires n’est plus accès à cette partie commune en l’occurrence P4
Es ce bien comme cela qu'apparait la question posé à l'ODJ de l'AG de 2004 ?
Si c'est le cas alors vous aurezgain de cause devant le tribunal !!! lequel ? je ne sais pas !! quelqu'un d'autre pourra peut etre repondre.
Et je pense même que la résolution elle même n'est pas valable:
Dire que le syndic detiendra la clé n'est à mon sens pas correct, c'est le syndicat qui detient la clé, et donc tous les copropriétaires ayant un droit de jouissance sur cette partie commune de ce fait !!
Mais commencez par faire quelques courriers au syndic, cela vous permettra de récolter des billes pour plus tard !!! |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 24 déc. 2006 : 17:47:03
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Capao13,
Voyez également ces liens :
Comment faire respecter le Règlement de Copropriété :
Comment faire agir le syndic ?
Le moyen est simple.
Il faut lui signaler précisément les faits, lui rappeler ses obligations et, enfin lui rappeler qu'en ne faisant rien, il risque d'engager sa responsabilité civile professionnelle.
Vous pouvez vous inspirer de la lettre suivante qui reprend tous ces points.
" Monsieur,
Nous nous permettons de vous signalez les faits suivants : (……)
Nous souhaitons que vous puissiez intervenir sans délais en utilisant les moyens suivants : (………….)
Nous vous rappelons que l'article 18 d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 stipule que le syndic est chargé d'appliquer, donc de faire respecter, le règlement de copropriété, ceci tant auprès des propriétaires que des locataires.
En n'intervenant pas, malgré la présente demande, je me permets de vous signaler que vous engageriez doublement votre responsabilité à la fois vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, à la fois à l'égard du copropriétaire que je suis.
Vous remerciant de toute action que vous allez engager et dans l'attente d'une intervention efficace de votre part, dont je vous remercie, je vous prie………….. "
http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/mai02.htm
Jurisprudence:
Responsabilité du syndic envers un copropriétaire.
Il est certain que le syndic engage sa responsabilité quasi-délictuelle envers un copropriétaire auquel il a causé un préjudice personnel à l'occasion de l'accomplissement de sa mission.
(Cass. 3e civ., 22 janv. 1992 : RD imm. 1992, p. 253. – Cass. 3e civ., 25 janv. 1994 : Loyers et copr. 1994, comm.169. – Cass. 3e civ., 8 mars 1995 : Loyers et copr. 1995, comm. 299. – Cass. 3e civ., 15 déc. 1999 : Juris-Data n° 1999-004618 ; Loyers et copr. 2000, comm. 78).
http://www.inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=48&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
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Edité par - ETASPAK le 24 déc. 2006 17:47:55 |
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capao13
Contributeur vétéran
113 réponses |
Posté - 29 déc. 2006 : 11:09:27
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Yaume
je vais me replonger dans les documents de ma mère pour inscrire mot pour mot le texte de cette AG
Estapak
après en avoir discuter avec le syndic pour le compte de ma mère il m'a été répondu que cela date depuis très longtemps et en plus voté en AG donc il n'y a rien à faire pour récupérer l'accès.
Mais est ce vrai que la responsabilité du syndic est engagée lorsqu'il fait passer un vote sans respecter la bonne majorité et que cela engendre un préjudice financier pour un copropriétaire? ex changer la répartion des charges sans avoir le vote à l'unaniumité? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 29 déc. 2006 : 12:14:39
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Capao 13,
Comme il vous a été indiqué par JPM « Le changement de statut de la partie commune n'a certainement pas été publié à la conservation des hypothèques ».
Faites une recherche en sens et si ce raisonnement s’avère exact, cette décision est réputée non- écrite et à partir de là vous mettez en demeure votre syndic de vous donner une clé, sinon il engage sa responsabilité professionnelle.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 29 déc. 2006 : 16:37:22
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De toute manière que cette clause soit ou non dans le RDC, elle est réputé non écrite, car c'est purement de la discrimination !!!
Interdire l'accès à une partie commune à un copropriétaire est discriminatoire !!!
Tout copropriétaire est libre de jouir d'une partie commune !!! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 déc. 2006 : 11:46:11
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Sur Etaspak : Citation :
Comme il vous a été indiqué par JPM « Le changement de statut de la partie commune n'a certainement pas été publié à la conservation des hypothèques ».
Faites une recherche en sens et si ce raisonnement s’avère exact, cette décision est réputée non- écrite et à partir de là vous mettez en demeure votre syndic de vous donner une clé, sinon il engage sa responsabilité professionnelle.
Elle n'est pas non écrite. Elle est inopposable aux copropropriétaires ayant acquis postérieurement à la date de la décision. Elle est opposable à ceux qui étaient en place à cette date.
Et sur Yaume : Citation :
De toute manière que cette clause soit ou non dans le RDC, elle est réputé non écrite, car c'est purement de la discrimination !!!
Interdire l'accès à une partie commune à un copropriétaire est discriminatoire !!!
Tout copropriétaire est libre de jouir d'une partie commune !!!
Ce n'est pas exact puisque l'assemblée peut concéder un droit de jouissance exclusif sur une partie commune.
D'autre part le règlement de copropriété peut réglementer l'usage d'une partie commune dès lors que la réglementation est conforme à la destination de l'immeuble comme à celle de la partie concernée. Une cour commune peut avoir pour seule raison d'être l'éclairement et l'aération des parties privativs avec en sus l'agrément de quelques plantations. Il peut être interdit d'y accéder pour éviter les bruits génants.
Ce qui est vrai dans l'affirmation de Yaume, c'est que de telles décisions ne peuvent pas être dirigées abusivement contre un copropriétaire déterminé.
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capao13
Contributeur vétéran
113 réponses |
Posté - 30 déc. 2006 : 12:51:25
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Désolé JPM mais je n'ai pas compris le sens de vos remarques
Elle n'est pas non écrite. Elle est inopposable aux copropropriétaires ayant acquis postérieurement à la date de la décision. Elle est opposable à ceux qui étaient en place à cette date.
La je décroche
Ce qui est vrai dans l'affirmation de Yaume, c'est que de telles décisions ne peuvent pas être dirigées abusivement contre un copropriétaire déterminé
La aussi
Pour répondre aucune modification du RDC n'a été effectuée ainsi que aucune inscription dans un registre ou autre
Afin de comprendre la suite est il possible que JPM m'explique ce qu'il a voulu dire dans ses deux remarques et que me conseillez vous
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 30 déc. 2006 : 13:29:50
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Bien reçu JPM et merci pour cette précision .
Capao, allez au CDI (centre des impôts) de votre commune, au bureau des hypothèques afin de vérifier si cette décision à fait l’objet d’une publication sur le fichier immobilier concernant la copropriété de votre mère.
Si cette décision n’a pas été publiée au bureau des hypothèques, votre mère ne peut être concernée par cette décision puisqu’elle n’était pas copropriétaire au moment des faits et de ce fait elle ne pouvait s’y opposer.
Faites une recherche en sens et si ce raisonnement s’avère exact, cette décision est comme le précise JPM « inopposable aux copropriétaires ayant acquis postérieurement à la date de la décision. Elle est opposable à ceux qui étaient en place à cette date » et à partir de là, vous mettez en demeure le syndic de votre mère de lui donner une clé, sinon il engage sa responsabilité professionnelle.
Voyez également ce lien :
Retard pour la publicité foncière d’une AG :
La décision d’AG est devenue définitive dès que s’est écoulé le délai de deux mois suivant sa notification par le syndic aux copropriétaires opposants ou absents lors de la réunion.
Mais, pour être opposable aux tiers, la décision doit faire l’objet d’un dépôt au rang des minutes d’un notaire, lequel en effectuera la publication au bureau des hypothèques (fichier immobilier) dans le délai de deux mois du dépôt.
Il n’existe en revanche aucun délai pour faire le dépôt. Simplement, tant que le dépôt du PV et du certificat de non recours n’est pas fait, la décision est inopposable aux tiers ; elle l’est aux copropriétaires de l’époque.
http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=817
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Edité par - ETASPAK le 30 déc. 2006 13:31:32 |
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capao13
Contributeur vétéran
113 réponses |
Posté - 30 déc. 2006 : 14:54:12
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merci mais cela est vraiment flou pour moi.
Ma mère est déjà allée aux bureaux des hypothèques il y a un mois est il n'y a rien là dessus ni meme sur autres choses
Je ne comprends pas comment une décision qui concerne l'ancien copropriétaire P4 du deuxième étage votée en AG ne peut pas etre appliquée à ma mère ou meme aux copropriétaires suivants P4. Merci de me l'expliquer afin que je contacte le syndic et lui explique la chose
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 30 déc. 2006 : 15:41:04
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cher JPM,
Interdire un accés à un copropriétaire n'est pas la même chose que d'interdire l'accès à un lot.
Interdire un accès n'est pas non plus la meme chose que de donner un droit de jouissance exclusif.
Inutile d'aller voir non plus aux hypotheques s'il y a eu une quelconque publication !!! Votre mere a acheté, et le RDC lui a été remis !! Si ce RDC ne mentionne aucune partie commune spéciale ou un droit de jouissance quelconque concernant cette cours !!! Alors c'est que le syndic vous promène !!!
Donc inutile d'éssayer d'expliquer quoi que ce soit à ce dernier (surtout par telephone), ce qui compte ceux sont les écrits donc faites uniquement des courriers RAR à ce dernier, et montrez y un peu les crocs !!!
Aussi, il nous faut pour vous aider la résolution exacte qu'a prise l'AG, ainsi que les votes !! qu'à voté P3 ??
De plus, rappeler à votre syndic que ce n'est pas un droit de jouissance exclusif qui a été voté, mais la fermeture à clé de la porte !! Et que dans ce cas ci, aucun copropriétaire n'a le droit d'entreposer des objets dans cette partie commune, ni de faire son potager ou quoique ce soit d'autre !!!
Ce que JPM vous explique, c'est que cette décision n'ayant pas été inscrites dans le RDC (pas de modificatif), votre mere ayant acheté à posteriori de cette décision, elle ne pouvait en prendre connaissance lors de son achat, cette décision lui serait donc inopposable ---> mais ici JPM parle d'une jouissance exclusive, or da&ns votre cas ce n'est pas le cas !!!
Pour correction, la décision ne concerne pas P4 (comme vous voulez le penser) mais une porte fermé à clé (rien de plus), à moins que la résolution prise mentionne autre chose.
Donc cher JPM, quand on decide en AG de fermer à clé une porte pour qu'un copropriétaire ne puisse plus avoir accès à une partie commune sur laquelle ce dernier à toujours (à ce que je sache) un droit de jouissance sur celle ci (au vu du RDC), j'appelle ca de la discrimination !!! |
Edité par - yaume le 30 déc. 2006 15:46:21 |
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Sujet |
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dois je participer au financement de travaux
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