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chiffon
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 04 juil. 2006 : 12:14:23
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Bonjour à tous,
Je suis sur le point d'acheter un bien sous la loi 48. Les locataires ont environ 70 ans. Est il possible d'acheter ce bien et de l'occuper sachant que premièrement, les locataires ont une résidence principale, mais deuxièmement les locataires nous indiquent qu'ils ont des problèmes de santé et sont en possession d'un dossier médical ? ( la maison est sur 2 étages et pourtant la chambre est à l'étage....!!)
Je suis tiraillé entre le fait que ce couple ne soit plus tout jeune, et les prix du marché...Certes ce bien est peu onéreux mais légalement le fait qu'ils aient une résidence principale " n'annule-t-il pas le dossier médical ?"
Un grand merci à quiquonque aura la gentillesse de me répondre.
Bonne journée à tous.
Cordialement.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 04 juil. 2006 : 14:10:11
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cet appart loi 48 n'est pas leur résidence principale ? comment le savez-vous ? quand viennent-ils dans ce logement ? combien de temps y vivent-ils ?
si vous avez des éléments fiables à ce sujet, il sera plus facile de leur donner congé mais attention c'est tjs difficile avec ce genre de bail (surtout vu l'âge des occupants).
je vous encourage vivement à utiliser la recherche ci-dessous car "loi 48" a de nombreux sujets et il serait bon que vous les potassier avant de vous engager 
Une alternative à la fonction de recherche du site UI est la fonction "recherche" via Google: taper le mot-clé ==> "............."+site:www.universimmo.com
Ciblez bien votre mot-clé ! Votre question a probablement été discutée et argumentée précédemment.
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chiffon
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 04 juil. 2006 : 14:30:53
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Citation :
Initialement entré par Joulia
cet appart loi 48 n'est pas leur résidence principale ? comment le savez-vous ? quand viennent-ils dans ce logement ? combien de temps y vivent-ils ?
si vous avez des éléments fiables à ce sujet, il sera plus facile de leur donner congé mais attention c'est tjs difficile avec ce genre de bail (surtout vu l'âge des occupants).
je vous encourage vivement à utiliser la recherche ci-dessous car "loi 48" a de nombreux sujets et il serait bon que vous les potassier avant de vous engager
Un grand merci pour votre réponse, en somme, leur âge ainsi que ce "dossier médical" peut me poser plus de problèmes que le fait qu'ils aient une résidence principale. 
Pour répondre à vos questions, nous avons appris ce détail chez un notaire, ( relation dans l'immobilier ) mais je ne sais pas à quelle fréquence ils occupent leur location sous la loi de 48. Cette fréquence a-t-elle une grande importance ?
Je suis prête à faire appelle à des personnes compétentes pour obtenir ce genre de renseignements...
Mais j'ai besoin de connaître les limites que ces locataires doivent respecter.
Encore merci pour votre aide, dans l'espoir de ne pas trop vous embêter .
Sincères salutations.
Une alternative à la fonction de recherche du site UI est la fonction "recherche" via Google: taper le mot-clé ==> "............."+site:www.universimmo.com
Ciblez bien votre mot-clé ! Votre question a probablement été discutée et argumentée précédemment.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
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jmguerin
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 04 juil. 2006 : 15:18:36
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Bonjour,
Au risque de me répéter, voici la marche à suivre :
La loi de 48 fait une différence entre le locataire et l'occupant de bonne foi. Le locataire a un bail, donc un titre. Tant que ce titre est valable, on l'applique. Ensuite, la loi de 48 organise la protection de celui qui n'a pas de titre, c'est à dire pas de bail. C'est ce qu'on appelle l'occupant de bonne foi. Celui-ci bénéficie du fameux "droit au maintien dans les lieux". La loi définit les cas dans lesquels il y a déchéance du droit au maintien dans lieux. Mais, forcément, cela ne concerne que les occupants, et non les locataires. Donc, donc, la première opération consiste à vérifier si l'on a affaire à un locataire ou un occupant.
Pour qu'un locataire devienne occupant, il faut lui délivrer un congé dit "de pure forme", qui met fin à son bail mais qui ne l'oblige pas à partir. Congé par huissier, délivré en appication de l'article 4 de la loi, et attention aux questions de forme...
ENsuite, on donc affaire à un occupant.
Les cas de déchéance du droit au maintien dans les lieux sont définis à l'article 10 de la loi.
Celui-ci prévoit deux cas qui peuvent vous intéresser :
L'un c'est l'insuffisance d'occupation (art 10 2°): l'occupant doit "occuper" le logement (désolé pour la répétition) au moins huit mois par an. Quand on veut faire jouer ce cas de déchéance, il faut amener des preuves : témoignages du concierges, montant des factures d'électricité, adresse différente de la carte grise, de la déclaration d'impôts, etc ...
L'autre, c'est le 10-3°, c'est à dire la pluralité d'habitation. En résumé, l'occupant qui a une autre habitation ne peut plus prétendre au droit au maintien dans les lieux. Pareil, rapporter les preuves qu'il est propriétaire d'une autre maison, impôts, voiture, etc...
Mais, quelques jurisprudences ont malgré tout décidé que l'occupant qui avait une résidence secondaire avait toujours droit au maintien dans les lieux. Effectivement, les juges appliquent le droit au maintien dans les lieux, dès lors qu'ils considèrent que le logement contitue le principal établissement des occupants.
Notez aussi que, en ce qui concerne le dossier médical, l'article 10-3 ne s'applique pas dans le cas d'un handicapé qui se rend le week-end et les vacances dans sa résidence secondaire.
Le terrain judiciaire ne vous est pas favorable : si je fais simple, le juge va considérer que vous êtes acquéreur, voire spéculateur et que vous désirer "virer" des petits vieux.
Alors, si vous m'autorisez à donner un avis, et sauf si nos "petits vieux" habitent véritablement leur autre maison, il me semble que la décôte dont vous allez profiter à l'achat, vaut l'aléa que vous ne savez pas quand vous allez récupérer le logement, sans précipiter les choses. C'est le risque.
Espérant que ces premiers renseignements vous seront utiles...
JM GUERIN |
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chiffon
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 04 juil. 2006 : 16:36:45
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Mr Guerin,
En premier lieu, MERCI pour ces précieux conseils !
J'ai 25 ans, et je reviens sur le fait que selon vous, " Le terrain judiciaire ne m' est pas favorable et que le juge va considérer que je suis acquéreur, voire spéculateur et que je désire "virer" des petits vieux." Alors moi je me dis " mais ils font quoi des petits jeunes qui n'ont pas les moyens d'investir dans des biens qui plafonnent les 250 voir 300 k€ ??
J'ai aussi des arguments de taille, je suis enceinte, j'ai un gros chien et je suis sans profession, mon mari est commercial et travaille à la commission alors est-il acceptable que seul les " petits vieux" profitent du système. Ces gens ont largement profité de cette situation et sont loin d'être nécessiteux. Moi qui croyait que cette loi était réservée aux gens les plus démunis ?? La preuve en est ils ont eu les moyens de s'acheter un appartement.
Mais je prends également en considération tous les autres points positifs que vous m'avez décrit.
Je vais donc approfondir ce dossier et peser le pour et le contre financièrement parlant.
Ce bien en vaut largement la peine et se ne sont pas eux qui m'empêcheront de croire en mes rêves et à cette maison.
Vous êtes super.
Cordialement
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 juil. 2006 : 21:32:53
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jmguerin : c'est toujours un plaisir de vous lire!!!
chiffon: être jeune ne veut pas dire ne pas appliquer les lois!!!
les biens vendus en" occupé", qu'ils soient en loi de 89 ou de 48 subissent une décote justement en raison des conditions particulières voir parfois impossibles pour la libération des lieux!!!!
ce n'est pas parce qu'on devient propriétaire ...qu'on peut faire n'importe quoi!!!!!!!
avant de s'engager dans un dossier il faut bien en étudier toutes les composantes, peser le pour et le contre!!
les conditions suspensives servent aussi à prévoir la possibilité de ne pas acquérir!! |
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chiffon
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 05 juil. 2006 : 11:02:53
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jmguerin : c'est toujours un plaisir de vous lire!!!
chiffon : " et moi de constater que vous êtes là pour m'aider dans ces démêlés..! enfin je crois."
chiffon: être jeune ne veut pas dire ne pas appliquer les lois!!!
jmguerin : " en revanche c'est un gros problème quand on ne connait pas son sujet à 100%, moi je veux bien les appliquer mais il y a tellement de petites subltilités dans le droit Français que parfois seul un expert est capable de traduire ce " jargon français" en français !"
les biens vendus en" occupé", qu'ils soient en loi de 89 ou de 48 subissent une décote justement en raison des conditions particulières voir parfois impossibles pour la libération des lieux!!!!
chiffon :" Mais ces gens là ne seront pas à la rue, ils ont de quoi se reloger, ils sont propriétaire d'un appartement, comment est ce possible que la loi ( sous réserve d'un dossier béton ) nous refuse le droit de nous installer dans cette maison ???"
ce n'est pas parce qu'on devient propriétaire ...qu'on peut faire n'importe quoi!!!!!!!
chiffon : " ah non, ça non, à l'inverse je suis locataire et j'applique mes devoirs à la lettres, car avant de demander ses droits n'est-il pas préférable d'appliquer ses devoirs ?"
avant de s'engager dans un dossier il faut bien en étudier toutes les composantes, peser le pour et le contre!!
chiffon :" Me conseillez vous de m'adresser à un expert en la matière, cela sera-t-il onéreux ?"
les conditions suspensives servent aussi à prévoir la possibilité de ne pas acquérir!!
Chiffon :" Kéza ko ? j'ai tenté de comprendre le sens de la définition que j'ai trouvé et de faire le lien avec mon sujet mais moi pas tout comprendre.."[b]Cela signifiet-il que l'acquéreur ne pourra pas arguer de vice caché car c'est en connaissance de cause qu'il a acheté ce bien ?"
Je vous souhaite de passer une agréable journée. Dans l'attente de vous lire, veuillez agréer Monsieur Guerin, l'expression de mes salutations distinguées.
Chiffon.
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jmguerin
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 05 juil. 2006 : 11:38:30
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Bonjour,
Je faisais juste décrire les possibilités que vous aviez et vous indiquer, à mon sens, comment risque d'être perçue votre démarche par un magistrat.
Pour le reste, vous avez raison : ce sont des dossiers complexes et les contentieux sont longs et difficiles. Vous avez donc tout intérêt à consulter un avocat spécialisé..
Voilà, voilà
JM GUERIN |
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chiffon
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 07 juil. 2006 : 09:51:34
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Citation :
Initialement entré par jmguerin
Bonjour,
Je faisais juste décrire les possibilités que vous aviez et vous indiquer, à mon sens, comment risque d'être perçue votre démarche par un magistrat.
Pour le reste, vous avez raison : ce sont des dossiers complexes et les contentieux sont longs et difficiles. Vous avez donc tout intérêt à consulter un avocat spécialisé..
Voilà, voilà
JM GUERIN
Bonjour Mr Guerin,
Je vais suivre vos conseils et suis ravie d'avoir pû en discuter avec vous.
Sincères salutations. |
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