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 Sujet  |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
 Posté - 13 juin 2006 : 13:52:06
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je dois rédiger un bail avec mes prochains nouveaux locataires
(je n'ai pas envie d'acheter un bail T.SS.T ou autre...)
après les mentions obligatoires sur l'identité des 2 parties, les "conditions particulières" du logement et les conventions entre les parties, puis-je simplement reprendre le texte de loi du 6 juillet 1989 et le décret de 1987 (rajout de mon édition de 16h) qui feraient office de "conditions générales", ou cela vous paraît-il trop long ou pas assez précis, ou autre ?
je compte également joindre l'état des risques
merci de vos lumières 
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Edité par - pimpon le 13 juin 2006 16:16:48 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 01:40:35
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| pourquoi ne pas acheter le dossier complet de Tissot: tousles documents necessaires y figurent, ainsi que des explications |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 08:33:08
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Surtout ne pas oublier les clauses de rupture de bail pour défaut d'assurance, défaut de paiement, le droit a non renouvellement du bail pour cause réelle et sérieuse;
N'omettez pas de préciser la valeur de l'indemnité d'occupation en cas de maintien dans les lieux apres la fin du bail (150% par exemple), de meme qu'une augmentation du loyer non payé après une première réclamation par courrier RAR de votre part x jours après la date de paiement exigée (10% de plus par exemple).
Dites que vous 'indexez le loyer en cas de hausse', ce qui vous évite d'avoir a le baisser en cas de baisse de l'indice.
Joignez obligatoirement une copie des pages importantes du réglement de copropriété, la liste des charges locatives et des charges propriétaire.
Notez le nombre de clés et leur numéro (au moins ca fait foi en cas de changement de serrure).
Festina lente |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 19:48:33
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Citation :
Initialement entré par pimpon
je dois rédiger un bail avec mes prochains nouveaux locataires
(je n'ai pas envie d'acheter un bail T.SS.T ou autre...)
pour quelles raisons ? 
En faisant cela tout seul, vous avez un grand risque d'oublier certains points ou sinon vous allez tout bonnement refaire ce qu'ils ont déjà fait et vérifié  ou alors cas plutot embarrassant, vous allez insérer des clauses illégales (ca la fout mal en cas de problèmes, non ?) |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 22:16:22
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Citation :
Initialement entré par Joulia
En faisant cela tout seul, vous avez un grand risque d'oublier certains points ou sinon vous allez tout bonnement refaire ce qu'ils ont déjà fait et vérifié ou alors cas plutot embarrassant, vous allez insérer des clauses illégales (ca la fout mal en cas de problèmes, non ?)
Pour un débutant c'est vrai, mais ces baux ne sont quand mêem pas parfaits....
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 14 juin 2006 22:17:36 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 22:22:25
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Citation :
Initialement entré par ribouldingue
Citation :
Initialement entré par Joulia
En faisant cela tout seul, vous avez un grand risque d'oublier certains points ou sinon vous allez tout bonnement refaire ce qu'ils ont déjà fait et vérifié ou alors cas plutot embarrassant, vous allez insérer des clauses illégales (ca la fout mal en cas de problèmes, non ?)
Pour un débutant c'est vrai, mais ces baux ne sont quand mêem pas parfaits....
Festina lente
pouvez-vous nous donner des précisions ? y a t-il des clauses qui ne protègent pas le bailleur ? je suis intérrêssée à titre perso. |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 23:22:31
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Joulia :
en fait ce bien était précédemment géré par une agence, j'ai donc un modèle, mais je ne souhaite pas le reprendre dans sa forme parce que je constate que le paragraphe intitulé "conditions générales" ne fait que reprendre les dispositions légale, avec une formulation différente encore plus longue et complexe à digérer 
je me disais simplement qu'intégrer les textes légaux en "conditions générales" était peut-être le mieux à faire, comme ça chacun les signe (bailleur et locataire), donc en a pris connaissance (nul n'est sensé ignorer la loi), cela évite de vérifier les clauses du bail avec les textes en cas de différent, et ainsi je n'insère aucune clause illégale (enfin je crois).
Ribouldingue :
merci pour les infos mon bail contient bien déjà l'indemnité d'occupation 1,5 fois le montant du loyer, une clause résolutoire, et une autre pénale (10% si retard) à laquelle j'ai rajouté par rapport à celle de l'agence et pour être équitable, 10% si je ne rends pas le dg dans les temps.
Votre clause d'indexation du loyer "seulement en cas de hausse" est-elle légale (c'est la 1ère fois que j'entends parler d'une telle rédaction...)?
J'ai prévu de joindre effectivement les extraits du RC, l'état des risques, et la liste des charges récupérables.
Qu'oublie-je ? amiante, etc, ou autre ? nécessaire ? (je parle d'amiante parce que l'agence qui gérait avant nous nous a facturé un diagnostic - mais on n'a pas eu le résultat !!!)
Pour les clés, je compte noter les numéros et les photocopier, la porte d'entrée possède une serrure dite "de sécurité" (mais je ne sais pas quel niveau), j'ai inséré une clause comme quoi si le locataire changeait la serrure ou le barillet il devrait replacer l'original à son départ. Je ne pense pas que cette clause soit abusive ?
J'ai inscrit également que le locataire à son départ fournirait son adresse et le relevé de situation des impôts pour la th, idem ?
Ainsi que le fait qu'il doit éviter l'emploi de couleurs "vives ou inhabituelles" s'il entreprend des travaux de réfection des murs/plafonds/boiseries (celui d'avant a peint en orange sans que l'agence le note sur l'edl - mais je me suis engagé avec mes nouveaux loc à prendre en charge la réfection en blanc), mais ensuite ? (bon sur ce coup je ne suis pas sûr qu'une telle clause soit légale ou défendable si pb car j'avais posté à ce sujet mais sans réponse précise sur les couleurs)...
Mes propos n'ont pas valeur juridique et n'engagent que leur auteur. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 01:32:35
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| et s'il y a une effraction, comment voulez vous que le locataire remette la serrure d'origine ?????? |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 11:33:10
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Je reviens effectivmeent sur mes réserves 
je note effectivement l'excellente remarque de Ribouldingue concernant les indemnités d'occupation (qui ne sont pas sur le T....T) ainsi que la compensation du bailleur pour non rbt du DG dans les temps : cela équilibre la balance et donne confiance au locataire  . Juste une précision complémentaire : pour les retards de paiement: bien noter que ce sont des pénalités
autre suggestion: possibilité de prévoir une visite du bailleur pour s'assurer que l'occupant remplit bien son obligation d'entretien. Pour éviter tout litige (puisque clause "touchy"), ceci doit être rédiger clairement en fixant périodicité, (annuelle par ex) et jours et horaires de visite + délai pour avertir le locataire.
ceci ne sera pas jugé abusif, si ces conditions sont bien décrites.
comme quoi, tjs bon de partager ses expériences Merci en tout cas pour avoir commencer ce sujet. |
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FOUFOUNE
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 13:23:21
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Citation :
Initialement entré par Joulia
autre suggestion: possibilité de prévoir une visite du bailleur pour s'assurer que l'occupant remplit bien son obligation d'entretien.
On peut mettre mais le locataire peut démettre,c'est à son bon vouloir.
Il n'y a pas d'obligation du locataire pour ça! |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 13:32:37
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| non relisez bien ce que j'ai marquè : sujet "touchy" mais si bien détaillé, légal |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 16:05:25
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non Joulia, cette clause serait considéré comme abusive par un tribunal, aen raison du respect de la vie privée.
Un bailleur ne peut accéder dans le logement en cours de bail que SUR AUTORISATION du locataire |
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FOUFOUNE
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 16:27:07
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Citation :
Initialement entré par nefer
non Joulia, cette clause serait considéré comme abusive par un tribunal, aen raison du respect de la vie privée.
Un bailleur ne peut accéder dans le logement en cours de bail que SUR AUTORISATION du locataire
Eh oui Joulia,vous mettez ça dans les baux de vos locataires?
Pas bien! |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 22:01:37
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Citation :
Votre clause d'indexation du loyer "seulement en cas de hausse" est-elle légale (c'est la 1ère fois que j'entends parler d'une telle rédaction...)?
Tout à fait. Il y a six ou sept ans je crois, l'indice INSEE avait baissé, et ceux qui avaient indexé sur l'indice étaient contraint de baisser. Les autres non.
Citation :
Qu'oublie-je ? amiante, etc, ou autre ? nécessaire ? (je parle d'amiante parce que l'agence qui gérait avant nous nous a facturé un diagnostic - mais on n'a pas eu le résultat !!!)
Je ne crois pas que ce soit nécessaire.
Citation :
Pour les clés, je compte noter les numéros et les photocopier, la porte d'entrée possède une serrure dite "de sécurité" (mais je ne sais pas quel niveau), j'ai inséré une clause comme quoi si le locataire changeait la serrure ou le barillet il devrait replacer l'original à son départ. Je ne pense pas que cette clause soit abusive ?
Ca fait simplement double emploi avec la loi.
Citation :
J'ai inscrit également que le locataire à son départ fournirait son adresse et le relevé de situation des impôts pour la th, idem ?
Ca, je ne le mettrais pas, parce que ce n'est pas autorisé pour l'adresse, et ça peut lui mettre la puce a l'oreille, de ne précisément PAS la donner.
Il vaut mieux l'obtenir par des moyens légaux (AU fait, ou j'envoie le reste du dépôt de garantie?). Quant au relevé de situation, j'ai déjà dit ce que j'en pensais: inutile. Un bon RAR aux impots avec la nouvelle adresse vaut cent fois mieux.
J'oubliais une clause définissant les heures de visite de l'appartement en l'absence d'accord après avoir donné son congé, ce qui est classique,
ET AUSSI
une clause identique en cas de vente, après la signification par le bailleur de la mise en vente.
Si cette dernière condition n'existe pas, aucun moyen de faire visiter légalement un appartement pour le mettre en vente occupé, si le locataire s'y oppose.
Bien entendu, présentation annuelle des attestations d'entretien des appareils de gaz ou des chaudières... Mais c'est du courant.
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 15 juin 2006 22:07:22 |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 00:27:20
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merci à tous pour ces précisions
ma rédaction avance grâce à vous.
je vais donc rajouter les clauses dont vous m'avez parlé et qui étaient inexistantes (ou imparfaites) dans mon modèle, ainsi qu'au § changt de barillet "en dehors de toute effraction" (je n'y avais pas pensé !).
personne n'a de tuyaux pour éviter l'orange/marron/caca d'oie dans le choix des peintures faites par les locataires ?
pour l'indice irl, j'assumerai le risque d'une baisse possible, cela me paraît plus équilibré...
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Linou34
Pilier de forums
344 réponses |
Posté - 17 juin 2006 : 07:39:18
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Je ramène ma fraise pour savoir où peut-on facilement se procurer ces fameux modèles de baux Tissot, ou équivalent ?
J'ai toujours fait sans, mais bon, avec les modifs depuis 2006 sur l'indexation des loyers, etc, ça vaudrait le coup que je mette la main dessus, quitte à l'adapter (tout en restant légal, bien entendu) par la suite...
Merci |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 17 juin 2006 : 18:00:24
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Citation :
Initialement entré par Linou34
Je ramène ma fraise pour savoir où peut-on facilement se procurer ces fameux modèles de baux Tissot, ou équivalent ?
J'ai toujours fait sans, mais bon, avec les modifs depuis 2006 sur l'indexation des loyers, etc, ça vaudrait le coup que je mette la main dessus, quitte à l'adapter (tout en restant légal, bien entendu) par la suite...
Merci
Chez TISSOT, rue Lagrange à PARIS, a deux mètres de la place MAUBERT, métro MAUBERT.
Ils ont un certain nombre de revendeur, je pense que ca doit pouvoir se trouver d'un coup de Google ou en les appelant.
Pour ce qui est de l'indexation, RIEN n'a changé en ce qui concerne la rédaction au bail, sauf que c'est l'indice IFL au lieu de l'indice INSEE. Il suffit de barrer INSEE et de remplacer par IFL.
Festina lente |
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Linou34
Pilier de forums
344 réponses |
Posté - 17 juin 2006 : 19:16:49
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| Merci Ribouldingue pour toutes ces précisions |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 juin 2006 : 20:09:28
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Citation :
Initialement entré par Linou34
Merci Ribouldingue pour toutes ces précisions
De rien.
Quand je dis BARRER, dans un formulaire que vous faites vous même, mettez bien sur chaque page en bas, mais pas trop sur les marges pour que cela ne disparaisse pas à la photocopie (les huissiers ont besoin de faire des photocopies) le nombre de caractères et de lignes barrées dans la page, et SUR la dernière page, la ou tout le monde signe, la même chose PLUS le nombre TOTAL de caractères et de lignes barrés dans tout le document.
On ne barre pas ou ne rature pas n'importe comment sur un tel document, attention!
Festina lente |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 22 juin 2006 : 12:01:01
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je relance mon sujet pour une petite question juridique  :
l'appart est à mon seul nom (bien propre que je détenais avant mariage).
Ai-je le droit, sachant que les revenus de location tombent dans l'escarcelle commune pendant le temps du mariage même si le bien m'est propre (régime de communauté réduite aux acquêts), d'inscrire comme bailleur Mr et Mme ?
ma douce s'occupe de pas mal de choses concernant cet appart, surtout en termes de relation avec les locataires, ce serait donc plus simple pour moi si elle figurait sur le bail
Mais est-ce légal ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 juin 2006 : 14:03:55
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non
ce sont les coordonnées du propriétaire qui doivent être mentionnées:les arrangements à l'intérieur de votre foyer fiscal ne regardent pas le locataire.
donc si vous êtes seul propriétaire, le bailleur c'est Monsieur X |
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