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renaudin34
Contributeur débutant
17 réponses |
 Posté - 07 mai 2006 : 19:06:50
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Bsoir ... En debut d'annee, je vous avais consulte pr ma soeur ( .. c'esr pas une histoire de jean Rigauf !!!!) qui ne connait rien a Internet sur le theme de "" derogation au RDC... poste le 27.2.2006 """ il s'agissait de fermeture de balcons avec baies vitrees alors que ces installations sont TEXTUELLEMENT ... NOMINATIVEMENT ... interdites par le RDC...
Ma soeur et les coproprio opposant avaient envoye une LRAR au syndic .. et, apres les indications fournis par les adherents d'Universimmo reitere plus fermement encore cette demande au Syndic ... ; ce dernier fait trainer les choses ... dit qu'il fait faire une enquete ... et, aux dernieres nouvelles, dit que les coproprietaires fautifs vont deposer pr la 2eme assemblee generale de l'annee - en fin d'annee - une demande de modification du RDC sur cette question !!! ... convaincus certainement que cette modification sera bien votee ... meme s'il faut qu'elle obtienne les 2:3 de voix .. AU FAIT ??? ma premiere question sera .. c'est bien les 2/3 ???? ... mais des quel total de voix ... le total de la copropriete.. soit ds son cas 667 voix ou les 2/3 des presents ou representes ????
Il faut que ma soeur et les opposant fasse maintenant """ feu de tous bois """ pour que ces 2/3 ne soient pas atteints ; or, je ne sais pas s'il n'y a pas un peu d'irregularites ds la feuille de presence ; en effet, lors de la signature de la feuille de presence, syndic et president de sceance disent """ signez la """ sans qu'ils ne verifient quoi que ce soit !!!! ... MES QUESTIONS SERONT ...
1) peut-on verifier la feuille de presence ... les mandats ...????
2)peut-on prendre des notes .. faire des calculs ???
3) comme le cas de ces verifications ne s'est jamais produit, le syndic ou le president de sceance peuvent-ils refuser de laisser faire verifications ... calculs ?? ; notez que cela ne devrai pas beaucoup retarder la sceance .. quelques minutes ...
4) peut-on refuser s'il y a refus de signer la feuille de presence et les consequences de ce refus ???
5) peut-on enfin faire des reserves sur la FDPresence ??
BIEN SUR DES REFERENCES .. DECRETS .. CIRCULAIRES .. ETC SERONT LES BIENVENUS ....
D'avance merci de votre aide et bon WE prolonge ...
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 20:26:21
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Vous êtes en AGO ? 2ème AG dites-vous Pourquoi, c'est que la question est d'importance.
Il ne faut jamais oublier que l'AG est la réunion DE LA COPROPRIETE et que le syndic n'a qu'un rôle de conseil ou d'explication.
Donc en générale cela sert malheureusement à laver son linge-sale, et les réunions peuvent durer ....un certain temps. Elle est très importante car UNE SEULE FOIS DANS L'ANNEE chacun peut s'exprimer devant tout le monde et les décisions sont prises à ce moment-là . Donc il y a intérêt à bien la préparer, ce qui est souvent de l'ordre du CS à qui vous avez délégué votre pouvoir (lors de l'ancienne AG), mais rien ne vous interdit d'arriver avec tous vos arguments. En général, il est bon de prendre la température ou chercher de l'aide auprès du CS qui détient un "petit" pouvoir au sein de votre communauté.
Tout copropriétaire a droit à une copie de la feuille de présence (art.33) mentionnant les adresses bien sûr  et le CS a droit à la dernière liste mise à jour  .
A vous d'être en avance le jour de la réunion et de scotcher la table de marque. Les bulletins reçus par le syndic doivent être remis au Président de séance et non au Président du CS ( à vérifier de près) qui les redistribue à quui il veut dans la mesure où la personne qui les reçoit ne détient pas plus de 5% des millièmes généraux, et non uniquements 3 mandats maximum, comme on le voit souvent.
-Un changement de millièmes dans le RC se fait à la majorité totale, art 26, car il faudrait leur adjoindre les millièmes en plus du coup, avec des frais énormes -métrages - hypothèques, notaire.
-Rien ne vous empêche d'avoir votre calculette. D'ailleurs le vérificateur doit recompter les voix avant d'annoncer le résultat de la résolution votée.
-Je comprends que le syndic ne prenne position. En général dans ce cas, il se ferme. La suite à donner est prise uniquement par les membres de la copropriété. Lui ne peut qu'informer des conséquences ou articles de Loi. Mais il serait peut-être en tort d'avoir laisser faire 
- Si vous ne signez pas la feuille de présence, c'est que vous n'êtes pas participant au vote. Aurez-vous même le droit de l'ouvrir? Je ne sais. Je ne vois pas l'intérêt de ne pas signer.
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zen.christophe
Contributeur senior
86 réponses |
Posté - 08 mai 2006 : 02:43:16
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Bonjour, à la lecture de ce post, je me suis dit "merde", dans ma copro avec 24 lots dont 5 studios, quasiment tous le monde dépasse les 5% ou les dépassera. Que dire des copro plus petite !
Citation :
Les bulletins reçus par le syndic doivent être remis au Président de séance et non au Président du CS ( à vérifier de près) qui les redistribue à quui il veut dans la mesure où la personne qui les reçoit ne détient pas plus de 5% des millièmes généraux, et non uniquements 3 mandats maximum, comme on le voit souvent.
J'allais posté pour en savoir plus et en relisant le guide du particulier 980b page 52, puis en allant sur légifrance : http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Ajour?nor=&num=65-557&ind=7&laPage=1&demande=ajour
je comprend la chose différement. l'article 22 dit ceci :
Citation :
"... Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat. ..."
Donc je peux avoir 2 mandats sans difficultés.  |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 mai 2006 : 08:49:44
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c'est soit 3 mandats, soit 5% des tantièmes.
Il est possible avec 3 pouvoirs de représenter 75% des tantièmes: rien ne s'y oppose. |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 08 mai 2006 : 12:13:31
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Citation :
... Il est possible avec 3 pouvoirs de représenter 75% des tantièmes: rien ne s'y oppose.
Ça c'est nouveau !!!
Je me souviens de l'article 22 : Citation :
... chaque mandataire ne peut recevoir + de 3 délégations de votes. Toutefois un madataire peut recevoir + de 3 ... si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandats n'excède pas 5% des voix du syndicat ...
N'y a-t-il pas, par ailleurs, un article qui dit qu'un propriétaire majoritaire voit son nombre de voix réduit à la somme des voix des autres copropriétaires (article 16 si ma mémoire est bonne) ?
La loi du 10 juillet 1965 serait-elle devenue caduque pendant ma petite semaine de vacances ?
Amicalement.
Colette
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 08 mai 2006 : 12:13:45
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Nefer,
j'ai du mal à comprendre alors.
ex : Je ne dois réunir que 5% de millièmes, mon lot compris soit 200/1000e ou 3 mandats maxi qui peuvent faire plus je vous l'accorde jusqu'à aller à 75% du total : soit 750/1000e. Dans ce cas-là me retrouvant majoritaire dominant, mon pouvoir de votes redescend à 50%, non ?.
Nous avions sur un autre post ouvert à ce jour, un syndic très dominant aussi. Qu'en est-il aussi de ses pouvoirs? de plus en tant que syndic? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 08 mai 2006 : 12:56:44
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Nefer, vous êtes dans l’erreur, l’article 22 de la loi prévoit 3 mandats ou 5 % des millièmes.
Cet article, pour éviter les positions dominantes ou des captations de majorité dans les assemblées générales de copropriété, a prévu de limiter les mandats à trois (ou cinq pour cent des voix) et également d’empêcher que le syndic - directement ou indirectement - ne détienne des mandats.
http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/mai04.htm
Article 22
Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I (JORF 24 juillet 1994).
Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote.
Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat.
Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.
Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 20 juillet 1994 Cassation.
N° de pourvoi : 92-12973
Publié au bulletin
Président : M. Beauvois .
Rapporteur : M. Capoulade.
Avocat général : M. Sodini.
Avocats : la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde, M. Boullez.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le premier moyen :
Vu l'article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 31 décembre 1985 ;
Attendu que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat, que chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote ;
que, toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total de voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 % des voix du syndicat ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 16 janvier 1992), que les époux Steib et Nicco, étant respectivement propriétaires indivis de lots dépendant d'un immeuble en copropriété, M. Steib et M. Nicco ont, le 3 novembre 1988, exercé, l'un et l'autre, à l'assemblée générale du syndicat secondaire, le droit de vote avec les voix correspondant aux biens indivis, tandis que Mme Steib et Mme Nicco participaient à cette même assemblée avec plus de trois mandats, dépassant chacune la limite de 5 % des voix du syndicat, en comprenant les droits indivis dont elles disposaient dans ce syndicat ; que les époux Marchesseau ont assigné le syndicat secondaire, dont ils sont membres, en nullité de cette assemblée générale ;
Attendu que, pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que les voix attachées au lot indivis doivent être prises en compte pour chacun des copropriétaires indivis et non pas pour l'un d'eux seulement et que Mmes Steib et Nicco, l'une et l'autre membre du syndicat et ayant reçu chacune plus de trois délégations de vote, n'ont pu voter valablement la limite de 5 % des voix du syndicat ayant été dépassée pour chacune d'elles ;
Qu'en statuant ainsi, alors que Mmes Steib et Nicco ne disposaient pas du droit de vote attaché aux lots dont elles étaient indivisément propriétaires avec leurs époux qui avaient, au nom de l'indivision, exercé ce droit à l'assemblée générale, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 janvier 1992, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris.
Publication : Bulletin 1994 III N° 157 p. 99
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 1992-01-16
Titrages et résumés COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Droit de vote - Délégation - Limitation - Délégation accordée à l'époux coïndivisaire - Cumul avec les droits de vote exercés par le conjoint - Possibilité (non) .
Viole les dispositions de l'article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 31 décembre 1985, la cour d'appel qui accueille la demande en nullité d'une assemblée générale aux motifs que les lots indivis doivent être pris en compte pour chacun des copropriétaires indivis, et non pas pour l'un deux seulement, et que des copropriétaires indivis de lots, membres du syndicat, ayant reçu chacun plus de 3 délégations de vote n'ont pu voter valablement, la limite de 5 % des voix du syndicat ayant été dépassée pour chacun d'eux, alors que ces deux copropriétaires ne disposaient pas du droit de vote attaché aux lots dont ils étaient indivisément copropriétaires avec leurs époux qui avaient, au nom de l'indivision, exercé ce droit à l'assemblée générale.
INDIVISION - Immeuble - Copropriété - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Droit de vote - Délégation - Limitation - Délégation accordée à l'époux coïndivisaire - Cumul avec les droits de vote exercés par le conjoint - Possibilité (non)
Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 22 al. 3. Loi 1985-12-31.
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 08 mai 2006 : 16:35:39
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Renaudin 34,
Si vous êtes sûr que le jeu en vaut la chandelle, et surtout si vous êtes assez nombreux pour faire face financièrement, le seul moyen de savoir ce qu'il en est est de la régularité des votes c'est l'HUISSIER DÉSIGNÉ PAR ORDONNANCE DU TRIBUNAL AVEC, entre autre, MISSION EXPRESSE DE PRENDRE COPIE DE LA FEUILLE DE PRÉSENCE, DES POUVOIRS ET DU PV.
Nous l'avons fait, mais notre copro est beaucoup plus importante que la vôtre et notre syndic particulièrement mafieux.
(par précaution, l'huissier s'était muni d'un appareil photo).
Il ne nous reste plus qu'à dépouiller tout ça et essayer d'en tirer partie.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 mai 2006 : 16:49:17
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Eastpak ... Pardon, mais il me semble que vous avez mal compris ce que dit L.art.22, ce que rappelle nefer et ce que précise l'arret que vous rapportez.
L.art.22 :
UN mandataire NE PEUT détenir plus de 3 mandats.
UN mandataire PEUT détenir plus de 3 mandats SI :
- le nombre de voix qu'il détient pour lui même et pour ses mandants ne dépasse pas 5% du total des voix du syndicat.
Exemple :
- une copropriété de 5 membres, dont Eastpak. Chacun détient 200/1000°.
Eastpak peut valablement recevoir 3 mandats.
Il peut valablement voter en AG pour lui même et ses 3 mandants, soit au total 800/1000°.
Eastpak : l'arret que vous rapportez, semble t-il pour contester l'affirmation de nefer, va à l'encontre de ce que vous vouliez démonter. (attention à bien les lire et traduire ... )
Iil dit et rappelle très exactement ce qui est dit ici :
- Vous pouvez recevoir 3 mandats sans aucune limite de voix.
- Si vous voulez détenir 4 mandats, vos voix et celles détenues ne peuvent dépasser les 5% de voix du syndicat.
(entre nous, c'est vrai que c'est idiot ....)
C'était le sujet : "De la signification des mots et du sens qu'ils donnent aux phrases ...." |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 08 mai 2006 : 18:57:43
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Zut encore une boulette, d’abord Nefer dans sa rapidité d’intervention, puis Gédehem dans son explication parfaite, il ne manque plus que JPM et je suis bon pour la casserole.
Gédehem, vous citez :
C'était le sujet : "De la signification des mots et du sens qu'ils donnent aux phrases ...."
Je dirais plutôt :
“Ce que la loi n’interdit pas est autorisé.“
Avec 3 mandats, je peux avoir 800/1000 millièmes et en plus je suis même pas majoritaire.
Et avec 4 mandats, je ne peux dépasser 50/1000 millièmes.
Je sais bien que tout est dans l’interprétation, mais là, il faut avouer que la pilule est dure à avaler sur la signification des mots et du sens qu’il faut donner aux phrases.
Désolé Nefer, vous êtes dans le vrai et j’étais dans l’erreur .
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renaudin34
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 08 mai 2006 : 19:05:23
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Bsoir ...Merci de vos nombreuses reponses a mon sujet .. meme en ce long WE du 8 mai ... ; beaucoup de rappel a ce que je connaissais deja .. 3 mandats .. plus de 3 mandats .. role du syndic ..copie de la FDPresence a posteriori ... MAIS C'EST LORS DE L'ASSEMBLEE QUE LA FEUILLE M'INTERESSE .. apres il est trop tard pr agir ... etc .. MAIS C'EST DES REPONSES PRATIQUES AUX QUESTIONS QUE JE ME POSE .
Ma premiere question etait .. . c'est bien les 2/3 ???? ... mais des quel total de voix ... le total de la copropriete.. soit ds son cas 667 voix ou les 2/3 des presents ou representes ???? ... je la reprend sous une forme plus claire
--- il est ecrit ds le RDC... aucune entrave ne pourra exister sur les alcons, , en particulier, aucun coproprietaire ne pourra faire installer des baies vitrees sur les balcons ..... a l'ordre du jour de la prochaine assemblee une resolution a ete deposee DE FAIRE SUPPRIMER LA PARTIE CI-DESSUS du RDC ... ( pas question de millieme comme un adherent me parle .. ) mes questions sont donc
- pour que cette resolution de suppression soit adoptee faut-il les 2/3 des voix ... EXACT .. OUI ou NON ????
- si OUI comme je le pense ces 2/3 sont-ils
--------- les 2/3 des voix de la copropriete .. soit 667 voix
---------- es 2/3 des vois des PRESENTS ou REPRESENTES
car , selon le cas, cela change tout et est plus ou moins difficile !!!!!!
Continuons et precisons mes questions suivantes ...
Il faut que ma soeur et les opposant fasse maintenant """ feu de tous bois """ pour que ces 2/3 ne soient pas atteints ; or, je ne sais pas s'il n'y a pas un peu d'irregularites ds la feuille de presence ; en effet, lors de la signature de la feuille de presence, syndic et president de sceance disent """ signez la """ sans qu'ils ne verifient quoi que ce soit !!!! ... MES QUESTIONS SERONT ...
1) peut-on verifier la feuille de presence ... les mandats ...???? ... je veux dire prendre en main la feuille de presence .. les mandats .. VERIFIER ... sans faire confiance au Syndic .. au president de l'AG .. au president du CS .. au verificateur .. c'est a dire faire ces verifications soit meme
2)peut-on prendre des notes .. faire des calculs ???
3) comme le cas de ces verifications ne s'est jamais produit, le syndic ou le president de sceance peuvent-ils refuser de laisser faire verifications ... calculs ?? ; notez que cela ne devrai pas beaucoup retarder la sceance .. quelques minutes ...
4) peut-on refuser s'il y a refus de signer la feuille de presence et les consequences de ce refus ??? .. quelqu'un m'a repondu NON .. c'est logique ... on ne signe pas .. on ne fait pas partie des votants ...
5) peut-on enfin faire des reserves sur la FDPresence ??
BIEN SUR DES REFERENCES .. DECRETS .. CIRCULAIRES .. ETC SERONT LES BIENVENUS ....
Essayez de bien lire mes questions .. j'essaie de bien les formuler et d'avance merci
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 mai 2006 : 21:59:00
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La modification du RDC c'est la double maj. de l'art.26 (1/2 + 1 des copropriétaires en nombre ET 2/3 + 1 des voix)
Sur 1000 c'est bien 667 par 31 copropriétaires sur 60.
"lors de la signature de la feuille de presence, syndic et president de sceance disent """ signez la """ ...."
Pour la feuille de présence, son émargement a lieu avant l'élection du pdt de séance.
Il y a des choses très encadrées, d'un formalisme pointilleux pour les AG, ... sauf toute la partie qui va de l'ouverture des portes de la salle jusqu'à l'élection du pdt de séance. A partir de son élection c'est à lui de tenir la barre.
Avant .... il n'y a rien ...
Il est donc communément admis (??) que le syndic, en qualité de "secrétaire provisoire" (appellation non contrôlée) fasse procéder à l'émargement sous le contrôle ... de ceux qui sont là, copropriétaires, mandataires, membres du CS ... Pour le CS, on peut juste relever que leur mission de contrôle ne s'arrette pas aux portes de l'AG.
Il n'est rien dit non plus sur les modalité d'appel à cadidature pour le présidence de la séance : on admet que ce soit le "secrétaire provisoire", mais ... qui procède ensuite au décompte des voix, en particulier s'il y a plusieurs canadidats ???
Curieusement, les textes pourtant très stricts lors des votes de l'AG sont ici totalement silencieux sur l'élection du pdt, élection ho combien importante !!!
Ici, très curieusement, rien du tout !!....
Aux présents d'avoir des calculettes et de vérifier pas dessus l'épaule du syndic ou de son 'comptable' ce qu'il en est.
Personne ne peut interdire aux copropriétaires de vérifier la réalité et la conformité de l'émargement ainsi que des mandats, s'agissant de l'AG des copropriétaires.
J'insiste : lors de l'émargement de la FdeP il n'y a pas plus de pdt de séance qu'il n'y a 1.000.000 d'€ dans votre porte-monnaie (quoi que là, ce soit possible, alors que pour le pdt c'est impossible .....!)
Ne pas hésiter à faire les réserves qui conviennent comme il est prévu D.art.17, dans la mesure où on est "opposant à la décision", bien entendu ...
Ces réserves seront faites par écrit, signées (même si c'est un bout de papier ; garder un double) et remises au pdt de séance en annonçant haut et fort à l'assemblée qu'on fait une réserve sur la régularité du vote et qu'on en demande l'inscription dans le PV. |
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FEUILE DE PRESENCE ..verifications .. signature
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