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WAW
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 Posté - 25 janv. 2006 : 16:45:34
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Bonjour,
Pour modifier une devanture de boutique, aucune autorisation ne serait à demander à l'assemblée générale des copropriétaires, si le règlement de copropriété ne l'indique pas explicitement.
C'est en tout cas ce que répondait Universimmo par son message N° 1688 du 01/02/2003 (archive de UniversImmo.com reproduite plus bas).
J'ai 2 Questions:
Comment "faire passer cela" auprès de l'urbanisme qui demande impérativement un vote favorable de l'assemblée générale des copropriétaire avant de délivrer un permis de travaux (obligatoire, semble t-il, pour la modification d'une devanture de magasin) ?
Où trouver le jugement auquel Universimmo fait allusion: "Cass. 3e civ., 26 avr. 1979" (recherche Internet infructueuse) ?
WAW
Voici l'archive évoquée plus haut:
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Sujet: Devanture de magasin
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shogun Messages 1 Posté - 23 Jan 2003 : 23:15:48
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Bonjour,
J'ai lu sur un site l'indication suivante :
"Une devanture de magasin, si elle ne fait l'objet d'aucune décision particulière du règlement de copropriété, est désignée comme privative et son propriétaire peut l'aménager comme il le souhaite".
Etant devenu propriétaire à Paris des murs et du fond de commerce d'un restaurant, je souhaite précisément en modifier la façade pour en faire un salon de thé doté d'une devanture dans le style des boutiques anciennes.
Le règlement de copropriété indique simplement dans un chapitre "Usage des parties privatives - Harmonie des immeubles" :
""Les portes d'entrée des appartements, les fenêtres et persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d'appui des balcons et fenêtres, même la peinture et, d'une façon générale, tout ce qui contribue à l'harmonie de l'ensemble ne pourront être modifiés bien que constituant une "partie privative" sans l'autorisation de l'assemblée générale."
Cependant, il m'a été indiqué par ailleurs l'existence d'une jurisprudence du 20/03/1991 de la Cour d'Appel de Paris qui soumet à autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires les travaux de devantures de magasins.
Qu'en est-il en l'espèce ? Dois-je obtenir cette autorisation préalablement au dépôt de dossier à la mairie ?
Merci d'avance pour votre réponse.
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universimmo Messages 1627 Posté - 01 Feb 2003 : 14:25:37
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Compte tenu de cette stipulation du règlement de copropriété, une décision de l’assemblée n’est pas nécessaire, sous réserve que l’aménagement ne mette pas en cause la destination de l’immeuble…
Il a même été jugé que lorsqu'un règlement de copropriété ne comporte aucune disposition concernant la devanture des locaux à destination commerciale, et qu'il ne les comprend pas dans les parties communes, cette devanture est une partie privative pour l'aménagement de laquelle aucune autorisation n'est à solliciter de l'assemblée générale (Cass. 3e civ., 26 avr. 1979)
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Edité par - WAW le 31 janv. 2006 18:50:58 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 10:16:19
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Sans avoir d'arrêt sous le coude, il me semble qu'ilne faut pas confondre l'aménagement d'un devanture avec la modifocation de la devanture.
Une modification c'est faire autre chose que ce qui existe, tant pour les teintes que pour l'aspect.
Ici, il y a modification de l'harmonie, de l'aspect extérieur de l'immeuble : autorisation de l'AG préalable au dépot d'un PC obligatoire.
Par contre, l'aménagement d'une devanture est autre chose. Mettre un cajot de belles tomates bien rouge un matin et de pomme verte le lendemain, c'est de l'aménagement, pas une modification.
Vous etes dans vos parties privatives, vous présentez et agencez votre devanture comme vous voulez, puisque c'est la raison d'être d'une devanture.
Mettre un pot de fleur ici, si c'est autorisé, et des rideaux rouges là, c'est de l'aménagement.
Refaire la devanture en chnageant la porte de place, c'est une modification.
En fonction de ce que vous faites, vous avez un élément de réponse. |
Edité par - gédehem le 26 janv. 2006 10:18:15 |
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WAW
Contributeur débutant
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Posté - 26 janv. 2006 : 10:46:36
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Merci de m'avoir répondu.
La nuance m'était bien apparue mais la réponse de UniversImmo était bien à la question suivante:
"je souhaite précisément en modifier la façade pour en faire un salon de thé doté d'une devanture dans le style des boutiques anciennes."
Cette réponse était-elle trop hâtive ?
J'aimerais bien retrouver l'arrêt cité !
WAW |
Edité par - WAW le 31 janv. 2006 18:45:53 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 11:06:13
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Les arrêts sont contradictoires car les éléments de fait sont différents dans chaque affaire.
La devanture est une partie privative.
Mais la loi est claire : les travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble doivent faire l'objet d'une autorisation de l'assemblée.
Tout dépend donc de la nature et de la consistance des travaux envisagés.
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Edité par - JPM le 26 janv. 2006 11:07:00 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 11:38:14
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WAW, l'arret dont Universimmo fait mention est clair :
"......cette devanture est une partie privative pour l'aménagement de laquelle aucune autorisation n'est à solliciter de l'assemblée générale ."
Comme nous vous l'indiquons ici, il faut voir si c'est un simple 'aménagement' (= pas d'autorisation) ou si les travaux (puisque vous déposez un PC) entrainent 'modification' de l'aspect extérieur de l'immeuble (= autorisation AG).
A priori, passer d'une devanture 'Epicerie' à un 'Salon de thé', il doit y avoir des modifications importantes ..... qui ne sont pas 'aménagement'. |
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WAW
Contributeur débutant
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Posté - 26 janv. 2006 : 12:23:47
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Merci de vos réponses, gédehem et JPM
En effet, dans la question posée en 2003, il ne s'agissait pas d'un sîmple aménagement.
Comme vous, je pensais que dès lors qu'il s'agissait d'une modification de l'aspect extérieur de l'immeuble il devenait necessaire d'en demander l'autorisation à l'AG.
C'est pourquoi je suis étonné de la réponse de UniverImmo pour les modifications évoquées.
Cependant le fait que la devanture soit explicitement qualifiée de privative et le fait qu'elle ne figure pas explicitement dans les parties associées à l'aspect extérieur de l'immeuble (alors que d'autres y figurent explicitement), pourrait fare pencher dans ce sens.
Il faudrait rerouver cet arrêt !
WAW |
Edité par - WAW le 31 janv. 2006 18:46:52 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 14:48:56
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| Privative ou pas, vous devez demander l'autorisation de l'AG s'il y a modification de l'aspect extérieur de l'immeuble. C'est là une règle constante, définition dans le RDC ou pas, puisqu'une clause du RDC précise qu'il faut l'autorisation de l'AG avant de mofifier l'aspect extérieur. |
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 17:57:27
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Je rejoins les positions de JPM et gédehem
"Mais la loi est claire : les travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble doivent faire l'objet d'une autorisation de l'assemblée."
"A priori, passer d'une devanture 'Epicerie' à un 'Salon de thé', il doit y avoir des modifications importantes ..... qui ne sont pas 'aménagement'."
Vous avez donc tout intérêt à faire mette la question à l'ordre du jour de la prochaine A.G. avec un dossier décrivant les travaux envisagés.
L'A.G. ne peut pas vous refuser l'autorisation sans motif valable.
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WAW
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 18:47:35
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C'est pourtant à cela que répondait l'hébergeur (à l'époque, UniverImmo intervenait directement sur le forum - maintenant c'est payant) en se référant à la décision "Cass 3e civ., 26 avr. 1979" (voir plus haut).
Sa réponse paraissait sans équivoque (pas de demande à l'AG). Il faudrait retrouver le texte de l'arrêt.
Peut-être ai-je mal cherché avec "cour de cassation, 3ème chambre civile, le 26 Avril 1979" ?
WA |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 21:23:11
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Bonsoir.
Il est des mairies qui demandent l'autorisation de l'AG pour donner leur propre autorisation (exemple Pontoise).
Amicalement.
Colette
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WAW
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 01:19:39
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Merci Colette pour ta réponse (et ta bise du soir).
En effet, l'urbanisme subordonne systématiquement la réception d'une demande de travaux à l'autorisation de l'AG.
Ce qui m'intéresse, c'est la réponse de UniverImmo, se référant à "Cass. 3e civ., 26 avr. 1979", et qui pourrait ouvrir un autre biais.
Je n'ai toujours pas trouvé cet arrêt.
Amicalement.
WAW |
Edité par - WAW le 27 janv. 2006 07:54:00 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 11:06:16
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WAW
J'ai trouvé ceci dans une vieille édition du "Code de la copropriété" Edition LITEC(Edition 1992):
"Les travaux de parachèvements de locaux commerciaux livrés "bruts" concernant la devanture ne demandent pas d'autorisation particulière (Civ.3e, 26 avril 1979:D.1980, IR p.236, obs.GIVERDON.-BOYEURE, Les modifications apportées par les copropriétaires de boutiques à la façade de l'immeuble en copropriété:AJPI 1973,II,786.-Contra:Paris, 23e Ch.A, 20 mars 1991: Loyers et copropriété 1991,234)"
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WAW
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 11:24:49
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JB22,
Merci infiniment pour ta recherche !
Il n'y aurait donc pas de "biais" pour la modification d'une façade existante.
UniversImmo se serait-il trompé ?
Ou le texte intégral de l'arrêt aborde t-il aussi ce sujet ?
(je ne l'ai malheureusement pas trouvé sur le Web).
WA |
Edité par - WAW le 27 janv. 2006 11:32:17 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 11:38:21
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"UniversImmo se serait-il trompé ?"
Je ne pense pas, il faut toujours rapprocher une réponse à la question posée.
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WAW
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 12:05:06
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Précisément, la question posée ne concernait pas la devanture d'un local commercial livré "brut" (voir plus haut Question/Réponse).
WA |
Edité par - WAW le 27 janv. 2006 12:10:55 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 14:10:16
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"Une devanture de magasin, si elle ne fait l'objet d'aucune décision particulière du règlement de copropriété, est désignée comme privative et son propriétaire peut l'aménager comme il le souhaite".
Chacun peut efectivement "aménager" ses parties privatives comme il l'entends, mais il a toujours été admis que lorsque que les aménagements envisagés touchaient l'aspect extérieur de l'immeuble une autorisation de l'A.G. était nécessaire.
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WAW
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 15:01:24
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C'était pourtant à ceci que répondait UniversImmo:
"Etant devenu propriétaire à Paris des murs et du fond de commerce d'un restaurant, je souhaite précisément en modifier la façade pour en faire un salon de thé doté d'une devanture dans le style des boutiques anciennes."
WA |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 23:01:49
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WAW
Vous dites d'une part 25 Jan 2006 : 16:45:34 Comment "faire passer cela" auprès de l'urbanisme qui demande impérativement un vote favorable de l'assemblée générale des copropriétaire avant de délivrer un permis de travaux (obligatoire, semble t-il, pour la modification d'une devanture de magasin) ?
et vous vous référez d'autre part à l'arrêt du 26.04.1979 communiqué par UI, alors que l'autorisation administrative vous demande "impérativement" l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ?
Vous dites vous même "je souhaite précisément en modifier la façade pour en faire un salon de thé doté d'une devanture dans le style des boutiques anciennes." . Vous vous doutiez de la réponse.
Les travaux que vous envisagez vont effectivement modifier l'aspect extérieur des parties communes et vous devez envoyer un courrier en recommandé avec AR au syndic, en application de l'art. 10 du décret de 1967 modifié, en y joignant tout document technique concernant vos travaux, et lui demandant de le porter à la connaissance des copropriétaires pour soumission à l'approbation de ceux-ci.
Je n'ai pas trouvé l'arrêt de 1979 mais un plus récent qui le confirme.
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 25 juin 1997 Cassation.
N° de pourvoi : 96-10139
Publié au bulletin
Président : M. Beauvois .
Rapporteur : M. Chemin.
Avocat général : M. Jobard.
Avocats : la SCP Nicolay et de Lanouvelle, M. Parmentier.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le premier moyen :
Vu l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 43 de la même loi ;
Attendu que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains d'entre eux d'effectuer, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci ; que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37 de la loi du 10 juillet 1965 sont réputées non écrites ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 19 octobre 1995), statuant sur renvoi après cassation, que la société civile immobilière Claude et Bernard (SCI), propriétaire d'un local à usage commercial au rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété, ayant fait construire en façade de cet immeuble une véranda, sans avoir sollicité une autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, le syndicat et M. Laffon, copropriétaire, l'ont assignée en démolition de l'ouvrage construit ; que le syndicat n'a pas poursuivi la procédure en cause d'appel ;
Attendu que, pour débouter M. Laffon de sa demande, l'arrêt retient que si l'édification de la véranda a certainement eu pour effet de modifier l'aspect extérieur de l'immeuble, alors que le troisième alinéa en fait défense aux copropriétaires, l'alinéa suivant de cette même clause édicte une dérogation à cette interdiction pour les devantures des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée, et que l'article 25 ne prohibe nullement les clauses du règlement de copropriété autorisant par avance la réalisation de ces travaux ;
Qu'en statuant ainsi, alors que doit être réputée non écrite la clause d'un règlement de copropriété autorisant un copropriétaire même précisément identifié à effectuer sans autorisation de l'assemblée générale des travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 octobre 1995, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen.
Publication : Bulletin 1997 III N° 155 p. 103
Décision attaquée : Cour d'appel de Caen, 1995-10-19
Titrages et résumés COPROPRIETE - Règlement - Clause contraire aux dispositions d'ordre public - Clause réputée non écrite - Aspect extérieur de l'immeuble - Clause autorisant un copropriétaire à effectuer des travaux .
Doit être réputée non écrite la clause d'un règlement de copropriété autorisant un copropriétaire même précisément identifié à effectuer sans autorisation de l'assemblée générale des travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble.
COPROPRIETE - Parties communes - Travaux - Travaux effectués par un copropriétaire - Travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble -Autorisation syndicale - Défaut - Clause l'autorisant - Clause réputée non écrite
Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 25-b, art. 43.
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Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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WAW
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 28 janv. 2006 : 07:58:47
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En effet, le cas de figure est proche.
Mais je ne comprends pas l'argument du jugement de cassation:
"doit être réputée non écrite la clause d'un règlement de copropriété autorisant un copropriétaire même précisément identifié à effectuer sans autorisation de l'assemblée générale des travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble".
En effet, je trouve dans la loi que:
"Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites"
L'article 25 b qui parait visé dans le jugement dit que:
"Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :"
"... L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci"
Or S'il est prévu dans le RC qu'aucune demande d'autorisation n'est nécessaire, le 25 b ne concerne plus le problème et ne lui est donc pas contraire.
Je ne comprends pas.
Qui a une autre lecture de la cassation ?
WA |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 28 janv. 2006 : 10:58:27
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L'article 25 b, qui est d'ordre public, impose une autorisation de l'assemblée pour l'exécution de ce genre de travaux.
Une clause du règlement de copropriété dit qu'une autorisation n'est pas nécessaire
La clause du RC est donc en contradiction frontale avec l'article 25 b d'ordre public
Donc la clause du RC est réputée non écrite.
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WAW
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 30 janv. 2006 : 20:27:11
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Ma lecture est la suivante :
Le 25-b n'indique pas qu'une autorisation est obligatoire; il se contente de l'encadrer. L'article 43, lui, indique que tout mode d'autorisation différent serait ramené à ce 25-b
Le RC stipulant qu'aucune autorisation n'est obligatoire, le 25-b n'a rien à encadrer. je ne vois donc pas en quoi le 43 peut imposer le 25-b.
WA |
Edité par - WAW le 31 janv. 2006 16:15:16 |
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Autorisation pour modifier devanture de boutique
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