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J'ai eu l'occasion de réaliser avec un président-syndic de syndicat coopératif (3 bâtiments 110 appartements) très actif et compétent un tableau comportant la liste des garanties assurables et proposées par divers assureurs, y compris les garanties complémentaires figurant dans les conditions particulières d'agents généraux ou courtiers (province et région parisienne).
Le tableau ne comporte bien entendu ni nom, ni montant de prime. Il a été établi à partir de 9 propositions dont 3 ont été éliminées d'emblée en raison d'une présentation défectueuse.
Le but était d'actualiser un document établi il y a une vingtaine d'années sous la forme d'un tableau permettant l'étude comparative de propositions de nouvelles polices.
On constate une amélioration de la qualité des documents qui sont beaucoup plus clairs (pour ceux retenus) : définitions, garanties, limitations de garantie, exclusions, conditions de prise en charge ne peuvent échapper à un oeil raisonnablement attentif.
Certains postes garantis ont été fondamentalement modifiés dans le sens d'une amélioration : ainsi pour les frais non immobiliers liés à un sinistre, la couverture des membres du conseil syndical et/ou du syndic bénévole lorsqu'il s'agit d'une copropriété, la perte des loyers, etc.
En fonction des renseignements qu'il a recueilis , le président-syndic estime que dans la moitié des cas au moins aucun état comparatif de ce genre, même plus simple, n'est établi en cas de changement d'assureur, qu'il s'agisse d'une copropriété ou d'un immeuble en monopropriété (propriétaire bailleur).
Le choix effectué par ce syndicat coopératif entraîne une augmentation de 40 % de la prime. Ce surcoût est sensiblement inférieur au manque à gagner subi par le syndicat et les copropriétaires individuellement (dans un cas) au cours de cinq dernières années, du fait des insuffisances de la précédente police, pour 11 sinistres dont 8 DDE.
La décision de changement de police a été prise par l'assemblée générale (74.000 /100 000 sur 85 000 présents ou représentés.
Il s'agit d'un cas un peu particulier car on ne peut demander un tel travail à tous les syndics (professionnels ou non) ou aux membres des conseils syndicaux mais il est certain que la course à la prime au m² la moins chère doit être reconsidérée. Il est anormal qu'une décision de changement d'assureur soit prise sur ce seul critère, sans comparaison coût/couverture. Si la décision est prise, il est encore plus anormal encore que la comparaison ne soit pas faite à l'occasion de la recherche d'une nouvelle garantie.
Certains syndics professionnels disposent d'un outil de comparaison mais semblent constituer une minorité. Le président-syndic en question a pu consulter un document joint par un professionnel à une convocation, présentant d'une manière à peu près identique, deux propositions de nouvelle police et les éléments de la police à résilier.
Je connais par contre un syndic professionnel qui a modifié l'assurance d'un immeuble sans avis de l'assemblée ni du conseil syndical (qui n'a pas réagi ensuite) : prime inférieure mais garanties inférieures avec généralisation de franchises allant de 10 à 25 % !
On ne pourrait exiger un tel travail d’un syndic professionnels ? Je pense que si. Certes, on ne pourrait exiger du syndic de faire ce travail tous les ans pour chacune de ses copropriétés. Mais une telle étude pourrait profiter à la majorité des copropriétés et faite une fois tous les trois ans serait d’un grand profit sans apporter une charge de travail écrasante pour un cabinet moyen gérant une centaine d’immeuble ou plus. Un syndic se lançant dans de telles opérations se distinguerait très favorablement de ses confrères
Je partage bien entendu l'avis de Barde mais il faut reconnaître que le syndic prenant l'initiative de signaler aux copropriétaires, - d'un nouveau syndicat mandant par exemple -, que la police n'est pas chère mais que les garanties sont à l'aune du montant de la prime n'est pas toujours bien accueilli.
Il serait à cet égard intéressant de voir les polices proposées par les organisations de propriétaires et copropriétaires.
Quant aux syndics professionnels, je pense surtout qu'ils devraient disposer de l'outil nécessaire à l'établissement d'un comparatif. Ce ne serait pas une grande affaire et les ordinateurs facilitent le travail.
Il faudrait surtout qu'ils apprennent à s'en servir. Ils sont assez peu nombreux à avoir des idées saines sur l'informatique et j'imagine qu'ils ne sont pas aidés par leurs fournisseurs qui leurs proposent des monstres hérités des années 80 peu en rapport avec leurs besoins réels et dont la formations délivrée aux utilisateurs est minimale. Qui pourra leur faire comprendre qu'avec un PC acheté en grande surface on peut faire aussi bien qu'avec un AS 400 acheté à grands frais il y a dix ans ? Ce qui serait économisé sur le matériel et les logiciels dinausauriens pourrait être avantageusement dépensé en formations tant pour les exécutants que pour les dirigeants.
Vous êtes peut-être un peu dur mais il est vrai qu'il y aurait beaucoup à dire quant aux bienfaits mais aussi aux méfaits de l'AS 400 dans la gestion immobilière. Je crois qu'on peut maintenant tourner la page. La réforme comptable va imposer celle (la réforme) des matériels anciens.
Mais il ne faut pas méconnaître les coûts de ces changements successifs. Ne pas oublier non plus que la modernisation des matériels accompagnée de l'utilisation d'Access n'a pas été un choix heureux. Il faut que les progiciels professionnels laissent aux utilisateurs une possibilité de personnalisation de certains traitements.
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Posté - 03 août 2003 : 16:21:05
