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 Posté - 26 juin 2014 : 12:21:47
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G.G : pour revenir au post initial et la question posée :
Une cassation récente : La 3ème chambre civile de la Cour de cassation a eu l’opportunité de se prononcer pour la première fois, dans un arrêt du 13 novembre 2013, sur une question concernant le déroulement des assemblées générales de copropriétaires à savoir : un copropriétaire peut-il déléguer à un mandataire la faculté d’être élu président de l’assemblée générale ?
La Cour de cassation a répondu pour la négative en affirmant de manière succincte qu’ « un copropriétaire ne peut déléguer à un mandataire la faculté d’être élu président de l’assemblée générale ».
En l’espèce, plusieurs copropriétaires avaient sollicité la nullité d'une assemblée générale qui s’était tenue le 14 octobre 2003 aux motifs que le mandataire d'un copropriétaire qui avait donné mandat de le représenter afin de participer aux délibérations et de « généralement faire le nécessaire », avait été élu président de séance.
La Cour d’appel de PARIS ne leur a pas donné satisfaction, jugeant que le mandataire pouvait, bien que n’étant pas lui-même copropriétaire de cet immeuble, se porter candidat comme président de séance comme aurait pu le faire le copropriétaire mandant.
Les copropriétaires ont formé un pourvoi en cassation pour faire valoir leur argumentation.
La Cour de cassation n’a pas suivi le raisonnement opéré par les juges d’appel.
La 3ème chambre civile de la Haute Cour a considéré dans sa décision qu'un copropriétaire ne peut déléguer à un mandataire la faculté d’être élu président de l’assemblée générale.
Par cette décision, la Cour de cassation se rallie en faveur du courant doctrinal majoritaire.
(Cass. Civ 3ème du 13 novembre 2013, pourvoi n° 12-25.682) |
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Viviane
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Posté - 26 juin 2014 : 14:37:07
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Post de viviane
citation: citation de GG:
l'on peut très bien mettre à un ordre du jour la proposition de candidature d'un copro qui souhaiterais rejoindre le C.S
Viviane : Bien sur, on peut. Même si c'est relativement rare. C'est d'ailleurs pas forcément nécessaire, que ce soit à l'ODJ. S'il est absent à l'AG, un courrier signé et présenté à l'AG suffit. Sachant qu'un membre du CS "officie" toute l'année. Il n'a aucun rôle particulier durant l'AG. Il est donc logique que le fait de ne pas pouvoir être présent ce jour là ne l'empêche pas d'être au CS.
Réponse de Philippe à Viviane
citation: Toujours la logique !!!!
Mais un membre du CS est d'abord un copropriétaire. Il vote donc les résolutions, ce qui est le role IMPORTANT de tout copropriétaire dans un syndicat. Peu importe qu'il soit au CS ou Non.
Il faut faire acte de candidature pour postuler au CS. LOrs de l'AG, ou par courrier adressé au syndic avant l'AG, ou déposé lors de l'AG. ET cela vaut pour TOUS les copros qu'ils soient membres sortants ou non du conseil syndical. |
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fiduce
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 Posté - 26 juin 2014 : 14:57:53
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J'ai eu un cas amusant en AG : un copropriétaire fatigué est rentré chez lui avant qu'on aborde l'élection du CS. Je me suis donc élevé contre sa candidature ... et là on me tombe dessus au prétexte que le copropriétaire aurait annoncé, avant de partir, sa décision de candidater au CS (ce que je n'avais pas entendu et alors que la question n'était pas encore posée). Évidement, rien de tel ne figurait au PV.
Ça fait partie des irrégularités que les procédures lourdes en vigueur rendent impossible à contester.
Qui irait voir un avocat pour ça ? Alors ça se fait ... comme beaucoup d'autres choses : la désignation du président et des scrutateurs en un seul vote (voire pas de vote du tout pour les scrutateurs), etc, etc.
Je reste persuadé qu'un mandataire ne peut pas être scrutateur, pour la même raison qu'il ne peut présider. |
Édité par - fiduce le 26 juin 2014 15:13:52 |
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fiduce
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Posté - 26 juin 2014 : 15:27:58
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Pour mieux comprendre pourquoi le mandataire ne peut pas se présenter à la présidence (ni ailleurs), il suffit de se rappeler que la responsabilité du Président est engagée quand la forme d'une AG n'est pas respectée.
Quand vous donnez mandat pour voter seulement, vous ne vous attendez pas forcément à vous retrouver jugé pour mauvaise présidence d'AG.
Autres questions intéressantes :
1 - Est-ce qu'une personne participant à l'AG en tant que mandataire, a le droit d'accepter un mandat en blanc "supplémentaire" en début de séance (mandats remis au président du CS ou au président de séance par le syndic en début de séance, et destinés à être attribués aux copropriétaires présents) ? (NON à mon avis : le mandataire est ici pour représenter un copropriétaire précis (un ou plusieurs), il ne peut pas sortir de ce rôle pour réaliser autre chose que des votes ou participer aux débats en défendant la thèse de ceux qui l'ont nommément désigné. Il ne peut pas, au titre du mandat qui l'autorise à être présent, accepter d'autres mandats en blanc)
2 - Est-ce qu'un mandataire peut quitter l'AG en cours de séance et transférer son/ses mandat(s) à une autre personne présente sur la feuille de présence ? (NON à mon avis)
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Édité par - fiduce le 26 juin 2014 15:33:42 |
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Posté - 26 juin 2014 : 15:31:03
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fiduce : "ce que je n'avais pas entendu et alors que la question n'était pas encore posée"
Mais ce copropriétaire a pu signaler au président de séance qu'il faisait acte de candidature avant de quitter l'AG et bien avant le vote de la résolution.
Mais fiduce discutait avec sa belle voisine et n'a donc rien enrendu ! cela arrive aussi en AG  Mais ne pas entendre cet acte de candidature ne veut pas dire irrégularité de la part de l'AG.
Mais il arrive aussi que des membres du CS sortant absents de l'AG soient réélus sans aucun acte de candidature par courrier et malgré mes contestations vigoureuses !! expéreince perso. et réserves émises,.... mais je n'irai pas contester cela devant le TGI ! |
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fiduce
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Posté - 26 juin 2014 : 15:35:03
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citation: Initialement posté par philippe388
Mais ce copropriétaire a pu signaler au président de séance qu'il faisait acte de candidature avant de quitter l'AG et bien avant le vote de la résolution.
Le président de séance, c'était moi. Et j'ai ouvert ma bouche parce que j'étais garant du respect de la forme de cette AG. |
Édité par - fiduce le 26 juin 2014 15:36:35 |
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Viviane
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Posté - 26 juin 2014 : 15:39:41
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citation: Est-ce qu'un mandataire peut quitter l'AG en cours de séance et transférer son/ses mandat(s) à une autre personne présente sur la feuille de présence ? (NON à mon avis)
Si, si sur le mandat est mentionnée la possibilité de subdélégation. Ce qui est souvent le cas.
Ca doit être noté au PV. |
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fiduce
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Posté - 26 juin 2014 : 15:43:09
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citation: Initialement posté par Viviane
Si, si sur le mandat est mentionnée la possibilité de subdélégation. Ce qui est souvent le cas.
Il faudra que je demande au syndic d'ajouter cette mention. |
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fiduce
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Posté - 26 juin 2014 : 16:10:41
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citation: Initialement posté par philippe388
fiduce : Logiquement, les AG dont le PV a été scruté par un mandataire sont invalides
La loi de fiduce !!! le "logiquement" est un GRAND principe juridique
connu !
Pour une fois, je suis d'accord avec vous : j'ai mal supposé en méconnaissant le rôle parfaitement subsidiaire des scrutateurs, sortes de polichinelles-potiches des AG. Ils ne servent à rien, n'invalident rien.
Leur élection irrégulière ne pose donc pas de problème particulier.
Ne pas les élire du tout n'a pas l'air de poser problème non plus (même si on comprend mal comment on peut "désigner" en AG sans élire) vu que l'invalidation de cette désignation ne prête pas à conséquence ).
Il n'y a que quand le scrutateur est élu en même temps que le président (formulation particulière du PV) que cette fonction inutile peut avoir un impact : le vote conjoint de deux choses étant interdit en AG, l'irrégularité de forme rejaillirait sur la légitimité du président. |
Édité par - fiduce le 26 juin 2014 16:13:43 |
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Viviane
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Posté - 26 juin 2014 : 16:39:18
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La désignation d'un scrutateur n'est pas obligatoire. Dans une petite copro elle peut être impossible.
citation: Article 15 En savoir plus sur cet article...
Au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.
citation: Article 17 décret 167
Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Lorsque le registre est tenu sous forme électronique, ces signatures sont établies conformément au deuxième alinéa de l'article 1316-4 du code civil.
A supposer bien sur qu'un scrutateur ait été désigné, cet article ne fait aucune différence dans la valeur des signatures entre président, secrétaire et scrutateur.
Il ne dit rien des conséquences de la non-signature par un ou plusieurs d'entre eux, qu'il s'agisse du président ou des autres.
Le scrutateur compte les votes. C'est normalement à partir du résultat donné par le scrutateur que le président déclare les résolutions acceptées ou rejetées.
Son rôle est donc primordial. Surtout dans une grande copro. |
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Gédehem
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Posté - 26 juin 2014 : 18:02:56
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Si, si sur le mandat est mentionnée la possibilité de subdélégation
Pas besoin : la subdélégation est possible sans même que ce soit mentionnée.
Pour le scrutateur, éventuel, il n'est pas substentiel à la validité de l'AG, qui peut ne pas en désigner.
A la différence du pdt et du secrétaire de séance.
Etant entendu que le pdt de séance est responsable de tout dans la tenue de l'AG. |
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Posté - 26 juin 2014 : 18:28:44
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fiduce : président de l'AG ??? mais méconnaissance totale en ce qui concerne les pouvoirs en copropriété.
fiduce : "Il faudra que je demande au syndic d'ajouter cette mention."
Un pouvoir se fait sur une simple de feuille de papier, signé par le mandant et son mandataire, avec ou non consignes de vote, et aussi la possibilité de subdélégation, avec la date et le lieu de l'AG.
le syndic n'a rien à voir avec ce document qui ne regarde que le mandant et son mandataire.
Si l'exemple joint à l'Odj, ne propose pas cette subdélégation, c'est donc un très mauvais document, ET le mandant peut rajouter cette possibilité sur cette copie, en pleine légalité !
fiduce : "1 - Est-ce qu'une personne participant à l'AG en tant que mandataire, a le droit d'accepter un mandat en blanc "supplémentaire" en début de séance (mandats remis au président du CS ou au président de séance par le syndic en début de séance, et destinés à être attribués aux copropriétaires présents) ? (NON à mon avis : le mandataire est ici pour représenter un copropriétaire précis (un ou plusieurs), il ne peut pas sortir de ce rôle pour réaliser autre chose que des votes ou participer aux débats en défendant la thèse de ceux qui l'ont nommément désigné. Il ne peut pas, au titre du mandat qui l'autorise à être présent, accepter d'autres mandats en blanc)
2 - Est-ce qu'un mandataire peut quitter l'AG en cours de séance et transférer son/ses mandat(s) à une autre personne présente sur la feuille de présence ? (NON à mon avis)"
AIE !AIE !!! Pourqoui inventer sa propore loi quand il suffit de lire la loi de la copropriété.
Votre avis sur vos 2 questions sont faux.
Le syndic peut recevoir des pouvoirs en blanc dont il ne peut diposer à sa guise; il DOIT les remettre au pr"sident de séance ou au président du CS ( les us et coutumes ici) qui les distribueront comme ils le veulent; qu'ils possèdent ou non d'autres pouvoirs !!
MAIS il faut simplement que le nbre de pouvoirs reçus respectent la loi de la copropriété, et en aucun cas votre avis juridiquement faux "il ne peut pas sortir de ce rôle pour réaliser autre chose que des votes ou participer aux débats en défendant la thèse de ceux qui l'ont nommément désigné."
fiduce : pour votre info article 22 de la loi de 1965; à connaitre pour un président de séance chargé de vérifier cela :
Article 22
(Loi n° 66-1006 du 28 décembre 1966 art. 3 Journal Officiel du 29 décembre 1966 )
(Loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 art. 6 Journal Officiel du 1er janvier 1986 rectificatif JORF 23 janvier 1986)
(Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I Journal Officiel du 24 juillet 1994 )
Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote.
Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 % des voix du syndicat.
Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.
Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.
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Édité par - philippe388 le 26 juin 2014 18:30:57 |
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Posté - 26 juin 2014 : 18:43:36
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gedehem :" Pas besoin : la subdélégation est possible sans même que ce soit mentionnée."
Ah! notre dernier syndic a affirmé le contraire !
Un texte la dessus. |
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fiduce
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Posté - 26 juin 2014 : 21:26:50
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Étant entendu (sinon, je n'aurais pas dit qu'il faudrait que je demande au syndic de changer le texte) que les mandats annexés par mon syndic à l'ODJ ne mentionnent pas de subdélégation possible (et vu que je me plaçais évidemment dans le cas où le mandat ne le prévoit pas ... sinon autant dire aussi qu'un mandat permet de se présenter au CS ... "si le mandat le précise") ... je cherche la cohérence entre vos deux prises de position :
citation: Initialement posté par philippe388
fiduce : "2 - Est-ce qu'un mandataire peut quitter l'AG en cours de séance et transférer son/ses mandat(s) à une autre personne présente sur la feuille de présence ? (NON à mon avis)"
Votre avis sur vos 2 questions sont faux.
citation: Initialement posté par philippe388gedehem :" Pas besoin : la subdélégation est possible sans même que ce soit mentionnée." Ah! notre dernier syndic a affirmé le contraire ! |
Édité par - fiduce le 26 juin 2014 21:27:38 |
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fiduce
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Posté - 26 juin 2014 : 21:30:12
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citation: Initialement posté par philippe388
Le syndic peut recevoir des pouvoirs en blanc dont il ne peut diposer à sa guise; il DOIT les remettre au pr"sident de séance ou au président du CS ( les us et coutumes ici) qui les distribueront comme ils le veulent; qu'ils possèdent ou non d'autres pouvoirs !!
Peuvent-ils sortir distribuer des mandats dans la rue ? Ou appeler un proche pour qu'il se joigne à l'AG en recevant un mandat en blanc ? |
Édité par - fiduce le 26 juin 2014 21:31:59 |
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Viviane
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Posté - 27 juin 2014 : 02:21:01
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Quand bien même votre syndic n'a pas prévu la possibilité de subdélégation sur le mandat, elle peut tout à fait être rajoutée par votre mandataire.
En fait, le mandataire peut même ignorer totalement le mandat proposé par le syndic et en rédiger un sur papier libre.
Tant qu'il n'oublie aucune des infos qui doivent y figurer, notamment date, heure, lieu de l"AG, nom et adresse du syndicat, nom du mandant, et du mandataire, (et peut-être aussi des articles de loi, je sais pas)il sera valable. |
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Posté - 27 juin 2014 : 07:52:30
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citation: Peuvent-ils sortir distribuer des mandats dans la rue ?
on peut effectivement donner son pouvoir à un passant  à condition qu'il soit majeur (et non sous tutelle : cas jamais vérifié !!!!) |
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Posté - 27 juin 2014 : 09:08:57
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fiduce : Peuvent-ils sortir distribuer des mandats dans la rue ? Ou appeler un proche pour qu'il se joigne à l'AG en recevant un mandat en blanc ?
OUI !!! TOUT copro. peut distribuer son mandat à un tiers.
la loi est claire la dessus. Pourquoi contestez vous cela ?
viviane : aucun article de loi à ajouter sur un pouvoir. 
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fiduce
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Posté - 27 juin 2014 : 10:31:00
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citation: Initialement posté par rambouilletcitation: Peuvent-ils sortir distribuer des mandats dans la rue ? on peut effectivement donner son pouvoir à un passant à condition qu'il soit majeur (et non sous tutelle : cas jamais vérifié !!!!)
Je sais bien qu'on peut confier son mandat à qui on veut.
Je parlais des mandats en blanc que le Syndic est sensé remettre en début de séance (au président de séance s'il n'y a pas de CS comme c'est arrivé chez moi).
Je trouve par ailleurs parfaitement opaque le circuit effectué par ces mandats quand c'est le président du CS qui les distribue avant l'AG.
A vrai dire, dans ma copro, il y a une banque qui envoie systématiquement son mandat en blanc, mais un personnage (ancien président du CS) se présente systématiquement avec. J'ai déjà pu obtenir une attestation du gestionnaire de parc immobilier, disant qu'il avait envoyé son mandat en blanc (pour une AG élective que j'ai présidée, alors qu'il n'y avait plus de CS, et au début de laquelle on ne m'a remis aucun mandat).
Qu'est-ce qui est prévu pour faire respecter l'interdiction faite au Syndic de prendre part aux votes en distribuant les mandats en blanc avant la séance ? Ne peut-on rien faire ? |
Édité par - fiduce le 27 juin 2014 10:40:21 |
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Posté - 27 juin 2014 : 11:32:37
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fiduce : "il y a une banque qui envoie systématiquement son mandat en blanc, mais un personnage (ancien président du CS) se présente systématiquement avec"
ET alors !!! rien d'illégal.
fiduce : "Qu'est-ce qui est prévu pour faire respecter l'interdiction faite au Syndic de prendre part aux votes en distribuant les mandats en blanc avant la séance ? Ne peut-on rien faire ?"
Pas grand chose ! Il vous faut prouver que le syndic a distribuer ces pouvoirs an blanc avant l'AG; mais rien n'est prévu dans la loi sur cette distribution de mandats en blanc.
Les " us et Coutumes" sont de les distribuer au président de séance ou au président du CS, et comme c'est souvent le président du CS qui est président de séance.
fiduce : pour contrer cela, il ne vous reste qu'une seule solution, c'est de former aussi un petit groupe, et d'aller à la chasse au pouvoir, sachant que chque membre de votre grouope pourra recevoir 3
pouvoirs
Mais le syndic ne participe pas aux votes pour cela , comme vous l'écrivez.
Pourqoui ne pas fairez voter une résolution la dessus : le copropriétaire le plus agé présent à l'AG distribuera les pouvoirs, ou mettre ces pouvoirs en blanc dans des enveloppes, les mélanger avec des envelpppes vides, et les copors présents qui peuvent encore recevoir des pouvoirs choississent une enveloppe,..... une chance au tirage |
Édité par - philippe388 le 27 juin 2014 11:35:48 |
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Présidence de l'assemblée générale contestée 
