|
|
Tous les utilisateurs peuvent poster de NOUVEAUX sujets dans ce forum
Tous les utilisateurs peuvent répondre aux sujets dans ce forum |
Page suivante |
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Carsimba
Nouveau Membre
France
32 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 15 juin 2014 : 20:37:38
|
Bonsoir,
Notre syndic a envoyé par lettre recommandée la convocation à l'assemblée générale de copropiétaires.
la convocation a été présentée 20 jours avant la date de l'assemblée. Un copropriétaire contexte et demande que l'AG soit reportée car il soutient que la loi impose 21 jours. Par contre, dans le réglement de copropriété il est dit que les convocations doivent être présentées 15 jours avant la date de l'assemblée.
Qu'en est t il? Le syndic semble (de peur d'être contesté et viré) vouloir donner raison à ce copropriétaire procédurier et donc refaire un ordre du jour et proposer une nouvelle date, ce à quoi le Conseil syndical.s'oppose. Qu'est ce qui prévaut? notre réglement ou la loi?
Merci de votre réponse
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1
Posté - 15 juin 2014 : 20:53:33
|
votre RdC est en retard d'une loi et n'a pas été mis à jour.
le délai minimum d'une convocation est de 21 jours. Et il se présente ainsi :
soit X la date de première présentation (exemple le 16/06)à votre domicile par le facteur. Si vous etes absent, il laisse le papier rose dans la boite aux lettres.
Ensuite on compte 21 jours à partir du X+1, soit le 17/06 dans notre exemple. Les 21 jours se terminent le 7/07 inclus.
l'AG ne peut avoir lieu que le lendemain, soit le 8/07 au plus tôt.
On peut donc dire qu'entre la première notification (ou la remise en mains propres) et l'AG elle même, il doit y avoir 21 JOURS FRANCS (ou entiers).
le non respect de ce délai peut être une cause d'annulation de l'AG par un tribunal saisi par un copropriétaire.
votre syndic a raison de vouloir déplacer cette AG. La loi prévaut sur le RdC (en retard...  )
article 9 du décret : ..."Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long...." |
|
|
|
Carsimba
Nouveau Membre
France
32 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 15 juin 2014 : 21:08:53
|
merci Rambouillet,
Le RdC peut rester ainsi ou alors doit il être mis à jour? Quelles sont les consequences s'il n'est pas mis à jour? Et comment? cela doit venir du syndicat des copropriétaires ou bien c'est au syndic de le proposer? |
|
|
|
|
|
3
Posté - 15 juin 2014 : 23:07:03
|
le copro peut faire annuler cette AG car c'est bien la loi que le syndic ET le CS connait qui s'pplique, 21 jours pleins entre la première notifiaction et la date de l'AG.
pas besoin de refaire ce RDC. Le syndic a commis une erreur " grave"; ou il renvoit une convocation avec un bon délai, ou ce copro fera annuler cette AG; pas très dérieux pour un syndic ET un CS. |
|
|
|
4
Posté - 16 juin 2014 : 08:30:25
|
la loi prime dans ce cas sur le RdC. Pas d'obligation de le mettre à jour, mais en profiter lors d'une prochaine révision pour mettre de l'ordre dans ce point et peut-être dans d'autres....
citation: Article 43
Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. |
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
Statut:
|
|
5
 Posté - 16 juin 2014 : 13:00:39
|
Le copropriétaire pourra demander l'annulation de l'AG (et il aura gain de cause), cela va couter inutilement de l'argent à la copropriété il est donc préférable que le syndic corrige le tir en annulant la convocation à cette AG et en convoquant régulièrement une nouvelle AG.
Votre syndic à mandat jusqu'à quelle date ? |
|
|
|
fiduce
Contributeur actif
171 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 18 juin 2014 : 04:26:57
|
[ne lisez ceci que si vous avez du temps, c'est une question complémentaire sans doute sans rapport avec le cas]
Est-ce que la date de ce règlement n'importe pas ? (ou celle de la résolution modifiant le règlement pour ajouter cet article)
Je m'explique : vous invoquez l'obsolescence d'un article du règlement sans demander de quand date sa publication. Mais supposez le cas improbable où l'AG aurait voté récemment (de façon illicite, certes) une résolution réduisant à 15 jours le délai de convocation, avec modification du règlement. Si on suit la logique qu'on m'oppose de façon constante pour mes autres affaires (où on voit l'AG voter des contributions appelées chaque année en violation de l'article 10 de la Loi de 1965), on aurait bien une résolution illicite qu'il faudrait DENONCER en justice avant de ne pas la suivre.
Je croyait que l'obsolescence ne pouvait être constatée que si la Loi changeait APRES la résolution votée. Si la résolution est illicite dès le départ, il faut soit attaquer en nullité dans les 2 mois, soit dénoncer le caractère illicite en justice (et c'est seulement possible dans le cas des résolutions imprescriptibles à effet permanent, ou des articles du règlement). Mais en attendant, il faut s'y conformer.
Je suis sans doute dans l'erreur, mais j'aimerais savoir pourquoi.
En tout cas, si mon raisonnement est correct (ce que je n'ose pas espérer), on voit bien les travers du principe qui consiste à considérer qu'un article illicite doit être attaqué avant de ne plus être suivi.
Il impose de remonter dans le temps pour examiner l'état de la Loi à la date du vote de cet article (s'il résulte d'un amendement) pour voir si c'est illicite ou obsolète ... et, pour le copropriétaire dissident, il est plus confortable d'être confronté à un article obsolète qu'à un article "illicite dès le départ", ce qui est quand même un comble si on considère la responsabilité, et peut-être l'intention, de son opposant : la copropriété.
Pour toutes ces raisons, je serais rassuré si on me disait (mais là encore, je n'espère pas trop) que l'annulation (par un juge) des résolutions imprescriptibles, et des articles illicites du règlement, a toujours un effet rétroactif (quand cet effet a un sens, par exemple s'il s'agit de répartition des charges). Seul cet effet rétablirait l'équilibre entre obsolescence et "illicitité".
Si je reste dans le sujet de ce thème, le copropriétaire pourrait, dans le cas peu probable que je considère, devoir obtenir d'abord l'annulation de l'article du règlement, avant d'attaquer la régularité de la convocation (mais il pourrait tout de même le faire, du fait de l'effet rétro-actif).
Ceux qui ont institué la prédominance des accords de copropriété sur la Loi (en particulier quand il s'agit des articles du RdC et des résolutions imprescriptibles), ont ouvert une sacrée boite à Pandore en pensant en fermer une autre.
Ceux qui ont été contraint d'introduire le concept de "résolution imprescriptible" en marge du RdC (alors que le législateur aurait pu les définir comme étant celles qui sont inscrites au règlement ... et faire table rase de toute celles qui n'y sont pas alors qu'elles devraient y être) aussi.
Parce que pour l'instant, le RdC fait plus penser un résumé facultatif destiné aux nouveaux arrivants qu'à un document de référence montrant tout le dispositif applicable à tous.
Vous votez une contribution en AG sans la publier au RdC ... et le copropriétaire de longue date paye plus que les nouveaux arrivants ;-) Bonjour l'égalité. |
Édité par - fiduce le 18 juin 2014 05:34:23 |
|
|
|
7
Posté - 18 juin 2014 : 08:14:08
|
|
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 18 juin 2014 : 09:26:51
|
Fiduce, dans quel article de loi avez vous trouvé le concept de résolution imprescriptible?
Pour le reste, vous faites un raisonnement confus. Pour une chose simple. Etant donné que nul ne peut se faire justice à soi-même, en cas de litige il faut, de façon générale, qu'un juge constate l'illégalité de ceci ou cela pour obtenir gain de cause, et selon des règles parfois différentes, tant au niveau du délai que de la procédure à engager, que selon de quoi il s'agit, c'est tout.
Si votre voisin ouvre une vue illégale sur votre terrain, la prescription pourra être de 30 ans..par exemple. La chose est donc "applicable" provisoirement pendant 30 ans tant que vous êtes pas allé voir le juge. Et définitivement au bout de 30 ans...
Pour contester une clause caduque du RDC, pas besoin de contester la résolution qui a créé l'article et on se moque de savoir quand elles ont été votées.. On conteste la clause du RDC
Donc on peut bien continuer d'appliquer les clauses devenues caduques du RDC si on veut, mais si quelqu'un va voir le juge, il gagnera. Donc un syndic malin ne les respecte plus et envoie par exemple les convocs 21 jours avant, quoi que dise le RDC.
Donc pour une résolution illicite, ça va dépendre ce qu'elle dit... Si vous votez à l'article 24 l'autorisation donnée à un copro de casser un mur porteur, et que personne ne conteste dans les 2 mois, bien que ce soit le mauvais article,l'AG peut annuler la résolution tant que le mur n'est pas cassé, mais une fois le mur cassé vous pourrez pas revenir dessus.
Si vous élisez le syndic à l'article 24 : deux mois après c'est trop tard
Si cette résolution instaure, comme dans votre cas, une taxe illégale, il semble que oui, vous pouvez contester, même si les 2 mois sont passés : allez voir un avocat, on vous l'a dit.
Bref, il n'y a pas de " prédominance des accords de copropriété sur la Loi". Juste un fait: vous pensez avoir raison, votre adversaire aussi: seul un juge peut trancher, selon des règles précises de délai, de juridiction, etc... selon les cas. |
|
|
Édité par - Viviane le 18 juin 2014 09:58:47 |
|
|
|
9
Posté - 18 juin 2014 : 10:05:05
|
viviane :" Donc un syndic malin ne les respecte plus et envoie par exemple les convocs 21 jours avant, quoi que dise le RDC. "
NON, pas un syndic malin, mais un syndic repsectueux de la loi de 1965. le dali légal estd e 21 jours, Il DOIT donc respecter ce dali, et non une clause d'un vieux RDC obsolète.
Un syndic qui appliquerait cette clause d'un délai de 15 jours comment rait une GROSSE faute !  |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 18 juin 2014 : 10:40:23
|
Sans revenir sur la "joyeuse mayonnaise" de fiduce, il est tout le même un point qu'il faut souligner ... par l'absurde :
- le délai de convocation de l'AG étant passé à 21 jours, est illicite l'AG convoquée dans le délai de 15 jours prévu jusque là comme indiqué dans le RDC.
Certes, le syndic qui convoquerait à 15 jours engagerait sa responsabilité ..... peut-être !
Sauf que, chargé d'appliquer les clauses RDC, il est en conformité avec cette clause qui prévoit l'AG à 15 jours ....
Or une clause RDC contraire aux textes doit être appliquée aussi longtemps qu'une AG ou le juge ne l'a pas reconnu "contraire aux textes, non écrite"....
Cherchez l'erreur .....
|
|
|
|
11
Posté - 18 juin 2014 : 10:49:37
|
dans le cas précis de notre ami carsimba, un copro n'a pas besoin d'aller au TGI pour faire déclarer illicite, il lui suffit d'aller au TGI au motif du délai de 21 jours non respecté pour demander l'annulation de l'AG ; et le juge lui donnera raison en annulant l'AG pour ce motif...
auparavant, il fallait prouver que ce délai non respecté lui causait un tort, ce n'est plus le cas maintenant avec l'article que j'ai cité :le juge est obligé (on ne sait jamais toutefois... ) |
|
|
|
fiduce
Contributeur actif
171 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 18 juin 2014 : 15:57:36
|
Gédehem, vous avez très bien compris ma mayonnaise mais rambouillet a apporté une réponse qui nous sort du marasme : dans de nombreux cas, un article du règlement qui contrevient à la Loi est réputé non écrit, et peut donc être ignoré sans délai ?
C'est par contre étonnant que la deuxième phrase de l'article 43 contredise en quelques sortes la première en précisant le cas où un juge "réputerait non écrit" un article répartissant les charges.
Il faudrait s'entendre sur le sens de l'expression "réputé non écrit". Je ne savais même pas que ce verbe était transitif ;-)
Dans un contrat, habituellement, ce qui est réputé non écrit n'existe pas, on va pas demander à un juge de le "réputer quoi que ce soit" !
|
Édité par - fiduce le 18 juin 2014 16:28:41 |
|
|
|
13
Posté - 18 juin 2014 : 16:26:38
|
|
citation: et peut donc être ignoré sans délai.
que voulez vous dire ? |
|
|
|
fiduce
Contributeur actif
171 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 18 juin 2014 : 16:33:57
|
|
citation: Initialement posté par rambouillet
que voulez vous dire ?
Je m'aperçois que je ne connais pas le sens de l'expression "réputé non écrit" ... pour moi, ça voulait dire que ce n'était plus opposable. Mais visiblement, la fin de l'article 43 semble supposer qu'il faille un juge pour "réputer".
Ou alors il s'agit d'un juge, qui, "réputant" en passant (i.e. constatant la réputation, comme l'avait peut-être fait l'une des deux parties d'un procès, l'autre, pas d'accord, cherchant par exemple à faire payer des charges réputées non-écrites ...), peut redéfinir la répartition des charges (en passant aussi). |
Édité par - fiduce le 18 juin 2014 16:34:24 |
|
|
|
15
Posté - 18 juin 2014 : 17:03:07
|
|
réputé non écrit, signifiera dans ce cas que vous citez : la partie adverse ne pourra pas mettre en avant ce "moyen" : le délai inscrit au RdC, car ce délai de 15 jours est réputé non écrit, c.a.d. que l'on ne peut pas le "lire", donc l'utiliser. |
|
|
|
fiduce
Contributeur actif
171 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 18 juin 2014 : 18:08:02
|
|
citation: Initialement posté par Viviane
Fiduce, dans quel article de loi avez vous trouvé le concept de résolution imprescriptible?
Je ne l'ai pas trouvé. J'ai trouvé celle de clause de règlement imprescriptible dans http://www.ancc.fr/clauses-illicite...lement-copro
L'arsenal légal de contestation semble être plus fourni pour attaquer une clause du règlement qu'une résolution de portée permanente (toutes choses égales par ailleurs).
Rien que l'article 43 de la Loi ... réduit déjà bien les effets des clauses illicites. Est-il aussi applicable aux résolutions ?
Ce que je ne comprends pas, c'est que malgré l'existence de l'article 43, on continue de dire qu'une clause illicite de règlement doit être dénoncée par le juge avant qu'on l'ignore. De quelles clauses parle l'article 43 si ce n'est pas de celles du RdC ?
Ce que j'ai compris, c'est que certaines clauses, si elles sont illicites par rapport à certains articles, étaient réputées non-écrites sans qu'il soit nécessaire d'aller devant le juge (il peut y avoir un contentieux, mais celui qui ne tient pas compte de ces clauses n'est pas en tord). |
Édité par - fiduce le 18 juin 2014 18:21:03 |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
17
Posté - 18 juin 2014 : 19:44:22
|
A ma connaissance, il n'y a pas de résolution "de portée permanente"
L'AG peut annuler toute résolution qui n'a pas connu un "commencement d'exécution"
Elle ne peut pas annuler une décision qui a commencé à être exécutée. Si en revanche c'est possible, elle peut en prendre une autre qui en fait défera la précédente.
Exemples,
- L'AG dit qu'on consultera les pièces chez le syndic le 15 mars.
- A partir du 16 mars, elle peut plus annuler cette résolution
Mais elle peut prendre une autre résolution pour dire que désormais ce sera le 15 mai.
Pour le reste, une résolution est, à ma connaissance, mais j'avoue que je sais plus d'où je tiens ça, valable 10 ans. Par exemple, l'autorisation qui serait donnée à un copro de casser un mur porteur. Si au bout de 10 ans il l'a pas fait, il doit la redemander.
Je suppose donc que par exemple une modif du RDC non publiée au bout de 10 ans n'est même plus opposable à ceux qui étaient présents au moment du vote... |
|
|
Édité par - Viviane le 18 juin 2014 19:45:50 |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 18 juin 2014 : 21:43:16
|
"J'ai trouvé celle de clause de règlement imprescriptible dans ...."
Pardon de le rabacher  :
1)-il faut bien lire,
2) il faut bien comprendre ce qui a été bien lu.
Dans le lien indiqué il n'est pas question de "clause imprescriptible" !!!
Il est cité un arret de Cass qui reconnait l'imprescriptibilité de l'action en contestation d'une décision d'AG qui aurait introduit au RDC une clause illicite.
Cela n'a donc rien à voir !!
" L'AG dit qu'on consultera les pièces chez le syndic le 15 mars.
- A partir du 16 mars, elle peut plus annuler cette résolution"
Si une AG décide que c'est le 15 mars, une autre AG le 16 mars peut annuler et décider que ce sera le 15 mai.
"Je suppose donc que par exemple une modif du RDC non publiée au bout de 10 ans n'est même plus opposable à ceux qui étaient présents au moment du vote..."
Pas de comparaison possible avec l'exemple de l'autorisation individuelle non réalisée.
Comme quasi toutes les décisions, une décision d'AG non contestée modifiant le RDC s'impose aux membres du syndicat à la date de la décision, qu'elle soit publiée ou non (D.art.4 al.3), et ce aussi longtemps qu'une autre AG ne l'a pas réformé.
Sur les clause RDC illicite, contraire aux textes, réputées "non écrites" (= n'ayant jamais existées), il faut distinguer 2 choses (avis personnel) :
- le "professionnalisme" du syndic.
- la méconnaissance des copropriétaires.
Etant rappelé le principe qu'une clause RDC illicite doit être appliquée (elle forme convention privée entre copropriétaires) aussi longtemps que le syndicat, ou à défaut le juge, ne l'a pas réformé ou sanctionné.
Sur la question du délai de 15 jours RDC qui serait contraire aux 21 jours légaux, tout syndic va bien entendu l'ignorer  . Sans pour autant proposer la réforme de la clause RDC  .
Pourtant, chargé d'appliquer les clauses du RDC, il serait en conformité si ce délai de 15 jours est respecté (convoc à 18 jours), ce que seul le juge sollicité peut sansctionner.
Mais sur telle autre clause tout aussi illicite (par ex: scrutateurs = copropriétaire le + agé ou le + de tantièmes) , syndic comme copropriétaires vont être intraitables pour "rappeler le réglement" (affaire récente soumise à Cass).
On a donc dans bien des cas des réponses "à géométrie variables", ici pour satisfaire aux dispositions légales contre les dispositions conventionnelles, ailleurs pour ne tenir compte que des clauses conventionnelles au mépris des dispositions légales.
Il est pour le moins surprennant que l'on puisse imposer par la réglementation ("à partir de tel date ceci est obligatoire") mais que l'on soit si "passif" sur l'applicataion de dispositions légales .... soumises au bon vouloir des syndics et/ou des copropriétaires.
|
Édité par - Gédehem le 18 juin 2014 22:11:40 |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 18 juin 2014 : 22:20:39
|
|
citation: L'AG dit qu'on consultera les pièces chez le syndic le 15 mars.
- A partir du 16 mars, elle peut plus annuler cette résolution"
Si une AG décide que c'est le 15 mars, une autre AG le 16 mars peut annuler et décider que ce sera le 15 mai.
J'avoue que l'exemple est mal choisi. J'ai volontairement pas pris les travaux où c'est simple. Mais non, elle "annulera" pas. Elle dira pas "j'annule la décision de telle AG". Elle peut pas l'annuler puisque le 15 mars est passé, les gens sont allés voir les pièces. Elle votera autre chose genre "a dater de 2015 on consultera les pièces le 15 mai et plus le 15 mars".
Tout comme quand vous modifiez le RDC vous "annulez" pas ce qu'il était avant. Vous le modifiez.
citation: Pas de comparaison possible avec l'exemple de l'autrisation individuelle non réalisée.
Comme quasi toutes les décisions, une décision d'AG non contestée modifiant le RDC s'impose aux membres du syndicat à la date de la décision, qu'elle soit publiée ou non (D.art.4 al.3), et ce aussi longtemps qu'une autre AG ne l'a pas réformé.
OK sur la durée. Là dessus franchement, je sais pas. Mais l'alinéa de l'article est curieux
citation: Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article(1) qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent.
soit (voir l'article entier), actes de vente, actes modificatifs du RDC (donc PV si c'est pas publié)
Ce que je comprends c'est que si on était pas là , on s'est abstenu, ou si on a voté contre ça s'impose pas à vous (sauf si vous êtes d'accord) tant que c'est pas publié....
|
|
|
Édité par - Viviane le 18 juin 2014 22:27:02 |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
20
Posté - 18 juin 2014 : 23:53:40
|
C'est "simple" Ã comprendre :
"Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit ....."
- acquéreur : celui qui a acheté et notifié la mutation avant l'AG
- titulaire du droit (de propriété) : celui qui est membre du syndicat à la date de l'AG.
Mais, pour l'acquéreur (titulaire du droit de propriété) après l'AG, "Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent ..... s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent.
Autrement dit, une modification RDC non publiée, non annexée aux actes de mutation, n'est pas opposable aux nouveaux acquéreur.
L'affaire est bien connue s'agissant de modifier une répartition de charges (ex : pose compteurs divisionnaire) sans modifier le RDC, sans annexer cette modif aux actes lorsque le syndicat (par le syndic) est informé d'une mutation.
D'où les litiges "indém...ables" :
- Pour l'acquéreur, la seul répartition opposable est celle prévue au RDC publié, RDC annexé à ses actes.
- pour les membres du syndicat à la date de la décision de modif, c'est cette nouvelle répartition.
Comme il n'est pas pssible d'appliquer une répartition "mixte", il faut tout recommencer : nouveau passage de la modif en AG, adoption, publication.
Sans oublier de la faire annexer aux actes lors d'une mutation (à motifier avec l'état daté, avec mention explicite destinée au notaire chargé des actes).
Dans ce cas, la modif non publiée sera opposable à l'acquéreur préalablement informé, la modif étant annexée à ses actes.
"Ce que je comprends c'est que si on était pas là , on s'est abstenu, ou si on a voté contre ça s'impose pas à vous (sauf si vous êtes d'accord) tant que c'est pas publié...."
Principe immuable : pas là ou votant "contre", toutes les décisions d'AG non contestées sont opposables aux membres du syndicat (aux titulaires de droit dans l'immeuble) à la date de la décision. |
Édité par - Gédehem le 19 juin 2014 00:00:55 |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
Date de convocation a l'assemblée générale 
