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Viviane
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 Posté - 19 juin 2014 : 00:25:13
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Ce que je trouve étrange c'est ça :
Comme vous le dites, le
titulaire du droit (de propriété) : celui qui est membre du syndicat à la date de l'AG.
Or il est dit:
citation: Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article(1) qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent.
Donc 2 conditions, qui doivent être visibles dans les "actes". Soit, pour un copro qui était copro à la date de l'AG: le PV + preuve de notification du PV s'il était absent
- qu'il est au courant
- qu'il est d'accord
Soit il me semble une exception par rapport à une résolution "classique" où on se moque au moins de savoir si vous êtes d'accord : c'est applicable.
Savoir si vous le saviez étant autre chose. Si le PV vous a pas été notifié, alors que vous étiez absent, je suppose que vous pourrez tout de même arguer que vous pouviez difficilement appliquer une règle qu'on ne vous a pas donnée...
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Gédehem
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Posté - 19 juin 2014 : 01:40:57
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Les questions/résolutions soumises au vote sont précisées dans l'ODJ, les pièces nécessaires notifiées avec la convocation.
Nul n'ignore ce dont il s'agit, ici d'une modification RDC.
Les "actes" dont il est fait mention sont ceux prévus D.art.4 s'agissant d'un transfert de propriété ou de constitution de droit réel (ex : attribution d'un droit de jouissance exclusif).
Pour les autres membres du syndicat, rien de particulier : les décisions prises, toutes les décisions, s'imposent à eux, sous réserve d'une contestation devant le juge par ceux habilités.
Sauf pour les travaux décidés selon art.25 ou 26, leur "opposabilité" est immédiate (Voir L.art.42).
Même en cas d'une contestation sur la répartition des charges modifiant le RDC, l'exécution et donc "l'opposabilité" n'est pas suspendue.
Que l'on soit pour ou contre, présent, représenté, absent.
Ceci pour TOUTES les décisions d'AG, PV notifié ou pas !
PV qui n'est nécessaire, faut-il le rappeler, que lorsqu'un litige est porté devant le juge. Même sans PV, chacun est 'obligé' par les décisions d'AG.
"... que vous pouviez difficilement appliquer une règle qu'on ne vous a pas donnée..."
Soi-même peut être ....
Mais on peut compter sur le syndic pour nous imposer la règle qui a été décidée par la majorité décisionnelle, quelque soit notre position, notre avis ....  |
Édité par - Gédehem le 19 juin 2014 01:44:39 |
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Posté - 19 juin 2014 : 08:19:40
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je suis un peu de l'avis de viviane : je suis absent et on ne m'a pas notifié le PV, donc je ne suis pas au courant .
Il est POSSIBLE, je dis bien possible, qu'un juge saisi accepte cet argument : la décision ne s'applique pas à l'absent qui n'a pas été informé officiellement par la notification du PV, chose obligatoire. (l'ordre du jour de la convocation n'étant pas la preuve du résultat).
A signaler que le juge pourrait aussi arguer qu'il appartenait à la partie demanderesse de demander ce PV, passés les 2 mois du délai de l'AG, puisque le syndic a 2 mois pour notifier le PV, qui existe (normalement) depuis la fin de l'AG. La partie demanderesse serait mal venue de dire ignorer quelque chose dont elle avait le moyen d'obtenir l'existence !
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Viviane
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Posté - 19 juin 2014 : 09:21:02
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citation: Les "actes" dont il est fait mention sont ceux prévus D.art.4 s'agissant d'un transfert de propriété ou de constitution de droit réel (ex : attribution d'un droit de jouissance exclusif).
C'est ce que j'ai pensé au départ, mais à la relecture, c'est nettement moins évident. Voilà l'article entier:
Article 4 En savoir plus sur cet article...
Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété
(donc, on est d'accord, les actes de vente ou de transfert)
d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié.
Donc à priori, puisque c'est SI il a été publié : les actes modificatifs du RDC publiés aux hypothèques
Il en est de même en ce qui concerne l'état descriptif de division et des actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils existent et ont été publiés.
Mais c'est là que ça se complique:
Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier,
Les "actes modificatifs" du RDC ou de l'EDD qui ne seraient pas publiés, je vois pas ce que ça pourrait être d'autre que le PV d'AG ?
s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article
Donc si on reprend tous les "actes" cités dans l'article: acte(s) de vente et/ou actes modificatifs non publiés, donc PV. On exclue ceux publiés puisqu'il est précisé dans cet alinéa qu'ils ne le sont pas.
qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent.
C'est ce qui me fait dire que, par exception à la règle qui s'impose pour toutes les autres décisions d'AG, une modif du RDC non publiée ne s'impose qu'à ceux qui l'ont approuvée en AG ou qui, sur leur acte d'achat pour les nouveaux copros, stipulent qu'ils sont d'accord.
Pour le " prendre connaissance", je rejoins Rambouillet. |
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Édité par - Viviane le 19 juin 2014 09:33:50 |
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Gédehem
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Posté - 19 juin 2014 : 10:56:27
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"Les "actes modificatifs" du RDC ou de l'EDD qui ne seraient pas publiés, je vois pas ce que ça pourrait être d'autre que le PV d'AG ?"
Le PV d'AG rapporte toutes les décisions prises, pas spécifiquement les modifs EDD/RDC lorsqu'il y en a. La décision décidant la modification vaut "acte" par elle-même.
La publication se fait par acte authentique (notaire), à partir d'une notification faite par le syndic, qui n'est pas nécessairement le PV d'AG dans son entier mais uniquement l'extrait concerné.
"qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent."
En achetant un lot de copropriété, il y a adhésion automatique à la convention (le RDC) liant tous les propriétaires de lots. La mention en est portée dans les actes, même si l'acquéreur n'a jamais vu et même lu le RDC, même s'il ne sait pas ce que c'est (majorité des cas ...)
Le défaut de cette information peut entrainer la rupture de la vente (acquéreur : vice de consentement), ou même entrainer la vente du lot (titulaire du droit), seul moyen de "sortir" du lien conventionel.
Pour le titulaire du droit informé "par la bande" et/ou tardivement (parce qu'il y a litige !), la seule piste est l'engagement en responsabilité du syndicat (accessoirement du syndic) pour le préjudice qu'il aurait à subir.
S'il n'y a pas préjudice personnel, l'affaire tombe à l'eau. Préjudice lié par exemple à la restriction d'un droit. S'il y a modification des charges, il n'y a pas "préjudice" sauf s'il peut être démontré que la modification porte atteinte exclusivement ou presque au copropriétaire concerné.
Mais s'agissant d'une décision d'AG qui s'impose à tous les membres du syndicat, elle est opposable au titulaire du droit quand bien même il n'aurait pas voté pour la proposition.
Le seul cas prévu est mentionné L.art.13, qui ne concerne que "les ayants cause à titre particulier des copropriétaires" , c'est à dire les donataires, les légataires à titre particulier, les acquéreurs (vente amiable ou judiciaire).
Mais aussi le locataire, dont le bail aurait été signé avant l'entrée en vigueur de la modification, publiée ou non.
"je suis absent et on ne m'a pas notifié le PV, donc je ne suis pas au courant ."
Bonne remarque, mais qui vaut pour toutes les décisions d'AG, comme par exemple pour le paiement des provisions pour charges ou de travaux dont on ne sait rien.
Rien de spécifique pour la modification du RDC. |
Édité par - Gédehem le 19 juin 2014 11:01:21 |
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Viviane
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Posté - 19 juin 2014 : 11:01:47
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Vous n'argumentez pas sur le problème posé, Gedehem.
Qui est : cet article introduit-il, pour les modifs du RDC ou de l'EDD non publiées , une dérogation à la loi commune sur l'application des résolutions d'AG ?
Notamment sur le fait d'être d'accord avec. Le débat sur la non connaissance de la décision par ceux qui étaient copros au moment de l'AG pouvant tout de même être laissé de côté car de peu d'importance: l'immense majorité des syndics notifient tout de même le PV aux absents. |
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Édité par - Viviane le 19 juin 2014 11:10:26 |
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Gédehem
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Posté - 19 juin 2014 : 11:06:34
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Non, sauf pour les tiers au syndicat et "ayants cause particulier", dont les futurs acquéreurs, ceux devenus membres du syndicat après la décision d'AG sans que la modification du RDC ne soit portée à leur connaissance par mention dans leurs actes. |
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Viviane
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Posté - 19 juin 2014 : 11:11:52
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Oui mais ça c'est une réponse. Pas des arguments sur le pourquoi de cette réponse au vu de ce que dit cet article. |
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Gédehem
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Posté - 19 juin 2014 : 11:30:03
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.....ben.., il n'y en a pas en sens contraire !
L'article (D.art.4) ne dit pas que la décision ne serait pas opposable au copropriétaire opposant ou défaillant, piste sur laquelle vous êtes partie.....
"l'adhésion" du membre du syndicat résulte du fait qu'il en est membre et qu'il le reste.
S'il n'est pas d'accord avec le sens d'une décision il ne peut que quitter le syndicat.
PS. Ce n'est pas ici un "principe" : pour qu'une décision d'AG soit opposable il faudrait y "adhérer", c'est à dire avoir décidé dans le sens de la décision. |
Édité par - Gédehem le 19 juin 2014 11:37:29 |
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Viviane
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Posté - 19 juin 2014 : 20:55:19
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citation: L'article (D.art.4) ne dit pas que la décision ne serait pas opposable au copropriétaire opposant ou défaillant, piste sur laquelle vous êtes partie.....
Ben moi c'est que je lis ?
citation: "l'adhésion" du membre du syndicat résulte du fait qu'il en est membre et qu'il le reste.
L'article parle de l'adhésion "aux obligations qui en résultent." (des actes modificatifs...)
Pas de l'adhésion au syndicat.
citation: PS. Ce n'est pas ici un "principe" : pour qu'une décision d'AG soit opposable il faudrait y "adhérer", c'est à dire avoir décidé dans le sens de la décision.
Je comprends pas trop cette phrase. L'article ne traite pas des décisions généralement parlant. Juste des modifs du RDC ou de l'EDD. |
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Édité par - Viviane le 19 juin 2014 20:55:52 |
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Gédehem
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Posté - 19 juin 2014 : 22:11:48
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Les obligations qui résultent d'une décision d'AG sont opposables à tous les membres du syndicats au motif qu'ils en sont membres.
Comme toutes les décisions d'AG.
Votre piste "celui qui n'a pas voté dans le sens de la décision (opposant) lors de l'AG n'a pas adhéré à la décision qui ne lui est donc pas opposable" n'a aucun sens.
On pourrait éventuellement mettre en avant l'absence de PV, de sa notification aux opposants.
Mais certainement pas au fait qu'on est opposant à la décision. |
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Viviane
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Posté - 19 juin 2014 : 22:18:30
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Bon, c'est votre lecture.
Moi j'y vois une dérogation au droit "commun" en ce qui concerne les modifs du RDC et de l'EDD.
Aucune jurisprudence trouvable. Alors que malgré un article 13 parfaitement clair :
Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier.
quelques syndicats ont tout de même été jusqu'en cassation pour imposer des modifs non publiées à un nouvel acquéreur. Généralement en s'appuyant sur D4. Et ont tous perdu. |
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Édité par - Viviane le 19 juin 2014 22:23:15 |
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Gédehem
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Posté - 19 juin 2014 : 22:24:40
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Ce qui n'a aucun sens ! 
Cela voudrait dire que les modifications RDC relèveraient systématiquement de l'unanimité, la décision prise n'étant opposable qu'à ceux qui ont voté dans le sens de la décision !
Vous voyez d'ici une modif opposable à ceux-ci mais pas à ceux-là au seul fait qu'ils sont opposants ? 
Sur votre ajout citant L.rt.13 vous faites une confusion !!
Comme je l'ai précisé plus haut les "ayants cause à titre particulier des copropriétaires" ne sont pas les copropriétaires eux-mêmes.
Il s'agit principalement des donataires, des légataires d'un copropriétaire à titre particulier, et bien sur de l'asquéreur d'un copropriétaire, à l'amiable ou judiciairement.
Rien à voir avec le membre du syndicat opposant à la décision de l'AG.
"Et ont tous perdu."
Syndicat irresponsable, sans doute manipulé par le syndic.
Une modification RDC non publiée non annexée aux actes n'est pas opposable à un acquéreur depuis des lustres (et même avant ..... ) |
Édité par - Gédehem le 19 juin 2014 22:35:27 |
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Viviane
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Posté - 19 juin 2014 : 22:31:55
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Gedehem, on ne parle que des modifs NON PUBLIEES.
Je l'ai pas RE précisé, mais tout de même, je vais pas répeter de quoi on parle à chaque post?
Le sens de cette exception à la règle, je le vois donc parfaitement : obliger les copropriétés a PUBLIER leurs modifs du RDC et de l'EDD, plutôt que s'engluer dans un truc où plus personne ne sait quelle est la règle applicable.
Et pour peu qu'on ait perdu le registre des PV contenant des modifs engagées il y a x années.. on peut même plus le faire publier.. |
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Édité par - Viviane le 19 juin 2014 22:43:54 |
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Viviane
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Posté - 19 juin 2014 : 22:37:49
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citation: Sur votre ajout citant L.rt.13 vous faites une confusion !!
Comme je l'ai précisé plus haut les "ayants cause à titre particulier des copropriétaires" ne sont pas les copropriétaires eux-mêmes.
Il s'agit principalement des donataires, des légataires d'un copropriétaire à titre particulier, et bien sur de l'asquéreur d'un copropriétaire, à l'amiable ou judiciairement.
Rien à voir avec le membre du syndicat opposant à la décision de l'AG.
Je fais aucune confusion. Je m'étonne de ne trouver aucune jurisprudence sur un copro qui refuserait de se voir appliquer une modif non publiée qu'il aurait rejetée.
Je me suis dit: peut-être le copro est-il sur de perdre?
Mais on trouve des syndicat pour aller en cassation en étant sur de perdre..
Alors pourquoi pas sur un copro qui refuserait de se voir appliquer une modif non publiée qu'il aurait rejetée?
Peut-être parce que quand ça arrive, la copro se dépêche de publier.. |
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Édité par - Viviane le 19 juin 2014 22:46:17 |
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Gédehem
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Posté - 19 juin 2014 : 22:38:06
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On parle bien toujours des modifs non publiées !
Qui sont opposables à tous les membres du syndicat auraient ils été oppposants à la décison. |
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Viviane
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Posté - 19 juin 2014 : 22:49:04
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citation: On parle bien toujours des modifs non publiées !
Alors c'est votre post précédent qui n'avait aucun sens
citation: Cela voudrait dire que les modifications RDC relèveraient systématiquement de l'unanimité, la décision prise n'étant opposable qu'à ceux qui ont voté dans le sens de la décision !
Vous voyez d'ici une modif opposable à ceux-ci mais pas à ceux-là au seul fait qu'ils sont opposants ?
Pas besoin de l'unanimité si la modif est PUBLIEE
Et je crois qu'on peut tous deux s'arrêter là . |
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Viviane
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Posté - 19 juin 2014 : 23:00:06
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D'ailleurs, pour tout dire, je comprends pas pourquoi la loi ALUr a pas simplifié ce bins. Et également en ce qui concerne les nouveaux acquéreurs. Et bêtement décidé que toute modif du RDC ou de l'EDD ne devient applicable à qui que ce soit qu'à dater du jour de sa publication. Qui doit intervenir dans un délai raisonnable, genre un an faute de quoi on revote. Et pénalité automatique au syndic qui fait pas le nécessaire pour publier.
Et comme tout acheteur reçoit les 3 derniers PV, ce serait applicable à lui aussi. |
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Édité par - Viviane le 19 juin 2014 23:03:46 |
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 Posté - 20 juin 2014 : 09:05:24
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Étonnant qu'on retrouve cette même discussion sur un certain nombre de fils.....
Comme si on voulait inonder le forum.....
citation: pénalité automatique au syndic qui fait pas le nécessaire pour publier. La publication a un cout, non négligeable, autour de 700 euros, il faut donc bien que le syndicat ait décidé cette opération.
La pénalité au syndic, c'est une vue des politiques..... On parle de quoi, d'une amende, d'une clause pénale?
On peut rappeler que l’automaticité d'une condamnation n'existe pas, il faut qu'un juge ait décidé. Eh oui, ce qui vaut pour le locataire ou le copropriétaire vaut évidemment dans l'autre sens.
de plus, l'automaticité sembel sous-entendre la négation du 'fautif' de se défendre. En droit français, et en droit en général, l'accusé à le droit de se défendre. |
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Viviane
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Posté - 20 juin 2014 : 09:13:58
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citation: Étonnant qu'on retrouve cette même discussion sur un certain nombre de fils.....
Comme si on voulait inonder le forum.....
Et vous voilà qui venez de jeter votre seau d'eau... |
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Édité par - Viviane le 20 juin 2014 09:14:24 |
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Date de convocation a l'assemblée générale 
