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Jany2718
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 Posté - 09 mai 2014 : 21:18:37
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Bonjour,
la question n°12 de la prochaine AG propose de porter le seuil de mise en concurrence de 2 000 E à 4 000 E .
La question suivante n°13 concerne la prestation d’un architecte proposée par le syndic moyennant un devis unique représentant un coût de 3 840 E.
L’adpotion éventuelle de la résolution n°13 ( sans mise en concurrence ) est-elle régulière même si le nouveau seuil de mise en concurrence porté à 4 000 E a été accepté préalablement au vote de la résolution visant la prestation de la question n°13 ?
D’une façon générale, quelle est la date d’effet de la résolution fixant le seuil de mise en concurrence : immédiatement ou à la réception du PV de l’AG signé par le pdt et les scrutateurs ou 2 mois après la réception du Pv après constatation d’absence d’opposition judiciaire ? Merci pour commentaires avec autant que possible la jurisprudence correspondante.
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mespres
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Posté - 09 mai 2014 : 22:09:49
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l'effet est immédiat. c'est bien pour cela que le seuil est relevé avant de voter 3840 €. |
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Jany2718
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Posté - 09 mai 2014 : 22:39:28
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très bien , mais alors quelle est l'utilité de voter un seuil de mise en concurrence même lorsqu'aucun chantier n'est proposé, puisqu'il suffirait de le voter juste avant la question proposant le projet ?
On pouvait penser que le seuil voté devait s'appliquer pour tout projet futur proposé dans les AG suivantes et non dans la même AG!
Quelle est la jurisprudence ? Ici la question est discutable considérant l'augmentation trop importante du seuil . |
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Posté - 10 mai 2014 : 07:46:34
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et surtout il ne faut pas oublier ce point TRES important : mise en concurrence à un certain niveau minimum, ne veut pas dire obligatoirement dire que différents devis doivent être proposés... 
dans le cas présent, l'application est immédiate ; a titre personnel, je pense qu'il est regrettable de faire des résolutions pour régler certains dispositifs ponctuellement.
cette prestation d'architecte ne tombe pas comme cela, il y a un projet en cours de travaux auquel le CS, voir l'AG ont déjà eu l'occasion de parler. Or les honoraires d'architecte sont souvent un % de travaux estimés ...
la question qu'il faut se poser : est ce le montant ou le nom de l'architecte qui vous gĂŞne. Si c'est le montant quel gain attendez vous de la mise en concurrence ? |
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Louis92
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Posté - 10 mai 2014 : 09:35:47
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Jany2718, demandez au CS comment cet architecte a été choisi, sur quelles références de chantier ?
Attention, avec le choix de l'architecte, le choix des entreprises qui seront consultées est aussi quasiment bouclé : l'archi ne va pas consulter des entreprises qu'il ne connaît pas = dont il n'a pas éprouvé la qualité et dont il ne sait pas s'il s'entendra avec les responsables.
Comme le dit rambouillet, la question à se poser n'est pas le seuil de mise en concurrence mais le montant et le nom (les références de chantier dans des copropriétés voisines). Si le montant et le nom (les références) ne conviennent pas à l'AG, l'AG doit refuser de partir avec cet archi. Peu importe le seuil.
Cdlt. Louis92.
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Jany2718
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Posté - 10 mai 2014 : 10:42:44
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La question ne porte pas sur le suivi de travaux qui auraient été votés antérieurement , mais uniquement sur une étude de projet dont il n'a jamais été question antérieurement ( transformation des terrasses ouvertes en surface interne additionnelle d'appartement ).
Même cette simple étude de faisabilité devrait faire l'objet d'une mise en concurrence régulière en respectant le seuil voté lors de la dernière AG. C'est un peu trop facile d'ajuster le seuil existant par une résolution de circonstance ( et dans cette proportion aussi importante ! ) afin de donner une apparence de légalité à la résolution sur le projet si elle est votée. A mon avis , cela s'apparente à un abus de droit. Il serait intéressant de savoir si cette situation a déjà été soumise un tribunal et comment elle a été traitée . |
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Louis92
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Posté - 10 mai 2014 : 11:12:35
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Jany2718, l'AG n'a pas encore eu lieu. Le nouveau seuil ne sera pas voté si une majorité comprend le tour de passe-passe ... sauf si la majorité veut couvrir les terrasses ouvertes rapidement dans n'importe quelles conditions !
Cdlt. Louis92. |
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mespres
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Posté - 10 mai 2014 : 11:29:21
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une façon radicale de traiter la question : obtenir un devis d'un autre architecte. vous ne pourrez le joindre à l'ordre du jour, mais vous aurez un argument sérieux, si vous prouvez par ce devis qu'il y entente entre le syndic et l'architecte. Le mieux serait bien entendu de joindre ce devis à la convocation, c'est sans doute trop tard ...
il existe un échappatoire : le CS peut se faire assister dans le cadre de sa mission : il est tout à fait défendable que le coût de l'étude soit intégrée au budget courant. |
Édité par - mespres le 10 mai 2014 11:31:41 |
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Jany2718
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Posté - 10 mai 2014 : 12:27:09
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Oui, je suis d'accord. mais la difficulté tient dans la confiance aveugle de la majorité des copropriétaires qui se range toujours et automatiquement à l'avis du syndic et du CS . Il s'agit d'une petite copropriété dont les principaux copropriétaires sont très âgés ou incompétents ou ne veulent pas faire le moindre effort pour comprendre ces questions et ne peuvent réaliser qu'ils sont abusés et toute tranquillité pour les organisateurs et leurs amis entrepreneurs ou autres professionnels,
En effet le CS peut se faire assister aux frais du SDC, sans demander l'accord préalable, mais cela ne peut concerner qu'une question visant les intérêts communs et non une question correspondant au souhait d'un copropriétaire pour sa terrasse.
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mespres
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Posté - 10 mai 2014 : 12:43:04
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Votre précision change la donne : il s'agit de travaux privatifs. Il est aberrant que le syndicat en finance une étude. Prévenez le syndic par recommandé que vous voterez contre, et que si la résolution passe vous saisirez le TGI : vous êtes sûr de gagner. La lecture du recommandé devrait faire reculer le syndic : il comprendra très bien qu'il enverrait le syndicat au casse pipe en passant outre.Il revient au copropriétaire de la terrasse de proposer un projet abouti (devis, ...) pour qu'il soit voté. Il faudra également réviser les millièmes, et faire supporter les frais de notaire afférents au copropriétaire. |
Édité par - mespres le 10 mai 2014 12:43:41 |
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Jany2718
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Posté - 10 mai 2014 : 12:57:36
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Oui, tout cela est juste et j'y ai pensé. mais voué à l'échec et évidemment générateur de difficultés supplémentaires avec mes interlocuteurs. En effet il sera facile au CS d'expliquer le "grand intérêt" pour TOUS les copropriétaires de "valoriser " leur bien en augmentant facilement la surface de leur appartement ( par la fermeture de la terrasse) : d'où le prétendu intérêt commun de cette étude extravagante et complaisante pour l'ami architecte, car en vérité il n'est nul besoin d'une étude d'architecte pour fermer une terrasse ! |
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mespres
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Posté - 10 mai 2014 : 13:27:59
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argument inconsistant !!! la terrasse est privative donc le syndicat ne doit rien financer. Aussi absurde que de demander une étude comparative sur les chaudières individuelles, les fenêtres ...
D'un point de vue strictement juridique, l'étude dont vous parlez n'a pas à être financée par le syndicat. Je suis certain de la position du juge. |
Édité par - mespres le 10 mai 2014 13:29:58 |
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Jany2718
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Posté - 10 mai 2014 : 14:38:08
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Oui, c'est probable, mais jamais certain dans un procès .. et que de tracas et de frais à avancer et de nouvelles difficultés et de temps perdu à expliquer tout cela à un avocat ... car évidemment le syndic et le Cs continueront leur projet irrésistiblement sachant qu'aucun copropriétaire ne s'engagera dans cette voie judiciaire plus problématique et coûteuse que de laisser faire ...
La solution serait de permettre les procédures de contestations de résolutions d'AG devant le TI plutôt que devant le TGI, ou de les permettre sans représentation obligatoire . Mais, là , on sait que les professionnels du droit et les syndics arriveront à démontrer que ce serait contraire à l'intérêt des demandeurs ... et qu'il leur faut absolument être assisté et représenté par un avocat pour cette procédure, ne présentant pourtant aucune difficulté dans la préparation des conclusions par le demandeur lui-même s'il s'en estime capable ! |
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mespres
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Posté - 10 mai 2014 : 15:11:16
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eh bien, laissez faire si vous voulez Ă©viter les tracas ... |
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Jany2718
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Posté - 10 mai 2014 : 16:34:54
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Avant d'envisager ou d'engager la bataille, je voulais seulement savoir l'état de la jurisprudence relative à la prise d'effet d'une résolution d'AG et plus précisément la résolution fixant le seuil de mise en concurrence.
Cette question a-t-elle seulement déjà fait l'objet d'un procès ? |
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mespres
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Posté - 10 mai 2014 : 18:21:17
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le problème n'est pas le seuil, mais la résolution elle même : cf mes explications. fin de la discussion pour moi. Il est banal et courant de fixer un seuil et de le mettre en application juste après. |
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date d'effet du seuil de mise en concurrence 
