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cleoplatre
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 Posté - 11 févr. 2014 : 10:22:09
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Bonjour à tous
Syndic bénévole depuis de nombreuses années, à la satisfaction des copropriétaires.
J’ai pris ma retraite en décembre 2011, à la fin d’un exercice pour faciliter les comptes.
Aucun candidat ne se présentant parmi les copropriétaires, un syndic professionnel a donc été choisi.
Malheureusement, ce syndic en qui nous avions mis notre confiance, c’est vu contraint de vendre son cabinet pour des raisons personnelles et sans nous en avertir. Ce qui n’était pas légale. Nous nous sommes donc retrouvés aux mains d’un syndic que nous n’avons pas choisi mais nous n’avons pas protesté pour simplifier.
Prétextant des retards dans la transmission des comptes entre Cabinets, l’assemblée générale approuvant les comptes de 2011 a été repoussée bien que le nouveau syndic soit en possession de tous les documents légaux prêts pour une A.G. concernant cet exercice, remis par mes soins.
Bien que nous ayons insisté pour que les comptes de 2011 soient approuvés lors de l’A.G. approuvant les comptes de 2012, le Syndic n’en a pas tenu compte lors de l’A.G. de 2013.
Les comptes de 2011 présentaient un solde créditeur pour les copropriétaires de plusieurs milliers d’euros qui est, suite à ce retard, détenu depuis par le syndic qui a cependant toujours trouvé le temps de faire les appels trimestriels qui lui ont été régulièrement réglés.
Je précise que ce syndic, comme beaucoup, est opposé au compte séparé !!
Les copropriétaires sont décidés à agir afin de clarifier les comptes.
Le Président du Conseil syndical ou un de ses membres sont ils en droit de convoquer eux-mêmes une assemblée générale extraordinaire pour l’approbation des comptes de l’exercice 2011 présentés de façon légale selon la Loi SRU, sans la participation du nouveau syndic, afin de clarifier les comptes et récupérer les fonds qui leur reviennent ?
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Posté - 11 févr. 2014 : 10:40:45
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citation: Le Président du Conseil syndical ou un de ses membres sont ils en droit de convoquer eux-mêmes une assemblée générale extraordinaire pour l’approbation des comptes de l’exercice 2011 présentés de façon légale selon la Loi SRU, sans la participation du nouveau syndic, afin de clarifier les comptes et récupérer les fonds qui leur reviennent ?
Pour être légale, la procédure suivante doit être suivie :
citation: Article 8 du décret
La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
donc le président doit d'abord mettre en demeure (délai 10 jours par exempel) le syndic de convoquer l'AG. C'est s'il ne le fait pas dans ce délai de 10 jours (par ex), que le président peut le faire directement (il se fera rembourser les frais de convocation par le syndicat, ensuite).
Sans la participation du syndic ? : le syndic doit recevoir par notification la convocation faite par le président du CS.
citation: "art 24
...
Lorsque l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.
..."
il faut que le président ait la liste de copros.... |
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Gédehem
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Posté - 11 févr. 2014 : 11:11:25
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Pour qu'une AG puiise approuver les comptes d'un exercice écoulé, encore fait-il que l'on puisse notifier les documents nécessaires.
Le problème ici n'est pas de convoquer une AG (la procédure est précisée par Rambouillet) mais d'avoir un état des comptes 2011 et afin de les notifier.
Dans la mesure où le syndic n'a remis aucun document, la convocation d'une AG est inutile.
En revanche, compte tenu de sa carence préjudiciable, un changement de syndic s'impose. Il faut faire des recherches, en choisir (CS) un.
La demande d'AG portera dur un ODJ réduit à la révocation du syndic, la désignation du nouveau.
Il srera temps ensuite de voir ce qu'il en est des comptes passés. |
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cleoplatre
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 Posté - 11 févr. 2014 : 12:14:19
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Merci Rambouillet et Gédehem,
Ainsi que je le précisais dans mon précédent message, tous les documents établis légalement concernant l'état des comptes ont été remis au syndic à deux reprises.
Ils sont également en possession du Conseil syndical. Leur clarté a été reconnu par le premier syndic professionnel qui en a pris la charge.
Ce dernier a reconnu que peu de syndics bénévoles lui avaient remis une comptabilité aussi claire et complète !
Nous avons fait le choix d'un nouveau syndic. La majorité des copropriétaires est décidée à en changer.
Nous comptions attendre la prochaine assemblée pour ne pas renouveler son mandat, sans problème et pour lui demander de mettre à l'ordre du jour les deux exercices à approuver. Cependant, les copropriétaires conscients de la mauvaise foi du syndic en place et de son désir de faire traîner les choses, ne peuvent plus attendre une A.G. qui ne se fera qu'en juillet comme l'an passé !
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Gédehem
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Posté - 11 févr. 2014 : 12:30:06
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Dans la mesure où vous avez tous les document nécessaires pour approuver valablement les comptes, il faut demander au syndic la convocation d'une AG, puis sans réaction c'est la mise endemeure prévue par la procédure, puis si rien au bout de 8 jours (attendre 10 est prudent), convocation de l'AG comme indiquée dans la procédure. |
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cleoplatre
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Posté - 11 févr. 2014 : 12:46:57
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Merci Gédehem,
Pensez-vous que nous puissions ne pas donner quitus au syndic pour sa gestion, ni renouveler son mandat au cours de cette assemblée qui présente les comptes de 2011 mais donner quitus sur les comptes seulement.
Dans ce cas, le syndic prenant immédiatement la succession pourrait se charger de l'A.G. présentant les comptes de 2012 ? |
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Posté - 11 févr. 2014 : 12:51:18
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NE PAS DONNER LE QUITUS A UN SYNDIC PRO quelque soit les circonstances !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
en ce qui concerne la fin du mandat actuel du syndic n place, il faut faire attention qu'une désignation d'un nouveau syndic ne se traduise en révocation, car celle ci doit être MOTIVEE si vous ne voulez pas que le syndic actuel vous assigne...
A quelle date se termine son mandat actuel ? |
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cleoplatre
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Posté - 11 févr. 2014 : 13:09:17
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Son mandat a été renouvelé fin juin 2013. pour prendre fin à la prochaine A.G. ou un an après, donc il prend fin à la fin de juin 2014. |
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Posté - 11 févr. 2014 : 14:03:18
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donc ce n'est pas aberrant de faire convoquer une AG pour vers fin mars, début avril avec désignation d'un nouveau syndic.
ps : on ne donne pas quitus pour les comptes, on les approuve (ou non  ).
rappel pour que cela rentre : on ne donne jamais quitus à un syndic pro, parce que ses honoraires tiennent compte de la responsabilité qu'il endosse en signant son contrat.
Donner quitus cela signifie que l'on décharge le syndic de toutes responsabilités à venir.
Pour ma part lorsqu'un syndic fait le forcing pour mettre ce point à l'ordre du jour, et si je suis président de séance je fais voter la résolution suivante :
"L'Assemblée Générale n'ayant pas connaissance de l'intégralité des actes, correspondances ou dispositions prises par le syndic, mandataire du Syndicat, et, quand bien même elle en aurait connaissance, n'étant pas en mesure d'en apprécier toute la légalité ou la licité, décide, afin de préserver les intérêts du Syndicat, de ne pas donner quitus au syndic."
en lieu et place de celle proposée par le syndic. 
certains diront, oui mais de toute façon il est reconnu par les tribunaux que même en ayant donné quitus le juge peut décider que le quitus donné ne vient pas en contradiction, bla, bla, ...
Pour moi, le plus simple c'est de ne pas donner quitus, pas besoin d'aller au tribunal ou de se faire rétorquer le quitus par l'assurance pro du syndic |
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cleoplatre
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Posté - 11 févr. 2014 : 14:32:34
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D'accord avec vous pour le quitus !
Donc, je résume la procédure, le Président adresse un courrier recommandé au syndic lui demandant de prévoir l'A.G. fin mars, début avril au plus tard, afin d'approuver les comptes de 2011 qui ne le sont pas encore, ainsi que ceux de 2013 et comprenant la régularisation de leurs erreurs.
Dans la foulée, nous lui fournissons la proposition de contrat du syndic proposé aux votes pour son remplacement et les points à porter à l'O. du J., décidés par le Conseil syndical.
Sans nouvelle du Syndic sous dix jours, nous organisons nous-mêmes une A.G. pour approuver les comptes de 2011 qui présentent le solde créditeur des copropriétaires.
c'est OK ? Merci beaucoup
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Posté - 11 févr. 2014 : 14:33:06
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cléopatre : le quitus n'existe PAS en copropriété !! aucun texte de loi la dessus.
Mais le quitus est une décision juridique importante si l'AG l'adopte. C'est une assurance de nopn poursuite pour le syndic.
Et ce sont les assurances des syndics qui poussent ceux-ci à le proposer à l'OdJ, ce qui n'est pas ilégal.
Alors, TOUJOURS rejetter le quitus.
Ce n'est pas non plus un acte de défiance envers le syndic, mais un acte qui est dans l'intérêt du SDC, donc de tous les copropriétaires.
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cleoplatre
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Posté - 11 févr. 2014 : 14:43:32
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D'accord philippe388.
J'y veillerai dorénavant et nous ne donnerons certainement pas le quitus au syndic pour les comptes de 2013, surtout si leurs erreurs ne sont pas corrigées !
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Exercice "oublié" de présenter en A.G. 
