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bb97bt
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 Posté - 31 janv. 2014 : 20:20:37
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ok, mais la question est au final :
que peut on dire ou faire face a un syndic lorsque l'AG a decidé d'un montant de charges minoré par rapport a ceux présentés (bien que le cs ait controlé et relevé les erreurs prealablement au syndic, bien que le rapport de ce CS ait été joint a la convoc indiquant encore ces erreurs non corrigées...)
raler ? oui...mais apres...? that is the question ! |
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 Posté - 31 janv. 2014 : 20:28:25
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Non, le rapport du CS a été écrit et présenté par le PCS et il s'est refusé à mentionner les erreurs.
Non, le rapport du CS n'était pas joint à la convocation. Pas faute, de lui avoir rappelé qu'il devait le faire... mais il a pas voulu me croire que c'était la loi... il m'a dit mais avant le précédent CS il ne le joignait pas aux convocations... En français dans le texte, on a changé de syndic et de CS pour que ça dysfonctionne comme avant. Bravo et Youpi. |
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bb97bt
Contributeur débutant
France
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23
Posté - 31 janv. 2014 : 20:35:16
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dialogue de sourd.
Ma remarque quelque poste precedent etait plutot générale, je présentais une synthese de ce qui je pense arrive souvent :
1. Le CS controle les comptes et releve des erreurs, le mentionne au syndic pour correction avant envoi des convocs. Les inscrits par ailleurs dans on rapport annuel qu'il joint a la convocation.
2. le syndic n'en fait qu'a sa tete (par malhonneteté ou simple fleme) et convoc l'AG telle quelle.
3. L'AG vote les comptes, en refuse une partie (et vraisemblablement suit donc le rapport du CS).
conclusion, le CS a fait son travail, l'AG l'a suivi, les erreurs sont rejetées mais mince alors, le syndic ne veut toujours pas l'admettre...comment fait on ? qui au final paie les erreurs deja payée mais pourtant comptablement rejetées en AG ?..........je crains que la reponse soit : les gentils copropriétaires qui se sont decarcassés pour controler serieusement les comptes, pas le syndic flemard et/ou malhonnete.
Me trompais-je ? |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 31 janv. 2014 : 22:41:18
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Tout depend de ce que Decide l'AG. On lui pressende 150.000 e de depenses, elle refuse 5.000, Reserve falte Sur 3.000 injustifies, approuve definitivement 142.000 a repartir, La Reserve des 3.000 Etant Levee Sur presentation des justificatfs au CS sous 15 jours.
Il faut Preciser ce qui est approuve, a repartir comme preview Au Rdc, refüsier CEST qui doit l'etre si Tel est le CAS, et fixer des conditions Preciser aux Reserven qui seraient faires.
L'AG ayant approuve 142.000 Sur Les 150.000 präsentes, Seuls CEST 142.000 sont exigibles, recouvrables par le syndic. Aux coprpoprietaires de faire leur repartition si le syndic n y procede pas.
Approuver 150.000 "Alec Reserve" Sand Preciser ce Qu. Elle est et a quelle conditions : Pipi dans un violon
Ps: il faut motiver un rejet, Preciser pourquoi |
Édité par - Gédehem le 31 janv. 2014 22:55:27 |
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Posté - 01 févr. 2014 : 09:06:02
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il faut compléter, que même si l'AG vote 142 000 € (dans l'exemple de gedehem). Il restera toujours les 8000 € en suspens.
Que faire si le syndic fait la sourde oreille, en effet, si le solde est réparti après ce vote de 142000 € pour des provisions égales (par exemple) à 150000€, il se trouve dans la caisse du syndicat : - 8000 € (en compte d'attente   ), qui peut d'ailleurs mettre en difficulté le syndicat
Donc quand l'AG vote les 142000 au lieu des 150000 e, il faut qu'elle en apprécie les conséquences si le syndic refuse de réagir, il faudra aller au tribunal pour tenter de récupérer cet argent. Il faut donc être certain de se que le CS avance...
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 01 févr. 2014 : 09:59:15
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De même que le CS doit négocier les termes du contrat avec le syndic bien avant l'AG même si c'est après le départ de la convocation, de même s'il y a des loups impactant de 8.000 € la répartition (disons plus de 3% de la dépense), le CS doit en discuter avec le syndic et faire admettre au syndic :
- telle facture en double,
- tel acompte payé 2 fois,
- telle prestation payée à un prestataire alors qu'elle est hors contrat,
- telle opération créditant un copropriétaire au lieu de le débiter.
Avant d'entrer en AG, le CS doit savoir de quels postes le syndic accepte le refus et une nouvelle répartition. Ces postes sont listés derrière "approuve les comptes à l'exception de ...". Suivant le message de rambouillet, il est tenu compte du souci transitoire pour la trésorerie lors du vote du budget.
Les autres cas :
- le syndic attend une information d'un fournisseur pour accepter le refus ou pas,
- sommes minimes impactant théoriquement la répartition,
- erreurs de comptes n'impactant pas la répartition : comptes 471, 486 ou annexes 4 et 5 (travaux mis en dépenses courantes, annexes incomplètes),
peuvent être traités sous forme d'une liste de réserves avec une délai de prise en compte de 6 mois et à défaut de prise en compte, ces réserves sont rediscutées avant l'AG suivante et remises à son PV si non résolues pour tracer.
Pour moi, si la situation est autre que celle ci-dessus :
- soit le CS n'a pas la disponibilité ou la compétence pour exercer sa mission,
- soit le CS ne peut pas obtenir du syndic les pièces ad hoc ou un dialogue suffisant.
Les copropriétaires doivent en tirer des conséquences pour le CS et pour le syndic (spécialement en cas d'empilement des réserves d'un PV sur l'autre).
La situation est désespérée, au sens de bb97bt, si personne n'a de disponibilité ou la compétence pour exercer la mission de CS (car on ne peut aller au tribunal pour 2.000 € ou moins que le syndic refuserait de prendre en charge).
Cdlt. Louis92.
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Édité par - Louis92 le 01 févr. 2014 10:17:05 |
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bb97bt
Contributeur débutant
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Posté - 01 févr. 2014 : 11:17:50
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Louis92,
Vous avez tout a fait repondu et pointer le problème.
Vous pouvez avoir un CS totalement competent et implique, relevant des erreurs, abus ou negligence dans la comptabilite tenue par le syndic, et ce même syndic totalement inoperant malgre ces remarques notifiees...d'ailleurs, c'est tres souvent quand le CS est trop implique que nous trouvons le syndic trop laxiste et retor a corriger ses erreurs...
Vous avez également pointer du doigt la detresse de coproprietes face aux actions en justice trop lourde et couteuses quand necessaires...les sybdics ne le savent que trop ! Après tout, que risquent ils ? Au pire, de ne pas etre renouveles dans leurs fonctions ?....et après, en pompant un max avant de partir, ca ne changera que peu sa vie...en revanche, les petites souris de copro, eux, devront assumer financierement...vote ou rejete !
J'ose esperer que la Loi AlUR donnera quelques moyens supplementaires de pression et de sanctions sur ces sujets, malheureusement....je crains que la argne habituelle de Melle Duflot ne succombe aux champs des cirenes des lobbistes......
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 01 févr. 2014 : 14:28:49
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citation: c'est tres souvent quand le CS est trop implique que nous trouvons le syndic trop laxiste et retor a corriger ses erreurs...
Pas d'accord !! Mon syndic sait très bien que je passe les comptes au peigne fin, et que j'ai pris la peine de comprendre le décret comptable. Notre AG a lieu le 24 mars, je viens de recevoir les annexes que je peux justifier au centième d'euro près. Cela a nécessité plusieurs échanges, qui m'ont entre autre permis d'expliquer à la comptable certains fondamentaux du décret. Un CS n'est jamais trop impliqué. |
Édité par - mespres le 01 févr. 2014 14:29:24 |
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Posté - 01 févr. 2014 : 16:37:45
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Il est vrai que même avec un CS très compétent , très impliqué et pugnace, certains syndic ne corrige pas les " erreurs" relevées.
Les AG ont aussi beaucoup de mal à faire confiance dans leur CS, même avec un rapport très précis et complet car aucun d'eux ne vérifie les comptes et le rapport joint à l'OdJ!; c'est le syndic qui est le pro., et les comptes sont généralement acceptés tels que présentés. Il est diffcile de critiquer le syndic en place. 
Le CS aura même beaucoup de mal à faire corriger les "erreurs" rejettées par l'AG; seule une action au tribunal sera " convaicre" le syndic, mais combien de CS le font !! certainement très peu.
Mespres : vous avez un syndic très sérieux et cela existe, mais ce n'est pas la majorité des syndics.
les décisions d'AG sont souvent très surprenantes  |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 01 févr. 2014 : 19:47:04
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bb97bt citation: c'est tres souvent quand le CS est trop implique que nous trouvons le syndic trop laxiste et retor a corriger ses erreurs... philippe388citation: Les AG ont aussi beaucoup de mal à faire confiance dans leur CS, Pas d'accord. Les copropriétaires savent reconnaître un CS impliqué à la consistance et au nombre des activités décrites dans son rapport ainsi qu'à la connaissance des dossiers de l'exercice passé. Avec un CS impliqué, le syndic sait que l'AG suivra l'avis du CS sur des factures en double ou simples payées 2 foi et autres erreurs flagrantes. Le syndic évite cette humiliation et corrige les erreurs impossibles à contester des états qu'il joint à la comptabilité. Cela fait des sujets qui fâchent en moins lors de l'AG et les syndics apprécient les AG qui se passent dans la sérénité. Ils apprécient aussi un CS qui répondent aux questions sur la comptabilité (le comptable n'est pas à l'AG) : preuve est ainsi faite que rien ne reste inexpliqué.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 01 févr. 2014 20:34:52 |
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Approbation des comptes sous réserve 
