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 Posté - 29 janv. 2014 : 10:18:58
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Bonjour,
Notre copropriété est chauffée par le CPCU.
Par ailleurs, des répartiteurs de chauffage ont été installés.
En conséquence :
- une partie des frais de chauffage est répartie aux tantièmes de chauffage (c’est la partie dite des « frais communs ») ;
- une partie des frais de chauffage est répartie en fonction des indications fournies par les répartiteurs (c’est la partie dite des « frais individualisés »).
Ce petit préambule fait, je peux poser ma question : l’abonnement du CPCU est-il à porter intégralement en « frais communs » ou est-il partiellement compris d’une part dans les « frais communs » et d’autre part dans les « frais individualisés ?
Pour vous permettre de cogiter sur la question, je précise que l’abonnement au CPCU ne varie pas en fonction de la consommation d’énergie…
Merci de vos réponses.
La question n’est pas vénielle.
En pratique, si la copropriété est sous occupée en hiver, ce sont les copropriétaires occupants qui payent seuls la plus grande partie de l’abonnement au CPCU alors que leurs efforts sur leur consommation ne peut en aucun cas réduire le coût de l’abonnement… et qu'ils ne sont pas responsables du choix d'un copropriétaire de ne pas occuper son lot en hiver (celui-ci en conservant la faculté...).
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Posté - 29 janv. 2014 : 11:19:41
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citation: En conséquence :
- une partie des frais de chauffage est répartie aux tantièmes de chauffage (c’est la partie dite des « frais communs ») ;
- une partie des frais de chauffage est répartie en fonction des indications fournies par les répartiteurs (c’est la partie dite des « frais individualisés »).
Ce petit préambule fait, je peux poser ma question : l’abonnement du CPCU est-il à porter intégralement en « frais communs » ou est-il partiellement compris d’une part dans les « frais communs » et d’autre part dans les « frais individualisés ?
on rejoint effectivement le post précédent : que dit le règlement de copropriété pour la répartition des frais de chauffage et on applique le règlement !!! |
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Posté - 29 janv. 2014 : 14:12:37
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Merci pour la demande de complément d’information, mais ça ne va pas simplifier la question… sans doute en ouvrir beaucoup d’autres… Mais allons y…, accrochez-vous ? tous !!!
Il était une fois une copropriété chauffée par quatre chaufferies au mazout, son RCP était le suivant :
« CHAUFFAGE CENTRAL
[…] il existe quatre installations de chauffage central, fonctionnant au mazout, desservant chacune deux bâtiments, et dont les chaudières sont respectivement installées dans les sous-sols du :
N° 3 pour les bâtiments 1 et 3
N° 4 pour les bâtiments 2 et 4
N° 7 pour les bâtiments 5 et 7
N° 8 pour les bâtiments 6 et 8
La dépense relative au combustible nécessaire au fonctionnement de chacun des quatre installations sera répartie entre les co-propriétaires de chacun des groupes de deux bâtiments intéressés, au prorata de la surface chauffante ; (aucune modification ne pourra être apportée au nombre de radiateurs ou à leur importance en éléments, sans le consentement des autres co-propriétaires).
Seront remboursés dans la même proportion que ci-dessus :
- le salaire éventuel du chauffeur,
- les frais d’entretien, de réparation ou de remplacement éventuel des chaudières et de l’installation de chauffage central et de distribution d’eau chaude et, d’une manière générale, toutes les dépenses relatives au chauffage central et à la distribution d’eau chaude ».
Un beau jour, une assemblée, en 1982, a décidé de la pose de répartiteurs de chauffage. Le RCP n’a été, à cette occasion, en aucune manière retouché. Pour les petits curieux, je précise que l’original de cette assemblée ne figure pas dans les archives. Une copie a été récemment rendue disponible par un ancien copropriétaire. Tout va bien, je vais bien.
A cette époque, l’article R 131-2 du Code de la Construction et de l’Habitation disposait :
« Dans les immeubles collectifs pourvus d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et équipés d'appareils permettant de déterminer les quantités de chaleur fournies pour le chauffage de chaque local occupé à titre privatif, les frais de combustible ou d'énergie afférents au chauffage commun sont répartis entre les locaux desservis en distinguant, d'une part, les frais communs d'énergie et, d'autre part, les frais individuels d'énergie correspondant au coût des quantités de chaleur fournies à chaque local par les appareils de chauffage reliés à l'installation collective.
Les frais communs d'énergie sont répartis entre les locaux proportionnellement au volume de ceux-ci. Les frais individuels sont répartis proportionnellement aux quantités de chaleur fournies à chaque local.
En cas de chauffage exclusivement collectif, les frais communs d'énergie sont obtenus en multipliant le total des dépenses de combustible ou d'énergie par un coefficient égal à :
0,50 pour les constructions ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire, ou d'une déclaration préalable de travaux au sens de l'ancien article L. 430-3 du code de l'urbanisme, postérieurement au 30 juin 1975 en ce qui concerne les bâtiments à usage d'habitation ou au 19 septembre 1976 en ce qui concerne les bâtiments à usage autre que l'habitation ;
0,40 pour les autres bâtiments.
En cas d'installation mixte comprenant un équipement collectif complété par des émetteurs de chaleur individuels ayant le caractère d'immeubles par destination, les frais communs d'énergie sont égaux à la totalité des dépenses de combustible ou d'énergie afférentes au chauffage collectif ».
Depuis, 40 % des frais sont imputés en frais communs et 60 % en frais individuels.
Un autre beau jour (ou peut-être une nuit), sans doute entre 1982 et 1986, une assemblée a décidé de désaffecter les quatre chaufferies au mazout et de la remplacer par une chaufferie unique CPCU, chaque paire de bâtiments (1 et 3, 2 et 4, 5 et 7 et 6 et 8) étant désormais desservie par cette unique chaufferie… qui constituerait des « sous-stations ». A cette occasion, le RCP a peut-être été retouché… mais l’histoire ne le dit pas faute pour le PV de cette AG d’être disponible et dans tous les cas d’avoir été publié. Je trouve que ça commence à se compliquer…
En 2010, l’AG a décidé de remplacer les répartiteurs par évaporation par des répartiteurs électroniques.
Là , je crois que je peux commencer à poser les questions.
Procédons par ordre.
1ère question : la pose des répartiteurs de chauffage suffit-elle à individualiser les frais de chauffage ou fallait-il que l’assemblée de 1982 modifie le RCP et que le modificatif soit publié à la conservation des hypothèques ?
2ème question : s’il y a une cheminée par appartement, est-ce qu’il faut considérer que le texte est inapplicable… une cheminée est-elle un émetteur de chaleur individuel ayant le caractère d’immeuble par destination ?
Sur ce point, je vous précise que l’article R 131-2 a depuis été abrogé et remplacé par divers articles.
Ainsi, actuellement, l’article R 131-2 du Code de la Construction et de l’Habitation dispose que :
« Tout immeuble collectif à usage principal d'habitation équipé d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l'occupant doit être muni d'appareils permettant d'individualiser les frais de chauffage collectif.
Ces appareils doivent permettre de mesurer la quantité de chaleur fournie ou une grandeur représentative de celle-ci. »
Pendant que l’article R 131-3 dispose que :
« Les dispositions de l’article R 131-2 ne sont pas applicables :
e) Aux immeubles pourvus d’une installation de chauffage mixte comprenant un équipement collectif complété par des équipements fixes de chauffage dont les frais d’utilisation sont pris en charge directement par les occupants ».
3ème question : En 1982, la répartition résultant de l’article R 131-2, dans sa rédaction actuelle, était nécessairement (compte tenu de l’ancienneté de notre immeuble) de 40 % en frais communs et 60 % en frais individuels. L’article R 131-2 fixait cette répartition impérativement (ce point me semble indiscutable).
Depuis, l’article R 131-2 a été abrogé, je l’ai déjà dit.
Il a été alors remplacé notamment par un article R 131-7 disposant que « Les frais communs de combustible ou d'énergie sont obtenus en multipliant le total des dépenses de combustible ou d'énergie par un coefficient égal à 0,50. Ce coefficient peut toutefois être choisi entre 0,25 inclus et 0,50, sur décision de l'assemblée générale des copropriétaires ou du gestionnaire d'un immeuble entièrement locatif ».
Fallait-il alors se mettre à appliquer : 50 % en frais communs et 50 % en frais individuels ?
Désormais, l’article R 131-7 dispose que « Les frais communs de combustible ou d'énergie sont obtenus en multipliant le total des dépenses de combustible ou d'énergie par un coefficient égal à 0,30. Dans le cas des immeubles pour lesquels des appareils de mesure tels que ceux visés à l'article R. * 131-2 ont déjà été installés, le coefficient choisi entre 0 et 0,50 au moment de l'installation de ces appareils est conservé. Toutefois, l'assemblée générale des copropriétaires ou le gestionnaire d'un immeuble entièrement locatif peut remplacer le coefficient initial par le coefficient de 0,30 ».
En 1982, il est certain qu’il n’y a pas eu de coefficient choisi au moment de l’installation des répartiteurs en 1982 ou 1983 puisque la loi imposait 40 % en frais communs.
Aujourd’hui, faut-il considérer que la répartition doit se faire ainsi qu’il suit : 30 % en frais communs et 70 % en frais individuels ?
4ème question : ma question initiale, l’abonnement au CPCU fait-il partie exclusivement des frais communs ou il fait partie des frais d’énergie à répartir entre frais communs et frais individuels ?
5ème question : le remplacement des quatre chaufferies au mazout par une chaufferie unique CPCU avec quatre sous-stations devait-il s’accompagner d’une modification du RCP ?
Voilà la situation simple sur laquelle je vous invite à plancher.
Courage…
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Posté - 29 janv. 2014 : 15:11:31
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vous pouvez déjà résoudre un premier problème : c'est récupérer le RdC en vigueur auprès du syndic ou MIEUX auprès d'un très récent acheteur. En effet, à cette occasion le notaire lui a obligatoirement ( ) remis le RdC qui lui est applicable, donc le dernier enregistré... 
citation: 1ère question : la pose des répartiteurs de chauffage suffit-elle à individualiser les frais de chauffage ou fallait-il que l’assemblée de 1982 modifie le RCP et que le modificatif soit publié à la conservation des hypothèques ?
la décision d'installation de ces répartiteurs se faisant à l'article 25 "o) L'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;" aurait du entrainer la mise en place et le retrait de l'ancienne clé du RdC. Sachant cette modification du RdC se fait à la même majorité que les travaux concernés, c'est à dire majorité article 25. et cette modification aurait du être publiée.
Maintenant 32 ans après l'application d'une règle non publiée (1982), il est quasi impossible de revenir en arrière.
citation: 2ème question : s’il y a une cheminée par appartement, est-ce qu’il faut considérer que le texte est inapplicable… une cheminée est-elle un émetteur de chaleur individuel ayant le caractère d’immeuble par destination ?
La présence de la cheminée si effectivement elle peut avoir une influence (dans les 2 sens) sur les calories, peut avoir une influence sur les modalités de calcul.
citation: 5ème question : le remplacement des quatre chaufferies au mazout par une chaufferie unique CPCU avec quatre sous-stations devait-il s’accompagner d’une modification du RCP ?
Tout dépend de la rédaction initiale du rdC... (comme le fut du canon ), mais sur ce sujet il ne faut pas se battre, car vous ne ferez pas démolir la chaudière centrale et remettre des chaudières comme à l'initiale 
aujourd'hui vous avez une chaudière centrale :
1- tout d'abord, vous devez payer les frais de maintenance, d'énergie électrique, etc... en fonction des surfaces chauffées (c'est ce qui semble marqué sur votre rdC : "La dépense relative au combustible nécessaire au fonctionnement de chacun des quatre installations sera répartie entre les co-propriétaires de chacun des groupes de deux bâtiments intéressés, au prorata de la surface chauffante" - Bien sur sauf si un RdC plus récent à modifier cela.
2- vous devez payer les frais de combustible de 2 façons :
* en théorie, mais là aussi cela dépend du coefficient (normalement entre 0 et 50%) choisi lors de l'installation des répartiteurs en 1982, 30 % de ces frais seront payés au prorata de la surface chauffante.
* ensuite aux frais de combustible, vous retirez les frais dont je viens de parler qui eux sont payés en fonction du prorata des consommations réelles des compteurs
Donc sur vos avis à payer, en théorie vous avez 3 lignes.
Mais vous constaterez qu'il y a beaucoup d'inconnus pour donner des explications exactes, car il semble que vous ne soyez pas en possession du RdC officiel.
Donc la première chose à faire est de récupérer ce document, on y verra plus clair et on verra aussi si la présence des cheminées a été prise en compte ou non sur les clés de répartition. |
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Posté - 29 janv. 2014 : 17:02:36
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Encore merci.
Le RCP en ma possession est bien la seule version en vigueur. L’état hypothécaire levé sur la parcelle d’assiette de la copropriété ne fait état d’aucun modificatif. Uniquement de ce RCP.
1ère question : la pose des répartiteurs de chauffage suffit-elle à individualiser les frais de chauffage ou fallait-il que l’assemblée de 1982 modifie le RCP et que le modificatif soit publié à la conservation des hypothèques ?
Votre réponse semble être la suivante : le RCP aurait dû être modifié (et donc publié).
Ma question : quelle est la disposition législative ou règlementaire qui l’impose ? ou une décision de jurisprudence ?
Ma seconde question : pourquoi serait-il quasi-impossible de revenir sur une règle non publiée en raison de son application depuis 32 ans.
2ème question : s’il y a une cheminée par appartement, est-ce qu’il faut considérer que le texte est inapplicable… une cheminée est-elle un émetteur de chaleur individuel ayant le caractère d’immeuble par destination ?
Votre réponse est la suivante : la présence d’une cheminée peut avoir une influence sur les modalités de calcul.
Ma réaction : je ne comprends pas, les articles R 131-2 et R 131-3 dans leur rédaction actuelle, mais également l’article R 131-2 dans sa rédaction en 1982, semblent plutôt exclure la pose des répartiteurs (ou plutôt une quelconque individualisation des frais de chauffage) et donc une individualisation quelconque des frais de chauffage et donc une influence quelconque sur les modalités de calcul.
Article R 131-2 dans sa rédaction de 1982 :
« En cas d'installation mixte comprenant un équipement collectif complété par des émetteurs de chaleur individuels ayant le caractère d'immeubles par destination, les frais communs d'énergie sont égaux à la totalité des dépenses de combustible ou d'énergie afférentes au chauffage collectif ».
Article R 131-2 et R 131-3 dans leur rédaction actuelle :
R 131-2 :
« Tout immeuble collectif à usage principal d'habitation équipé d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l'occupant doit être muni d'appareils permettant d'individualiser les frais de chauffage collectif.
Ces appareils doivent permettre de mesurer la quantité de chaleur fournie ou une grandeur représentative de celle-ci. »
R 131-3 :
« Les dispositions de l’article R 131-2 ne sont pas applicables :
e) Aux immeubles pourvus d’une installation de chauffage mixte comprenant un équipement collectif complété par des équipements fixes de chauffage dont les frais d’utilisation sont pris en charge directement par les occupants ».
R 131-7 :
« I.-Dans les immeubles collectifs équipés des appareils prévus à l'article R. * 131-2, les frais de chauffage afférents à l'installation commune sont divisés, d'une part, en frais de combustible ou d'énergie et, d'autre part, en autres frais de chauffage tels que les frais relatifs à la conduite et à l'entretien des installations de chauffage et les frais relatifs à l'utilisation d'énergie électrique (ou éventuellement d'autres formes d'énergie) pour le fonctionnement des appareillages, notamment les instruments de régulation, les pompes, les brûleurs et les ventilateurs.
[…] »
3ème question : En 1982, au regard de l’article R 131-2 dans sa rédaction de l’époque, les frais communs étaient nécessairement de 40 %.
La loi n’offrait pas à la copropriété la possibilité de moduler ce pourcentage puisque l’article R 131-2 disposait alors :
« Dans les immeubles collectifs pourvus d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et équipés d'appareils permettant de déterminer les quantités de chaleur fournies pour le chauffage de chaque local occupé à titre privatif, les frais de combustible ou d'énergie afférents au chauffage commun sont répartis entre les locaux desservis en distinguant, d'une part, les frais communs d'énergie et, d'autre part, les frais individuels d'énergie correspondant au coût des quantités de chaleur fournies à chaque local par les appareils de chauffage reliés à l'installation collective.
Les frais communs d'énergie sont répartis entre les locaux proportionnellement au volume de ceux-ci. Les frais individuels sont répartis proportionnellement aux quantités de chaleur fournies à chaque local.
En cas de chauffage exclusivement collectif, les frais communs d'énergie sont obtenus en multipliant le total des dépenses de combustible ou d'énergie par un coefficient égal à :
0,50 pour les constructions ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire, ou d'une déclaration préalable de travaux au sens de l'ancien article L. 430-3 du code de l'urbanisme, postérieurement au 30 juin 1975 en ce qui concerne les bâtiments à usage d'habitation ou au 19 septembre 1976 en ce qui concerne les bâtiments à usage autre que l'habitation ;
0,40 pour les autres bâtiments.
En cas d'installation mixte comprenant un équipement collectif complété par des émetteurs de chaleur individuels ayant le caractère d'immeubles par destination, les frais communs d'énergie sont égaux à la totalité des dépenses de combustible ou d'énergie afférentes au chauffage collectif ».
Postérieurement, l’article R 131-2 a été abrogé et remplacé par l’article R 131-7.
Ce dernier article est venu disposer que :
« Les frais communs de combustible ou d'énergie sont obtenus en multipliant le total des dépenses de combustible ou d'énergie par un coefficient égal à 0,50. Ce coefficient peut toutefois être choisi entre 0,25 inclus et 0,50, sur décision de l'assemblée générale des copropriétaires ou du gestionnaire d'un immeuble entièrement locatif ».
Lors de l’entrée en vigueur de cet article R 131-7, les frais communs se sont-ils trouvés fixés automatiquement à 50 % ?
Depuis, l’article R 131-7 a été modifié et dispose actuellement que :
« Les frais communs de combustible ou d'énergie sont obtenus en multipliant le total des dépenses de combustible ou d'énergie par un coefficient égal à 0,30. Dans le cas des immeubles pour lesquels des appareils de mesure tels que ceux visés à l'article R. * 131-2 ont déjà été installés, le coefficient choisi entre 0 et 0,50 au moment de l'installation de ces appareils est conservé. Toutefois, l'assemblée générale des copropriétaires ou le gestionnaire d'un immeuble entièrement locatif peut remplacer le coefficient initial par le coefficient de 0,30 ».
Lors de l’entrée en vigueur de cette nouvelle rédaction de l’article R 131-7, les frais communs se sont-ils trouvés fixés automatiquement à 30 % ?
En effet, le maintien d’un coefficient antérieur choisi au moment de l’installation semble ne pas pouvoir s’appliquer puisqu’en 1982 la loi ne permettait pas de choisir un coefficient entre 0 (0%) et 0,50 (50%).
Votre réponse : en théorie, mais là aussi cela dépend du coefficient (normalement entre 0 et 50%) choisi lors de l'installation des répartiteurs en 1982, 30 % de ces frais seront payés au prorata de la surface chauffante.
Ma réaction : mais en 1982, il n’était pas possible légalement de choisir un coefficient… il n’a donc pas pu être choisi et faute d’avoir été choisi, il n’est pas maintenu. Qu’en pensez-vous ?
4ème question : l’abonnement au CPCU fait-il partie exclusivement des frais communs ou il fait partie des frais d’énergie à répartir entre frais communs et frais individuels ?
Votre réponse :
1- tout d'abord, vous devez payer les frais de maintenance, d'énergie électrique, etc... en fonction des surfaces chauffées (c'est ce qui semble marqué sur votre rdC : "La dépense relative au combustible nécessaire au fonctionnement de chacun des quatre installations sera répartie entre les co-propriétaires de chacun des groupes de deux bâtiments intéressés, au prorata de la surface chauffante"
2- vous devez payer les frais de combustible de 2 façons :
* en théorie, mais là aussi cela dépend du coefficient (normalement entre 0 et 50%) choisi lors de l'installation des répartiteurs en 1982, 30 % de ces frais seront payés au prorata de la surface chauffante.
* ensuite aux frais de combustible, vous retirez les frais dont je viens de parler qui eux sont payés en fonction du prorata des consommations réelles des compteurs
Donc sur vos avis à payer, en théorie vous avez 3 lignes.
Ma réaction :
Sur le 1 : OK, mais la justification, c’est plutôt la phrase suivante du RCP : « Seront remboursés dans la même proportion que ci-dessus : […] les frais d’entretien, de réparation ou de remplacement éventuel des chaudières et de l’installation de chauffage central et de distribution d’eau chaude et, d’une manière générale, toutes les dépenses relatives au chauffage central et à la distribution d’eau chaude ».
Sur le 2 : OK, sous réserve du coefficient à appliquer pour la détermination des frais communs à répartir au prorata de la surface chauffante.
Ma question initiale qui demeure : le coût de l’abonnement au CPCU fait-il partie des « frais de combustible » dont un certain pourcentage réparti à la surface chauffante et un certain pourcentage réparti au prorata des consommations réelles des compteurs ? ou fait-il partie des « autres frais » à répartir uniquement à la surface chauffante ?
Par exemple, l’ARC considère que l’abonnement doit être réparti uniquement à la surface chauffante : http://www.asder.asso.fr/images/pdf...ARC_2010.pdf (page 20). Je note que le fascicule semble cosigner par ISTA.
Ce n’est qu’une opinion et une hirondelle ne fait pas le printemps…
Uniquement pour donner une idée de l'intérêt de la question : factures CPCU = 130.000 euros dont abonnement 30.000 euros...
5ème question : le remplacement des quatre chaufferies au mazout par une chaufferie unique CPCU avec quatre sous-stations devait-il s’accompagner d’une modification du RCP ?
Votre réponse rigolarde : sur ce sujet il ne faut pas se battre, car vous ne ferez pas démolir la chaudière centrale et remettre des chaudières comme à l'initiale . Aujourd'hui vous avez une chaudière centrale.
Ma réaction : oui d’accord, ce n’est d’ailleurs pas ma question initiale (qui ne remet pas en cause l’existence de la chaufferie CPCU), mais faut-il alors aujourd’hui modifier le RCP en AG pour fixer les règles de répartition de cet équipement ? Et si oui, selon quelle procédure ?
Votre réponse implicite : Dans la mesure où vous faites application du RCP, je comprends que vous considérez que les règles du RCP prévues pour 4 chaufferies au mazout doivent être appliquées mutatis mutandis à la chaufferie unique CPCU desservant 4 sous-stations. |
Édité par - PetherTheMoon le 29 janv. 2014 18:23:41 |
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