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GIPSY
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 Posté - 01 janv. 2014 : 18:45:52
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Bonjour à Tous et Bonne Année 2014,
Ma question est la suivante et je remercie tous ceux qui pourront m'éclairer dans leurs réponses :
Notre règlement de copropriété remonte aux années 1970 (donc plus de 5 ans, plus de 30 ans)
A l'époque, les charges communes générales étaient réparties équitablement.
Sauf qu'un hôtel-restaurant vient d'être transformé en "Censi-Bouvard" en 50 studios "para-hôteliers".Le tableau de répartition des charges de ces nouveaux studios vient d'être refusé en A.G. En effet, à surfaces égales, ces 50 studios se trouvent payer maintenant moitié moins de charges communes générales que les autres logements de l'ensemble immobilier... tout simplement parce que l'hôtel-restaurant d'origine payait des charges normales par rapport à sa grande surface; mais sa division en 50 studios est à l'origine du problème actuel. Les 50 studios se trouvent payer, pour la totalité, les mêmes charges générales que l'hôtel-restaurant avant sa découpe en 50 studios.
Il semble possible que notre copropriété obtienne en justice (l'unanimité étant impossible à réunir) une nouvelle grille de répartition pour l'ensemble des lots de la copropriété, de telle manière que les charges communes générales soient réparties conformément aux dispositions des articles 10 et 43 de la loi du 10.07.1965, sans qu'aucun délai d'action ne lui soit opposable, l'action fondée sur l'article 43 de la loi du 10.7.1965 étant imprescriptible.
Quelqu'un a-t-il de précieux renseignements à me communiquer à ce sujet et peut-il me donner la marche à suivre, avec les références qu'il détient ?
Un grand Merci car ma question porte sur un enjeu très important et la réponse ne semble pas très facile. Bien sûr, les 50 propriétaires nouveaux trouvent "normal" de payer moins de charges communes générales que les autres copropriétaires de l'immeuble qui, eux, n'ont pas envie de payer 50% de plus de charges que les 50 lots nouvellement créés.
GIPSY
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mespres
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Posté - 02 janv. 2014 : 15:55:22
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Etant donné l'enjeu, la consultation d'un avocat spécialisé me semble incontournable. Il ne faut pas lésiner sur les honoraires : il vous faut un très bon, spécialisé dans la copropriété. |
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GIPSY
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Posté - 02 janv. 2014 : 18:54:29
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Merci MESPRES pour votre conseil,
J'ai bien pensé à "l'arbitrage" mais le projet de modification rencontrera l'opposition farouche des 50 nouveaux propriétaires de l'ex-hôtel-restaurant...
http://www.lesiteimmobilier.com/new...arch_rid=310
Qui voit une autre solution pour en sortir dans l'équité ?
GIPSY. |
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Posté - 02 janv. 2014 : 19:09:23
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a un moment donné, l'AG a du autoriser la transformation d'un hotel restaurant (activité commerciale) en locaux d'habitation. A cette occasion , il n'a pas été fait état des tantièmes ? |
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GIPSY
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Posté - 02 janv. 2014 : 19:45:47
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RAMBOUILLET, Votre observation est très pertinente,
Mais, pour éviter de demander une autorisation à l'A.G., l'hôtel-restaurant a maintenu "l'activité commerciale" et procédé à des "travaux de rénovation" ayant donné lieu à une déclaration de travaux avec la bénédiction de la mairie (et non à un permis de construire),
-les 50 studios "para-hôteliers" sont loués par bail commercial de 9 ans, (locaux d'habitation meublés dans une résidence de tourisme)
-les 50 récents acquéreurs sont propriétaires mais donnent tous pouvoirs à la société commerciale chargée de gérer l'activité "para-hôtelière"...
-Les acquéreurs ont bénéficié bien entendu du régime fiscal CENSI-BOUVARD 2013 : http://www.impots-loi-bouvard.org/l...etraite.html
GIPSY |
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Posté - 02 janv. 2014 : 20:11:11
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le fait que ces propriétaires ait donné mandat pour une activité hotelière n'a rien à voir. Il y a transformation d'un local commercial en 50 logements.
il faut donc bien lire votre RdC, mais en général un changement de destination des locaux doivent obtenir autorisation de l'AG....
de toute façon, il y a forcément modification de l'EDD et donc autorisation de l'AG.
Je pense que c'est sur ce point qu'il faut vous battre. Ces logements ont été faits sans accord d'une AG et ont changé la destination d'une partie de l'immeuble.
vous ne pouvez pas interdire ce passage de l'hotel restaurant en studios mais le passage par une AG est obligatoire et c'est à ce moment que doivent être traitées les tantièmes.
Il est possible aussi que les parties communes aient été affectées par ces travaux, peut-être : là aussi passage par une AG. |
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Posté - 02 janv. 2014 : 20:27:06
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GIPSY : "ayant donné lieu à une déclaration de travaux avec la bénédiction de la mairie (et non à un permis de construire), "
Cet accord ou bénédiction de la Mairie ne sert à rien si l'AG n'a pas adopté préalablement cette transformation du RDC !!! Que ce soit une déclaration de trvaux pour un velux ou un permis de costruire !!!
L'AG a t'elle adopté cette modification ?
".Le tableau de répartition des charges de ces nouveaux studios vient d'être refusé en A.G."
QUi a établi ce nouveau tableau de répartition des charges. Un géomètre ?, un notaire ? le Syndoc ? sur la demande du SDC ou de ce promoteur ?
"les 50 récents acquéreurs sont propriétaires"
???? NON ! ils sont locatires, car vous parlez de bails de 9 ans. C'est l'ancien propriétaire qui est toujours le copropritaire ??
Ils ne peuvent pas voter en AG, et c'est le copro. bailleur sui donne en gestion à une société ces 50 lots.
de plus : Division d’un lot (article 11 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965)
Lorsqu’un copropriétaire décide de diviser son lot en plusieurs fractions en vue de les vendre en tout ou partie à des personnes différentes (copropriétaires résidants dans la résidence ou personnes extérieures), il y a inévitablement création de nouveaux lots et de nouveaux tantièmes.
L’unanimité des voix de tous les copropriétaires n’est pas requise pour valider la modification des charges qui découle d’une telle opération.
Au contraire, l’article 11 alinéa 2 de la loi de 1965 retient la majorité de l’article 24 (majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale) et ce, même si le total de ces nouveaux tantièmes est égal aux tantièmes qui étaient initialement attachés au lot fractionné, ce qui est d’ailleurs souvent le cas (exemple : le lot n°1, correspondant à un appartement auquel sont attachés 100/1000e, est divisé en 4 nouveaux lots : lot n°10 = 20/1000e, lot n°11 = 30/1000e, lot n°12 = 10/1000e et lot n°13= 40/1000e, soit un total de 100/1000e).
Même s’il est peu fréquent qu’une assemblée refuse d’accepter les nouveaux tantièmes issus de la division d’un lot, cette hypothèse peut néanmoins se rencontrer.
Elle est alors lourde de conséquence lorsque le copropriétaire a entrepris de vendre les fractions de son lot avant que l’assemblée générale se soit prononcée car, dans ce cas, non seulement les propriétaires des nouveaux lots n’ont pas le droit de participer aux assemblées générales, mais encore, c’est le copropriétaire initial qui doit continuer de payer les charges comme si la division n’avait jamais eu lieu.
Il est important de retenir que le fractionnement d’un lot par son propriétaire n’est possible que s’il est autorisé par le règlement de copropriété. Aussi, a t-il été jugé que lorsqu’une division de lot est réalisée en violation du règlement de copropriété, le syndic est en droit de réclamer le paiement des charges au copropriétaire initial du lot et non aux acquéreurs des fractions vendues.
Enfin, lorsqu’un copropriétaire divise son lot en plusieurs fractions mais sans en céder la propriété (par exemple, fractionnement d’un grand appartement en plusieurs studios en vue de les louer à des personnes distinctes), l’article 11 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ne trouve pas à s’appliquer puisqu’il reste propriétaire de la totalité du lot.
Il n’est donc pas tenu de présenter à l’assemblée générale une nouvelle répartition des charges.
"Bien sûr, les 50 propriétaires nouveaux trouvent "normal" de payer moins de charges communes générales que les autres copropriétaires de l'immeuble qui, eux, n'ont pas envie de payer 50% de plus de charges que les 50 lots nouvellement créés.
GIPSY : Bail commercial de 9 ans ??? et aussi copropriétaires ?? a vous de nous expliquer cela ?? |
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Posté - 02 janv. 2014 : 20:45:17
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citation: GIPSY : Bail commercial de 9 ans ??? et aussi copropriétaires ?? a vous de nous expliquer cela ??
les propriétaires mettent leur logement entre les mains d'une société en général parahotelière qui va gérer à leur place le logement.
Le propriétaire reçoit un loyer par le bail commercial, et la société reçoit le loyer directement des logements. On retrouve cela souvent dans les résidences étudiants, les résidences de tourisme, les résidences seniors, etc...
les 50 propriétaires sont bien propriétaires et la société est locataire et sous loue en quelque sorte. |
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GIPSY
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Posté - 02 janv. 2014 : 20:56:52
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RAMBOUILLET, voici quelques précisions :
-La société qui possédait l'hôtel-restaurant a bien rendu les 50 studios à 50 acquéreurs différents qui ont bénéficié du régime fiscal CENSI BOUVARD 2013,
-Ces 50 acquéreurs sont devenus 50 nouveaux copropriétaires à la place de la société qui possédait l'hôtel-restaurant mais, comme vous le savez, les 50 acquéreurs ont signé, comme condition de la vente, un bail commercial de leur logement meublé à une société para-hôtelière qui gère tout (résidence de tourisme),
GIPSY |
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GIPSY
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Posté - 02 janv. 2014 : 21:55:32
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Philippe 388, Merci pour toutes vos recherches,
-comme précisé à RAMBOUILLET, la Société qui possédait les murs de l'hôtel-restaurant a subdivisé des lots pour en créer 50 (les 50 studios rénovés et meublés en para-hôtelier).
-le règlement de copropriété précise bien que chacun des copropriétaires peut modifier, à ses frais, comme bon lui semble, la disposition Intérieure de ses locaux...
-l'A.G. a autorisé les travaux prévus par la société propriétaire de l'hôtel restaurant et affectant les parties communes,
-Le nouveau tableau de répartition des charges (suppression des lots de l'hôtel-restaurant et création des 50 nouveaux lots, studios meublés para-hôteliers) a été établi par le géomètre et officialisé par le notaire préalablement à la vente des 50 lots ;
Le total des tantièmes est resté inchangé, hormis leur simple répartition "simpliste" entre les 50 nouveaux lots créés,
Mais c'est là que l'injustice devient criarde. A surfaces et à niveaux égaux, un studio d'origine (1970) se trouve payer moitié plus de charges
communes générales qu'un des 50 studios rénovés et para-hôteliers...
C'est pourquoi l'A.G. n'a pas approuvé le nouveau tableau de répartition des charges, suivant l'article 11 alinéa 2, de la loi de 1965.
Comme vous, j'avais lu le lien ci-après et, plus précisément, la fin
http://www.jpm-copro.com/Etude%208-5-1.htm
Mais :
-Les 50 ventes ont été réalisées définitivement ; elles n'ont pas été réalisées "sous condition", de sorte que les réserves exprimées ne s'appliquent pas. (malheureusement !)
-la société propriétaire des murs de l'hôtel-restaurant a bien divisé ses lots et créé elle-même les 50 lots qu'elle vient de vendre à 50 acquéreurs différents qui ont loué leurs studios meublés à une société commerciale qui gère le tout dans une structure "para-hôtelière" (résidence de tourisme, régime fiscal CENSI BOUVARD").
Il n'y a qu'un seul et GROS PROBLEME : les 50 lots qui viennent d'être créés paient moitié moins de charges communes générales que les autres appartements d'origine (1970), à surfaces et niveaux égaux...
Comment solutionner ce problème en justice puisqu'il s'avère impossible de corriger ces anomalies à l'unanimité??? et est-ce possible, même en justice ? Les articles 10 et 43 de la loi de 1965 viennent-ils à notre secours, l'action fondée sur l'article 43 étant IMPRESCRIPTIBLE.
MERCI à tous ceux qui peuvent aider notre copropriété à sortir de cet imbroglio.
GIPSY
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GIPSY
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Posté - 02 janv. 2014 : 22:51:02
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Bonsoir à Tous,
A y réfléchir, la formule de l'ARBITRAGE ne serait-elle pas la meilleure solution ?
Comment les 50 acquéreurs de l'ex-hôtel-restaurant pourront-ils justifier leur opposition et se plaindre d'être "lésés" par une répartition équitable des charges communes générales ???...
http://www.lesiteimmobilier.com/new...arch_rid=310
Vos commentaires seront les bienvenus !
GIPSY |
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GIPSY
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Posté - 02 janv. 2014 : 22:54:48
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Posté - 03 janv. 2014 : 08:06:06
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je n'ai pas d'expériences dnas ce type d'arbitrage, mais en général un arbitrage se fait entre quelques personnes, là ce serait avec 50 nouveaux copros et les x anciens, cela ne me semble pas être très faisable, car si l'un refuse qu devient l'arbitrage...
a mon avis, ce ne peut-être que le juge qui pourrait trancher... mais il vous faut un avocat spécialisé. |
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Posté - 03 janv. 2014 : 10:02:07
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Difficile de se passer d'un avocat spécialisé !!
Apparement tout à été fait dans les règles, l'AG a adopté ces travaux en connaissant la nouvelle répartiton des charges établie par un géomètre.
Mais cette nouvelle grille est elle valable sachant que le nouveau copropriétaire n'aurait pas à présenter une nouvelle grille de réparttion de charges: article 11 alinea 2 de la loi de 1965 !
Du juridique pur   |
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GIPSY
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Posté - 03 janv. 2014 : 10:13:29
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Rambouillet et Philippe 388 Merci.
Attention, l'A.G. a autorisé des travaux affectant les parties communes avant de découvrir beaucoup plus tard la nouvelle répartition des charges concernant les 50 lots créés.
Nous nous trouvons devant un fait accompli (activité hôtelière devenue activité para-hôtelière avec autorisation de travaux en A.G. ; mais le tableau de répartition des charges communes générales des 50 lots nouvellement créés (total identique à l'ancien hôtel restaurant) fait ressortir de graves injustices par rapport aux charges communes générales de tout le reste de l'ensemble immobilier ! ( pour chacun des 50 lots créés : moitié moins de charges à surfaces, niveaux et orientations identiques).
En l'état, l'A.G. a refusé ce nouveau tableau de répartition.
Mais quid pour l'avenir et pour la procédure qui paraît inévitable, sauf s'il existe une solution par sentence arbitrale ??? |
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Sunbird
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 Posté - 03 janv. 2014 : 10:27:24
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Votre dossier n'est pas simple.
Que dit le syndic dans cette histoire? Car le syndic n'est pas neutre dans cette histoire, et avant la modification du RDC il avait le moyen d'informer les copropriétaires et de noter cette incohérence.
Avez-vous contacter le géomètre sur ce dossier? |
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Posté - 03 janv. 2014 : 11:13:37
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GIPSY :" l'A.G. a autorisé des travaux affectant les parties communes avant de découvrir beaucoup plus tard la nouvelle répartition des charges concernant les 50 lots créés."
AUCUN copropriétaire, ni le CS n'ont évoqué ce problèmes de tantièmes lors des débats sur ces travaux ??
Aucune question sur la modification des charges possibles avec 50 nouveaux copropriétaires ??
L'AG est responsable aussi de ce manque de "curiosité". C'est une quesqtion essentielle avant d'adopter ce changement important d'un lot de copropriété !!
Le syndic, le CS sont aussi responsables de n'avoir pas informé et de ne pas avoir donné TOUTES les informations nécessaires à la décision.
Le passage par le juge est inévitable, mais qui va contester la décision d'AG sur cette nouvelle grille. Qui va payer ces charges et sur quelle grille ??
pour info :
Contester la décision de modifier la répartition des charges de copropriété prise par l’assemblée générale
Ce cas de figure vise toute action qui a pour but de contester une décision d’assemblée générale qui, soit a refusé catégoriquement et en toute connaissance de cause de modifier la répartition des charges alors que celle-ci s’imposait, soit a voté en faveur d’une nouvelle répartition dont la validité est mise en doute par des copropriétaires.
Ce type d’action en justice est visé par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et nécessite la réunion de plusieurs conditions. En effet, seuls les copropriétaires opposants (ceux qui se sont opposés à la décision) ou défaillants (copropriétaires absents non représentés) peuvent agir en contestation s’ils saisissent le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble dans les 2 mois suivant l’envoi du procès-verbal de l’assemblée générale concernée.
Si le fondement de l’action en justice repose sur la contestation du refus de l’assemblée générale d’accepter de modifier la répartition des charges, le juge ne pourra que prononcer l’annulation de la décision, sans pouvoir instituer une nouvelle répartition. A l’inverse, si ce fondement consiste à contester la nouvelle répartition instituée par l’assemblée générale, le juge pourra, sous couvert que cette dernière ne respecte pas les prescriptions légales, lui substituer une nouvelle répartition (article 42 alinéa 3 de la loi de 1965).
Mais quelle que soit l’hypothèse envisagée, l’absence de contestation de la décision de l’assemblée générale a pour conséquence de rendre ladite décision applicable à tous les copropriétaires.
Contester l’absence de décision de :odifier la répartition des charges de copropriété de l’assemblée générale
Ce cas de figure est visé à l’alinéa 3 de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 : « A défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire ».
L’action en contestation ne peut donc ici d’une part, porter que sur les seules hypothèses énoncées à l’article 11 alinéa 1er de la loi de 1965, à savoir des travaux entrepris à l’initiative de la copropriété ou d’un copropriétaire, des actes de disposition ou d’acquisition, ou le fractionnement d’un lot en vue de la vente de tout ou partie des nouveaux lots issus de cette division et d’autre part, être justifiée par le fait qu’une nouvelle répartition des charges n’a pas été instituée par l’assemblée générale.
Plus clairement, et sur ce dernier point, il faut que l’assemblée générale ait été saisie du problème et qu’elle n’ait pas été en mesure de se prononcer (le problème de la nouvelle répartition des charges était bien inscrit à l’ordre du jour, mais l’assemblée n’a pas pu prendre de décision faute de majorité par exemple).
Contrairement au cas précédant qui ouvre l’action en contestation à une catégorie de copropriétaires (opposants ou défaillants), dans le cas présent, tout copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble pour demander au juge de se substituer à l’assemblée générale en imposant une nouvelle répartition des charges. Par ailleurs, le délai de contestation n’est pas limité à deux mois : il est de 10 ans à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale.
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GIPSY
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Posté - 03 janv. 2014 : 12:24:05
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SUNBIRD, Vous avez raison ; ce dossier n'est pas très simple.
Le syndic nous semble de collusion avec l'ex hôtel-restaurant.
Le géomètre a fait le travail qu'on lui a commandé (subdivision de divers lots de l'hôtel restaurant ; création des 50 nouveaux lots). Nous ne pouvons rien reprocher au géomètre. il a réalisé le travail commandé sans se soucier du reste.
Philippe 388, Merci, Vos développements semblent répondre complètement à notre situation. L'A.G. n'a jamais donné le moindre accord sur un tableau de répartition des charges et celui que l'ex-hôtel restaurant vient de passer en A.G. a été "rejeté".
Ne comptons pas sur le syndic pour nous sortir de ce guêpier. Il s'entend trop bien avec les responsables de l'ex hôtel qui ont créé et vendu les 50 lots. Ces responsables se retrouvent à la tête de la Société qui gère les 50 lots en activité para-hôtelière.
L'A.G. n'a pas voté en faveur d'une nouvelle répartition équitable des charges car aucun travail n'était effectué en ce sens de la part d'un géomètre. l'A.G. a tout simplement refusé d'approuver le projet de répartition présenté par l'ex-hôtel, conformément à l'article 11 alinéa 2 de la loi de 1965.
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Posté - 03 janv. 2014 : 13:14:07
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GIPSY : syndic complice !! mas les copros aveugles, sourds et surtout muets !
OU était votre CS sur la gestion de ce dossier important ??
L'AG pouvait demander dans cette adoption des travaux que le syndicat prenne en charge les frais du géomètre !
Personne n'a bougé, et Tous ont donc laissé faire ces entrepreneurs !
L'AG a t'elle adopté de mandater un avocat expert en copropriété pourapporter un avis éclairé de juriste aux copros, y compris les propriétaires du lot hotel ?
Que dit votre CS sur ce conseil d'un avocat, sur un autre géomètre payé par le SDC ??
Maintenat votre syndic est très mal parti, car comment va t'il faire pour répartir les charges de copropriété ??
Gipsy : êtes vous au CS ! c'est au CS de pousser le syndic à prendre les mesures necessaires pour clore ce dossier. Cela va demander beaucoup de temps. La seule solution est de lancer rapidement un autre calcul des tantièmes par un géomètre payé par le SDC.
Mais rien ne dit que ce nouveau calcul soit différent du premier !! Le premier géomètre a certainement bien fait son travail !!
C'est sur cette base que quelques copros devront assigner le SDC pour la nouvelle grille de charges si la différence est grande entre ces 2 calcul de tantièmes.
Gipsy : Si le dossier présenté par ce copro. d'effectuer des travaux privatifs sur des parties communes n'étaient pas complet et clair, alors l'AG devait refuser ces travaux !!
Le géomètre fait son boulot, il mesure et calcul la nouvelle grille, il n'a rien à voir avec les problèmes de votre SDC.
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andre78fr
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Posté - 03 janv. 2014 : 13:34:26
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Très accessoirement, je suis curieux de l'évolution des honoraires du syndic compte-tenu de l'augmentation du nombre de lots...
Sur le fond et vu les écarts énoncés, je pense qu'il faut aller directement sur la révision en justice prévue par l'article 12 :
citation:
Article 12
Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart, ou si la part correspondant à celle d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart, dans l’une ou l’autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10. Si l’action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.
Cette action peut également être exercée par le propriétaire d’un lot avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.
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GIPSY
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Posté - 03 janv. 2014 : 13:55:17
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Philippe 388,
Le syndic voyant la tempête arriver a poussé plus du quart du CS à démissionner.
Vous imaginez le reste.
Tout est dit : copros aveugles, ayant peur de changer de syndic, etc.etc. CS paralysé par la démission de plus du quart des membres...ce quart étant favorable au syndic et manoeuvré par lui !
ANDRE 78 :
J'avais pensé à cette action ; mais notre règlement de copropriété remonte à 1970. (les 5 ans sont passés depuis longtemps).
Le syndic parle de "dévouement" mais il s'agit de son dévouement pour l'intérêt financier. Nous n'avons pas réussi à nous en débarrasser à la dernière A.G. Il est réélu grâce qux démissionnaires du CS et surtout aux pouvoirs adressés au syndic, distribués au président de séance (faisant partie des démissionnaires), etc. etc. vous avez tout compris.
Pour ma part, je doute que nous puissions utiliser l'article 12.
Bien sûr, le modificatif (création des 50 lots) vient de sortir mais les copropriétaires d'origine (1970) ne peuvent certainement pas se prévaloir du délai de 5 ans par rapport à ce modificatif ?
Pour les copropriétaires "lésés", le règlement de copropriété remonte à 1970...
Et ce ne sont pas les 50 acquéreurs récents qui vont se plaindre de la situation actuelle, bien que non résolue...
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Copropriété- modification charges inéquitables, 
