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 Sujet  |
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krichoune
Contributeur vétéran
133 réponses |
 Posté - 17 mai 2009 : 06:27:56
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Bonjour,
Je reviens vers vous après avoir digéré la facture de l'huissier pour faire un EDL.
Je ne sais que faire :
Par exemple l'huissier a noté sur edl sorti :
Sejour: plafond repeint recemment. Présence de débords sur les murs resultant d'un ouvrage effectué a main levée sans protection : resultat assez inesthetique.
Sur l'EDL d'entrée j'avais "murs rose fuschia etat moyen qq trous bouchés en blanc"
Est ce que je peux lui imputer la remise au propre des murs ?
Chambre : EDL entré : idem sejour, sur edl sorti : "Refection incomplete des murs car presence de traces de rouleux de peinture. Il manquerait apparemment une couche supplementaire".
Est ce que je peux lui imputer la "couche supplémentaire" ?
Pour les clefs il manque une clef de la porte d'entrée. Je change la serrure mais il paye ??
enfin dernière question, les radiateurs n'avaient pas été vérifié lors de l'EDL d'entré car le locataire precedent avait fait couper l'electricité, j'ai demandé au nouveau de me signaler s'il y avait un problème pendant la période de chauffe (j'avais du lire ça sur le forum) aucun problème n'a été signalé.
Et sur EDL sorti Il est noté :"Malgré nos essais le radiateur du sejour ne fonctionne pas. Le fil electrique apparemment n'est pas connecté"
Je sais que le locataire avait enlevé le radiateur de son support et n'avait pu le remettre (preuve en photo lors d'une visite de recherche de nv locataire) et qu'avant l'EDL pour cacher ça il l'a collé (avec de la colle) contre le mur.
Mon radiateur elect a + de 10 ans, dois je appliquer une vetusté ? Qui payera la main d'oeuvre pour l'installation du nouveau ??
Il est noté que les fenetres et portes sont a nettoyer, qui paye ??
Je ne pense pas q'une entreprise se deplace pour nettoyer 4 fenetres et 3 portes.
Je pense avoir toujours été juste avec mes locataires, certains m'ont m^me remercié, mais celui la a dejà "volé" ma cuisine (par ma bêtise) alors je ne veux pas lui faire de cadeaux.
Il a une caution solidaire et le document a été rédigé a la main par celle ci. Mais dois je dabord reclamer le remboursement au locataire ou a sa caution ? Je sais déjà que le locataire va m'envoyer paitre, et je pense que ma réclamation va finir au tribunal, ça sera une première pour moi et je me demandais est ce que l tribunal peut lui demander de me payer en 10 fois ou plus ??
Merci pour votre aide toujours préciseuse
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 17 mai 2009 : 08:58:55
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Citation :
Sejour: plafond repeint recemment. Présence de débords sur les murs resultant d'un ouvrage effectué a main levée sans protection : resultat assez inesthetique.
Sur l'EDL d'entrée j'avais "murs rose fuschia etat moyen qq trous bouchés en blanc"
Est ce que je peux lui imputer la remise au propre des murs ?
Oui, mais iil faudra tenir compte de la vétusté. Si la peinture sur les murs a plus de sept ans, la valeur résiduelle de 'votre' peinture n'était guère importante, de l'ordre de 10% maximum, donc vous ne pourriez pas retenir plus de 10% du cout, sur devis ou facture bien entnedu.
Citation :
Chambre : EDL entré : idem sejour, sur edl sorti : "Refection incomplete des murs car presence de traces de rouleux de peinture. Il manquerait apparemment une couche supplementaire".
Est ce que je peux lui imputer la "couche supplémentaire" ?
Idem.
Citation :
Pour les clefs il manque une clef de la porte d'entrée. Je change la serrure mais il paye ??
Idem mais je pense que la durée de vie d'une serrure étant plus importante, il faut la compter autour de 15 ans, et je compterais une valeur résiduelle plus importante de l'ordre de 20% à 25%.
Exemple 12,5 ans, facture ou devis de 100 euros
Valeur actuelle de votre serrure 25% de 100 + 12,5/25*75% de 100 = 62,50 euros. C'est ce que je compterais.
Citation :
les radiateurs n'avaient pas été vérifié lors de l'EDL d'entré car le locataire precedent avait fait couper l'electricité, j'ai demandé au nouveau de me signaler s'il y avait un problème pendant la période de chauffe (j'avais du lire ça sur le forum) aucun problème n'a été signalé.
Et sur EDL sorti Il est noté :"Malgré nos essais le radiateur du sejour ne fonctionne pas. Le fil electrique apparemment n'est pas connecté"
Je sais que le locataire avait enlevé le radiateur de son support et n'avait pu le remettre (preuve en photo lors d'une visite de recherche de nv locataire) et qu'avant l'EDL pour cacher ça il l'a collé (avec de la colle) contre le mur.
Mon radiateur elect a + de 10 ans, dois je appliquer une vetusté ? Qui payera la main d'oeuvre pour l'installation du nouveau ??
Sa valeur résiduelle est faible, je dirais la encore 10%.
Il faudrait deja présenter un devis indiquant que le raidaiteur soit HS pour le remplacer, mais dans tous les cas, la main d'aoeuvre est à la charge du locataire à 100% en ce qui concerne la reconnection électrique et le déplacement.
Citation :
Il est noté que les fenetres et portes sont a nettoyer, qui paye ??
100% au locataire sur devis ou facture
Citation :
Je ne pense pas q'une entreprise se deplace pour nettoyer 4 fenetres et 3 portes.
Non, peut-etre mais uen femme de ménage oui.
Citation :
Il a une caution solidaire et le document a été rédigé a la main par celle ci. Mais dois je dabord reclamer le remboursement au locataire ou a sa caution ? Je sais déjà que le locataire va m'envoyer paitre, et je pense que ma réclamation va finir au tribunal, ça sera une première pour moi et je me demandais est ce que l tribunal peut lui demander de me payer en 10 fois ou plus ??
Vosu devez le rendu du dépot de garantie au loctaire, mais s'il manque quelque chose, vous le demandez au locataire dans le même document envoyé par RAR, et sans réponse de sa part vosu pouvez demander le paiement a la caution rapidement.
Merci pour votre aide toujours préciseuse
[/quote] |
Festina lente |
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krichoune
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 17 mai 2009 : 09:12:57
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Citation :
Citation :
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Sejour: plafond repeint recemment. Présence de débords sur les murs resultant d'un ouvrage effectué a main levée sans protection : resultat assez inesthetique.
Sur l'EDL d'entrée j'avais "murs rose fuschia etat moyen qq trous bouchés en blanc"
Est ce que je peux lui imputer la remise au propre des murs ?
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Oui, mais iil faudra tenir compte de la vétusté. Si la peinture sur les murs a plus de sept ans, la valeur résiduelle de 'votre' peinture n'était guère importante, de l'ordre de 10% maximum, donc vous ne pourriez pas retenir plus de 10% du cout, sur devis ou facture bien entnedu.]
En fait c'est la locataire precedente qui avait peint l'appartement en rose mais elle n'est restée que 2 ans.
Pour le radiateur si j'ai ben compris, il me devra 10% du prix du radiateur mis 100% de la MO et deplacement ?
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 17 mai 2009 : 09:58:56
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Pour le premier point, cerets, mais vous aurez sans doute du mal a prouver les dates.
Pour le second, oui. Il y a réparation du cable électrique de toutes façons, et celle-ci ne souffre pas d'une décote, et aussi, au cas ou le radiateur est HS, et dans ce cas seulement, remplacement, mais avec risque de contestation de la part de votre ex-locataire, puisque l'huissier n'a supputé qu'un défaut de connection électrique. |
Festina lente |
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krichoune
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 17 mai 2009 : 10:41:49
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Citation :
Pour le second, oui. Il y a réparation du câble électrique de toutes façons, et celle-ci ne souffre pas d'une décote, et aussi, au cas ou le radiateur est HS, et dans ce cas seulement, remplacement, mais avec risque de contestation de la part de votre ex-locataire, puisque l'huissier n'a supputé qu'un défaut de connexion électrique.[quote]
l'huissier a ajouté en remarque générale :
Il y a lieu de faire des réserves quant au fonctionnement des prises ainsi que celui des radiateurs électriques.
ça me couvre quand même si le radiateur est HS
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 17 mai 2009 : 11:17:10
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Oui, mais le souci est que la loi de 1989 ne prévoit pas les 'réserves' a l'état des lieux. L'"huissier s'est coouvert, mais le locataire aura beau jeu de prétendre que le radiateur fonctionnait, et que l'état des lieux ne prend partie ni dans un sens ni dans l'autre.
Il faut donc essayer, mais ne pas s'illusionner si le loctaaire renacle sur ce point. |
Festina lente |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 mai 2009 : 16:49:18
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| il fallait prendre le temps de tester toutes les prises électriques et les équipements |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 17 mai 2009 : 17:37:50
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Citation :
Sejour: plafond repeint recemment. Présence de débords sur les murs resultant d'un ouvrage effectué a main levée sans protection : resultat assez inesthetique.
Sur l'EDL d'entrée j'avais "murs rose fuschia etat moyen qq trous bouchés en blanc"
L'huissier aurait pu se contenter d'écrire : "plafond repeint récemment. Présence de débords sur les murs". Dans un état des lieux, les origines des dégradations sont hors sujet même si elles peuvent aider à prescrire la réparation. L'état des lieux est un constat, pas une analyse technique.
Ma réponse se rapproche de celle de ribouldingue ==> vous pouvez imputer la remise à neuf des murs en appliquant une décote de vétusté ou vous pouvez imputer 100% d'une réparation qui masque tout simplement la dégradation, pas exemple la pose d'une frise en haut des murs.
Ainsi, par l'un ou l'autre des moyens techniques de réparation, vous n'imputez rien pour les trous rebouchés en blanc sur fond fuschia de l'entrée dans les lieux.
Citation :
"Refection incomplete des murs car presence de traces de rouleux de peinture. Il manquerait apparemment une couche supplementaire".
Même remarque, l'huissier aurait pu éviter d'ajouter "Il manquerait apparemment une couche supplémentaire". Ce qu'on voit, c'est la trace des rouleaux, c'est une mauvaise mise en oeuvre de la peinture lors que l'état des lieux d'entrée ne mentionnait certainement pas ce défaut. Là, il s'agit d'une maladresse de mise en oeuvre qui ne dégrade pas fondamentalement mais qui dérange, comme si c'était sale. Si la peinture d'origine avait plus de 7 ans, il me semble que ce serait d'assez bon goût de ne rien retenir contre ce défaut car si le locataire n'avait rien fait, vous auriez récupéré un plafond encore moins agréable à regarder. N'oubliez pas que la vétusté est à la charge du propriétaire. Je trouve de mauvais goût de sanctionner un locataire qui a effacé" la vétusté à la place du propriétaire, même s'il a été maladroit. Je ne me contredit pas avec m réponse du début. Ma réponse du début consiste à corriger les dépassements de peinture sur les murs (dégradation), pas la maladresse de mise en oeuvre proprement dite. Je sais, la nuance est tordue...
Citation :
Pour les clefs il manque une clef de la porte d'entrée. Je change la serrure mais il paye ??
Faut peut être pas trop pousser. Quand il manque une clé, c'est qu'il y a d'autres clés pour reproduire la clé manquante... pas obligé de remplacer la serrure ! (même si cela relève d'un acte de prudence, et dans ce cas, la prudence, ce n'est pas la serrure qu'on remplace, mais le canon). Vous savez, même si un locataire rend toutes les clés... il peut en avoir égaré une ou avoir laissé des copies chez des amis ou avoir gardé lui-même des copies. Alors, au nom de la prudence, il faudrait remplacer les canons pour l'entrée de chaque locataire. Et comme 80 % des locataires commencent par remplacer les canons au nom de cette même prudence... Pour moi, la seule chose imputable au locataire est la copie d'une clé.
Citation :
Et sur EDL sorti Il est noté :"Malgré nos essais le radiateur du séjour ne fonctionne pas. Le fil électrique apparemment n'est pas connecté"
Une fois de plus, même si on peut rendre hommage à l'huissier d'avoir essayé de comprendre ce qu'il constatait, il n'a pas formulé correctement la seconde partie de son observation sur le radiateur électrique. Il aurait été meilleur qu'il note qu'il n'a pas pu constater si le fil électrique était connecté et éventuellement il aurait pu indiquer s'il avait testé les fusibles. Mais il aurait parfaitement fait son travail s'il s'était contenté de noter "Malgré nos essais le radiateur du séjour ne fonctionne pas."
Citation :
avant l'EDL pour cacher ça il l'a collé (avec de la colle) contre le mur.
Pour moi, fixer au mur un radiateur électrique avec de la colle c'est une dégradation, ce type de radiateur est conçu pour être fixé mécaniquement et facilement démontable. Mais si ce mode de fixation n'est pas noté sur l'état des lieux, il n'est pas imputable au locataire. Pour ce radiateur, il vous faut absolument les explications du réparateur et un devis bien rédigé pour déterminer ce qui est imputable au locataire. Si le radiateur est encore en état de marche, ce sera 100 % à la charge du locataire pour remettre l'alimentation en état, mais à condition que le défaut d'alimentation n'ait pas pour origine la vétusté de cette dernière. Vous allez avoir du mal à être certain de faire une imputation irréprochable. Mais le locataire aura lui aussi du mal à vous mettre en défaut si votre imputation est maladroite. Alors, si j'étais à votre place, je ne me poserais pas trop de questions.
Citation :
Il y a lieu de faire des réserves quant au fonctionnement des prises ainsi que celui des radiateurs électriques.
Les réserves n'ont pas de valeur opposable au locataire sortant, sur son état des lieux. C'est comme si l'huissier n'avait rien noté. Ces réserves n'ont qu'un aspect informatif pour vous. Cela vous incite à faire une vérification avant de remettre à bail car vous savez que vous devez "délivrer les lieux en parfait état de réparations et de fonctionnement des équipements".
Citation :
Mais dois je d'abord réclamer le remboursement au locataire ou a sa caution ?
Ce que vous devez d'abord faire, c'est récupérer la somme dont le locataire est redevable sur son dépôt de garantie. Allez-vous nous indiquer que ce locataire "s'est déjà restitué lui-même son dépôt de garantie" en ne payant pas ses 2 derniers mois de loyer ? |
seborga1 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 mai 2009 : 18:24:51
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en cas de clé manquante, vous imputez le changement du barillet!
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 17 mai 2009 : 18:29:38
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Citation :
Vous savez, même si un locataire rend toutes les clés... il peut en avoir égaré une ou avoir laissé des copies chez des amis ou avoir gardé lui-même des copies. Alors, au nom de la prudence, il faudrait remplacer les canons pour l'entrée de chaque locataire. Et comme 80 % des locataires commencent par remplacer les canons au nom de cette même prudence... Pour moi, la seule chose imputable au locataire est la copie d'une clé.
Si il rend toutes les clés, c'est alors au bailleur de décider si il change ou nom le canon a ses propres frais, mais en effet il ne peut rien retenir sur le locataire, ce serait mal venu.
Si il manque une clé, en revanche, je trouve pour ma part que le bailleur doit changer le canon (non pas la serrure, merci d'avoir corrigé je n'ai pas été assez précis).
Je pense personellement qu'il doit plus que la copie.
Pour relativiser la différence:
Pour info, copie d'une clé basique = 3,50 euros à 7,00 euros
Remplacement du canon avec 3 clés neuves = 6 à 12 euros installation faite par le bailleur.
Si il s'agit de clés sécurisées
Copie de 15 à 50 euros
Nouveau canon avec trois clés de 30 à 70 euros.
Citation :
Mais il aurait parfaitement fait son travail s'il s'était contenté de noter "Malgré nos essais le radiateur du séjour ne fonctionne pas."
Ca n'aurait pas changé fondamentalement les conséquences, remarquez.
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 17 mai 2009 18:35:42 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 19 mai 2009 : 18:21:59
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Citation :
Pour moi, la seule chose imputable au locataire est la copie d'une clé.
+ 1;
cela suffit amplement surtout pour les raisons expliquées par Seborga. |
Cordialement, |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 19 mai 2009 : 21:43:03
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Et oui, même s'il n'y a qu'une minime différence de prix entre une copie de clé et un canon neuf avec ses 3 ou 5 clés... et le 1/4 d'h de main d'oeuvre et le déplacement... finalement la différence augmente... donc, même s'il n'y a que peu d'argent en jeu, il est plutôt néfaste de commencer par embrouiller le décompte en prétendant que pour une clé manquante il faut remplacer le canon car cela fait perdre en crédibilité et cela incite le locataire à chercher la petite bête et à tout contester.
Pour moi, la première chose à faire, c'est être honnête et cohérent.
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seborga1 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 19 mai 2009 : 21:48:10
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Seborga1, votre locataire vous rend deux clés en vous disant qu'il a perdu la troisième, vous ne changez pas le barillet pour le locataire suivant?
Moi si.
Ca vous parait plus logique de faire une copie de plus, et on sait d'ailleurs que plus il y a de copies, plus les barillets s'abiment?
Pour moi, la première chose a faire est d'assurer la sécurité des lieux, et de ne pas permettre a quiconque d'entrer dans les lieux sans effraction. |
Festina lente |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 mai 2009 : 23:36:27
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| et j'ajoute que les associations de locataires sont d'accord avec cette imputation..... |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 20 mai 2009 : 07:10:25
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Citation :
votre locataire vous rend deux clés en vous disant qu'il a perdu la troisième, vous ne changez pas le barillet pour le locataire suivant?
Moi si.
Si j'estime que j'ai à changer le canon pour quelque raison que ce soit, je le fait mais je n'impute que la valeur d'une copie de clé car la différence entre les états des lieux ne me permet pas de prendre autre chose en compte. Je me débrouille pour que le devis du changement de canon , si je choisis de changer le canon, fasse apparaître le prix de fourniture de clé supplémentaire et j'ai le justificatif qui va bien pour le décompte du locataire.
Le principe est d'imputer ce qui est imputable et pas ce qu'on décide comme intelligent de faire ou faire faire pour bien préparer le logement pour le futur locataire. Et que cela concerne des éléments de grand ou petit prix. |
seborga1 |
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Degradations noté par huissier et devis
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