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eric02
Contributeur débutant
12 réponses |
 Posté - 09 mai 2009 : 14:38:46
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SCI créée par parents pour un immeuble. Puis donation de la nu-propriété des parts aux enfants. Maintenant nouvel achat envisagé par le père par apport sur son compte courant, remboursable par les loyers. Les enfants se trouveront-ils bien automatiquement nu-propriétaires de ce nouveau bien en toute légalité et sans frais ? Deuxième question: si le compte courant reste trop important, est-il possible de l'incorporer au capital social contre de nouvelles parts qui feront l'objet d'une nouvelle donation ?
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 09 mai 2009 : 15:00:54
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Les enfants se trouveront-ils bien automatiquement nu-propriétaires de ce nouveau bien en toute légalité et sans frais ?
Le compte courant est au nom de l'associé donc à celui des parents.De plus, ils ne peuvent qu'apporter une somme et non un bien.
Les enfants se trouveront-ils bien automatiquement nu-propriétaires de ce nouveau bien en toute légalité et sans frais ?
Les enfants n'apportant rien, ne seront propriétaires de : rien.
si le compte courant reste trop important, est-il possible de l'incorporer au capital social contre de nouvelles parts qui feront l'objet d'une nouvelle donation ?
L'incorporation des sommes en compte courant au capital social va entraîner une augmentation du capital social et création de parts nouvelles appartenant uniquement à l'apporteur : les parents.
Si ceux-ci décident d'en faire donation aux enfants, cette transmission peut s'opérer en nue-propriété.
Attention cependant que cette succession d'opérations ne soit pas considérée fiscalement comme un abus de droit. |
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eric02
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 09 mai 2009 : 16:49:45
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Merci pour votre réponse, je précise davantage: le père apporte des fonds à la SCI démembrée, ce qui fait augmenter le compte courant du père.
La SCI démembrée achète un nouvel immeuble avec ces fonds.
La répartition des parts de la SCI ne s'en trouve pas modifiée en nombre: parents en usufruit et enfants en nue-propriété(la valeur des parts peut changer car la SCI a une dette vis-à-vis du père).
Avec le temps, les fruits de la location devraient diminuer le montant du compte courant du père. Ce raisonnement est-il bon ? |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 09 mai 2009 : 17:33:30
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je précise davantage: le père apporte des fonds à la SCI démembrée, ce qui fait augmenter le compte courant du père.
Je l'avais compris ainsi.
La SCI démembrée achète un nouvel immeuble avec ces fonds.
Ce n'est pas la SCI qui est démembrée mais les parts détenues pour la nue-propriété par les donataires et pour l'usufruit aux donateurs.
Donc, si à l'aide des fonds déposés par les parents en compte courant de la SCI sont investis dans l'achat d'un bien immobilier, les parts resteront effectivement démembrées puisqu'aucune part nouvelle ne sera créée au nom des parents en rétribution de leur apport.
Dans cette situation ce sera une "donation déguisée" aux enfants, et il y a tout lieu de s'attendre à une réaction de l'administration susceptible d'engager une procédure d'abus de droit.
la valeur des parts peut changer car la SCI a une dette vis-à-vis du père).
Il n'y aura pas de dette de la SCI envers les parents puisque les fonds déposés en compte courant ont servi à l'acquisition d'un bien entré dans le patrimoine de la SCI sur laquelle ils détiennent des parts augmentant de valeur du fait de l'enrichissement du patrimoine social.
Et dans le même temps la valeur en nue-propriété augmente au profit des enfants qui n'auront en rien contribué à cet enrichissement (d'où déguisement plus qu'évident de l'opération).
Avec le temps, les fruits de la location devraient diminuer le montant du compte courant du père. Ce raisonnement est-il bon ?
C'est le contraire.
En leur qualité d'usufruitiers des parts, les revenus de la SCI leur revient ce qui augmentera le montant de leur compte courant au fil des ans. |
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eric02
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 09 mai 2009 : 19:25:43
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Un grand merci pour vos précieuses indications, j'étais pourtant parti de vos réponses à "rimramrom" forum SCI, sujet "nouvel achat par une sci familiale" (dernier message lu le 12 octobre 2008 dans la liste des sujets) qui envisageait une acquisition semblable à mon idée qui n'est donc pas correcte.
La seule solution reste donc de créer une nouvelle SCI pour acquérir le bien, puis donation de la nue-propriété dans le but de transmission de patrimoine.
Bien à vous. |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 09 mai 2009 : 23:18:21
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La seule solution reste donc de créer une nouvelle SCI pour acquérir le bien, puis donation de la nue-propriété dans le but de transmission de patrimoine
Vos parents peuvent toujours apporter la somme en compte-courant dont ils vous feront donation, en nue propriété seulement, par simple déclaration déposée à l'administration fiscale sans intervention d'un notaire.
Vous (les enfants) laissez les sommes reçues individuellement en compte courant.
A l'aide de ces fonds en compte-courant, au nom des uns et des autres, la SCI pourra ainsi acquérir. |
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eric02
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 10 mai 2009 : 14:21:23
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Votre solution me paraît intéressante à mettre en œuvre en profitant de la SCI existante déjà propriétaire d'un immeuble (père et mère chacun 3 parts en pleine propriété, les autres parts: 90% usufruit pour le père, 10% usufruit pour la mère et chacun des 3 enfants un tiers en nue-propriété).
Donc le père (régime séparation de biens et la mère a peu de fonds propres) et la mère à moindre degré apportent des fonds à la SCI, inscrits sur leurs comptes courants puis donation des fonds en nue-propriété aux 3 enfants portés sur leurs comptes courants, par simple déclaration à l'administration fiscale qui calculera les droits éventuels et sans passer par le notaire. Il ne doit pas y avoir de changement à ce stade dans le nombre ni la répartition des parts.
Puis acquisition d'un nouveau bien immobilier par la SCI. Que deviendront les parts? les parents auront-ils toujours un droit d'usufruit identique (90%-10%) sur l'ancienne et la nouvelle acquisition immobilière? |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 10 mai 2009 : 17:43:24
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Que deviendront les parts?
Elles auront le même statut.
Rien n'aura changé dès lors que le nombre de parts sera identique.
La seule différence avec la situation actuelle sera que:
-la SCI ayant acquis un bien nouveau possédera un patrimoine plus important;
-par corollaire au précédent §,si la richesse de la SCI a augmenté, la valeur marchande de la part présentera une valeur supérieure.
les parents auront-ils toujours un droit d'usufruit identique (90%-10%) sur l'ancienne et la nouvelle acquisition immobilière?
Les parents auront toujours l'usufruit sur l'ensemble des parts de la SCI.
Il n'y a pas à faire de distinction entre l'ancienne et la nouvelle acquisition.La masse sera dorénavant le patrimoine de la SCI. |
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eric02
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 10 mai 2009 : 21:28:44
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Tout s'éclaircit, un grand merci.
Le montant des droits de donation de compte courant de SCI à chaque enfant sera calculée sur:
la somme donnée moins quelle réduction quand il s'agit d'une nue-propriété (j'ai 57 ans), avec abattement de 156357 euros par enfant en tenant compte de la donation antérieure (parts de SCI en nue-propriété) il y a moins de 6 ans.
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 11 mai 2009 : 07:37:20
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quelle réduction quand il s'agit d'une nue-propriété (j'ai 57 ans),
Ce n'est pas votre âge qui est à retenir mais celui de vos parents.
La valeur de la nue-propriété est égale à la valeur en pleine propriété moins (-) celle de l'usufruit compte-tenu de l'âge de l'usufruitier.
avec abattement de 156357 euros par enfant en tenant compte de la donation antérieure (parts de SCI en nue-propriété) il y a moins de 6 ans.
La donation consentie depuis moins de 6 ans sera rapportée.
Chaque enfant bénéficiera de l'abattement en ligne directe.
Si l'échéance des "6 ans" n'est pas trop éloignée, il serait plus économique de laisser du temps au temps et d'attendre la survenance du terme. |
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eric02
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 11 mai 2009 : 08:37:43
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quelle réduction quand il s'agit d'une nue-propriété (j'ai 57 ans)?
J'aurais dû vous dire que je suis le père usufruitier et ai 57 ans.
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 11 mai 2009 : 13:07:58
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J'aurais dû vous dire que je suis le père usufruitier et ai 57 ans.
J'avais compris le contraire !
Entre 51 et 60 ans, la valeur fiscale de l'usufruit est de 50 %. |
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eric02
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 11 mai 2009 : 22:29:01
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| Et si en plus de la donation, un enfant nu-propriétaire souhaite participer personnellement au nouvel investissement pour l'améliorer, il pourra avancer des fonds à la SCI qui seront inscrits sur son compte courant puis se les progressivement rembourser par la trésorerie de la SCI. |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 12 mai 2009 : 08:23:07
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il pourra avancer des fonds à la SCI qui seront inscrits sur son compte courant puis se les progressivement rembourser par la trésorerie de la SCI.
Effectivement.
En ce cas on ne peut pas parler "d'investissement", subodorant un placement générateur de parts nouvelles à créer à son intention, mais, d'une "avance de fonds" permettant à la SCI de disposer d'un capital numéraires en réserve inscrite en compte-courant au nom de l'associé. |
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achat par SCI démembrée
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