| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
alice78
Pilier de forums
917 réponses |
 Posté - 25 avr. 2009 : 11:15:43
|
Bonjour,
Notre RDC prévoit que "sont charges communes spéciales à chacun des bâtiments 1,2 et 3 (...) les primes d'assurances."
Comment doit-on le comprendre ?
Doit-il y avoir un contrat d'assurance pour chaque bâtiment, ou peut-il y avoir un seul contrat pour les 3 bâtiments ?
Dans le second cas, l'augmentation des primes en cas de sinistre dans un seul bâtiment sera payée par les 3 bâtiments, ce qui semble contraire au RDC.
De même en cas de franchise à payer.
Quid des honoraires du syndic pour déclaration de sinistre ? à répartir entre tous ou seulement auprès du bâtiment concerné ?
Merci pour vos lumières
|
Edité par - alice78 le 25 avr. 2009 11:17:20 |
|
Signaler un abus
|
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 25 avr. 2009 : 12:31:06
|
De alice78
"Doit-il y avoir un contrat d'assurance pour chaque bâtiment, ou peut-il y avoir un seul contrat pour les 3 bâtiments ?"
Il n'y a qu'un seul syndicat, il peut donc n'y avoir qu'un seul contrat.
Pour répondre aux obligations de votre règlement de copropriété il faut donc que le syndicat soit en mesure d'établir la quote-part de prime imputable à chacun des bâtiments et à l'ensemble de la copropriété pour les parties communes générales (Cours, parkings, espaces verts,etc...). On doit donc trouver ces éléments soit dans la police unique ou dans des polices séparées.
Chaque bâtiment supporte les primes, et les franchises et honoraires
propres à chaque sinistre. |
Signaler un abus  |
|
|
alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 25 avr. 2009 : 15:31:27
|
Merci pour ces infos.
Notre contrat est global et ne détaille pas les primes dues pour chaque bâtiment (pas d'espaces verts ni parkings).
Je demande donc à l'assureur la quote part de chaque bâtiment. |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 avr. 2009 : 18:14:28
|
si les surfaces développées ne sont pas les mêmes, si la destination n'est pas la même, vous pouvez avoir une répartition d ela prime par batiment
il suffit de le demander à l'assureur |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 avr. 2009 : 20:53:04
|
Lorsqu'il y a spécialisation des charges, il faut toujours détailler les choses, que ce soit ici pour l'assurance ou ailleurs lors de travaux, un ravalement des façades par exemple.
Dans ce dernier cas il faudra raisonner par "lots", chaque lot correspondant à un bâtiment ..
Idem pour l'assurance.
Ce doit être demandé aux entreprise (travaux), à l'assurance.
Il s'agit alors d'une répartition de la prime selon généralement la surface développée et l'usage.
Ex :
- lot 1 : un bâtiment à usage d'habitation de 50 lots privatifs sur 5 niveaux, surfaces développée 3800 m²
- Lot 2 : un batiment commun de 50 garages privatifs pour 900 m² de surface développée.
Vous êtes alors à même de connaitre ici la part "assurance batiment garages" qui sera imputée spécifiquement aux seuls propriétaires de garages. |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 avr. 2009 : 11:25:41
|
En l'absence de syndicats secondaires, il ne peut pas y avoir de ventilation de prime pour la partie assurance de responsabilité du syndicat. Si un dommage a été causé par une partie commune du bâtiment B, c'est le syndicat qui est responsable et tous les copropriétaires doivent contribuer si l'assurance ne couvre pas ce genre de sinistre.
La question ne peut se poser que que pour l'assurance de biens, et s'il y a des parties communes spéciales (et pas seulement des charges communes spéciales).
Le problème est de savoir si l'assureur est en mesure de ventiler sa prime, ce qui n'est pas toujours le cas.
|
| Signaler un abus |
|
|
alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 30 avr. 2009 : 17:50:51
|
JPM,
OK pour la responsabilité civile du syndicat,
Pouvez-vous me donner un exemple de biens des parties communes, à part les boites aux lettres, les poubelles, le bureau et l'armoire de la loge, je ne vois pas.
S'il n'y a pas de biens, cette répartition du RDC ne change rien au fait que ce soit facturé globalement et non à chauqe copropriétaire.
Si un dommage a été causé par une partie commune du bâtiment B, c'est le syndicat qui est responsable et tous les copropriétaires doivent contribuer si l'assurance ne couvre pas ce genre de sinistre.
OK, lorsque l'assurance ne prend pas le risque en charge.
Mais si le risque est pris en charge ? Exemple infiltration d'un mur dans un appartement pour un seul bâtiment ? Comment ça se passe ? |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 avr. 2009 : 18:01:27
|
Exemple que je connais : bâtiment commun séparé à usage de garage privatifs.
La prime est ventillée par l'assureur entre ce ^bâtiment et celui à usage d'habitation. Le sydicat paye l'ensemble, la répartition étant faites par bâtiment, les lots garages supportant seuls la part "bâtiment garage"
Un sinistre : déclaration, réparation, indemnisation du syndicat.
La réparation par le syndicat est répartie entre les seuls propriétaires de lots "garages".
L'indemnisation par l'assurance est répartie entre les seuls propriétaires des lots "garages".
Les autres propriétaires n'ont rien vu passer, si ce n'est à la fin dans les comptes du syndicat. |
| Signaler un abus |
|
|
alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 30 avr. 2009 : 18:24:00
|
Gédehem,
merci pour votre exemple, qui semble effectivement évident.
Mais pour 3 bâtiments identiques (uniquement des appart d'habitation) à l'exception de la loge + appartement du gardien pour l'un d'entre eux, mais aucun biens "meubles" hormis ceux que j'ai énumérés, quel est l'intérêt d'avoir des primes d'assurance séparées comme demandé par le RDC ?
Pourquoi ce cas de charges spéciales est-il prévu ? Il doit bien y avoir une raison ! |
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 30 avr. 2009 : 19:02:32
|
"Mais pour 3 bâtiments identiques (uniquement des appart d'habitation) à l'exception de la loge + appartement du gardien"
Cette loge et cet appartement du gardien sont-ils des parties communes, y a-t-il des tantièmes de charges spéciales bâtiments pour ces parties communes entrainant des charges communes. Si c'est le cas comment sont répartis ces charges. |
| Signaler un abus |
|
|
alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 30 avr. 2009 : 21:06:12
|
la loge gardien + appart sont parties communes
Ces parties communes ne sont pas un lot mais ont des tantièmes spécial bâtiment
Les charges "communes spéciales bâtiment" correspondant à ces tantièmes sont rebasculées en charges communes générales pour être réparties entre tous les lots selon les tantiemes charges communes de chaque lot. |
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 30 avr. 2009 : 22:48:35
|
De alice78
Merci de votre réponse.
La procédure est correcte si les charges sont "rebasculées" sur le même exercice en charges communes générales.
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 mai 2009 : 00:13:43
|
Des exemples de biens ????
La toiture complète de votre immeuble par exemple
Quand vous assurez vos bijoux, vous assurez des biens.
Quand vous assurez votre chien, vous assurez aussi bien la bête si elle est d'une grand valeur (c'est un bien) mais vous assurez aussi votre responsabilité pour le cas où il dévorerait un mauvais syndic ! |
| Signaler un abus |
|
|
alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 01 mai 2009 : 10:29:59
|
JPM,
Donc, même si je vous parais demeurée  , je récapitule :
Le partage du paiment de la prime RC du syndicat en charges spéciales est légal suivant le RDC, mais les conséquences de sa mise en cause ne peut pas être répartie sur une partie seulement des copropriétaires (franchise en cas de sinistre, honoraires syndic et remboursement éventuel).
Le paiement de la prime concernant tous les autres risques est partagée entre les 3 bâtiments, chacun assumant les sinistres en découlant (franchise, honoraires syndic, et remboursement).
Si vous aviez la bonté de me le confirmer. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 mai 2009 : 11:38:22
|
"Le partage du paiment de la prime RC du syndicat en charges spéciales est légal suivant le RDC, mais les conséquences de sa mise en cause ne peut pas être répartie sur une partie seulement des copropriétaires (franchise en cas de sinistre, honoraires syndic et remboursement éventuel)."
 Je ne comprends pas trop cette distinction sur la part "RC" du syndicat !
Je la comprend d'autant moins qu'il s'agit de la part RC du syndicat, ce qui n'entre pas dans les charges spéciales à tel bâtiment.
La prime globale est payée par le syndicat !
Le fractionnement en "lots" demandé à l'assureur n'est qu'un moyen de ventilation entre 3 bâtiments lorsqu'ils sont différents (Cas que j'ai exposé + haut : bât.habitat, bât.garages).
Si les 3 sont identiques en tout la prime totale est divisée en 3 et ensuite aux tantièmes.
Dans cette répartition la part "RC" est comprise !
Pourquoi la détacher ?  |
Edité par - gédehem le 01 mai 2009 11:40:45 |
| Signaler un abus |
|
|
alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 01 mai 2009 : 17:31:54
|
Le RDC prévoit que les primes d'assurances sont des charges communes spéciales par bâtiment. Sauf à modifier le RDC, pas possible d'y déroger.
Les garanties souscrites sont globales et comprennent la RC du syndicat.
Selon les explications de JPM, avec lesquelles je suis d'accord, la mise en cause de la RC du syndicat concerne tous les copros et pas seulement ceux d'un bâtiment.
Donc même si les primes de la RC sont séparées par bâtiment, la conséquence d'un sinistre mettant en jeu la RC sera imputable à tous les copros sans distinction.
En conclusion, il n'y a aucun problème à appliquer le RDC.
Charge à l'assureur pour un seul contrat de distinguer les 3 bâtiments de façon à ce qu'en cas d'augmentation des primes dues à un sinistre, application d'une franchise, ces coûts ne soit appliqués qu'au bâtiment concerné, sauf sinistre RC où les coûts seront répartis sur les 3 bâtiments.
|
Edité par - alice78 le 01 mai 2009 17:37:09 |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 mai 2009 : 18:25:47
|
Pardon, mais je ne comprends toujours pas comment on peut engager la RC pour un seul batiment s'agissant de la RC du syndicat !
S'il y a un sinistre "aux biens", les remboursement moins les franchises s'appliquent au bâtiment concerné.
Mais si une tuile tombe d'un toit du bâtiment B sur votre tête  , c'est la RC du syndicat qui sera engagée, pas celle de tel bâtiment qui n'en a pas spécifiquement faute d'être "syndicat secondaire" !
C'est le syndicat qui sera condamné, pour "défaut d'entretien de l'immeuble", "immeuble" étant ici la totalité de l'emprise bâtie dont le syndicat est le gardien !
Si ce risque n'est pas couvert c'est l'ensemble du syndicat, selon une répartition par bâtiment, qui suportera la réparation du préjudice.
Ne pas confondre "spécialisation des charges par bâtiment" avec "chaque bâtiment est indépendant des autres" quasi syndicat.
JPM précisait ce point :
"En l'absence de syndicats secondaires, il ne peut pas y avoir de ventilation de prime pour la partie assurance de responsabilité du syndicat. Si un dommage a été causé par une partie commune du bâtiment B, c'est le syndicat qui est responsable et tous les copropriétaires doivent contribuer si l'assurance ne couvre pas ce genre de sinistre."
|
Edité par - gédehem le 01 mai 2009 18:26:48 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 mai 2009 : 23:16:03
|
La vérité est que la clause du RC est celle qui figurait habituellement dans les anciens règlements de copropriété qui prévoyaient même la distinction de la partie de prime correspondant à l'assurance de l'ascenseur  .
Cette pratique ancienne est incompatible avec les multirisques modernes. Il faut laisser la totalité de la prime en charges communes générales.
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
charges communes spéciales : assurances
Forum fermé
