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beau-soleil
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391 réponses |
 Posté - 25 avr. 2009 : 06:40:36
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Bonjour
En réponse à mes interrogations le syndic me répond :
"Je m'explique, la nouvelle législation, qui oblige à pratiquer des appels non plus sur le total général mais par type de dépenses, à fait que l'appel pour la période du 1er janv au 31 mars a été à peu près le quart du budget global, alors que les dépenses de chaufferie sont nettement plus importantes l'hiver que l'été, c'est la raison pour laquelle les années précédentes je faisais des appels beaucoup plus importants l'hiver. Pour l'exercice prochain il faudra que je tienne compte de cette nouvelle façon de calculer les appels.
Je suis surpris par :
la nouvelle législationainsi que par l'argumentation qui suit.
Cette nouvelle loi m'aurait-elle échappé?
De quand daterait-elle?
Qu'en est-il exactement?
Je vous remercie.
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Jean-Marie |
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rambouillet
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888 réponses |
Posté - 25 avr. 2009 : 08:33:07
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le budget prévisionnel est en général voté par nature de dépenses suivant les clés de répartition. Ensuite les appels de fonds versés sont égaux au 1/4 de ce budget sauf dispositions contraires.
Art 14-1 de la loi de 1965 Citation :
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
Rien n'empeche une AG d'augmenter le % des appels de fonds de octobre et janvier (par ex) pour tenir compte de l'hiver. |
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beau-soleil
Pilier de forums
391 réponses |
Posté - 25 avr. 2009 : 08:42:07
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Il ne s'agit donc pas d'une nouvelle loi comme mentionné dans son courrier.
C'est bien une erreur dans le prévisonnel qu'il refuse de reconnaître
merci
Cordialement |
Jean-Marie |
Edité par - beau-soleil le 25 avr. 2009 08:47:56 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 25 avr. 2009 : 10:10:14
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Il arrive qu'une loi ancienne soit modifiée 
Avant de vouloir à tout prix mettre en défaut votre syndic, prenez connaissance des modifications subies par la loi de 1965. Il y en a des dizaines et notamment par la loi SRU du 13 décembre 2000.
Il faut aussi reprendre le décret d'application du 17 mars 1967 et ses multiples modifications.
Les appels provisionnels sont globaux : 1/4 du budget prévisionnel sans distinction de catégories. Mais il est possible de les ventiler en fonction de deux ou trois catégories de charges les plus importantes.
Il est aussi possible de moduler les appels : 2/5, et trois appels de 1/5 par exemple.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 25 avr. 2009 : 17:42:38
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Sans vouloir mettre à priori en défaut le syndic de Beau-soleil, force est de constater que son "explication" est du charabia folklo prétendument appuyé par une "nouvelle législation" qui n'existe pas !
L.art.14-1 précise des les provisions sont exigibles par 1/4 ou selon les modalités décidées par l'AG ..
Faute pour l'AG d'avoir décidé de modalités différentes c'est doinc par quart du budget prévu.
D'autre part, en raison même du fait que l'exigibilité des provisions procède de la décision d'AG il n'y a plus formellement "appels de fonds" !
"D.Art. 35.2 - Pour l’exécution du budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible."
Encore une fois, la "nouvelle législation" à laquelle se réfère ce syndic pour justifier sa façon de procéder, et en particulier ses appels de fonds qui n'existent plus, relève comme toujours de l'invention, qui est une des techniques bien connue de "roulage dans la farine" de "la profession" !
Je ne dis pas que le provisionnement selon les grands postes n'est pas pertinente !
Je dis que cette modalité doit être décidée par l'AG, sans doute sur les conseils du syndic avec avis du CS !
Mais un syndic n'a pas à inventer des textes pour justifier sa pratique personnelle non autorisée. |
Edité par - gédehem le 25 avr. 2009 17:44:54 |
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ABCT
Pilier de forums
414 réponses |
Posté - 25 avr. 2009 : 18:17:43
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La loi n'est pas nouvelle effectivement. Mais cette dernière année, notamment dans le cas de chauffage collectif, les trésoreries se sont trouvées en "difficulté" par rapport aux exercices précédents car l'hiver a été plus rigoureux et plus long.
Bien entendu les propositions ci-dessus demeurent pertinentes et le dernier exercice à souligné la nécessité d'une modulation éventuelle des versements de charges pour ces copropriétés. |
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rambouillet
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888 réponses |
Posté - 25 avr. 2009 : 20:06:24
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| Ah beau-soleil où est le rôle de conseil du syndic qui aurait du lors de la dernière AG attirer votre attention sur ce point de la trésorerie du chauffage. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 avr. 2009 : 21:03:32
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ABCT : lorsque la trésorerie est en difficulté alors qu'il n'y a pas d'impayés ou très peu c'est que le syndicat mal informé a été imprudent !
Les recettes/provisions pour charges sont constantes sur l'années : 1/4 à chaque fois !
Les dépenses sont cycliques dans l'année fonction du poste dépense.
Par nature le poste "chauffage" est variable en fonction des températures !
De ce fait, faute d'avoir un fonds de roulement (réserve de trésorerie), le syndicat va se trouver trop juste au moment de régler ses factures !
Certes le syndic est imprudent s'il règle sans se préoccuper de la trésorerie.
Mais d'un autre coté on ne peut admettre des retards de paiements au motif que le syndicat n'a pas pensé à créer un fond de roulement.
PS : ce que vous exposez n'est pas motif à "gonflement" du budget prévisionnel ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 avr. 2009 : 11:09:07
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Il me semble qu'il y a un malentendu sur l'observation du syndic.
Quand le budget prévisionnel a été adopté pour 40000 €, la plupart des syndics effectuent 4 appels de fonds de 10000 €, ou bien 12000, 10000, 9000, 9000, répartis au prorata des tantièmes généraux.
Certains ventilent les appels en fonction des catégories de charges et quelques uns vont jusqu'à ventiler en fonction des rubriques !
C'est à ces ventilations que le syndic fait allusion et il ne se fonde pas sur la réforme SRU de 2000 mais bien sur le nouveau régime comptable de 2005, entré en vigueur récemment.
Si l'article 14-1 est bien apparu en 2000, les modalités des appels ne sont apparues qu'en 2005 avec un délai d'entrée en vigueur.
Ceci étant, il ne semble pas que la ventilation par catégories et a fortiori par rubriques ait été imposée.
Pour ma part, je parle toujours d'appels de fonds car le paiement spontané des provisions est un mythe et l'avis reste bien un appel de fonds. La controverse est d'ailleurs ici totalement dépourvue d'intérêt pratique.
Dans son ouvrage, l'ARC parle également d'appels de fonds et les appels sont ventilés par catégories (page 258).
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ABCT
Pilier de forums
414 réponses |
Posté - 26 avr. 2009 : 12:18:14
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| Il n'a jamais étré évoqué de "gonflement" du budget provisionnel |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 26 avr. 2009 : 13:39:22
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Bien d'accord sur la pratique des appels de fonds, qui doit être maintenue.
Procéder à des appels de fonds au prorata des tantièmes généraux me semble être la régle.
Pöur procéder autrement encore faudrait-il que l'AG le décide : catégories de charges, postes .... |
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ABCT
Pilier de forums
414 réponses |
Posté - 26 avr. 2009 : 17:06:48
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| La proposition de JPM pourrait être retenue un appel de 2/5 , et 3 appels de 1/5. pourrait être retenue me semble -t-il. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 avr. 2009 : 18:24:45
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Tout est possible, au mieux des interets du syndicat, du moment que l'AG le décide !
A proposer lors de votre prochaine AG ! |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 26 avr. 2009 : 19:32:57
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De JPM:
"Les appels provisionnels sont globaux : 1/4 du budget prévisionnel sans distinction de catégories. Mais il est possible de les ventiler en fonction de deux ou trois catégories de charges les plus importantes."
Effectivement l'article 14-1 de la loi ne précise pas les modalités d'appels. Dans la pratique, et les logiciels sont conçus pour se faire, les appels sont calculés par catégories de charges.
Dans le cas contraire on arrive à des anomalies: Par exeemple, dans le cas d'un syndicat ayant plusieurs bâtiments et ascenseurs, les appels faits sur le global font participer tous les copropriétaires aux charge de tous les bâtiments et tous les ascenseurs y compris pour les copropriétaires des rez de chaussée.
Comme l'A.G. peut décider " des modalités différentes" d'appel il peut être intéressant de fixer un montant supérieur au 1/4 du budget pour le premier appel de l'exercice. L'argent encaissé l'est quelque soit ensuite la date des paiements, il est donc inutile de majorer le dernier appel.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 avr. 2009 : 20:59:09
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Modalités d'exigibilité et non d'appels ! 
Encore une fois tout est possible, y compris en tenant compte d'un fonds de roulement !
C'est donc à chaque syndicat, selon sa situation, de décider de ces modalités d'exigibilité qui doivent être vues dans l'interet du syndicat, pour assurer le financement de ses dépenses cycliques. |
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Provisions (fonctionnement -Travaux futurs)
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