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nefer
Modérateur
28499 réponses |
 Posté - 19 avr. 2009 : 13:58:38
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Citation :
Initialement posté par alex40
Ne vous inquiétez pas fuicopro, notre relation avec philippe est toujours très agitée mais au fond je serais triste si demain, l'intéressé décidait de ne plus intervenir sur le site.
Concernant les salaires, vous pourriez au contraire poser la question à l'assoce en question concernant la rémunération de ses cadres ! Ce serait intéressant de comparer.
pas compliqué.
dans leurs annonces de recherche d e personnel, le salaire est généralement donné |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 19 avr. 2009 : 18:25:40
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N'étant pas en recherche d'emploi, nefer, je n'ai pas regardé les petites annonces de l'ARC !
Mais vous avez raison, fuicopro pourra utilement rechercher cette information en les consultant ! |
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Paul2551
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 12:14:16
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Bonjour Alex40,
Et merci pour la qualité de vos réponses avec ces informations sur le métier.
Je suis à la recherche d'une précision : quand vous dites qu'un gestionnaire gère 40 à 50 immeubles, soit 1000 à 1500 lots, j'imagine qu'il n'est pas seul. Comptez-vous un(e) assistant(e) et un(e) comptable par gestionnaire ?
Bien cordialement,
Paul2551 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 12:16:17
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Je voudrais revenir sur ce qu'expose Alex dans un pst du 18/04 :
"D'où notre souhait de décaler les dates de fin d'exercice comptable des immeubles par nous gérés, au 31 mars, au 30 juin ou au 30 septembre. Afin de ne pas concentrer les soirées sur le premier semestre puisque la loi exige que l'on tienne une assemblée annuelle dans les 6 mois qui suivent la fin de l'exercice comptable. "
 D'abord, j'aimerais bien savoir quelle loi "..exige que l'on tienne une assemblée annuelle dans les 6 mois qui suivent la fin de l'exercice comptable." 
Vous le savez, c'est dans la rubrique : "vous ne pouvez pas savoir tout ce qu'on peut faire pour vous !" 
Plus sérieuse est la question du délai dans lequel doit effectivement se tenir l'AG compte tenu de la date de cloture des comptes !
J'ai souligné dans d'autres sujets cette "règle" (de mon invention) des "3 fois 30" : 30 jours pour arreter les comptes, 30 jours pour préparer l'AG (réunion CS, ODJ), 30 jours pour convoquer !
Le fait est que le gestionnaire de 40 à 60 immeubles ne peut pas "tenir" 40 à 60 AG au bout des "3x30" : il faut bien 40 à 60 jours (ou soirées).
Il ne faut pas oublier pour autant tout le travail amont : arret des comptes de l'ensemble des syndicats gérés par ce cabinet (3 gestionnaires = 150 immeubles), la rédaction des ODJ, la mise sous pli, la notification des convoc ....
Lorsque le cabinet n'est pas "outillé" pour répondre à ces délais, c'est le refuge vers cette prétendue "règle" des 6 mois pour tenir l'AG destinée à approuver les comptes.
Mais qui dit "outillage" dit "rémunération" du syndic , qui est le nerf de la guerre !
On retombe donc ici, comme pour le CBS, sur le niveau des honoraires des syndics, que "la profession" n'a eu de cesse de tirer vers le bas sous le prétexte fallacieux de "concurrence".
Comme ce "tirage vers le bas" est aller de paire avec le désengagement de tout un tas de taches, nous sommes (hélas) dans un cercle vicieux :
- les copropriétaires échaudés ne sont pas prets de mettre la main au portefeuille,
- les syndics qui en font le moins possible au moindre cout (ou du moins font ce qu'ils veulent pour ce qu'ils sont 'payés') ne sont pas prets à remonter les honnoraires de 25 ou 30% et d'en faire plus sans doute avec plus de monde !
Modifier les dates d'exercice ??
Pourquoi pas !!!!
Mais je sais d'avance ce qu'il en est : cela ne changera rien au fait "... que l'on tienne une assemblée annuelle dans les 6 mois qui suivent la fin de l'exercice comptable". |
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Paul2551
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 16:49:25
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Bonjour Gédehem,
La loi en question ne serait-elle pas la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée qui stipule dans son article 14-1 : "L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent." ?
Bien cordialement,
Paul2551
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 18:02:02
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Paul 2551, bonsoir.
Chacun de mes gestionnaires a heureusement l'appui d'une assistante et d'un comptable. Ils ne pourraient pas gérer 40 à 50 immeubles sans cette précieuse aide ! Et chez moi ou mieux dit dans mon cabinet, mes gestionnaires peuvent de surcroît s'appuyer sur un directeur qui est là pour les assister, les contrôler le cas échéant, les guider. Lorsqu'ils sont confrontés à un problème un peu délicat à traiter, c'est bien confortable pour le gestionnaire de disposer d'une telle organisation comme pour le copropriétaire qui sait que tout problème pourra être traité au mieux de ses intérêts. Je suis là aussi en cas de difficulté majeure...Il faut bien que je serve à quelque chose !
Paul, vous avez répondu avant moi et correctement à gédehem concernant l'obligation de tenir une AG dans les 6 mois qui suivent la date de fin d'exercice.
gédehem, je suis parvenu à alléger la tâche de mes gestionnaires mais aussi celle de mes comptables et des assistantes en étalant les dates de fin d'exercice. Quand tous les immeubles clôturent leur exercice au 31 décembre, le boulot est concentré sur un maximum de 5 mois (il faut convoquer au début du mois de juin pour les dernières assemblées de ce mois) et c'est la surcharge pour les équipes. Tous les copropriétaires n'imaginent pas une seconde que le boulot pour eux doit être aussi accompli à l'identique 40 ou 50 fois pour chaque équipe... Et si toutes les équipes bouclent leur immeubles au 31 décembre, on observe alors des goulots d'étranglement notamment au niveau des envois de convocation...
Mais de tout cela, personne n'en a conscience, car chaque immeuble se croit unique. Et quelque part, il a raison !
En revanche, lorsqu'on réussit à étaler les dates de fin d'exercice, le travail s'en ressent, il est mieux fait, car les collaborateurs ont davantage de temps à consacrer à chaque immeuble. C'est un peu le même problème que celui que rencontrent les experts comptables qui doivent achever de dresser le bilan des sociétés clientes dans des délais très brefs après le 31 décembre... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 19:21:15
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Les mots ayant un sens et leur place dans une phrase donnant un sens à cette phrase, vous me permettez d'insister ??? 
Alex exposait :
"..... puisque la loi exige que l'on tienne une assemble annuelle dans les 6 mois qui suivent la fin de l'exercice comptable. "
Je demandais de quel texte précis il s'agissait, sachant très bien qu'ici nous parlons de la loi de 65, et que RIEN n'impose la convocation d'une AG dans un délai de 6 mois pour approuver les comptes de l'exercice précédent !!
Que dit L.art.14-1 :
""L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent."
Le "budget prévisionnel", pas les comptes de l'exercice écoulé .....
Lors de l'introduction de L.art.14-1 (SRU, 2000) le B.Prévis était encore voté au cours de l'exercice qu'il concernait. D'où l'introduction de l'obligation de convoquer dans les 6 mois du début d'exercice pour voter ce BP, déja entamé à moitié.(*)
D.art.46 (mai 2004) est venu modifier cela, le B.Prévis devant être voté AVANT le début de l'exercice qui le concerne !
Le délai des 6 mois institué par L.art.14-1 pour voter le budget prévis N est devenu sans objet depuis l'introduction de D.art.43, un budget prévis N+1 pour (mettons) 2010 pouvant valablement être voté en novembre ou décembre 2009 (exigibilité 1ère provision 1/01/2010).
"Avant le début de l'exercice" ce n'est plus "dans les 6 mois de l'exercice précédent".
Concernant l'approbation des comptes de l'exercice écoulé, AUNCUN texte n'impose quelque délai que ce soit, ce qui est très dommageable pour le syndicat.
Faire référence de nos jours à ce délai de 6 mois qui ne concerne que le vote du BP 'N' au cours de l'AG 'N' dans la pratique antérieure à mai 2004 n'a pas de sens pour l'approbation des comptes de l'exercice écoulé ...
D'où la "régle" des "3x30" qu'il est pertinent de retenir !
(*) dans la pratique antérieure à l'introduction de D.art.14-i (2000), aucun délai n'était imposé !
J'ai connu nombre d'AG convoquées en septembre ou octobre de N pour approuver non seulement les comptes de N-1 arretés 8 ou 9 mois plus tot, mais surtout pour voter le B.Prévis N qui en était à son 9° ou 10° mois (Si si , j'en ai vu plein !!)
D'où l'introduction en 2000 de ce délai de 6 mois pour voter le BP de l'exercice en cours, délai sans objet depuis mai 2004.
A la limite, et c'est là qu'on constate la méconnaissance (la bêtise ?) qu'ont certains rédacteurs des textes, les AG annuelles pourraient valablement se tenir entre le ...1.10 et le 31.12 de chaque année, du moment que la seule obligation de voter le B.Prévis soit satisfaite AVANT le début de l'exercice qui le concerne !
Alex, à quand vos AG 2009 destinées à approuver les comptes arretés au 31/12/2008 convoquées entre septembre et décembre 2009 ????
Ajout :
alex écrit à propos du travail préparatoire des AG :
"Mais de tout cela, personne n'en a conscience, car chaque immeuble se croit unique. Et quelque part, il a raison !
Il a d'autant plus raison que le syndic est LE mandataire unique du syndicat, qu'il est choisi eu égard à "sa personne" (intuitu personaœ)
Pour le syndicat il est 'unique', personnel.
Il en serait tout autrement s'il n'était qu'un prestataire de services (ce que je crois ), qu'il faut bien partager avec d'autres n'étant pas choisi "intuiti personae" mais en fonction des services qu'il apporte, comme il en est pour tout prestataire.
Pour ce qui concerne l'exercice comptable, il suffit de constater qu'il n'a rien à voir avec celui d'une entreprise et que le plaquer sur le 1/01-31/12 n'a aucun sens.
Sur ce point, n'en déplaise aux comptables et aux investisseurs, cela n'a aucun sens pour le syndicat !
La preuve en est de ces nombreuses copropriétés dites "de vacances" dont les AG se déroulent durant ... les vacances (été, hiver) et dont les exercices sont calculés selon cette périodicité.
Même chose pour les copropriétés en chauffage collectif, dont la saison de chauffe doit être comprise dans le même exercice comptable, mettons 1/10-30.09.
Ici, je suis bien d'accord avec vous !
Pour le syndicat, les dates de débit et fin d'exercice n'ont aucune incidence. Il faut donc les adapter aux besoins ou aux nécessités.
C'est de cette (bonne) façon que nous aurons des AG au plus au bout des 3 mois suivants l'arret des comptes, la date du 31.12 n'étant pas la plus adaptée (congés de fin d'année, entre autres ).
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Edité par - gédehem le 20 avr. 2009 20:15:24 |
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bonoeil
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 20:21:49
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Bonsoir Alex,
Puis-je me permettre d'insister sur ma question : pour régler un peu les problèmes des syndics ne suffirait-il pas d'insérer dans la convention collective une clause qui limiterait le nombre d'immeubles ou de lots à gérer pour un gestionnaire ? Qu'en pensez-vous ? D'avance merci pour votre point de vue. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 avr. 2009 : 21:53:09
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Hum ....
De quelle "convention collective" parlez-vous ??? |
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bonoeil
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 21 avr. 2009 : 02:07:54
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Ouh là là, Gedehem (plus de 11000 réponses !)
De la convention de l'immobilier, bien sûr, (administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers)du 9 septembre 1988 avec tous ses arrêtés... |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 21 avr. 2009 : 08:28:39
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gédehem, vous êtes un puriste (et vous avez sans doute raison en théorie), mais moi je suis un praticien, il faut bien que je fixe des règles à mes équipes, alors je leur demande de respecter impérativement le délai des 6 mois de la fin de l'exercice comptable des copropriétés qu'ils gèrent. Ainsi, je fais voter chaque année par l'assemblée le budget pour l'année suivante et lui fait approuver les comptes de l'exercice précédent.
Concernant le budget, il a été voté en année N-1 pour l'année N comme il se doit. Si je n'ai pu pratiquer ainsi, je fais voter deux budgets, celui pour l'année en cours et celui pour l'année suivante. Et l'année d'après je corrige éventuellement le budget en cours voté l'année d'avant, en fonction des évènements constatés, et je fais voter un nouveau budget pour l'année qui suit et ainsi de suite. |
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Paul2551
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 21 avr. 2009 : 08:51:47
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| La façon de faire d'Alex me parait être la plus simple en effet. Et elle respecte la réglementation. |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 21 avr. 2009 : 09:13:27
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Bonjour bonoeil !
Je ne suis pas partisan d'une contrainte supplémentaire, il y en a déjà tellement. En outre, je ne suis pas sûr de son efficacité ! Comment faire respecter une telle mesure ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 avr. 2009 : 11:54:08
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bonoeil, étant ici depuis début 2003, 11000 interventions en 6 ans ne font que 1800 par an ou 150 par mois, soit au plus 3 par jour, ce qui n'a rien d'extraordinaire ......
Alex, je suis aussi un praticien, mais qui aime bien comprendre où ilmet les peds !
Sur ce délai de 6 mois, que de nombreux syndic mentionnent pour exliquer le pourquoi de ces AG convoquées mi ou fin juin, cela m'a toujours fait rire : comment justifier toutes ces AG tenues par tel cabinet entre le 1/05 et le 30/06 autrement que par son manque de volonté de convoquer plus tot que le terme de son mandat ..comme par hasard dans les jours qui suivent la date d'AG voire ce jour là ???
Combien de Cabinets ai-je rencontré qui tenaient 'leurs' 50 AG uniquement dans ces 2 mois ?... si ce n'est pour faire coincider date AG et terme du mandat ??
Pourquoi alors ne pas tenir ces mêmes 50 AG entre mi-mars et mi-mai ???
Désolé d'insister : l'important est que le syndicat approuve les comptes au plus près de la fin de l'exercice afin de rendre exigible le solde. C'est cela l'important.
Se référer ici à un délai de 6 mois n'a aucun sens, qui plus est pour tenir en pratique toutes les AG entre mai et juin !
Ce n'est pas du purisme que cela, c'est du pratique pour le syndicat .....
Que la structure, l'organisation du Cabinet ne soient pas adaptées à cet échéancier est une autre affaire.
Reste ces exercices 1/01-31/12 qui n'ont pas de sens en copropriété, qu'il convient d'adapter aux réalités pratiques. |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 21 avr. 2009 : 13:54:08
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gédehem, ce n'est absolument pas comme cela que je fonctionne !
Je sais que pour les copropriétés qui clôturent leur exercice comptable fin décembre, je dispose de 5 mois pour tenir les CS et lancer les convocations.
Je fais d'abord passer les copropriétés pour lesquelles, il n'y a au "programme" que les résolutions récurrentes à faire voter : bureau, approbation des comptes, quitus, nomination du syndic, etc, il y a en tout une petite dizaine de résolutions qui reviennent chaque année...
Je m'occupe parallèlement des copropriétés qui envisagent de faire des travaux. Il faut s'y prendre à l'avance pour ces copropriétés là, demander des devis, les réceptionner, les vérifier, etc.. (Je recommande toujours l'intervention d'un homme de l'ART). Ce n'est que lorsque j'ai reçu tous les devis, que je peux alors convoquer, car je ne préfère pas convoquer sans disposer de ces devis et faire ce que j'observe parfois, c'est à dire faire voter un budget et laisser le soin au syndic assisté du conseil syndical de choisir l'entreprise pour effectuer lesdits travaux... Je n'aime pas ce procédé.
Mises bout à bout, l'ensemble de ces tâches prennent bien un semestre et l'on n'a pas trop de 5 mois pour les mener à bien...
Il faut savoir que je ne peux commencer à convoquer que lorsque les comptes sont prêts. Or, le comptable a achevé le contrôle de ses comptes qu'à partir de fin janvier. Les premières convocations partent donc début février pour une première tenue d'AG fin février, début mars... Les tenues d'assemblées proprement dite se déroulent pendant 4 mois environ, entre début mars et fin juin...
Citation :
l'important est que le syndicat approuve les comptes au plus près de la fin de l'exercice afin de rendre exigible le solde. C'est cela l'important.
Cette remarque, gédehem, est essentielle. Aujourd'hui nous sommes contraints d'attendre la tenue de l'assemblée pour répartir les comptes. Je ne peux donc plus faire comme avant, c'est à dire clôturer les comptes dès que l'exercice était achevé et les comptes mis d'équerre et l'adresser aux copropriétaires afin de pouvoir récupérer le cas échéant leurs sous, si le budget était dépassé.
Nous avons donc intérêt dans ce cas, à hâter la tenue de l'AG pour au moins cet argument.. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 avr. 2009 : 16:07:45
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Je serais d'accord avec vous si..., mais avec un gros SI !!!
"Mises bout à bout, l'ensemble de ces tâches prennent bien un semestre et l'on n'a pas trop de 5 mois pour les mener à bien... "
Pardon, mais lorsqu'il est envisagé des gros travaux d'entretien et/ou hors budget prévis, cela ne se décide pas un lundi 3 janvier au matin au saut du lit, qui plus est avec encore les effluves de Champ's !! ..
Un ravalement de façades, une réfection de toiture, pour ne citer que ceux-là, s'anticipent au moins d'un an !!
J'affirme même que ce type de travaux devant être effectués tous les 10 ans, leur programmation est anticipée de 10 ans !! (Je saute leur pré-fannacement !)
En 1999, lors du ravalement des façades, vous (le syndic ET le CS mais aussi les copropriétaires) savez déja que le prochain c'est 2009.
Ce qui veut dire qu'au plus tard en mai ou juin 2008 c'est l'établissement du descriptif/cahier des charges en concertation syndic/CS, car des travaux d'amélioration peuvent y êtrerjoints, les demandes de propositions sur ce document étant demandées au plus tard en septembre 2008.
La bonne gestion c'est de n'avoir comme préocupation le 3 janvier au matin QUE la cloture des comptes de ceux qui sont à échéance le 31/12, qui ne demande pas plus de 30 jours, les travaux hors budget ou particuliers ayant été largement anticipés, les devis éventuellement déja sur le coin de votre bureau !
Ca fait 25 ans que je fais comme cela dans 'mes' copropriétrés, ce que je conseille depuis plus encore, ce qui fait que le 3 janvier au matin je me permet de faire la grasse matinée sans cauchemard sur des travaux ....  (et parfois le 4 aussi ......)
Alex, on peut être puriste sans pour autant perdre la réalité du terrain ....
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Edité par - gédehem le 21 avr. 2009 16:15:04 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 avr. 2009 : 16:17:01
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Il est vrai que la loi ne parle du délai de six mois qu'à propos du budget prévisionnel. Mais pour faire un budget prévisionnel il faut avoir fait les comptes de l'exercice échu
Ce qui relevait du bon sens autrefois est désormais impératif : le budget prévisionnel est présenté conformément aux annexes 2 et 3.
L'article 14-3 de la loi précise en outre que les comptes du syndicat incluent le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, ....
Il n'est donc pas douteux que le délai de six mois s'applique à la présentation des comptes du syndicat puisque le syndic ne peut se borner à présenter un budget prévisionnel sans les comptes de l'exercice échu.
Il faut considérer cette controverse comme obsolète.
Pour ce qui est de l'étalement des clôtures d'exercice ? La solution d'Alex semble de plein bon sens. Mais il ne faut pas oublier que lorsqu'il est nécessaire de faire une opposition après une vente, et a fortiori quand il peut s'avérer nécessaire de faire jouer le privilège spécial (après une adjudication), les sommes à porter dans l'opposition doivent être calculées en fonction des années civiles exclusivement (01/01 - 31/12).
Pas mal de syndics se font piéger ici et ceux qui y songent, lorsque l'exercice est du 01/10 au 30/09 doivent reprendre tous les comptes et les remanier. Quand le privilège est opposé à une banque, elle a des gens spécialisés qui se font un malin plaisir de démontrer que l'opposition est nulle. Est-il besoin d'ajouter que dans ces cas, les sommes en jeu sont importantes
Le syndic n'a plus qu'à déclarer le sinistre à son assureur RCP.
Sur les contrôles, la plupart des garants les font exécuter. OK. Pas tous ! Voir le Lloyds dans une récente affaire. Enorme expertise comptable dont l'assureur RCP du syndic a été condamné à payer le financement intégral
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 21 avr. 2009 : 18:30:33
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| gédehem, Monsieur le puriste-réaliste-idéaliste-sympathique.. je suis d'accord avec vous. Pour des travaux de l'ampleur d'un ravalement, il faut s'y prendre très en amont ! Bien choisir l'homme de l'ART qui établira le cahier des charges, interrogera toutes les entreprises intéressées par lesdits travaux y compris celles présentées par les copropriétaires, établira un tableau comparatif entre les entreprises et conseillera le conseil syndical et les copropriétaires.. |
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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 21 avr. 2009 : 18:33:28
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| JPM, vos interventions sont toujours d'une grande précision. Ceci dit, je préfère courir le risque que vous soulignez à juste titre mais dont la fréquence est au total assez limitée et bénéficier en permanence du bénéfice de l'étalement des exercices comptables de mes copropriétés. |
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Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 22 avr. 2009 : 15:31:07
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La rémunération des gestionnaires et des assistantes...vaste sujet,
Pour un gestionnaire (en région parisienne)
de 26000 € à 65000 € brut annuel (sur 13 mois) plus souvent une part variable pour les réunions le soir.
soit de 1520 € net x13 à 3850 € net x 13
Pour un assistant
de 21450 € à 35100 € brut annuel
soit de 1270 € net x 13 à 2070 € net x 13
Pour un comptable
de 21450 € à 50000 € brut annuel
soit de 1270 € net x 13 à 2950 € net x 13
Il s'ensuit que le nombre d'immeubles et de lots gérés varie suivant l'expérience (et donc le coût) de l'équipe de gestion.
Pour faire simple :
Gestionnaire débutant sans assistance et un comptable partagé : 40 immeubles pour environ 400/600 lots.
Gestionnaire avec assistance et comptable : 50 à 65 immeubles pour environ 1200/1500 lots
Gestionnaire confirmé avec assistance confirmée et comptable : 40 à 50 immeubles pour environ 1800/2500 lots.
Cette dernière catégorie a un nombre de lots plus fluctuant car elle gère de grosses copropriétés ( plus de 100 lots).
Quant au formation elles sont diverses et vont du BTS professions immobilères au DESS. Sachez toutefois que pour les gestionnaires un qualification de l'ICH est de plus en plus demandée. |
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