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Guymmo
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797 réponses |
 Posté - 23 avr. 2009 : 12:47:29
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Citation :
Initialement posté par JPM
Nous avons déjà débattu dans le forum des propositions faites par certains courtiers qui prétendent, comme indiqué ci dessus, que l'assurance individuelle d'un copropriétaire peut porter sur sa quote-part des parties communes. En même temps on prétend que le syndic n'a pas le droit d'exiger d'un copropriétaire la justification du fait qu'ils est bien assuré 
Les observations sont correctes.
Puisque le syndic ne peut pas exiger des copropriétaires individuels de justifier la souscription d'une assurance Multirisque habitation la copropriété est bien obligée d'en souscrire une.
JPM conclut de cette réalité que la souscription d'une assurance par le syndicat est inévitable.
Mais la conclusion que j'en tire est différente:
Dans le cas où les quatre copropriétaires chez Oliveur mettent sur table leur justificatif d'assurance Multirisque habitation; chaque contrat comportant dans les conditions générales la clause que les garanties (Resp Civile et Dommages) sont étendues sur la quote-part des parties communes; le syndicat dont Oliveur est le syndic peut renoncer à couvrir les parties communes une deuxième fois.
J'ai donc démontré que chez Oliveur le syndicat n'a pas besoin de l'assurance immeuble pour les parties communes. 
À vous la parole.
Cordialement |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 avr. 2009 : 13:34:06
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Je pense avoir été clair : la police d'assurance des parties communes doit être établie au nom du syndicat des copropriétaires, tant la partie assurance de biens que la partie assurance de responsabilité.
Les copropriétaires souscrivent leurs polices en fonction de ce qui est garanti par la multirisques du syndicat.
S'il plaît à certains de se lancer dans des opérations tordues, ils en en ont la liberté. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 avr. 2009 : 13:53:08
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 Guymmo, si Oliveur peut identifier SON buffet, SA chaine hifi, SA moquette, SES cloisons privatives, comment fait-il pour identifier sa "quote-part" de partie commune par nature non identifiable distinctement de celles des autres ?
Les parties communes forment un tout indivisible, indissociable, dont seul le syndicat à la garde et donc la charge (relisez L.art.14), d'où une assurance pour ce 'tout'.
Une assurance individuelle qui comprendrait la quote-part des parties communes est à la limite de l'escroquerie, cette "quote-part" n'étant qu'une fraction non identifiable :
où est votre 125/1000° de la porte d'entrée, du mur porteur ou de la toiture, ... de la tondeuse à gazon, sont-ils matérielement identifiables ? 
Comment distinguer votre 125/1000° de toiture des 112/1000° de votre voisin de palier ? (peut-être avec une loupe !!! )
Le syndicat assure la totalité de ce qui est commun.
Le copropriétaire assure la totalité de ce qui lui est privatif ... |
Edité par - gédehem le 23 avr. 2009 14:01:40 |
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Kerso4
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338 réponses |
Posté - 23 avr. 2009 : 15:15:36
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| Déjà que lorsque l'on est assuré correctmeent on a des soucis pour se faire rembourser, alors je n'ose meme pas imaginer votre scenario. Maintenant, chacun prend ses responsabilités. |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 24 avr. 2009 : 08:28:48
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Citation :
Initialement posté par JPM
Je pense avoir été clair : la police d'assurance des parties communes doit être établie au nom du syndicat des copropriétaires, tant la partie assurance de biens que la partie assurance de responsabilité.
Clair?  Qui ou quoi oblige une assurance d’être établie au nom du syndicat des copropriétaires ?
Dans tous les contrats Multirisque habitation figure dans les conditions générales concernant la Responsabilité Civile et les Dommages que la garantie est étendue au quote-part des parties communes pour un lot en copropriété.
Si dans une copropriété de deux lots les deux membres A et B souscrivent une assurance Multirisque Habitation chez Assureur Z.
Si le bâtiment est détruit par un incendie assureur Z paye . Si par manque d’entretien une tuile tombe et blesse un tiers, assurance Z paye aussi.
Pourtant l’assurance n’a pas été établie au nom du syndicat.
Citation :
Initialement posté par JPM
S'il plaît à certains de se lancer dans des opérations tordues, ils en en ont la liberté.
Cela n’est pas tordu. Le contrat est clair.
Il est tordu de conseiller au syndicat d’Oliveur de dépenser 455 € pour assurer un risque qui est déjà couvert. Mieux vaut dépenser cet argent pour la prévention : par exemple sceller les tuiles et/ou installer des détecteurs de fumée.
Merci de vos réactions |
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rambouillet
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888 réponses |
Posté - 24 avr. 2009 : 08:49:42
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si vous en etes aussi sur Guymmo, nous ne pouvons qu'encourager Oliveur à poser la question par écrit à son assureur privatif en LRAR en citant quelques cas qui se trouvent dans ce post.
Et nous verrons la réponse : vous verrez que par écrit la réponse sera : non couvert !
Si c'est OUI, Oliveur a intérêt à garder précieusement cette lettre et à ne pas avoir de cas différent de ceux du post... |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 24 avr. 2009 : 11:06:10
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Guymmo parle d'une copro de 2 lots dont les 2 copropriétaires auraient la même assurance perso chez le même assureur !
Sous réserve que cet assurance prenne effectivement en charge les parties communes, ce qu'elle doit confirmer par écrit, ce cas est tellement à la marge qu'il ne saurait justifier quoi que ce soit !
D'autant plus que si chaque copropriétaire à la propriété d'une quote-part de parties communes, il n'en a ni la garde ni l'entretien !
Un tiers se prend les pieds dans une ornière de l'amllée, c'est le syndicat qui sera poursuivi et condamné, pas les copropriétaires A ou B !
Je mets ma main au feu que l'assureur de A et B se retranchera derrière les contrats : je connais A et B pris individuellement par 2 contrats distincts.
Le syndicat n'est pas personnellement assuré, je ne répond pas au syndicat condamné que je ne connais pas !
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 24 avr. 2009 : 21:51:09
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Je mets ma main au feu que l'assureur de A et B se retranchera derrière les contrats : je connais A et B pris individuellement par 2 contrats distincts.
Le syndicat n'est pas personnellement assuré, je ne répond pas au syndicat condamné que je ne connais pas !
Je viens de vérifier les conditions de mon Multirisque Habitation. Les conditions générales d'Eurofil sont consultables en ligne :
http://www.eurofil.com/servlet/devis-habitation/nouveau-devis
Mais il faut remplir la page 1 de la demande de devis pour trouver sur page 2 le lien vers les conditions générales en pdf.
Pour le bâtiment le contrat stipule :
Vos Bâtiments : Si vous êtes copropriétaire, la garantie porte sur la part de bâtiment vous appartenant en propre et sur votre quote-part dans les parties communes.
Le texte à changé en ce qui concerne la responsabilité civile et on lit une version plus moderne du même principe:
Responsabilité Civile :
Lorsque votre responsabilité se trouve engagé solidairement avec d'autres co-responsables, notre garantie est limitée :
- soit à votre propre part de responsabilité lorsqu'elle a été déterminée.
- soit au montant obtenu en divisant l'indemnité totale par le nombre de responsables, lorsque votre part de responsabilité n'a pas été déterminée.
Il n'y a pas d'echappatoir pour l'assureur en ce qui concerne l'indemnité pour le tiers qui se prend le pied dans une fissure dans l'allée, partie commune. Cet assureur explique parfaitement bien le principe d'extension des garanties aux risques communs.
Cordialement
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 avr. 2009 : 23:38:06
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Au moins un lien intéressant. L'assurance multirisques par internet.
Je vais aller fleureter avec Aviva.
On a dit déjà dans ce forum que ce genre de police existe et qu'elle peut présenter un intérêt pour de très petites copropriétés dont les copropriétaires, dans la pratique, ne respectent pas les règles du statut : pas de syndic, pas d'assemblée, etc...
Encore faut-il que tous les copropriétaires acceptent de souscrire leurs polices personnelles chez le même assureur. Ce qui a d'ailleurs été signalé ci dessus.
Il suffit qu'un des copropriétaires, voire un acquéreur, sorte du système pour qu'il s'écroule.
L'avis reste donc formellement le même : la police est souscrite par le syndic au nom du syndicat.
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 25 avr. 2009 : 11:44:36
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Nous sommes dans la rubrique Syndics Bénévoles ici, donc bien placé pour discuter les possibilités des petites copropriétés.
J’ai déjà sur ce forum indiqué que les parties communes et la responsabilité du syndicat sont couvertes par les contrats Multirisque Habitation.
• Chaque fois j’ai mentionné le désavantage de la nécessité de faire de multiples déclarations de sinistre et leur suivi. Ici si on s’organise pour prendre un même assureur c’est moins de travail, mais il n’est pas une obligation d’avoir le même assureur, contrairement à ce que JPM prétend encore ici dessus.
• Chaque fois j’ai mentionné les précautions à prendre quand un copropriétaire loue son lot : le Multirisque du locataire ne suffit pas : il faut une assurance PNO (Propriétaire non occupant).
• JPM mentionne qu’en cas de vente le nouvel acquéreur n’a pas forcément mis en place son assurance Multirisque. Bon point. Mais en cas de vente le document obligatoire d’Etat Daté que le syndic remplit pour le notaire ne manquera pas de signaler clairement la nécessité pour l’acquéreur d’avoir en place son contrat multirisque habitation. S’il ne le fait pas l’acquéreur paye de sa poche en cas de pépin. Il a été averti.
Chez Oliveur le syndicat peut économiser 455 € par an si les copropriétaires s’organisent. Quand on est quatre cela doit être possible. Il est plus constructif de dépenser cet argent pour l’entretien et donc pour éviter des accidents.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 avr. 2009 : 16:50:18
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Syndics bénévoles ? OK Mais ils sont soumis aux mêmes obligations et responsabilités que les syndics professionnels.
Une chose certaine dans la pratique : si l'un au moins des copropriétaires n'est pas assuré par le même assureur, il y a risque de gros problèmes en cas de sinistre important.
En réalité le mécanisme n'est pas vraiment une assurance de bien. C'est une assurance couvrant l'obligation de paiement des travaux de réfection rendus nécessaires par un sinistre, dans le cas d'un incendie par exemple.
Si vous êtes 4 copropriétaires assurés par le même assureur, il y a un seul expert et peu de risques.
Su 3 sont assurés par Dupont et 1 par Durand, quid si un expert estime les dégats à 23 000 € et l'autre à 18 500 ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 avr. 2009 : 17:39:12
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J'ai été lire la police qui, d'une manière générale, est très claire.
A propos de la copropriété, il n'y a que la mention que vous avez citée :
Citation :
Vos Bâtiments : Si vous êtes copropriétaire, la garantie porte sur la part de bâtiment vous appartenant en propre et sur votre quote-part dans les parties communes
Le paragraphe que vous avez reproduit en rouge n'est pas propre à la copropriété. Il s'agit d'un texte général relatif à la pluralité des responsables d'un dommage.
Pour revenir à " vos bâtiments ", la formule est juridiquement incohérente.
Dans une copropriété, il n'existe aucune part du bâtiment appartenant en propre à un copropriétaire. Seul le volume de la partie privative inscrit dans le bâtiment lui appartient en propre. Il faut seulement y ajouter les plâtres et enduits des murs et plafonds et le parquet, en quelque sorte l'épiderme du volume privatif.
Quant à la quote-part des parties communes ? Ce n'est pas un bien assurable. Si un immeuble est totalement détruit et si l'assemblée générale ne décide pas de reconstruire, la quote-part de parties commues se résume à un droit sur une partie de l'indemnité d'assurance perçue par le syndicat et du produit de la vente du terrain.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 avr. 2009 : 19:36:43
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C'est une évidence depuis le départ : une "quote-part de parties communes" n'est qu'une fraction qui n'est pas matériellement identifiable.
Comme le précise JPM, une partie privative en copropriété 'verticale' est par nature un 'volume', un gros trou d'air compris entre des parties obligatoirement communes (on saute le millimetre de tapisserie sur les murs externes communs, d'enduit au plafond et les 5 mm de revetements au sol et les cloisons séparatives internes.)
Elle est physiquement identifiable pour chaque lot !
Une quote-part ne peut l'être !
Seul le syndicat peut assurer globalement ces "parties communes", dont il a seul la garde, pour lui matériellement identifiables dans leur totalité, que l'on soit 2 ou 250 ! |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 25 avr. 2009 : 23:03:05
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Incohérence juridique ? Je ne le pense pas :
Dans une copropriété une partie limitée, ou même très limitée appartient au copropriétaire en propre. C'est bien pour cette raison que le contrat ne stipule pas :
(a) Si vous êtes copropriétaire, la garantie porte sur la part de bâtiment vous appartenant en propre.
Le contrat stipule :
(b) Si vous êtes copropriétaire, la garantie porte sur la part de bâtiment vous appartenant en propre et sur votre quote-part dans les parties communes.
Non pas (b) mais (a) serait incohérent !
On peut difficilement être plus clair que ce contrat (b) pour exprimer que les dommages sur votre pourcentage dans les parties communes sont couverts.
La seule incohérence est peut-être que le même texte est utilisé pour un locataire, et un locataire d'un lot en copropriété n'est pas un copropriétaire. Mais cette incohérence n'entre pas dans notre discussion puisque pour des raisons de responsabilité (un locataire n'est pas responsable ni coresponsable pour un manque d'entretien) un lot donné en location doit être couvert par une assurance PNO (propriétaire non occupant).
Est-il un désavantage que expert X estime les dommages à 10mille et expert Y à 20mille € ? Pas du tout je pense, c'est un avantage à exploiter.
Selon JPM Dans une copropriété, il n'existe aucune part du bâtiment appartenant en propre à un copropriétaire.
C'est inexact. Cela dépend comment le syndicat a organisé les choses. Les copropriétaires peuvent convenir que les toits par exemple sont privatifs. Il se trouve que c'est le cas chez nous, copropriété horizontale. Un toit est bien une part du bâtiment et appartient ici à un seul lot.
Seul le syndicat peut assurer globalement ces "parties communes". Oui c'est exact gédehem. Mais au lieu d'assurer globalement on peut aussi assurer en plusieurs morceaux : c'est cette possibilité que je propose Oliveur à considérer.
Cordialement |
Edité par - Guymmo le 25 avr. 2009 23:05:31 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 avr. 2009 : 11:43:19
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Il manquait une précision dans le débat !!!!!
Dans le cas d'une copropriété horizontale, la situation peut être différente.
Mais au bout du lien inséré, il n'est pas question de copropriété horizontale : êtes vous copropriétaire ? oui ; à quel étage votre bien se trouve-t-il ?
Dans une copropriété horizontale, une maison peut être un bien totalement privatif (ce n'est pas toujours le cas). On est alors dans le cas d'une maison comme une autre.
Il ne faut pas mélanger les genres.
Au final : dans une copropriété par étages, l'assurance des parties communes ne peut être souscrite que par le syndicat. La combinaison des polices individuelles des copropriétaires n'est pas appropriée et doit être rejetée.
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Edité par - JPM le 26 avr. 2009 11:44:53 |
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ETASPAK
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3782 réponses |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 27 avr. 2009 : 15:04:34
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Citation :
Initialement posté par JPM
Au final : dans une copropriété par étages, l'assurance des parties communes ne peut être souscrite que par le syndicat. La combinaison des polices individuelles des copropriétaires n'est pas appropriée et doit être rejetée.
Le résumé de cette discussion est plutôt comme suit :
Chez Oliveur le syndicat (de 4 lots) peut valablement renoncer à une assurance immeuble si :
*Chaque copropriétaire a une police Multirisque Habitation. En cas de mise en location Il faut une assurance Propriétaire Non Occupant. En cas de vente le syndic mentionne la nécessité d'une assurance Multirisque sur le document notarial d'État Daté.
*Le syndic est prêt à remplir n (ici 4) déclarations de sinistre en cas de pépin sur une partie commune. Ce travail peut être simplifié si plusieurs lots sont assurés chez le même assureur.
Cette méthode peut être utilisé indifféremment pour une copropriété horizontale ou en étages ou mixte.
Cordialement |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 avr. 2009 : 17:40:39
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Le résumé de cette discussion est que
pour une copropriété verticale l'assurance des parties communes est souscrite par le syndic au nom du syndicat ; elle porte sur le terrain et ses accessoires, l'intégralité des constructions et des éléments d'équipement pour l'assurance des biens et sur les cas de responsabilité du syndicat pour l'assurance de responsabilité.
Une assurance dommage-ouvrage est également souscrite par le syndic au nom du syndicat
que les copropriétaires doivent avoir connaissance des risques garantis par l'assureur du syndicat pour souscrire leur propre assurance afin d'éviter les doublons qui sont fréquents
que pour une copropriété horizontale lorsque les maisons sont privatives les copropriétaires les assurent comme ils assureraient une maison sur un terrain privatif
que pour une copropriété horizontale lorsque les maisons sont communes (cas des constructions en bandes) on revient à la solution adoptée pour les copropriétés verticales.
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Edité par - JPM le 27 avr. 2009 17:43:57 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 avr. 2009 : 19:35:17
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Dans une copropriété horizontale, quid du tiers qui se prend les pieds dans une ornière du trottoir mal entretenu et se blesse : il engage la responsabilité du syndicat ... qui n'est pas assuré !
Q : Qui est-ce qui pleure ????
R : pas le tiers ! |
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Assurance copro
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